АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КОСТРОМСКОЙ  ОБЛАСТИ

156000, г. Кострома, ул. Долматова, д. 2

http://kostroma.arbitr.ru 

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

 

Дело № А31-14735/2021

г. Кострома

14 апреля 2022 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 апреля 2022 года

Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2022 года

Судья Арбитражного суда Костромской области Хохрякова О.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

областного государственного бюджетного учреждения «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Пирожковый рай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № А.0163, обязании арендатора освободить занимаемое помещение и возвратить его по акту приема-передачи арендодателю,

при участии до и после перерыва в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО2, доверенность от 17.01.2022,

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (далее – истец, Учреждение) обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пирожковый рай» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды недвижимого государственного имущества Костромской области от 01.09.2020 № А.0163, об обязании освободить занимаемое нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.м. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды, XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие Мучные ряды» и вернуть его истцу по акту приема-передачи в надлежащем санитарном и техническом состоянии в течение трех дней с момента расторжения договора аренды.

 Исковые требования основаны на положениях статей 309, 450, 452, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиях договора аренды от 01.09.2020 № А.0163 и мотивированы неисполнением ответчиком принятых на себя обязательств по уплате арендных платежей.

В судебном заседании представитель истца представил уточненное исковое заявление и дополнительные документы по делу, просит суд:

1) признать договор аренды недвижимого имущества от 01.09.2020 № А.0163 расторгнутым с 21.03.2022,

2) обязать освободить занимаемое нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.м. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды, XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие Мучные ряды» и вернуть его истцу по акту приема-передачи в надлежащем санитарном и техническом состоянии в течение трех дней с момента вынесения судом решения.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Костромской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание явку представителя не обеспечил.

Как следует из материалов дела, почтовые отправления с копиями судебных извещений, направленные ответчику, возвращены органом почтовой связи с отметками, свидетельствующими об их невручении по причине истечения сроков хранения почтовой корреспонденции.

Ответчик, не обеспечивший получение поступающей в его адрес корреспонденции, тем самым принял на себя риски, связанные с процессуальными последствиями такого поведения и неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1 ГК РФ, часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Судебные акты, выносимые арбитражным судом по настоящему делу, своевременно размещены в информационной сети Интернет в соответствии с требованиями статьи 121 АПК РФ и являлись доступными для ознакомления неограниченного круга лиц. 

В соответствии с частью 1 статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление или дополнительных доказательств, которые арбитражный суд предложил представить лицам, участвующим в деле, не является препятствием к рассмотрению дела по имеющимся в нем доказательствам.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточнение исковых требований к рассмотрению. 

В судебном заседании на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 04.04.2022 до 14 час. 40 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено 04.04.2022 в 14 час. 46 мин.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает спор в отсутствие представителя ответчика.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, областное государственное бюджетное учреждение «Наследие» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Пирожковый рай» (арендатор) заключили договор аренды недвижимого государственного имущества Костромской области  от 01.09.2020 № А.0163 (далее – договор).

В соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду следующее недвижимое имущество (здание, сооружение): нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.метра. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие мучные ряды».

Договор заключен сроком на 15 лет с 01 сентября 2020 года по 31 августа 2035 года (пункт 2.1 договора).

Арендатор, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности, за предоставленное в аренду имущество ежемесячно до десятого числа (включительно) текущего месяца выплачивает арендную плату в общей сумме 346 579 рублей  с учетом НДС (ставка арендной платы 1073 рубля за 1 кв. метр) путем перечисления на счет (пункт 4.1 договора).

В разделе 8 стороны согласовали порядок изменения, расторжения и прекращения договора аренды, согласно которому данный договор может быть расторгнут, в том числе на основании решения суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством, а также при одностороннем отказе арендодателя в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Указанным разделом также предусмотрено, что в случае одностороннего отказа арендодатель направляет арендатору по адресу, указанному в договоре, уведомление об отказе от договора с указанием даты расторжения договора не позднее, чем за 45 календарных дней со дня отправления до даты такого расторжения.

Согласно пункту 9.1 договора аренды по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении в 3-х дневный срок арендатор возвращает имущество по акту приема-передачи установленной формы в полной исправности и санитарно-техническом состоянии с учетом нормального износа.

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2020. 

Ввиду неисполнения ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с требованием погашения образовавшейся задолженности (письма от 16.10.2020 № 955, от 19.11.2020 № 1126, от 16.12.2020 № 1273, от 17.03.2021 № 372, от 19.04.2021 № 557, от 22.04.2021 № 571, от 21.06.2021 № 814, от 16.07.2021 № 939, от  13.08.2021 № 1063).

Гарантийными письмами от 20.04.2020, от 21.06.2021 ответчик подтвердил наличие задолженности по арендным платежам, которую обязался погасить в срок до 05.07.2021.

Кроме того, истец неоднократно направлял в адрес ответчика уведомления об одностороннем отказе от договора аренды от 01.09.2020 № А.0163 ввиду существенного нарушения ответчиком условий договора (невнесение арендной платы более двух раз подряд) и обязанности Общества возвратить спорное имущество арендодателю. 

Согласно пояснениям представителя истца от получения данных уведомлений ответчик безосновательно уклонялся, почтовую корреспонденцию не получал (уведомления от 12.01.2021 № 11, от 12.08.2021 № 1040, от 15.09.2021 № 1568, от 04.10.2021 № 1277).

Неисполнение арендатором указанного требования в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения спора истец вновь направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 03.02.2022 № 108, которое было получено арендатором с нарочным 04.02.2022.

21.03.2022 ответчиком также получено письмо истца (исх. № 262) о необходимости освобождения занимаемого помещения и передачи его арендодателю в срок до 24.03.2022.

В ответном письме от 23.03.2022 Общество отказалось возвратить помещение, сославшись на необходимость разрешения данного вопроса в судебном порядке.

Оценив представленные в дело доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

В статье 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательств должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Статьей 615 ГК РФ установлена обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно статье 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В статье 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу положений статьи 65 АПК РФ на истца возложена обязанность доказать существенность допущенного ответчиком нарушения обязательств по договору.

В обоснование исковых требований истец ссылается на нарушение ответчиком условий договора аренды в части невнесения ответчиком арендной платы более двух раз подряд.

 Согласно представленному Учреждением расчету по состоянию на 29.03.2022 за ответчиком числится задолженность за период с  июля 2021 года по март 2022 года в сумме 3 012 806 рублей 51 копейки.

Доказательств, подтверждающих факт внесения арендных платежей, в материалы дела ответчик не представил. Следовательно, ответчиком допущено существенное нарушение договора аренды (пункт 3 статьи 619 ГК РФ). 

Требования об обязательном предварительном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения платежного обязательства в разумный срок Учреждением также соблюдены (пункт 2 статьи 452  ГК РФ), что подтверждается представленными в дело претензионными письмами за период с октября 2020 года по август 2021 года.

Неисполнение указанных требований повлекло возникновение права истца требовать досрочного расторжения договора в силу положений статей 451, 619 ГК РФ.

Из материалов дела следует и истцом не оспаривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора Учреждение как арендодатель воспользовалось правом одностороннего отказа от исполнения договора, уведомив об  этом арендатора о расторжении договора аренды с 21.03.2022 в предусмотренный договором срок (за 45 календарных дней).

Материалами дела подтверждается, что к указанной дате у истца имелись материально-правовые основания для отказа от договора.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что договор аренды от 01.09.2020 № А.0163 считается расторгнутым с 21.03.2022. Следовательно, основания для признания договора аренды расторгнутым в судебном порядке отсутствуют. В указанной части исковые требования Учреждения удовлетворению не подлежат.

Истец также просит обязать Общество освободить занимаемое нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.м. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды, XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие Мучные ряды» и вернуть его истцу по акту приема-передачи в надлежащем санитарном и техническом состоянии в течение трех дней с момента вынесения судом решения.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. 

Как следует из материалов дела, на основании договора ответчику передано недвижимое имущество (здание, сооружение): нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.метра. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие мучные ряды», что подтверждается актом приема-передачи от 01.09.2020.

Факт передачи арендодателем спорного помещения, равно как и факт пользования спорным помещением ответчиком не оспаривался.

Учитывая, что договор аренды расторгнут, однако арендатором не исполнено обязательство по возврату арендованного имущества в соответствии с порядком, предусмотренным пунктом 9.1 договора аренды, в силу положений статей 450, 622 ГК РФ, суд считает правомерным требование истца о возврате ответчиком занимаемого нежилого помещения.

Арбитражный суд, принимая во внимание, что арендованное помещение используется для организации общественного питания и производства хлебобулочных изделий (п. 1.4 договора) и в целях соблюдения баланса интересов сторон, считает возможным установить Обществу для возврата спорного помещения Учреждению трехдневный срок с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Согласно пункту 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд решает вопрос о распределении судебных расходов.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.  

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

обязать общество с ограниченной ответственностью «Пирожковый рай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) освободить занимаемое нежилое помещение № 5 на 1-м этаже, 2-м этаже и в подвале, общей площадью 323,0 кв.м. в нежилом здании (Ансамбль Торговых рядов Мучные ряды, XVIII-XIX вв.) по адресу: 

<

...> «Большие Мучные ряды», и вернуть его областному государственному бюджетному учреждению «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) по акту приема-передачи в надлежащем санитарном и техническом состоянии в течение 3 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Пирожковый рай» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу областного государственного бюджетного учреждения «Наследие» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 6000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Костромской области в течение месяца с момента принятия решения.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа через Арбитражный суд Костромской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья            О.В. Хохрякова