Дело № А38-3697/2019

24 декабря 2019 года

г.Владимир

 

Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 декабря 2019 года.

 

       Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Александровой О.Ю.,   Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.07.2019 по делу  № А38-3697/2019

 

по иску муниципального образования городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 317213000033639), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 317169000177610),

 

о взыскании арендной платы, неустойки, расторжении договора аренды земельного участка, об освобождении и возврате земельного участка, третье лицо - администрация городского округа «Город Волжск»,

 

при участии: от ответчика (заявителя) – индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО4 по доверенности от 06.09.2019 сроком на 1 год (диплом от 22.06.2007 №2457-З ВСГ 1238774); от истца – не явился, извещен; от ответчика – индивидуального предпринимателя  ФИО3 – не явился, извещен; от третьего лица – не явился, извещен,

 

установил.

 

Муниципальное образование городской округ «Город Волжск» в лице Волжского городского комитета по управлению имуществом обратилось в арбитражный суд к ответчикам, индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3, с исковым заявлением, о расторжении договора аренды земельного участка от 27.03.2012 № 2018, об обязании ответчиков возвратить истцу земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, в южной части кадастрового квартала, по акту приема-передачи в течение месяца со дня вступления решения в законную силу, а также о взыскании с ответчиков солидарно задолженности по арендной плате в сумме 9 205 750 руб., неустойки в сумме 724 542 руб. 57 коп. (уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ).

Решением от 12.07.2019 Арбитражный суд Республики Марий Эл  удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

Оспаривая законность принятого судебного акта, заявитель указывает на то, что размер взыскиваемой задолженности по арендной плате должен рассчитываться исходя из дополнительного соглашения от 09.11.2012 к спорному договору аренды.

По мнению заявителя, суд должен был оставить исковое заявление без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Считает, что суд нарушил нормы процессуального права, а именно не уведомил ответчика об изменении исковых требований.

Указал, что в соответствии с пунктом 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, победитель торгов не праве уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательства, возникающим из заключенного на торгах договора. В связи с чем, считает, что договор уступки права требования (цессии) от 01.12.2015, заключенный между ООО «ЦЕНТР-СТРОЙ» и ФИО3, ФИО2 является недействительной сделкой.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы жалобы поддержал в полном объеме, ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копии договора уступки права требования от 01.12.2015. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено (протокол судебного заседания от 17.12.2019).

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.     

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании протокола о результатах аукциона от 16.03.2012 Волжским городским комитетом по управлению имуществом, действующим от имени муниципального образования городской округ «Город Волжск», и обществом с ограниченной ответственностью «ЖЭУ-СЕРВИС» (переименовано по решению общества в ООО «МарийСтрой-Инвест») 27.03.2012 заключен в письменной форме договор № 2018 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земельного участка), в соответствии с условиями которого истец как арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 12:16:0202003:99 общей площадью 178 996 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г. Волжск, в южной части кадастрового квартала, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренном разделом 2 договора.

В силу пункта 3.1 договора помимо предмета, срока, размера арендной платы и условий её изменения стороны признали существенными следующие условия:

3.1.1 Максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка – 1 год с момента заключения настоящего договора. Проект планировки территории и проект межевания территории подлежат утверждению в установленном порядке в срок – 1 год с момента заключения настоящего договора.

3.1.2 Максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, – 5 лет с момента заключения договора аренды земельного участка. Иные условия такой передачи определяются в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации при заключении соглашения о передаче этих объектов;

3.1.3 Максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка – с момента утверждения проекта планировки – 10 лет с момента заключения настоящего договора, но не более срока аренды;

3.1.4 Способ обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства – неустойка, указанная в пункте 6.3 настоящего договора.

Договор аренды заключен сторонами на 10 лет. 

Дополнительным соглашением к договору аренды от 09.11.2012 стороны изменили его предмет и размер арендной платы. Так, во временное владение и пользование арендатора переданы 90 земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 12:16:0202003:99, для строительства индивидуальных жилых домов (зон застройки индивидуальными жилыми домами).

Решением Постоянно действующего третейского суда при Автономной Некоммерческой Организации «Международный центр урегулирования неправительственных споров» от 14.08.2012 по делу № 29-2012 утверждено мировое соглашение от 14.08.2012, по которому ООО «МарийСтройИнвест» уступило ООО «ЦЕНТР-СТРОЙ», в том числе, право аренды земельного участка по договору № 2018 от 27.03.2012. На основании Определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2013 по делу № А65-8695/2013 выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда.

01.12.2015 между ООО «ЦЕНТР-СТРОЙ» и ИП ФИО2, ИП ФИО3 заключен договор уступки права требования (цессии), по которому цедент передает цессионариям «права, вытекающие из Решения Постоянно действующего третейского суда при Автономной Некоммерческой Организации «Международный центр урегулирования неправительственных споров» от 14.08.2012 по делу № 29-2012, определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.07.2013 по делу № А65-8695/2013, исполнительного листа серии АС № 004652343». 

В связи с переменой лиц в обязательстве Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.02.2016 по делу № А65-8695/2013 произведена замена взыскателя по делу № А65-8695/2013.

Тем самым арендаторами по договору аренды земельного участка № 2018 от 27.03.2012 выступают индивидуальные предприниматели ФИО2 и ФИО3.

Волжский городской комитет по управлению имуществом как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи. 

Размер ежегодной арендной платы составляет 4 803 000 руб., которая вносится ежеквартально в сроки не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября и 15 ноября равными долями (пункты 2.6, 2.7 договора).

Однако вопреки требованиям договора денежное обязательство по внесению арендной платы ответчиками надлежащим образом не исполнено.

В связи, с чем истцом в адрес ответчиков была направлена претензия  от 21.02.2019 № 275.

Указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и возврате земельного участка 

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме.

ИП ФИО2 решение суда в части расторжения договора аренды и возврате земельного участка не обжалует.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Материалами дела подтверждается надлежащее исполнение истцом своих обязательств по договору.

В материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об исполнении ответчиком обязанности по внесению платежей в полном объеме.

Расчет долга, произведенный истцом, проверен судом и обоснованно признан верным.

Поскольку ответчики факт пользования земельным участком не опровергли, доказательств полной уплаты истцу арендных платежей вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили, суд первой инстанции, обоснованно пришел к выводу о наличии задолженности в сумме 9 205 750 руб. за период с 10.04.2017 по 11.02.2019.

Так как материалами дела подтверждено ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору, предъявление истцом требования о взыскании неустойки является правомерным.

Взимание с должника неустойки предусмотрено пунктом 6.2 договора.

Суд первой инстанции, проверив расчет пени, обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании неустойки  в сумме 724 542 руб. 57 коп. за период с 10.04.2017 по 11.02.2019.

Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу  фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Довод заявителя жалобы о том, что размер взыскиваемой задолженности по арендной плате должен рассчитываться исходя из дополнительного соглашения от 09.11.2012 к спорному договору аренды, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Из материалов дела следует, что собственник земельного участка (Администрация) в результате его раздела образовал 90 новых земельных участков, при подписании дополнительного соглашения от 09.11.2012 стороны договора аренды  изменили разрешенное использование земельных участков и значительно уменьшили арендную плату. 

Между тем в силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ, аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного Обществом земельного участка. 

 Из системного толкования норм, регулирующих заключение договора на торгах (статьи 447-449 ГК РФ), следует, что цена договора, заключенного по результатам торгов, не может быть изменена сторонами. Данная позиция закреплена пунктом 8 статьи 448 ГК РФ и подтверждается сформированной судебной практикой на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения к нему. 

По смыслу  пункта статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного и муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды». Следовательно, недопустимо заключение договора на условиях, отличных от условий, установленных на аукционе.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ в рассматриваемом случае в результате изменения предмета договора, размера арендной платы, вида разрешенного использования объекта и других существенных условий договора у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. 

В данном случае договор аренды был заключен ООО «ЖЭУ-СЕРВИС» по результатам аукциона и изменение его существенных условий, в том числе  размера арендных платежей, невозможно без соблюдения процедуры проведения новых торгов.

Иного порядка законодательством не предусмотрено.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 09.11.2012.

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда.

Данная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств, но не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора.

Ссылка заявителя на 

постановление

 Первого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу №А38-2501/2013 судом отклоняется, поскольку при рассмотрении указанного дела судом не исследовался вопрос законности изменения размера арендной платы за земельный участок, установленный по результатам аукциона,  при подписании сторонами договора аренды дополнительного соглашения от 09.11.2012.  

В связи с чем указанный судебный акт не имеет преюдициального характера для настоящего спора.

Ссылка заявителя на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации признается судом апелляционной инстанции несостоятельным в силу следующего.

Согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон N 42-ФЗ), вступившего в силу 01.06.2015, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

При этом в силу пункта 2 статьи 2 Закона N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пунктам 82, 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» положения Гражданского кодекса Российской Федерации в измененной Законом N 42-ФЗ редакции не применяются к правам и обязанностям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления его в силу (до 1 июня 2015 года). При рассмотрении споров из названных договоров следует руководствоваться ранее действовавшей редакцией Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом сложившейся практики ее применения (пункт 2 статьи 4, абзац второй пункта 4 статьи 421, пункт 2 статьи 422 ГК РФ).

В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка заключен 27.03.2012, то есть до вступления в силу пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (01.06.2015), следовательно на него не распространяются ограничения, введенные данной нормой (статья 4, пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 126 АПК РФ к исковому заявлению, среди прочего, прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором, за исключением дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение, дел о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, дел о несостоятельности (банкротстве), дел по корпоративным спорам, дел о защите прав и законных интересов группы лиц, дел о досрочном прекращении правовой охраны товарного знака вследствие его неиспользования, дел об оспаривании решений третейских судов. Экономические споры, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, если он установлен федеральным законом.

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора является обязательным в случаях, предусмотренных законом или договором (часть 5 статьи 4 АПК РФ).

В материалах дела имеется претензия с требованием оплатить образовавшуюся задолженность, направленная в адрес ответчика 27.02.2019.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о соблюдении истцом претензионного порядка урегулирования спора.

Кроме того, из поведения ответчиков не усматривается намерения добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке и в период рассмотрения дела, поэтому оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав истца. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы. 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 12.07.2019 по делу  № А38-3697/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

 

Председательствующий судья 

 

   Е.Н. Наумова

 

Судьи

  О.Ю. Александрова 

 

  Д.Г. Малькова