СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-8620/2024-ГК

г. Пермь

22 октября 2024 года

Дело № А50-31617/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 09 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 октября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Коньшиной С.В.,

судей  Крымджановой Д.И., Поляковой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца (веб-конференция): ФИО1 – доверенность от 02 октября 2023 года, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО2 – доверенность от 19 января 2024 года, диплом, паспорт,

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, индивидуального предпринимателя ФИО3,  и ответчика, общества с ограниченной ответственности «НефтьПромИнвест»,

на решение Арбитражного суда  суд Пермского края от 08 июля 2024 года по делу № А50-31617/2023      

по иску индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственности «НефтьПромИнвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о взыскании задолженности по договорам аренды жилых помещений,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее ИП ФИО3, истец) обратилась в арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственности «НефтьПромИнвест» (далее ООО «НефтьПромИнвест», ответчик) о взыскании задолженности:

-  по договору аренды жилого помещения от 20 марта 2023 года в сумме 135 000 руб., неустойки в сумме 482 871 руб. за период по 03 октября 2023 года с последующим начислением  неустойки с 04 октября 2023 года в размере 10 % от неуплаченной суммы  по день фактической оплаты задолженности, 

- по договору аренды жилого помещения от 03 марта 2023 года в сумме 115 000 руб., неустойки в сумме 541 451 руб. за период по 03 октября 2023 года с последующим начислением  неустойки с 04 октября 2023 года в размере 10 % от неуплаченной суммы  по день фактической оплаты задолженности.

Решением Арбитражного суда Пермского края  от 08 июля 2024 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО «НефтьПромИнвест» в пользу ИП ФИО3 взыскана задолженность в размере 250 000 руб., неустойка по состоянию на 01 июля 2024 года в размере 303 491,05 руб. с продолжением ее начисления по день фактической оплаты долга, начиная со 02 июля 2024 года исходя из суммы долга и ставки неустойки равной 0,5 % в день. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Истец, ИП ФИО3, не согласившись с названным  решением, обжаловала его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд необоснованно удовлетворил ходатайство  ответчика о снижении неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), приняв во внимание расчет ответчика, чем нарушил принципы равенства сторон в процессе и уважения к свободе договора. Суд не установил явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств. При этом ключи от объектов недвижимости не переданы в течение 7 месяцев без уважительных причин. Размер платы истцов в одностороннем порядке не изменялся, ответчику лишь было направлено предложение об увеличении арендной платы или о расторжении договора с 15 октября 2023 года, подписании с 15 октября 2023 года дополнительных соглашений  в отношении пункта 3.1 договора (с увеличением арендной платы). Ответа на данное предложение не последовало, договоры расторгнуты не были, жильцы продолжили проживать в принадлежащих истцу жилых домах, арендная плата повышена не была. Ключи от помещения не переданы до настоящего времени. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ИП ФИО3 просит решение суда отменить в части отказа удовлетворении части иска и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик, ООО «НефтьПромИнвест»,  также не согласившись с названным  решением, обжаловал его в апелляционном порядке. По мнению заявителя апелляционной жалобы, договоры аренды расторгнуты досрочно по инициативе истца: договор аренды от 03 марта 2023 года - с 15 октября 2023 года, договор аренды от 20 марта 2023 года - с 09 октября 2023 года, что подтверждается перепиской между сторонами, стенограммами переговоров сторон, справкой ИП ФИО4 о том, что работникам ответчика представлено жилье в гостинице «Россия», свидетельскими показаниями. Арендодатель самостоятельно, без участия арендатора освободил помещение от личных вещей проживающих лиц, однако от подписания акта возврата помещения уклонился. Истец злоупотребляет своими правами, что выражается в представлении документов, не соответствующих действительности,  - акта осмотра помещений, указывая на невозможность пользования помещением. Однако в материалах дела имеются объявления с сайта «Авито», указывающие на пользование истцом помещениями. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ООО «НефтьПромИнвест»  просит решение суда первой инстанции отменить  и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании представитель истца доводы своей жалобы поддержал в полном объёме, просил решение отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить, возразил против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика.

После заслушивания доводов представителя истца представитель отключился от веб-конференции и более не подключался. 

Представитель ответчика доводы своей жалобы поддержал в полном объёме, просил решение отменить,  апелляционную жалобу - удовлетворить, возразил  против удовлетворения апелляционной жалобы истца.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств направления своей апелляционной жалобы в адрес истца.

Ходатайство о приобщении дополнительных документов рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) и удовлетворено. 

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 03 марта 2023 года ИП ФИО3 (арендодатель) и ООО «НефтьПромИнвест» (арендатор) заключен договор аренды жилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает жилой благоустроенный дом общей площадью 100 кв. м., расположенный по адресу: 

<

...>. Вышеуказанный дом принадлежит арендодателю на праве собственности. 

За указанное в пункте 1.1 настоящего договора помещение устанавливается плата в размере 50 000 руб. за месяц. НДС не облагается. Период проживания с 03 марта 2023 года по 31 декабря 2023 года (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 4.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 03 марта 2023 года по 31 декабря 2023 года. При соблюдении арендатором пункта 3.4 настоящего договора договор считается пролонгированным на тех же условиях.

20 марта 2023 года теми же лицами заключен договор аренды жилого помещения, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает жилой благоустроенный дом общей площадью 50,3 кв. м., расположенный по адресу: Пермский край, ФИО11 район, д. Пакли, ул. Центральная, д. 22. Вышеуказанный дом принадлежит арендодателю на праве собственности. 

За указанное в пункте 1.1 настоящего договора помещение устанавливается плата в размере 50 000 руб. за месяц. НДС не облагается. Период проживания с 20 марта 2023 года по 31 декабря 2023 года (пункт 3.1 договора.

Согласно пункту 4.1 договора срок действия настоящего договора устанавливается с 20 марта 2023 года по 31 декабря 2023 года. При соблюдении арендатором пункта 3.4 настоящего договора договор считается пролонгированным на тех же условиях.

В соответствии с пунктами 1.2 указанных договоров арендатор обязуется использовать жилое помещение для проживания сотрудников компании на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Согласно пунктами 2.1.1 договоров арендодатель имеет право осуществлять контроль за соблюдением условий настоящего договора, в том числе за использованием переданного в аренду помещения (в том числе: ежедневно посещать дом с целью контроля, проводить инструктаж проживающих).

Оплата производится на основании выставленного счета на расчетный счет арендодателя не позднее дня заселения сотрудников арендатора в дом и далее ежемесячно не позднее числа заселения (пункты 3.2 договоров).

Согласно пунктам 3.5 названных договоров при несоблюдении арендатором сроков оплат, указанных в пунктах 3.2-3.4 арендодатель начисляет пени в размере 10 % за каждый день просрочки.

Полагая, что ООО «НефтьПромИнвест» ненадлежащим образом исполнена обязанность по уплате арендной платы, ИП ФИО3 обратилась к нему с иском о взыскании задолженности по договору аренды жилого помещения от 20 марта 2023 года в сумме 135 000 руб., неустойки в сумме 482 871 руб. за период по 03 октября 2023 года с последующим начислением  неустойки с 04 октября 2023 года в размере 10 % от неуплаченной суммы  по день фактической оплаты задолженности, по договору аренды жилого помещения от 03 марта 2023 года в сумме 115 000 руб., неустойки в сумме 541 451 руб. за период по 03 октября 2023 года с последующим начислением  неустойки с 04 октября 2023 года в размере 10 % от неуплаченной суммы  по день фактической оплаты задолженности.

Между ИП ФИО3 и ООО «НефтьПромИнвест» заключены договоры, правильно квалифицированные судом первой инстанции как договоры аренды.

В силу пункта 1 статьи  606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Пунктом 1 статьи 655 ГК РФ предусмотрено, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

При этом в силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 названной статьи).

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4 названной статьи).

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений. 

24 мая 2024 года ИП ФИО3 составлены акты осмотра жилых помещений, согласно которым дома по адресам: 

<

...> и 

<

...> закрыты на замок, ключи не переданы ИП ФИО3, на звонки в дверь никто не открывает. ИП ФИО5, оказывающая услуги по клинингу жилых помещений ИП ФИО3, принимавшая участие в осмотре, подтвердила, по указанным адресам ее для проведения уборки не вызывали с 20 марта 2023 годи и 03 марта 2023 года соответственно.

Суд первой инстанции, приняв во внимание отсутствие подписанного сторонами акта возвратов помещений арендодателю и оплаты за пользование помещениями, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований и взыскал сумму основного долга по договорам и неустойку, снизив ее на основании статьи 333 ГК РФ с 10 % до 0,5 % за каждый день просрочки.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

 06 октября 2023 года ИП ФИО3 направила в адрес ООО «НефтьПромИнвест» извещение о расторжении договора от 20 марта 2023 года с 09 октября 2023 года в связи с систематическими задержками оплаты по договору 

11 октября 2023 года ИП ФИО3 направила в адрес ООО «НефтьПромИнвест» в связи с систематическими задержками оплаты по договору аренды от 03 марта 2023 года и в связи с высоким ростом цен на услуги проживания за последний год предложение либо расторгнуть договор с 15 октября 2023 года либо подписать с 15 октября 2023 года дополнительное соглашение, касающееся пункта 3.1 договора: за указанное в пункте 1.1 настоящего договора помещение устанавливается плата в размере 945 500 руб. за месяц, НДС не облагается (7 спальных мест * 450 руб./сут. * 30 сут. = 94 500).

Получив данные письма, сотрудники ООО «НефтьПромИнвест» покинули занимаемые ими жилые помещения по заключенным с ИП ФИО3 договорам аренды, что подтверждается следующим.

В судебном заседании 28 мая 2024 года судом допрошены свидетели – сотрудники ООО «НефтьПромИнвест» ФИО6 и ФИО7

Свидетель ФИО6 пояснил, что с марта 2023 года по октябрь 2023 года проживал в помещении, сейчас не проживает. Арендодатель попросил выехать, позвонил 20 октября 2023 года, попросил. Работники собрали вещи и выехали. Арендодатель пояснил, что ООО «НефтьПромИнвест» мало платит аренду. 21 октября ФИО6 позвонил, арендодатель не смог подъехать, поэтому ФИО6 оставил в определенном месте ключи (под ковриком) и уехал, после чего арендодатель позвонил и пояснил, что ключи получил, претензий нет. В арендованном помещении уборка проводилась, у клининговой компании доступ имелся. Ключи оставляли под ковриком. Совместно с ФИО6 в помещении проживали ФИО8 А, ФИО9, ФИО10, которые также были осведомлены о необходимости освободить помещение. В настоящее время ФИО6 проживает в гостинице «Россия».

Свидетель ФИО7 пояснил, что жил в доме по ул. Центральной, 22 с конца марта по октябрь 2023 года. Проживающих  попросили освободить помещение. Две женщины, которые мыли полы, сказали освободить помещения, причины освобождения не озвучивали. Вещи уже были собраны в сумки и сумки стояли на крыльце. Комплект ключей был один. Как передавали ключи от помещения при его освобождении  ФИО7 не видел, но предполагает, что ключи от дома передали уборщицам. Освобождали помещение всей бригадой, которой жили. ФИО7 выходил первый, у него ключей не было, у кого находились ключи, он не знает, но оставляли их ранее под ковриком. С ФИО3 лично не общался. Доступ в помещение имелся также у супруга ФИО3 Уборка в помещении иногда проводилась клининговой компанией. 

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «НефтьПромИнвест» пояснил, что помимо двух рассматриваемых договоров аренды между сторонами ранее уже заключались аналогичные договоры и при их расторжении стороны использовали такой же способ освобождения помещения – оставление ключей под ковриком. Представитель также пояснил, что уборка в помещениях проводилась весь период проживания сотрудников в помещениях.

Факт освобождения занимаемых помещений в октябре 2023 года  подтверждается  и самой ФИО3

Так, ответчиком в материалы дела представлена стенограмма аудиосообщения в мессенджере «WhatsApp» от 17 октября 2024 года, в которой ФИО3 заявила о том, что до 21 октября 2023 года нужно освободить ФИО11 дом, раз контракт не продлевается, а также о том, что в начале октября 2023 года он приехала в дом в д. Пакли с информацией о том, что она вынуждена выгнать жильцов, что им негде будет ночевать. В этом же сообщении ФИО3 подтвердила, что уборка в квартирах производится раз в две недели. 

Факт освобождения занимаемых помещений подтверждается также тем, что ФИО3 на сайте «Авито» размещено сообщение о сдаче в аренду спорных  помещений. Учитывая, что сдача в аренду подразумевает наличие беспрепятственного доступа в сдаваемые помещения как минимум для их просмотра потенциальными арендаторами, размещение ответчиком объявления о сдаче помещений в аренду свидетельствует о том, что дома находятся в полном распоряжении ответчика.

Суд первой инстанции отнесся критически к показаниям свидетелей, поскольку возврат помещения путем «оставления ключей под ковриком» действующим законодательством и заключенными сторонами договорами не предусмотрен, и письмам ответчика от 06 и 11 октября  2023 года, поскольку основания для расторжения договора отсутствовали. 

Однако данные доказательства согласуются с иными доказательствами, имеющимися в материалах дела, источником происхождения которых является сама ФИО3, а именно стенограммой аудиосообщения, объявлением на сайте «Авито».

Фактически единственным основанием для удовлетворения исковых требований ИП ФИО3 явилось отсутствие подписанных сторонами актов возврата жилых помещений и акты осмотра помещений от 24 мая 2024 года.

Между тем, отсутствие подписанных сторонами актов возврата помещений не является единственным и достаточным доказательством того, что помещения не были возвращены.

В данном случае факт возврата помещений в полное распоряжение ИП ФИО3 подтверждается совокупностью имеющихся в деле доказательств. В настоящее время ИП ФИО3 уклоняется от подписания актов возврата помещений, имея своей целью увеличить период, за который подлежит взысканию арендная плата, что не допустимо (статья 10 ГК РФ).

В силу пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской  Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

В актах осмотра содержится информация о том, что уборка помещений не проводилась с момента заключений договоров аренды, что противоречит всем имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем суд апелляционной инстанции критически относится ко всей информации, содержащейся в данных актах, в том числе к информации о том, что помещения закрыты и на звонки в дверь никто не отвечает. 

Повторно рассмотрев дело по имеющимся доказательствам, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендуемые помещения освобождены ООО «НефтьПромИнвест» путем оставления ключей под ковриком дома и передачи сотрудникам клининговой компании, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период после освобождения помещений не имеется.

В удовлетворении исковых требований следует отказать.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неполным выяснением судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе ООО «НефтьПромИнвест» относится на истца ФИО3, по апелляционной жалобе ИП ФИО3 – на ее заявителя ФИО3

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Пермского края от 08 июля 2024 года по делу № А50-31617/2023 отменить. 

В удовлетворении исковых требований отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «НефтьПромИнвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

 

Председательствующий

 

С.В. Коньшина

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова

 

М.А. Полякова