Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-22990/2025

17 июня 2025 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  04 июня 2025 года.

Полный текст решения изготовлен  17 июня 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191144, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН:  

<

***>) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (адрес:  Россия 191124, 

<

...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН:  

<

***>)

ответчики: 1.Общество с ограниченной ответственностью "БЭТ" (адрес: Россия, 197342, 

<

...> литер а , ИНН 

<

***>); Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" (адрес: Россия, 197348, 

<

...> литера А, помещ. 31-н ком. 2 ,ИНН 

<

***>)

Третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (адрес: Россия, 191124, 

<

...> д.10-12 ,ИНН 

<

***>)

о признании недействительным Соглашение о передаче договора от 23.07.2008 N?17/3K-02542, о применении последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулировании) регистрационной записи об обременении в виде переуступки права аренды от 29.10.2024 N?78:34:0004103:1106-78/011/2024-9

при участии

от истца: представитель по доверенности от 09.12.2024, ФИО1

от ответчиков 1, 2: представитель по доверенности от 28.05.2025 ФИО2

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "БЭТ" и  Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" о признании недействительным Соглашение о передаче договора от 23.07.2008 N?17/3K-02542, о применении последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулировании) регистрационной записи об обременении в виде переуступки права аренды от 29.10.2024 N?78:34:0004103:1106-78/011/2024-9. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Санкт-Петербургу.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представителем ответчиков заявлено о признании исковых требований.

Третье лицо, извещенное о времени и месте судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в судебное заседание не явилось.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и ООО «БЭТ» (далее - Ответчик 1) заключен договор аренды N? 17/3K-02542 от 23.07.2008 (далее - Договор) земельного участка площадью 850 кв.м., кадастровый номер 78:34:4103:1106, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Богатырский пр., участок 6, (у дома 4, литера А) (далее - Участок), сроком по 29.06.2011 на 3 (три) года.

В течении действия Договора он неоднократно продлевался путем заключения дополнительных соглашений, в том числе в соответствии с ч.6 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и чч.3-5 ст. 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ.

Дополнительным соглашением от 28.12.2022 N? 4 к Договору срок его действия продлен до 18.08.2026. 

Согласно пункту 4.3.8 Договора арендатор не вправе передавать право аренды земельного участка третьему лицу без письменного разрешения Арендодателя.

12.11.2024 в адрес Комитета (вх. N? 05-15-113620/24-0-0) от Ответчика 1 поступило уведомление от 01.11.2024 исх. N? 0111БН о заключении 22.10.2024 Соглашения о переуступке аренды по Договору (далее - Соглашение) в пользу ООО «Инвестиции в недвижимость» (далее - Ответчик 2). Сведения о произведенной уступке прав внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН).

Комитет в порядке, установленном распоряжением Комитета от 15.03.2017 N? 49-р «О порядке принятия решений о даче согласия на уступку прав требования и перевод долга по договорам аренды земельных участков, предоставленных для целей, не связанных со строительством, и заключенных на срок до пяти лет включительно», согласие на переуступку прав и обязанностей по Договору не давал. 

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 

На основании пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. 

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия определен по 29.06.2021. Дополнительным соглашением от 28.12.2022 N 4 к Договору срок его действия установлен до 18.08.2026.

Проанализировав условия договора в первоначальной редакции и содержание дополнительного соглашения, суд пришел к выводу о том, что увеличение на три года срока Договора, первоначального заключенного на срок менее пяти лет, не дает оснований считать договор аренды заключенным на срок более пяти лет и применять к данному договору положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно положениям, ст. 22 ЗК РФ и позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 17.12.2008 по делу № А21-6182/2007, следует, что исчисление срока договора не может производиться путем суммирования сроков его продления.

Учитывая, что пунктом 4.3.8 Договора предусмотрена необходимость получения письменного разрешения арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по Договору третьему лицу, дополнительное соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по Договору не могло быть заключено без письменного согласия Комитета.

В силу статьи 392.3 ГК РФ в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

В соответствии с пунктом 2 статьи 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора является ничтожным.

Таким образом, с учетом пункта 2 статьи 391, пункта 2 статьи 615 ГК РФ имеются основания считать сделку, заключенную ответчиками, ничтожной в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ. Кроме того, суд принимает во внимание, что представителем ответчиков заявлено о признании исковых требований.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Поскольку сведения о произведенной уступке прав внесены в Единый государственный реестр недвижимости, суд полагает возможным применить последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулировании) регистрационной записи об обременении в виде переуступки права аренды от 29.10.2024 N?78:34:0004103:1106-78/011/2024-9.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В связи с удовлетворением исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате пошлины в сумме 50 000 руб. подлежат также отнесению на ответчиков.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать недействительным Соглашение о передаче договора от 23.07.2008 N?17/3K-02542.

Применить последствий недействительности сделки в виде погашения (аннулировании) регистрационной записи об обременении в виде переуступки права аренды от 29.10.2024 N?78:34:0004103:1106-78/011/2024-9.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "БЭТ" и Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиции в недвижимость" в доход федерального бюджета по 25 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья                                                              Титова М.И.