АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А20-899/2016

г. Краснодар

17 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Епифановым М.В, при организации видеоконференц-связи Арбитражным судом Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Бечелова А.Б., при участии в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи от заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Слалом Спорт» (ИНН 0701011427, ОГРН 1040700252383) – Кочесокова З.Л. (доверенность от 13.11.2017), в отсутствие представителей органа, осуществляющего публичные полномочия, – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (ИНН 0725000304, ОГРН 1090725000266), Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации, федерального государственного бюджетного учреждения национальный парк «Приэльбрусье», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республики и Министерства природных ресурсов и экологии Российской Федерации на решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2017 (судья Шогенов Х.Н.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 (судьи Марченко О.В., Казакова Г.В., Луговая Ю.Б.) по делу № А20-899/2016, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Слалом Спорт» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кабардино-Балкарской Республике (далее – управление) о признании незаконным выраженного в письме от 03.02.2016 № 01-04/172 решения об отказе в заключении договора аренды части площадью 850 кв. м с учетным номером 64 земельного участка площадью 269 500 тыс. кв. м с кадастровым номером 07:11:1500000:35, расположенного в границах национального парка «Приэльбрусье», относящегося к землям особо охраняемых природных территорий и объектов (далее – земельный участок, его часть), о понуждении к подготовке и направлению обществу проекта договора аренды части земельного участка в десятидневный срок с момента вынесения судебного акта (с учетом изменения предмета заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, федеральное государственное бюджетное учреждение «Национальный парк «Приэльбрусье» (далее – министерство, учреждение, национальный парк).

Решением Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017, заявленные требования удовлетворены со следующей мотивировкой. Часть земельного участка находится в границах национального парка. Проект договора аренды части земельного участка министерством не согласован ввиду отсутствия согласованной учреждением схемы расположения части земельного участка на кадастровом плане территории. С момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства к обществу перешли права и обязанности арендатора части земельного участка по договору аренды от 06.08.2004 независимо от переоформления договора аренды. Неопределенность относительно арендатора части земельного участка подлежит устранению путем перезаключения договора аренды от 06.08.2004. Заявителем проведены кадастровые работы в отношении части земельного участка, площадь которой не превышает площадь объекта аренды по заключенному с автономной некоммерческой организацией  детско-юношеская спортивная школа «Эльбрус-спорт» (далее – автономная организация) договору аренды от 06.08.2004.

Министерство и управление обжаловали решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Общество не согласовало с учреждением схему расположения части земельного участка на кадастровом плане территории. Расположение части земельного участка относительно функциональных зон национального парка не определено. Заявитель не представил документы, подтверждающие нахождение части земельного участка в соответствующей функциональной зоне национального парка. Часть земельного участка расположена в границах национального парка и находится в федеральной собственности. Переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 06.08.2004 от автономной организации к обществу возможен только с согласия собственника. Доказательства получения такого согласия в материалах дела отсутствуют. Ликвидация автономной организации по решению суда 07.03.2013 повлекла прекращение обязательств по договору аренды от 06.08.2004. Рекреационная деятельность на территории национального парка осуществляется только по согласованию с министерством, а границы части земельного участка, образуемой в целях заключения договора аренды, в границах функциональных зон национальных парков определяются в соответствии со схемой расположения соответствующей части земельного участка на кадастровом плане территории, согласованной учреждением. Подготовка проекта договора аренды осуществляется управлением до принятия решения о предварительном согласовании предоставления части земельного участка или до принятия решения о проведении аукциона на право заключения договора аренды. Законом предусмотрено обязательное согласование с министерством проекта договора аренды части земельного участка. Осуществление рекреационной деятельности в национальном парке носит разрешительный характер. У управления отсутствовали законные основания для предоставления части земельного участка обществу в аренду. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.12.2016 № 306-ЭС16-15938 вынесено с учетом иных фактических обстоятельств. 

В отзыве на кассационные жалобы общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 подлежащими отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что земельный участок (площадью 269 500 тыс. кв. м с кадастровым номером 07:11:1500000:35) находится в собственности Российской Федерации и закреплен за учреждением на праве постоянного (бессрочного) пользования (соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – государственный реестр прав) от 12.09.2007, 20.08.2013 с номерами регистрации 07-07-08/007/2007-113, 07-07-08/001/2013-954). Кадастровый учет земельного участка (площадью 269 500 тыс. кв. м с кадастровым номером 07:11:1500000:35) осуществлен 15.02.2006. В государственном кадастре недвижимости также содержатся сведения о части (площадью 850 кв. м с учетным номером 64) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35), что отражено в кадастровой выписке от 30.04.2015 № 07/501/15-61749.

По результатам заседания конкурсной комиссии по предоставлению земельных участков в аренду (протокол от 12.05.2004 № 28), на основании лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка серии NP № 004203 учреждение (арендодатель) и автономная организация (арендатор) заключили договор от 06.08.2004 аренды земельного участка площадью 6 га, расположенного в Эльбрусском лесничестве (квартал 57, выдел 12) национального парка для строительства буксировочной канатной дороги на 49 лет. Запись о договоре аренды внесена в государственный реестр прав 18.08.2004. 

Дополнительным соглашением от 13.08.2008 к договору аренды от 06.08.2004 стороны согласовали в качестве объекта аренды часть (площадью 4 тыс. кв. м) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35). Запись о дополнительном соглашении внесена в государственный реестр прав 16.08.2008.

Решением Эльбрусского районного суда от 13.08.2014 Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике присуждено к осуществлению государственной регистрации перехода от автономной организации к обществу права собственности на объект незавершенного строительства – бугельную канатную дорогу протяженностью 450 м, расположенную по адресу: Кабардино-Балкарская Республика, Эльбрусский район, с. Терскол, рядом с административным зданием ОАО «Эльбрус турист» (далее – канатная дорога, объект незавершенного строительства). Названным судебным актом установлено, что по инвестиционному договору от 03.08.2007 № 07/08 автономная организация должна была построить и передать обществу как инвестору в собственность канатную дорогу. Строительство объекта не завершено. На основании решения собрания учредителей автономной организации незавершенный строительством объект передан обществу по акту приема-передачи от 27.12.2012. До государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства автономная организация по решению суда ликвидирована 07.03.2013. Решение Эльбрусского районного суда от 13.08.2014 исполнено, в государственный реестр прав 15.10.2014 внесена запись с номером регистрации 07-07-08/003/2014-139 о переходе к обществу права собственности на канатную дорогу (кадастровый номер 07:11:0801001:900) со степенью готовности 60 % (свидетельство о государственной регистрации права от 15.10.2014 серии 07-АВ № 425092).

Общество обратилось в управление с заявлением от 27.05.2015 вх. № 1884 о заключении с ним как с собственником сооружения (канатной дороги со степенью готовности 60 %) договора аренды части (площадью 4 тыс. кв. м) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35). Письмом от 05.08.2015 вх. № 2898 общество известило управление об обеспечении им кадастровых работ и кадастрового учета в отношении части (площадью 850 кв. м с учетным номером 64) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35), расположенной под объектом незавершенного строительства, приложив кадастровую выписку от 30.04.2015 № 07/501/15-61749. 

Письмом от 03.02.2016 № 01-04/172 управление известило заявителя об отсутствии возможности заключения договора аренды части (площадью 850 кв. м с учетным номером 64) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35) ввиду несогласованности проекта соответствующего договора с министерством.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции. Удовлетворяя заявление общества, суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.

Положениями главы 24 Арбитражного процессуального кодекса установлено, что удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным, а его или должностного лица решения, действия (бездействия) – незаконным (далее – оспариваемые акты, органы) возможно при установлении несоответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту и нарушения ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200). Обязанность доказывания соответствия оспариваемых актов закону или иному нормативному правовому акту, законности их принятия (совершения), наличия у органов соответствующих надлежащих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия (совершения) оспариваемых актов, возлагается на принявшие (совершившие) их органы (статья 65, часть 5 статьи 200).

Положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) допускается заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов с собственником расположенного на нем сооружения или объекта незавершенного строительства однократно для завершения строительства при истечении срока действия (подпункты 9, 10 пункта 2 статьи 39.6, пункт 1 статьи 39.20). Порядок предоставления в аренду таких участков включает в себя подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если его предстоит образовать, подачу в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка, выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии со схемой его расположения, осуществление государственного кадастрового учета земельного участка и государственной регистрации права публичной собственности на него, подачу заявления о предоставлении земельного участка и заключение договора аренды (пункт 1 статьи 39.14).

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в управление) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности которого на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015, предоставлено право приобрести необходимый земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов при условии, что ранее такой участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. Такой договор заключается в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В пунктах 13, 14 постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснено, что покупатель сооружения вправе требовать оформления прав на занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования земельный участок на прежних условиях и в прежнем объеме. Покупатель сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право аренды земельного участка, занятого сооружением и необходимого для его использования, независимо от оформления договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в этом случае происходит перемена лица в договоре аренды.

Пунктами 2, 4 статьи 27, пунктами 3, 6 статьи 95 Земельного кодекса определено, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. На изъятых из оборота земельных участках, занятых национальными парками, запрещается деятельность, не связанная с сохранением и изучением природных комплексов и объектов и не предусмотренная федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В порядке исключения в отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, деятельность которых не оказывает негативное воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим их использования.

Статьей 17 Федерального закона Российской Федерации «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ от 14.03.1995 (далее – Закон № 33-ФЗ) разрешено предоставление в аренду в соответствии с земельным законодательством земельных участков, расположенных в границах соответствующих функциональных зон национальных парков, в целях осуществления рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной (пункт 1). В этих целях федеральное учреждение, управляющее национальным парком, осуществляет отказ от права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующие земельные участки на условиях и в порядке, которые установлены земельным законодательством (пункт 2). Особенности подготовки таких договоров аренды устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти (пункт 3).

Утвержденным приказом Минэкономразвития России от 12.07.2010 № 293 Порядком подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах функциональных зон национальных парков определено, что предоставление в аренду такого земельного участка в целях организации рекреационной деятельности осуществляется в соответствии с земельным законодательством, законодательством об особо охраняемых природных территориях и настоящим Порядком (пункт 1). Объектом договора аренды может быть земельный участок, расположенный в границах рекреационной зоны национального парка, предназначенной для обеспечения и осуществления рекреационной деятельности (пункт 2), границы которого определены в соответствии со схемой его расположения на кадастровом плане территории, согласованной дирекцией национального парка (пункт 3). До принятия решений о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о проведении аукциона на право заключения договора аренды управление подготавливает проект договора аренды земельного участка, который согласовывается министерством (пункты 4, 5).

В материалах дела отсутствуют доказательства того, общество является собственником расположенного на части (площадью 850 кв. м с учетным номером 64) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35) объекта недвижимости, завершенного строительством и введенного в установленном порядке в эксплуатацию. Как собственник объекта незавершенного строительства оно не является субъектом исключительного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса. Соответствующие правовые позиции отражены в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 № 19-КГ15-48, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 14880/10. В деле также отсутствуют доказательства того, что право собственности на объект незавершенного строительства перешло к обществу на основании заключенного с предыдущим собственником договора купли-продажи. Решением Эльбрусского районного суда от 13.08.2014 такое обстоятельство также не установлено. В этой связи у судов отсутствовали основания для вывода о том, что общество заменило автономную организацию в отношениях по заключенному с учреждением договору от 06.08.2004 аренды части (площадью 4 тыс. кв. м) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35). 

Из материалов дела также не следует, что обществом инициирована установленная вышеприведенными нормативными положениями процедура заключения договора аренды земельного участка в целях завершения строительства канатной дороги. Суды не установили, изготавливалась ли схема расположения земельного участка, необходимого для завершения строительства, согласовывалась ли она с дирекцией национального парка, подавало ли общество в управление заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка, принималось ли решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка, подавалось ли обществом заявление о предоставлении земельного участка, изготавливался ли управлением проект договора аренды и согласовывался ли он с министерством, отказывалось ли учреждение от права постоянного (бессрочного) пользования на соответствующий земельный участок.

Содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы о том, что с момента государственной регистрации перехода к обществу права собственности на объект незавершенного строительства к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 06.08.2004 независимо от переоформления договора аренды, что неопределенность относительно арендатора части земельного участка подлежит устранению путем перезаключения договора аренды от 06.08.2004, что оспариваемое решение управления незаконно, а защита прав общества возможна путем понуждения управления к подготовке и направлению проекта договора аренды части (площадью 850 кв. м с учетным номером 64) земельного участка (с кадастровым номером 07:11:1500000:35), противоречат вышеназванным нормативным положениям и не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Суд кассационной инстанции уполномочен на отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции и направление дела на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, решение, постановление которого отменено, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам. Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенные указания суда кассационной инстанции, в силу статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательные для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело, устранить выявленные недостатки, установить дополнительные обстоятельства, после чего принять законное и обоснованное постановление.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 07.02.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2017 по делу № А20-899/2016 отменить. Дело № А20-899/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     Я.Е. Волков

Судья								                                 Н.С. Мазурова