Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Дело № А40-52503/19-127-494

27 декабря 2019 г.

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2019 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе: 

Судья – Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседаний ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению)  

ООО «СТАНДАРТ»

к ТУ Росимущества в городе Москве

третье лицо – Федеральное агентство по управлению государственных имуществом (РОСИМУЩЕСТВО)

об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения

по встречному иску

ТУ Росимущества в городе Москве 

к ООО «СТАНДАРТ» 

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения; расторжении договору аренды и выселении.

при участии: 

от истца (ответчик по встречному иску) – ФИО2 (паспорт, ген. дир), ФИО3 по дов. от 22.11.2019 № б/н

от ответчика (истец по встречному иску)    –  ФИО4 по дов. от 11.07.2019 №и2-02/15778

от третьего лица – ФИО5 по дов. от 18.12.2018 № ДП-16/42552

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о обязании Территориальное управление Росимущества в городе Москве заключить с ООО «СТАНДАРТ» договор купли продажи нежилого помещения, общей площадью 168,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> (подвал - помещение VI. комнаты 2б,2в,2г,2д,2е,2ж,2з,4,6,6а; этаж 1 - помещение VIII комната 1,1 а, 16,2; этаж 1 помещение - VII, комната 1, 1а,2), по цене, установленной проведённой судебной экспертизой с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05 июля 2019 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственных имуществом (РОСИМУЩЕСТВО).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 05 сентября 2019 г. к производству принято встречное исковое заявление ТУ Росимущества в городе Москве к ООО «СТАНДАРТ» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения; расторжении договору аренды и выселении.

Представитель истца изложил правовую позицию, первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал. 

Представитель ответчика изложил правовую позицию, против удовлетворения исковых требований возражал, встречный иск поддержал. 

Суд, с учётом изложенных сторонами обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование первоначального иска истец ссылается на то, что между обществом с ограниченной ответственностью «СТАНДАРТ» (до смены наименования ООО «ПРОФЮРРИЭЛТ») (далее Истец) и ФГП «РЭО» заключен Договором аренды от 15 марта 2004 года б/н на объект нежилого фонда, расположенный по адресу: 

<

...> общей площадью 148,4 кв.м. Собственником помещений является Российская Федерация - запись о государственной регистрации от 28.10.2010 № 77-"7-12/029/2010-779.

25 июля 2018 года ООО «СТАНДАРТ» обратилось в ТУ Росимущества по г. Москве о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого Обществом с ограниченной ответственностью «СТАНДАРТ» нежилого помещения, Расположенного по адресу: 

<

...> общей площадью 148,4 кв.м.

При этом ООО «СТАНДАРТ» является субъектом малого и среднего предпринимательства города Москвы (далее - СМП), что подтверждается выпиской из базы данных Реестра СМП, и выступает арендатором вышеуказанного объекта недвижимости более 3-х лет (Договор аренды от 15 марта 2004 года).

Как указывает истец, на момент обращения в ТУ Росимущества по г. Москве с Заявлением о выкупе арендуемого имущества ООО «СТАНДАРТ» задолженности но арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) не имело.

В установленные законодательством сроки ответ на вышеуказанное заявление ТУ Росимущества по г. Москве выдан не был.

10 октября 2018 г. ООО «СТАНДАРТ» направило в адрес ТУ Росимущества по г. Москве претензию с предложением заключить договор на выкуп, расположенного по адресу: 

<

...>, с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения.

По состоянию на дату подачи иска в суд ТУ Росимущества по г. Москве решение о приватизации арендуемого нами имущества не принято, в связи с чем истец обратился с настоящим иском в суд. 

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

﻿В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно выписке из ЕГРП спорные помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против удовлетворения исковых требований,  ответчик в своем отзыве указывает на то, что у истца имеется задолженность по арендной плате, неустойке и коммунальным платежам. 

Истец указывает, что задолженность по договору отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями. 

Суд принимает доводы ответчика относительно наличия задолженности ответчика при обращении с заявлением о выкупе спорных помещений. 

В материалы дела представлены платежные поручения о произведенных истцом выплатах, из которых следует, что им производились выплаты не на расчетный счет, указанный в договоре аренды, и не на счет, указанный на официальном сайте Росимущества для внесения арендных платежей, а на счет Управления Федерального казначейства по городу Москве, которые не могли быть отнесены как оплата по договору аренды и зачислены на счет собственника арендуемого истцом недвижимого имущества, в связи с чем, у ответчика при решении вопроса о реализации преимущественного права выкупа истцом арендуемого недвижимого имущества не имелось оснований считать, что у истца отсутствует задолженность по арендным платежам.

Кроме того, в материалы дела представлено письмо ГБУ "ЖИЛИЩНИК МЕЩАНСКОГО РАЙОНА" от 10.12.2019 г. № 16-5751/19 из которого следует, что у истца имеется задолженность по коммунальным услугам, оказываемым управляющей компанией в спорных помещениях. 

Задолженность истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не оспорена.

Суд также принимает во внимание следующее. 

Договор аренда нежилого помещения заключен 15.03.2004 г. между ГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение МПС Российской Федерации» (арендодатель) и ООО «АККО» (ИНН 

<

***>) (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу 

<

...>, общей площадью 148,4 кв.м.

Также в материалы дела представлено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 15.03.2004 от 06.04.2004.

Вместе с тем, согласно выписке ЕГРЮЛ арендатор - ООО «АККО» (ИНН 

<

***>) в качестве юридического лица было зарегистрировано 20.05.2004, то есть после заключения договора аренды, а также подписания дополнительного соглашения.

Суд также указывает, что согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО "АККО" (ИНН 

<

***>) 12.01.2009 г. была внесена запись об исключении из ЕГРЮЛ юридического лица на основании п.2 ст.21.1 Федерального закона от 08.08.2001 №129-ФЗ.

﻿В пункте 1 статьи 61 ГК РФ предусмотрено, что ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.

Вместе с тем, истец указывает, что ООО «СТАНДАРТ» является правопреемником ООО "АККО" (

<

***>) – арендатора по договору от 15.03.2004 г., в то время как, согласно выписки из ЕГРЮЛ правопредшественником истца является ООО "АККО" (ИНН 

<

***>), в связи с чем истец юридические  не является  правопреемником арендатора спорного имущества. 

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

На основании изложенного, установив факт наличия задолженности по договору, у истца не имелось оснований для приватизации спорного имущества.

При этом оплата задолженности после обращения с иском в суд не является основанием для удовлетворения требований истца, поскольку на момент обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе такая задолженность имелась. 

Ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы судом отклонено, поскольку у истца отсутствует право на выкуп спорного помещения, следовательно установление рыночной стоимости помещения не имеет значения для настоящего дела. 

  На основании изложенного первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Судом рассматривается встречный иск о взыскании с ООО «Стандарт» пени за период с 30.11.2017 г. по 25.07.2018 г. в размере 48 797,42 руб. по договору аренды от 15.03.2004, расторжении указанного договора аренды и обязании ООО «Стандарт» передать арендуемое нежилое помещение общей площадью 148,8 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, в освобожденном виде Территориальному управлению (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Ответчиком по встречному иску заявлено об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом обязательного претензионного порядка. 

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законом. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, договоре или законе, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

 Гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором  (ч. 5 ст. 4 АПК РФ).

Таким образом, законом предусмотрен обязательный досудебный претензионный порядок, несоблюдение которого является основанием для оставления требования без рассмотрения на основании  п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Судом установлено, ТУ Росимущества в городе Москве не направляло в адрес ООО «Стандарт» предложения расторгнуть договор.

Доказательств, обратного истцом по встречному иску не представлено. 

В этой связи, суд приходит к выводу, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора, предусмотренный законом.  

Кроме того, истцом по встречному иску не соблюден обязательный претензионный порядок по требованию о взыскании задолженности, поскольку доказательств направления претензии в адрес ответчика по встречному иску не представлено. 

При этом представитель ООО «Стандарт» против рассмотрения спора по существу возражал, указывал на возможность досудебного урегулирования спора, чот подтверждается оплатой задолженности по арендным платежам в период рассмотрения настоящего спора.

Досудебный, претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Поскольку претензия требования о взыскании штрафа не содержала, ответчик был лишен возможности урегулировать спор в досудебном порядке, в связи с чем, истцом не соблюден обязательный претензионный порядок по требованию о взыскании штрафа. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Поскольку судом установлен факт несоблюдения истцом досудебного порядка по требованиям о расторжении договора и взыскании задолженности, исковое заявление в подлежит оставлению без рассмотрения.

На основании ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 148, 167 - 171, 176, АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В первоначальном иске отказать. 

Встречное исковое заявление оставить без рассмотрения. 

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

 По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья:

К.А. Кантор