Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/ 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-36908/23

23 августа 2024 года

г.Москва

 

Резолютивная часть решения объявлена 11 июня 2024 года.

Решение в полном объеме изготовлено 23 августа 2024 года.

 

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Летяго А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ершовой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Эксперт спецодежда" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Р. и К." (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

о взыскании страхового депозита

встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Р. и К." (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью "Эксперт спецодежда" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о взыскании ущерба

 

при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу, 

 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эксперт спецодежда» (далее – ООО "ЭС", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Р. и К.» (далее – ООО "Р. и К.", ответчик) о взыскании 1 381 808 руб. 21 коп страхового депозита. 

Определением от 02.08.2023 в порядке статьи 132 АПК РФ судом принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление ООО "Р и К." о взыскании убытков (ущерба) в размере 3 058 357 руб. 

В судебном заседании представители ООО "ЭС" заявленные требования поддержали, против удовлетворения встречного иска возражали по основаниям, изложенным в отзыве. Представители ООО "Р. и К." поддержали требования встречного иска, просили удовлетворить, в удовлетворении первоначальных требований отказать. 

Судом, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 11.06.2024. После перерыва явку в судебное заседание обеспечили те же представители сторон, которые поддержали ранее изложенные позиции по спору.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает первоначальные требования подлежащими удовлетворению в полном объеме, а встречный иск – частичному удовлетворению, по следующим основаниям. 

Как следует из материалов дела, ООО «Р. и К.» на праве собственности принадлежит капитальное строение (здание), общей площадью 11 813,2 кв. м, назначение: - нежилое, кадастровый номер 50:09:0010609:237. 

Согласно содержанию технического паспорта, здание, условный номер 50-50-99/036/2009-409,  расположенное по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Лунёвское, в районе 

<

...> строение 6, корпус 1, имеет следующие характеристики: количество надземных этажей: 1; общая площадь здания по внутреннему объему: 11 813,2 кв.м.; экспликация к плану этажей здания, общей площадью  11813,2 кв.м., составляет:  

- назначение «склад» на 1 этаже, высота (м) — 12,60 м., общей площадью = 6989,0 кв.м.;

- назначение «антресоль», общей площадью = 2412,1 кв.м.;

- назначение «антресоль», общей площадью = 2412,1 кв.м.

По условиям раздела «АР Архитектурные решения» общей пояснительной записки (ОПЗ) проекта «Складской комплекс для компьютерного оборудования», 2008 год, заказчик ЗАО «РиК», данное складское строение (здание) представляет собой двухпролетное одноэтажное здание с антресолью в уровне с отм +4,820 и +8,040, на которой располагаются административные помещения. Наружные стены здания самонесущие из трехслойных панелей «Сендвич» с теплоизоляцией из минеральной ваты. Толщина панелей 1500мм., что соответствует требованиям изменению 3 СНиП II-3-79 «Строительная техника». Внутренние перегородки помещений толщиной 125 мм запроектированы в соответствии с СП 55-102-2001 одинарный металлический каркас из стальных профилей ПС75/50 и ПН75/40 с заполнением минеральной ватой П-125 толщиной 70 мм, обшитый с обеих сторон 2-мя слоями гипсоволокнистых листов толщиной 12,5мм. В торцах здания предусмотрены антресольные этажи с перекрытием на отм. +4,820 и отм. +8,040. Несущие конструкции антресольных этажей запроектированы со стальными стойками и балками. Перекрытия монолитные железобетонные по несъемной опалубке из профилированного настила.

В соответствии с договором аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ЭС ООО "Р. и К." (арендодатель) передало в аренду ООО "ЭС" (арендатор) недвижимое имущество в складском комплексе, расположенном по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Лунёвское, в районе 

<

...> строение 6, корпус 1 (далее – договор), на срок 11 месяцев, общей площадью 2662 кв. м, графическая схема расположения помещений отображена на экспликациях поэтажных планов здания, согласованных сторонами в приложении № 1 к договору аренды, - для использования в качестве склада и вспомогательных помещений.

Договором аренды согласованы порядок, размер и сроки внесения арендной платы.

Во исполнение условий п. 4.4. договора, п. 7 приложения 5 к договору, ООО "ЭС" перечислило на расчетный счет ООО «Р. и К.» денежные средства (страховой депозит) в размере 1 381 808,21 руб., включая НДС 20%, в том числе:

- страховой депозит в размере 1 099 132,80 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 000936 от 01.03.2021;

- страховой депозит в размере 157 055,76 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 007774 от 30.08.2021;

- страховой депозит в размере 125 619,65 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 283 от 08.02.2022;

- страховой депозит в размере 60 105,52 руб., в том числе НДС 20%, согласно платежному поручению № 492 от 08.02.2022.

В соответствии с п. 9 приложения 5 к договору, страховой депозит подлежит возврату арендатору при истечении срока действия договора в течение одного месяца, следующего за последним днем срока действия договора. 

В соответствии с п. 2. дополнительного соглашения № 1 от 07.11.2022 к договору, срок действия договора истекает 31.12.2022.

В связи с окончанием срока действия договора, арендатор по акту сдачи-приемки от 10.01.2023 возвратил арендодателю нежилые помещения площадью 2 662 кв. м.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, а также неисполнение арендодателем договорных обязательств по возврату денежных средств в течение одного месяца, следующего за последним днем срока действия договора аренды № 09-02/21-ЭС (31.01.2023), ООО "ЭС" направило в адрес ООО «Р. и К.» претензию от 09.02.2023 с требованием о возврате суммы страхового депозита в размере 1 381 808,21 руб., оставление которой ответчиком без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «ЭС» в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из договора аренды, пунктом 9 Приложения 5 к договору, стороны согласовали условия и порядок возврата страхового депозита. 

Факт перечисления арендатором страхового депозита в размере 1 381 808,21 руб. подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами, в связи с чем, в связи с истечением срока действия договора (31.12.2022), подлежит возврату истцу не позднее 31.01.2023.

Судом установлено, что ответчиком обязательства по возврату истцу страхового депозита надлежащим образом не исполнены.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

Между тем, доказательств, подтверждающих оплату долга, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено, расчет задолженности не оспорен. 

При таких обстоятельствах, требование ООО "ЭС" о взыскании с ООО "Р. и К." страхового депозита в размере 1 381 808,21 руб. является обоснованным и подлежит удовлетворению.

ООО «Р. и К.» представило встречное исковое заявление о взыскании с ООО «ЭС» убытков (ущерба) в размере 3 058 357 руб., основанное на положениях статей 15, 393, 606, 611, 615, 616, 622 ГК РФ и мотивированное неисполнением условий договора аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ЭС по возврату арендуемого имущества в том состоянии, в котором оно было получено арендатором с учетом разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение. 

В обоснование доводов ООО "Р. и К." ссылается на то, что по актам приема-передачи от 16.03.2021, 29.03.2021 и 10.07.2021 ООО "ЭС" передано имущество в исправном техническом состоянии, которое принято арендатором без каких-либо претензий и возражений к техническому состоянию передаваемых помещений.

Согласно разделу 6 договора аренды, на арендатора возложены следующие обязанности: 

содержание недвижимости (включая все инженерные коммуникации) в работоспособном состоянии, а также выполнение необходимого текущего ремонта внутри и снаружи недвижимости исключительно по согласованию с арендодателем (пункт 6.4.1);

проведение ремонтно-восстановительных работ, связанных с устранением недостатков текущего ремонта, если арендатор не сможет выполнить такие работы, арендодатель может их выполнить самостоятельно, при этом стоимость выполнения работ подлежит возмещению арендатором по требованию арендодателя (пункт 6.4.2);

при выполнении любых работ арендатора, включающих любую его деятельность на арендуемой территории, в том числе проведение работ по установке и эксплуатации оборудования, по улучшению или ремонту недвижимости, которые могут быть выполнены арендатором или от его лица, или до даты заключения договора аренды или в течение срока его действия (пункт 6.4.3.), соблюдать условия: не причинения никаких повреждений, помех или неудобств арендодателю или владельцам, арендаторам или пользователям капитального строения (подпункт (j) пункта 5 приложения № 6 к договору аренды); освобождения арендодателя от всех расходов, возникающих из любых повреждений капитальному строению или любой иной собственности (подпункт (l) пункта 5 приложения № 6 к договору аренды);

не производить никаких изменений или дополнений к недвижимости без письменного согласия арендодателя (пункт 6.7.2.).

При этом ООО "Р. и К." указывает, что:

- 02.03.2021 арендодатель согласовал установку стеллажной конструкции под следующими условиями: при частичном или полном демонтаже стеллажной конструкции силами арендатора должна быть демонтирована электропроводка освещения, силовые розетки и щиты электроснабжения внутри стеллажной конструкции, а также слаботочная проводка;

- 23.04.2021 арендодателем согласованы работы по реконструкции надстройки третьего этажа (реконструкция офисного помещения) под условиями того, что: возврат помещения арендодателю должен быть осуществлен с восстановлением на всей площади потолка «Армстронг» с установленными и подключенными встроенными светильниками, с подключенными датчиками системы пожарной сигнализации, с воздуховодами, подключенными к анемостатам или диффузорам в потолке; пол может иметь естественный износ, но не повреждения покрытия; первоначальная отделка ГКЛ внешней стены склада и металлических конструкций стеклообоями и покраской должна быть сохранена; стена отделяющая офисные помещения от складских помещений должна быть сохранена с отделкой стеклообоями и покраской; проем для соединения антресоли с 3-им ярусом стеллажной конструкции должен быть закрыт тем же конструктивом, что и вся стена и отремонтирована чистовой отделкой; слаботочные линии связи подлежат демонтажу до этажного распределительного щита;

- 04.05.2021 арендодатель согласовал установку (монтаж) системы контроля доступа (СКД) под условием того, что в случае завершения договора, по согласованию сторон, оборудование либо должно быть оставлено в рабочем состоянии, либо полностью демонтировано.  

Согласно разделу 10 договора аренды на арендатора были возложены следующие обязанности: 

в последний день действия договора вернуть помещения по акту приема-передачи (возврата) (со всем неотделимым механическим и электрическим оборудованием и инженерными коммуникациями) — чистыми, с учетом разумного амортизационного износа и иным образом в соответствии с обязательствами арендатора по договору аренды (пункт 10.1.1.);

по требованию арендодателя устранить все проведенные арендатором работы и любые иные изменения и улучшения (которые были согласованы арендодателем на условии их демонтажа арендатором в конце срока действия договора), сделанные в течение срока действия или любого предшествующего периода пользования арендатором, и восстановить недвижимость, как арендодатель обоснованно укажет и к его разумному удовлетворению (пункт 10.1.2., пункт 8 приложения № 6).

Дополнительным соглашением № 1, заключенным между сторонами 07.11.2022, срок действия договора аренды был продлен на 23 календарных дня до 31.12.2022.

ООО «ЭС» приказом № 01/12 от 27.12.2022 создало комиссию по передаче (возврату) арендодателю арендованных нежилых помещений, общей площадью 2 662 кв. м, которую уполномочило осуществить фиксацию состояния возвращаемых помещений (произвести фото и видеосъемку), внести в акт сдачи-приемки нежилых помещений арендодателю предложения, изменения, недостатки и описание состояния возвращаемого имущества.

Как указало ООО "Р. и К.", 31.12.2022 возврат недвижимости арендодателю не состоялся по причине отсутствия электропитания освещения в арендуемых помещениях, так же были обесточены щиты, обеспечивающие питание пожарной сигнализации и щиты электро-розеток, первичный осмотр показал возможность нарушения проводки электропитания щитов освещения в арендуемых помещениях, о чем комиссиями сторон был составлен акт от 31.12.2022. Видимые нарушения электропроводки в арендованных помещениях были зафиксированы комиссиями сторон в форме изображений (фотографий) в приложениях № 1, 2 к акту от 31.12.2022. 

В указанной ситуации арендодателем было предложено арендатору силами арендодателя 09.01.2023 (в первый рабочий день) начать проводить работы по восстановлению электропитания щитов освещения и щитов розеточных групп, после чего составить акт осмотра и акт возврата помещения, а также убрать мусор в арендуемых помещениях. 

До 10.01.2023 (включительно) арендуемые помещения находились во владении и пользовании ООО «ЭС», поскольку только 09.01.2023 арендатор письмом № 3 выразил намерение и готовность к возврату нежилого помещения в связи с окончанием срока договора аренды после того, как он произвел работы по вывозу мусора и уборке арендуемого помещения.  

10.01.2023 между сторонами был составлен акт возврата нежилого помещения арендодателю по договору аренды. 

В качестве приложения к акту возврата помещения от 10.01.2023 комиссиями сторон при участии незаинтересованных лиц, со стороны ООО «Р. и К.» — специалиста ФИО1 - помощника оценщика в ООО «Гильдия независимых консультантов», а со стороны ООО «ЭС» - ФИО2 - специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба», было составлено Приложение № 1 «Акт осмотра нежилого помещения, находящегося по адресу: Московская область, Солнечногорский район, сельское поселение Луневское, в районе 

<

...>, перед подписанием акта сдачи-приемки нежилого помещения Арендодателю к договору аренды № 09-02/21-ЭС от 09 февраля 2021 г.», в содержании которого сторонами описано состояние повреждений и недостатков недвижимости на момент её возврата арендодателю, применительно к расположению помещений по номерам на поэтажных планах капитального строения.  

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку арендатор возвратил из аренды недвижимость с недостатками и повреждениями (в том числе связанными с не устранением (демонтажом) результатов проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, согласованных арендодателем в период действия договора аренды в части: установки стеллажной конструкции; реконструкции надстройки третьего этажа (реконструкция офисного помещения); установки (монтажа) системы контроля доступа (СКД), и не восстановлением имущества в первоначальное положение), в результате чего ООО «Р. и К.» причинены убытки в размере стоимости расходов на восстановление имущества, последнее обратилось в суд с настоящими требованиями о взыскании с ООО "ЭС" 3 058 357 руб.

В обоснование расчета суммы причиненных убытков ООО "Р. и К." представило отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-2 от 10.05.2023.

Возражая против удовлетворения встречного иска, ООО "ЭС" указало, что представленные ООО "Р и К." акт сдачи-приемки нежилого помещения от 29.03.2021 и акт возврата помещения от 10.01.2023 сфальсифицированы ответчиком, в связи с чем в порядке статьи 161 АПК РФ представило в материалы дела заявление о фальсификации доказательств.

Согласно части 1 статьи 161 АПК РФ, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: 1) разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; 2) исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; 3) проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 161 АПК РФ суд проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу. Под фальсификацией понимается любое сознательное искажение представляемых суду доказательств, которое может быть выполнено путем подделки, подчистки, внесения исправлений, искажающих действительный смысл, или ложных сведений, а также искусственное создание любого доказательства по делу (фабрикация).

В этом случае арбитражный суд принимает предусмотренные федеральным законом меры для проверки достоверности заявления о фальсификации доказательства, в том числе назначает экспертизу, истребует другие доказательства или принимает иные меры.

Способ проведения проверки достоверности заявления о фальсификации определяется судом (пункт 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.12.2021 N 46 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции").

В силу положений статьи 161 АПК РФ заявление о фальсификации доказательств может проверяться не только с помощью экспертного исследования документа, но и путем оценки совокупности имеющихся в материалах дела доказательств. По своей сути рассмотрение заявления о фальсификации доказательства является проверкой заявления о недостоверности доказательств, представленных одним из лиц, участвующих в деле.

Из приведенных положений следует, что заявление о фальсификации доказательства может быть проверено судом различными способами, в том числе путем оценки такого доказательства в совокупности с иными доказательствами в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ответчиком на обозрение суда были представлены оригиналы документов, которые были обозрены судом и представителем истца. Соответствующих процессуальных ходатайств, в том числе, о назначении по делу судебной экспертизы, представителем истца заявлено не было.

В рассматриваемом случае суд приходит к выводу об отсутствии оснований считать представленные ответчиком документы сфальсифицированными, поскольку соответствующих доказательств в подтверждение данных обстоятельств, истцом не представлено, равно как не представлено доказательств того, что акты со стороны ООО "СЭ" не подписывались, оттиск печатей на документах истец не оспорил. 

Кроме того, суд принимает во внимание, что факт передачи помещений в аренду площадью 2 662 кв. м, что совпадает с предметом договора аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ЭС, сторонами не оспаривается. 

В силу части 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В судебном заседании 07.02.2024 истец не поддержал заявление о фальсификации доказательств, представил письменное заявление об отказе от заявления о фальсификации доказательств, что подтверждено аудиопротоколом судебного заседания, а также имеется запись в протоколе судебного заседания от 07.02.2024. 

Возражая против удовлетворения требований встречного иска, истец также  полагает, что размер убытков является завышенным, с учетом того, что согласно представленного им заключения специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» от 14.02.2023 № 2912 величина финансовых затрат на приведение имущества арендодателя в состояние, приемлемое для использования, составляет 759 800 руб. Согласно полученной ООО «ЭС» рецензии от ООО «Независимая экспертная оценка «Вега» № 71444-2023 от 28.08.2023, представленный ООО «Р. и К.» отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-2 от 10.05.2023 не соответствует действующему законодательству и не подтверждает реальный ущерб, причиненный арендатором имуществу арендодателя. По мнению ООО «ЭС", приведенные в отчете ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-2 от 10.05.2023 повреждения и недостатки, причиненные имуществу арендодателя, не доказывают факт причинения вреда и относятся к нормальному износу помещений после использования его по назначению.

По мнению ООО "ЭС", повреждения и недостатки, которые установлены сторонами в акте возврата помещений от 10.01.2023, не свидетельствуют о не работоспособности нежилых помещений в целом, и подтверждают возвращение арендованного имущества в удовлетворительном техническом состоянии, приемлемом для использования. ООО "ЭС", отмечает, что по смыслу положений статьи 622 ГК РФ, помещения должны быть возвращены с учетом их нормального износа, между тем арендодателем не доказано, что помещения возвращены в состоянии, не позволяющем его дальнейшую нормальную эксплуатацию.

Также ООО "ЭС" указывало, что офисные площади, расположенные на антресоли 3-го этажа, и иные отдельные объекты, как принадлежности недвижимости арендодателя (санузлы, душевые, касса, офисы, доковые ворота, двери, окна, инженерные системы (электрические сети, канализация, водоснабжение, вентиляция и другие), лестничные марши и тому подобное), арендатору не передавались, а если и были переданы по условиям договора аренды, то не законно, в качестве объектов самовольной постройки арендодателем внутренних стен, которые разделили здание на комнаты, и самовольному проведению инженерных сетей, за нанесение ущерба которым арендатор не должен нести ответственность. 

По причине того, что ООО «ЭС» приобрело у предыдущего арендатора складского комплекса стеллажные конструкции мезонинного типа и два строительных грузовых подъемника, изначально размещенных на арендуемых площадях, ООО «ЭС" полагает, что не должно нести ответственность за их устранение (демонтаж) и восстановление имущества в первоначальное положение. По мнению ООО «ЭС", согласование вопросов последствий установки стеллажной конструкции в помещениях арендодателя проведено «задним числом», поэтому является принуждением после её фактического размещения до заключения договора аренды, а вопросы согласования последствий реконструкции надстройки третьего этажа (реконструкция офисного помещения) на антресоли 3-го этажа были преждевременны, поэтому не законны и не обоснованы. 

Между тем, данные доводы ООО "ЭС" подлежат частичному отклонению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. 

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Согласно статье 15 ГК РФ, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Таким образом, для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, должно доказать совершение ответчиком противоправных действий (вины), наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, наличие и размер убытков. 

Как указано в пунктах 12, 13 постановления  Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса «Российской Федерации» по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков. При этом необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК РФ). 

Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению (определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 года № 305-ЭС15-16906). 

В пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» даны разъяснения о том, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статьи 404 ГК РФ).  

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается. 

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков. Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае возникновение убытков ООО «Р. и К.» связывает с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды в связи с возвратом недвижимого имущества в ненадлежащем состоянии. 

Согласно части 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 ГК РФ).  

Договором аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ЭС, на арендатора возложена обязанность по содержанию недвижимости (включая все инженерные коммуникации) в работоспособном состоянии, а также выполнению необходимого текущего ремонта внутри и снаружи недвижимости.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. 

Таким образом, по смыслу положений статей 210, 616 ГК РФ собственник может возложить на другое лицо на основании договора с ним несение бремени содержания принадлежащего ему имущества. 

Применительно к диспозиции части 1 статьи 622 ГК РФ стороны, руководствуясь правилами статьи 421 ГК РФ, в договоре аренды № 09-02/21-ЭС от 09.02.2021 установили критерии, которым должно соответствовать возвращаемое из аренды имущество, определив их в качестве состояния разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение.  

В силу части 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных частью 1 статьи 655 ГК РФ.

Согласно содержанию параграфа 1 и пункта b) параграфа 3 приложения № 5 к договору аренды в корреляции с условиями статьи 421 ГК РФ стороны установили презумпцию того, что: - документальным подтверждением причиненного ущерба являются акты. 

10.01.2023 сторонами составлен акт возврата нежилого помещения арендодателю по договору аренды. 

Согласно пояснениям ООО "Р. и К.", данным в судебном заседании, а также следует из представленного в материалы дела заключения специалиста АНО «Межрегиональная судебно-экспертная служба» № 2912 от 14.02.2023, перегородки внутри здания выполнены из ГКЛ по металлическому каркасу, толщина перегородок составляет 100-150 мм с учетом отделки и спроектированы в соответствии с СП 55-102-2001 на одинарном металлическом каркасе из стальных профилей ПС75/50 и ПН75/40 с заполнением минеральной ватой П-125 толщиной 70 мм, обшитом с обеих сторон 2-мя слоями гипсоволокнистых листов толщиной 12,5мм (архитектурные решения проекта возведения здания). Постройка перегородок из ГКЛ не относится к работам по реконструкции здания, так как их возведение имеет гибкое функциональное назначение, включая интересы арендатора (к примеру, согласование работ арендатора по реконструкции надстройки третьего этажа (реконструкция офисного помещения), не влечет за собой изменение параметров объекта капитального строительства (здания склада), его частей (высоты, количества этажей, общей площади, объема), в том числе не связано с надстройкой, перестройкой, расширением здания, а также заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. 

Внутренние перегородки с гибким функциональным назначением, исполненные из гипсокартонных листов, пластика, стекла, алюминия и т.п., относятся к временным конструкциям сборно-разборного типа, не относящимся к конструктивным элементам здания, не являются несущими стенами, и не влияют на надежность и безопасность здания, поэтому не требуют фиксации в технической документации на здание. Для устройства легких перегородок в здании собственнику здания не требуется получения разрешения на строительство (пункт 4 части 17 статьи 51 ГрСК РФ) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию объекта (часть 1 статьи 55 ГрСК РФ), поскольку в данном случае речь идет об изменениях планировки здания, не затрагивающих конструктивных и других характеристик его надежности и безопасности. 

Из материалов дела следует, что все помещения общей площадью 2662 кв.м. в складском комплексе переданы арендатору в аренду с разрешенным использованием в качестве склада и вспомогательных помещений (титульный лист договора аренды), данный складской корпус представляет собой двухпролетное одноэтажное здание с антресолью в уровне с отм. +4,820 и +8,040, на которой располагаются административные помещения (архитектурные решения проекта возведения здания), доказательств обратного арендатором не представлено. 

Дислокация (расположение) арендуемых складских и офисных площадей была согласована сторонами в содержании договора аренды № 09-02/21-ЭС от 09.02.2021 в форме графических схем. Наличие офисных помещений подтверждается содержанием совместного акта возврата помещений от 10.01.2023, который содержит планы (экспликацию) всех помещений в качестве приложения № 1 к акту осмотра. 

Таким образом, учитывая, что имущество находилось в аренде у ООО «ЭС" в период времени, начиная с 16.03.2021 по 10.01.2023, а арендатором не представлено доказательств самостоятельной постройки офисных помещений, следовательно, наличие офисных помещений, возведенных из внутренних перегородок, выполненных из ГКЛ по металлическому каркасу, предполагается на момент передачи имущества в аренду арендатору.

Кроме того, суд отмечает, что согласно разъяснениям, данным в пункте 15 Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

При таких обстоятельствах, а также учитывая, что фактически площадь переданных ООО "ЭС" помещений (2 662 кв. м) по договору аренды не оспаривается последним, доводы арендатора, со ссылкой на статью 222 ГК РФ, а также незаключенность договора в части передачи арендатору комнат (санузлов, душевых, офисов), инженерных систем, и отсутствии у ООО "Р. и К." в связи с этим, права требования взыскания убытков, отклоняются судом как необоснованные. 

Довод ООО «ЭС» о том, что вопрос согласования установки стеллажных конструкции внутри арендуемых площадей согласован сторонами «задним» числом», поэтому имеет характер принуждения, отклоняется судом как не имеющий юридического значения, поскольку добровольное совершение действий в форме согласования условий и/или признания фактов в гражданском обороте могут распространяться на ранее возникшие правоотношения сторон (статья 425 ГК РФ).    

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. По условиям части 2 статьи 611 ГК РФ: имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. По условиям абзаца 2 части 2 статьи 611 ГК РФ: если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. 

Между тем ООО «ЭС" в материалы дела не предоставило доказательств того, что в нарушение условий договора аренды № 09-02/21-ЭС от 09.02.2021 такие принадлежности, как: санузлы, душевые, касса, офисы, доковые ворота, двери, окна, инженерные системы (электрические сети, канализация, водоснабжение, вентиляция и другие), лестничные марши и тому подобное, - не были ему переданы, в связи с чем, доводы арендатора о недоказанности факта передачи ему принадлежностей недвижимости отклоняются судом как необоснованные. 

Доводы ООО «ЭС» о том, что оно не должно нести ответственность за устранение (демонтаж) стеллажных конструкций мезонинного типа и два строительных грузовых подъемника, изначально размещенных на арендуемых площадях, и восстановление имущества в первоначальное положение, отклоняются судом на том основании, что данное имущество было приобретено истцом по договору купли-продажи у предыдущего арендатора и в период срока действия договора аренды находилось в пользовании истца на арендуемой им в соответствии со спорным договором аренды, площади. 

Согласно условиям пункта b) параграфа 3 приложения 5 к договору аренды, когда сумма причиненного ущерба составляет более 1000000,00 рублей, ООО «Р. и К.» вправе обратится к независимому оценщику для определения оценки размера причиненного ему ущерба, заключение которого признается сторонами документальным их подтверждением.

Согласно отчету № 3094-2 от 10.05.2023 «Об оценке рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного складскому помещению, находящемуся по адресу: 141580 Московская область, г. Солнечногорск, 

<

...> строение 6, корпус 1», составленному — ООО «Гильдия независимых консультантов», оценщик  - ФИО3, дата проведения оценки: 04.05.2023, итоговая величина рыночной стоимости права требования возмещения ущерба, причиненного недвижимости и/или собственности арендодателя, составила 3 058 357 руб.

Характеристики повреждений и недостатков, и других величин причинения вреда имуществу арендодателя определены оценщиком на основании сведений акта осмотра помещения № 3094, полученных и составленных специалистом ФИО1, как помощником оценщика в ООО «Гильдия независимых консультантов», участвующим при осмотре 10.01.2023 комиссиями сторон возвращаемых помещений (страницы 92-103 отчета оценщика № 3094-2).   

Между тем расчет, произведенный оценщиком ФИО3 в отчете № 3094-2 от 10.05.2023, суд оценивает критически, поскольку, как следует из таблицы № 5 "Расчет стоимости требуемых ремонтных работ при отделке помещения" на стр. 57, реставрация поверхностей напольного покрытия "топпинг бетон" требуется на площади 633,2 кв.м, что не совпадает с описанием недостатков в Акте осмотра. 

Согласно пункту 1 Акта осмотра нежилого помещения (Приложение № 1 к акту возврата помещения от 10.01.2023) имелись повреждения в помещении № 2Б (склад первый этаж): пол топпинг бетон - обнаружены 3 выбоины (сколы, возникшие при физическом воздействии), въевшееся масляное пятно на площади 2 квадратных метра у ворот.

Согласно расчету стоимости работ по устранению недостатков, произведенному специалистом- оценщиком ФИО2 на стр. 37 Заключения специалиста № 2912 от 14.02.2023 количество мест, требующих ремонта составляет 20 шт., стоимость ремонта одного места составляет 350 рублей. 

В связи с этим, суд считает возможным руководствоваться расчетом выборочного ремонта топингового покрытия складского помещения 1-го этажа (анкеры, выбоины, масляные пятна и пр.), произведенным присутствовавшим в момент осмотра специалистом-оценщиком ФИО2, согласно стр. 37 заключения № 2912/1 от 14.02.2023. 

Отраженные в Акте осмотра недостатки, в виде частично не демонтированной системы СКУД и оставления отверстий от системы СКУД отклоняются судом, как не подтвержденные соответствующими доказательствами. Акт осмотра не содержит описания,  какие элементы системы СКУД и на какой площади не демонтированы, также не указано, где расположены не демонтированные части СКД (стены, потолок, пол и т.п.), приложенные к акту фотографии данные обстоятельства также не подтверждают. 

Кроме того, арендодателем не представлено доказательств несения расходов по демонтажу отдельных частей системы СКД.  В таблице 5  отчета, составленного оценщиком ФИО3, в разделе демонтажные работы - работы по демонтажу системы доступа контроля не указаны.

Суд также учитывает, что предметом требований ООО "Р. и К." по встречному иску является взыскание убытков в виде расходов, которые будут понесены обществом в будущем на устранение повреждений, причиненных помещениям. 

При этом суд отмечает, что по истечении 13 дней после возврата ООО "ЭС" помещений, ООО "Р. и К." передало нежилые помещения в аренду новому арендатору, при этом доказательств, подтверждающих фактические затраты на устранение имевшихся повреждений перед передачей имущества в аренду новому арендатору, в материалы дела истцом по встречному иску не представлено.

Также из акта осмотра от 10.01.2023 не представляется возможным установить, превышает ли степень загрязнения и потертости полов, стен, дверей уровень амортизационного износа, поскольку их состояние до начала действия договора достоверно не известно, равно как и то, менялись ли отделочные покрытия арендованных помещений с момента ввода здания в эксплуатацию.

Суд отмечает, что в акте осмотра состояние имущества зафиксировано именно на дату передачи имущества – 10.01.2023.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу, что ООО «Р. и К.» не подтвердило наличие убытков в размере 3 058 357 руб.

Между тем суд учитывает, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ, ООО «ЭС" при прекращении договора аренды обязано вернуть ООО «Р. и К.» арендуемое имущество в том состоянии, в котором оно его получило с учетом разумного амортизационного износа, устранения (демонтажа) результатов любых проведенных арендатором работ в отношении имущества арендодателя, включая его изменения и улучшения, и восстановления имущества в первоначальное положение. 

При этом при определении расчета стоимости работ по устранению дефектов эксплуатации арендованного помещения, суд полагает возможным руководствоваться заключением от 14.02.2023 № 2912/2 специалиста ФИО2, которым установлено техническое состояние помещений площадью 2 662 кв. м на дату расторжения договора как в целом работоспособное, требующее выполнение мелкого ремонта топпингового покрытия складской зоны, мелкого ремонта доковых работ и косметического ремонта офисных помещений, а также определена величина финансовых затрат на приведение их в состояние, приемлемое для использования в соответствии с разрешенным использованием "Склад, вспомогательные помещения" в общем размере 759 800 руб. 

Каких-либо противоречий в заключении специалиста судом не установлено.

При этом суд исходит из того, что данный специалист присутствовал при приемке помещений 10.01.2023, проводил их осмотр и фотофиксацию, а также при проведении исследования руководствовался нормативными и методическими источниками, применяемыми при данном виде экспертиз; при определении расчета стоимости работ помещений произведено суммирование отдельных видов работ, с учетом обнаруженных недостатков, в то время как представленный ООО «Р. и К.» отчет ООО «Гильдия независимых консультантов» № 3094-2 от 10.05.2023 не подтверждает реальный ущерб, причиненный арендатором имуществу арендодателя.  

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что удовлетворению подлежат требования ООО "Р. и К." о возмещении стоимости ущерба в размере 759 800 руб., в удовлетворении остальной части следует отказать.

Таким образом, исходя из предмета и оснований заявленных первоначальных и встречных требований, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению в полном объеме, встречное исковое заявление подлежит удовлетворению частично. 

С учетом удовлетворения первоначального и частично встречного исковых заявлений, судом произведен зачет удовлетворенных исковых требований.

В соответствии с абзацем вторым части 5 статьи 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, судебные расходы, понесенные  лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

РЕШИЛ:

Первоначальные исковые требования удовлетворить. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт спецодежда" по договору аренды от 09.02.2021 № 09-02/21-ЭС 1 381 808,21 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 26 818 руб. 

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксперт спецодежда" в пользу общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." убытки в размере 759 800 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 513 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Произвести взаимозачет требований по первоначальному и встречному искам путем взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Р. и К." в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксперт спецодежда" 639 313,21 руб. 

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

 

Судья                                                                                                            А.А. Летяго