Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

город Калининград                                                       Дело № А21-7612/2023

« 06 »  марта 2024 года

Резолютивная часть решения оглашена « 27 » февраля 2024 года. 

Решение изготовлено в полном объеме  « 06 » марта 2024 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации городского округа  «Город  Калининград» 

к  Обществу с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее  Озеро» 

третье лицо: Служба государственной охраны  объектов культурного наследия Калининградской  области 

об обязании снести  объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: 

<

...> 

при участии в судебном заседании:  согласно протоколу

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации: 236006, 

<

...>) (далее – Администрация, истец), истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее Озеро» (ОГРН 

<

***>, адрес регистрации:  236004, 

<

...>, литер Б1, пом.2) (далее – Общество, ответчик) об обязании снести объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв.м., степень готовности 18,3, кадастровым номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области.

Представители истца в судебном заседании требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика возражали против удовлетворения искового заявления, указав на то, что спорный объект не является самовольной постройкой, обязанность по сносу в установленные законом сроки для ответчика не наступила. 

Третье лицо в заседание не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещалось надлежащим образом, позиции по иску не высказало.

Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Калининграда и Открытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее – ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор от 10.07.2006 № 20 (далее – договор № 20), согласно которому ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств и сил обязалось осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по ул. Пролетарская - ул. Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 № 1831, а по окончании строительства передать в собственность муниципального образования «Город Калининград» нежилые помещения общей площадью 415 кв. м в составе: зал бальных танцев, раздевалка для мальчиков, раздевалка для девочек, раздельные санузлы, гардероб, служебное помещение для преподавателей.

В соответствии с постановлением главы города Калининграда – мэра города от 18.09.2007 № 2156 ОАО «ТПК «Продмаркет»в аренду на три года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 2 185 кв. м по ул. Сергеева в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой.

Во исполнение указанного постановления с ОАО «ТПК «Продмаркет» был заключен договор аренды от 15.10.2007 № 008997, согласно которому последнему переданы на три года (до 18.09.2010) (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью 2185 кв. м по ул. Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда.

08.09.2008 ОАО «ТПК «Продмаркет» получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой" сроком действия до 14.10.2009.

На основании соглашения от 22.10.2010 срок действия договора № 008997 продлен до 14.06.2013.

20.05.2013 зарегистрировано право собственности ОАО «ТПК «Продмаркет» на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м, степень готовности 18,3%, кадастровый номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: 

<

...>.

06.10.2015 между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» в соответствии пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) заключен договор аренды земельного участка № 012502 (далее – договор аренды), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 39:15:132402:88 на срок до 07.09.2018.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору перешли Обществу, являющемуся новым собственником названного объекта незавершенного строительства.

В настоящее время срок действия договора аренды истек.

Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 для завершения строительства объекта, в том числе и до истечения срока действия договора аренды.

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-16407/2018, по делу № А21-11453/2022 было отказано в удовлетворении заявлений Общества о предоставлении земельного участка в аренду.

Администрация, обращаясь с рассматриваемым исковым заявлением, указала на то, что  то, что Постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» (далее – Постановление № 386) утверждены границы территорий зон охраны объектов культурного наследия регионального значения (в т.ч. объекта культурного наследия регионального значения - здания гостиницы «Парк-Отель»), в состав которых вошел земельный участок, отведенный для строительства культурно-делового центра «Москва».

Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021 № 325 утверждены прилагаемые границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп»), 1929 год, Калининградская область, Калининград, ул. Сергеева, 2, и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения. Согласно схеме границ территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства находится в данных границах. Сведения о границах территории названного объекта культурного наследия внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

Администрация, полагая, что в связи с изменением режима использования территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства, в силу части 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) подлежит сносу, обратилась в суд с настоящим иском.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, как того требует статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничение использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

В соответствии с пунктом 1 статьи 105 ЗК РФ могут быть установлены виды зон с особыми условиями использования территорий, в том числе: зона охраны объектов культурного наследия.

Последствия установления зон с особыми условиями использования территорий установлены в статье 107 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 указанной статьи со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории.

 Пунктом 5 статьи 107 ЗК РФ определено, что снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в случае, если в соответствии с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещение объектов недвижимого имущества запрещается, или в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования, допустимый в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории, в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи – в течение трех лет со дня установления такой зоны.

В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества (пункт 7 статьи 107 ЗК РФ).

Таким образом, законодатель установил следующие основания для сноса объекта капитального строительства или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территорий: решение собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем; либо соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории; либо решение суда - в случае недостижения соглашения о возмещении убытков.

Соответственно, по смыслу приведенных выше положений снос объекта капитального строительства, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, на основании решения суда допускается исключительно в случае, когда не достигнуто соглашение о возмещении убытков.

При этом, администрация не обосновала какой интерес ею преследуется настоящим иском.

Между тем, суд обращает внимание, что Приказом службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 02.02.2024 № 35 внесены изменения в Постановление № 386, согласно которому спорный объект незавершенного строительства стал располагаться одновременно в двух хонах – в границах территории объекта культурного наследия регионального значения и зоне регулирования застройки, имеющих различный правовой режим.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается (за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории.

Поскольку, в рассматриваемом случае до издания приказа об установлении зон с особыми условиями использования территории было выдано разрешение на строительство, основания для сноса спорного объекта недвижимости отсутствуют.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р   Е   Ш   И   Л:

В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья              С.Ю. Любимова