АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-12813/2018

24 февраля 2019 года

г. Сыктывкар

Резолютивная часть решения объявлена 15 февраля 2019 года, полный текст решения изготовлен 24 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Бебякиной Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 11.02.2019 и 15.02.2019 дело 

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми 

(ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2, публичного акционерного общества «Финансовая Корпорация Открытие» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>),

о признании незаконным отказа в регистрации, 

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО3 по доверенности,

от ответчика – ФИО4 по доверенности,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республике Коми, ответчик) о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, перехода права собственности; об обязании ответчика зарегистрировать договор купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, переход права собственности.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 25.09.2018 заявление принято к производству судьи Кокошиной Н.В.,  к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО2.

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 30.10.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено публичное акционерное общество «Финансовая Корпорация Открытие». 

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 29.11.2018 в связи с временной нетрудоспособностью судьи Кокошиной Н.В. произведена замена судьи, дело передано для рассмотрения судье Бебякиной Е.А.

Управление Росреестра по Республике Коми в отзыве от 25.10.2018 № 03-19/11798 сообщило, что вместе с земельным участком покупателю ФИО2 должно было быть продано здание, однако заявителем не представлены документы, подтверждающие отчуждение здания в соответствии со статьей 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», согласие залогодержателя; снятие здания с кадастрового учета и регистрация прекращения права собственности ООО «Норд-Торг» не были произведены по причине отсутствия заявления о прекращении обременения (залога) здания (л.д. 105-106, т.д. 1). 

ПАО Банк «ФК Открытие» представило в материалы дела отзыв на исковое заявление от 28.11.2018, в котором указало, что в связи с прекращением залога в силу подпункта 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации по причине реализации земельного участка конкурсным управляющим у банка (залогодержателя) отсутствовала  необходимость обращаться в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о снятии обременения; нежилое здание склада № 53, являвшееся предметом залога, было уничтожено в результате пожара 28.08.2014. (л.д. 97-99, т.д. 3).

Заявитель в судебном заседании настаивал на удовлетворении заявления.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения заявления.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между ОАО Банком «Петрокоммерц» (залогодержатель) и                      ООО «Норд-Торг» (залогодатель) был заключен договор об ипотеке от 29.04.2014 № 4/2014-2, по условиям которого в счет обеспечения обязательств по возврату кредитов было передано в залог следующее имущество:

- нежилое здание – склад № 53 общей площадью 934, 7 кв.м с кадастровым номером 11:20:0101610:0040:664А28, расположенное по адресу: 

<

...>,

- земельный участок площадью 1 486, 85 кв.м с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: 

<

...>.

По данным ЕГРЮЛ, ОАО Банк «Петрокоммерц» прекратил деятельность вследствие присоединения к ПАО Банку «ФК Открытие».

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 22.01.2016 по делу № А29-5569/2015 ООО «Норд-Торг» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Республики Коми от 14.06.2016 по делу № А29-5569/2015 требования ПАО Банка «ФК Открытие» в сумме 244 315 423 руб. 26 коп. были признаны обеспеченными залогом, в том числе спорного имущества (л.д. 136-142, т.д. 1).

По результатам торгов в форме публичного предложения заложенный земельный участок был продан ФИО2 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017 (л.д. 17-18, т.д. 1).

Объявление о проведении торгов опубликовано в ЕФРСБ 14.04.2017. 

Здание склада № 53 было уничтожено в результате пожара. По этой причине данное имущество конкурсным управляющим не реализовывалось.

С целью государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю ФИО5 заявителем были представлены, помимо прочего, и документы, подтверждающие проведение мероприятий по продаже имущества в рамках дела о несостоятельности (положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, публикации о проведении торгов, протоколы о результатах торгов) (л.д. 63-67, т.д. 3).

В уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 29.09.2017 (л.д. 89-90, т.д. 3) Управление Росреестра по Республике Коми сообщило о следующих препятствиях для регистрации перехода права собственности:

- не представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности на здание склада, расположенное на земельном участке (нарушение принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем строения),

- не представлено согласие залогодержателя на отчуждение земельного участка,

- договор купли-продажи не содержит сведений о категории земельного участка.

09.07.2018 Управление Росреестра по Республике Коми вынесло решение об отказе в осуществлении государственной регистрации                         № 11/001/014/2017-30105, повторив доводы, изложенные в уведомлении о приостановлении регистрационных действий (л.д. 95-96, т.д. 3).

Уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок послужило основанием для обращения ООО «Норд-Торг» в арбитражный суд.

В силу части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Исчерпывающий перечень оснований (препятствий) для совершения регистрационных действий приведен в части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

В силу части 5 статьи 38 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при осуществлении государственной регистрации сделки или государственной регистрации прав на основании сделки, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления в случаях, если такие сделки в силу закона не являются ничтожными, запись об этом вносится в Единый государственный реестр недвижимости одновременно с внесением записи о государственной регистрации.

Из системного толкования пункта 1 статьи 173.1, пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что сделки по отчуждению заложенного имущества без согласия залогодержателя не являются ничтожными, поскольку не препятствуют обращению взыскания на предмет ипотеки.

Кроме того, в рассматриваемом случае заложенный земельный участок был продан в процессе конкурсного производства, что свидетельствует об отсутствии необходимости получения согласия залогодержателя (кредитора) на заключение договора купли-продажи.

Подпунктами 4, 8 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве (пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111, абзацем третьим пункта 4.1 статьи 138), приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, абзацу шестому пункта 5 статьи 18.1 Закона о банкротстве. При реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Таким образом, требования регистрирующего органа о получении заявителем согласия залогодержателя, о государственной регистрации смены залогодержателя (в результате универсального правопреемства) являлись необоснованными.

Арбитражный суд также признает ошибочными доводы ответчика о нарушении заявителем принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем строения.

Акт обследования, составленный кадастровым инженером, и компакт-диск, подтверждающие гибель здания, расположенного по адресу: 

<

...>, были переданы ответчику, что подтверждается описью от 19.02.2018(л.д. 20, т.д. 1).

Факт уничтожения здания склада ПАО Банк «ФК Открытие» подтверждает.

Управление Росреестра по Республике Коми, не оспаривая достоверность сведений о гибели заложенного имущества, считает, что для снятия здания с кадастрового учета необходимо получить согласие залогодержателя.

Вместе с тем, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержат норм, предписывающих получение согласия залогодержателя на снятие с кадастрового учета (прекращение права собственности) уничтоженного объекта. При этом в силу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи.

Ссылки ответчика на статью 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» являются ошибочными, так как действия ООО «Норд-Торг» были направлены на исключение из ЕГРН сведений об уничтоженном здании, а не на прекращение права залога в отношении существующего объекта.

Управление Росреестра по Республике Коми также ссылается на отсутствие в договоре купли-продажи сведений о категории земельного участка.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации категория земель указывается в договорах, предметом которых являются земельные участки.

Норм, предусматривающих приостановление (отказ в совершении) регистрационных действий в связи с неуказанием в договоре категории земельного участка Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержит.

Пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Арбитражный суд считает, что при применении данной нормы необходимо учитывать, установлена ли законом форма и (или) содержание соответствующего документа, а также являются ли нарушения, на которые ссылается регистрирующий орган существенными.

Форма и содержание договора купли-продажи земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не установлена, а сведения о категории земельного участка отражаются в ЕГРН. Договор купли-продажи от 11.08.2017 содержит информацию о площади, месте расположения земельного участка, реквизитах свидетельства о государственной регистрации права собственности. Следовательно, отсутствие в договоре сведений, предусмотренных подпунктом 2 пункта 2 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, не является препятствием для идентификации земельного участка и государственной регистрации перехода права собственности.

Более того, у ООО «Норд-Торг» и ФИО2 отсутствует возможность внести изменения в проект договора купли-продажи от 11.08.2017, поскольку реализация земельного участка осуществлялась на торгах. 

При таких обстоятельствах требования ООО «Норд-Торг» о признании незаконным решения Управления Росреестра по Республике коми об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 09.07.2018 № 11/001/014/2017-30105 подлежат удовлетворению.

Так как государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество и обременения, а не соответствующие договоры, основания для понуждения ответчика к государственной регистрации договора купли-продажи отсутствуют, что не затрагивает результат разрешения спора по существу.  

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца следует взыскать расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок площадью 1 486, 85 кв.м с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, заключенного между продавцом - обществом с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и покупателем – ФИО2.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) зарегистрировать переход права собственности на земельный участок площадью 1 486, 85 кв.м с кадастровым номером 11:20:0606001:0018, расположенный по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 11.08.2017, заключенного между продавцом - обществом с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) и покупателем – ФИО2.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Норд-Торг» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 руб.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Е.А. Бебякина