/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-35869/2017

г. Краснодар

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 декабря 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца – общества с ограниченной ответственностью «ИНПК Девелопмент РДВС» (ИНН 6141050598, ОГРН 1166196089168), ответчика – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – Дороганова Андрея Юрьевича, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 (судья Левченко О.С.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу № А32-35869/2017, установил следующее. 

ООО «ИНПК Девелопмент РДВС» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация) о взыскании с муниципального образования город Сочи в лице администрации за счет средств казны муниципального образования 13 040 391 рубля 78 копеек неосновательного обогащения за период с 23.05.2013 по 05.12.2017 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Дороганов А.Ю.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2018 исковое заявление удовлетворено частично. С муниципального образования город Сочи в лице администрации за счет средств казны муниципального образования в пользу общества взыскано 8 926 937 рублей 78 копеек неосновательного обогащения за период с 23.07.2014 по 05.12.2017 (с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности), а также 44 612 рублей 97 копеек расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части иска отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата за участок носит регулируемый характер, поэтому должна устанавливаться на основании действующих в спорный период нормативных правовых актов (пункт 3              статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации; далее – Земельный кодекс). Суд признал, что в постановлении главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи» (далее – постановление                   от 30.06.2009 № 210) нечетко сформулированы положения, касающиеся определения размера арендной платы за городские муниципальные земли. В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении от 30.06.2009 № 210 для расчета арендной платы за период с 23.07.2017 по 02.08.2016 следует применять постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50                            «О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» (далее – постановление от 27.01.2011 № 50). В силу подпункта 4 пункта 1 данного постановления в названный период применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости. Рассматривая вопрос об индексации арендной платы, суд применил пункт 9.2 постановления № 210, которым предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период. При исчислении размера арендной платы с 02.08.2016 по 05.12.2017 суд руководствовался постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление от 18.07.2016 № 1699), положения которого содержат аналогичные правила. Определяя рыночную стоимость земельного участка (элемент формулы расчета арендной платы), суд учитывал сведения, содержащиеся в экспертном заключении                    от 23.05.2013 № 19С/55/ОЗ-2013. Суд первой инстанции указал, что договор от 23.05.2013 № 4900009011 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен с нарушением публичной процедуры предоставления земельных участков для строительства. Кроме того, на момент совершения сделки в отношении исходного земельного участка администрация (орган местного самоуправления) не обладала полномочиями по распоряжению федеральным имуществом.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 решение от 04.05.2018 изменено. Взысканная с ответчика сумма неосновательного обогащения увеличена до 9 839 488 рублей 80 копеек. Апелляционный суд также признал ошибочными выводы суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора от 23.05.2013 № 4900009011, в то же время данное обстоятельство не привело к принятию неправильного судебного акта. Суд апелляционной инстанции указал, что с учетом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности истец вправе требовать взыскания неосновательного обогащения за период с 23.07.2014 по 05.12.2017.

В кассационной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам просит отменить решение от 04.05.2018 и постановление от 06.09.2018, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления общества. По мнению подателя жалобы, договор аренды спорного земельного участка заключен в соответствии с действующим законодательством. Условия договора, в том числе и о размере арендной платы, приняты истцом. Доводы ответчика о пропуске обществом срока исковой давности суды надлежащим образом не оценили. 

В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

Стороны и иные участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, представителей в суд округа не направили.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, администрация (арендодатель) и Дороганов А.Ю. (арендатор) 23.05.2013 заключили договор № 4900009011 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 17 251 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302021:123) с видом разрешенного использования – для проектирования и строительства многоквартирных жилых домов (т. 1, л. д. 23 – 28). Договор заключен на срок с момента его государственной регистрации и до 01.05.2051 (пункт 2.1 договора).

Арендная плата по договору от 23.05.2013 № 4900009011 определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендой платы от 23.05.2013 № 19С/55/ОЗ-2013 (т. 1, л. д. 74 – 110) и составляет 3 620 447 рублей (пункт 3.2). 

На основании договоров от 25.07.2016 (т. 1, л. д. 29 – 31), от 29.07.2016 (т. 1, л. д. 38), от 12.10.2016 (т. 1, л. д. 32 – 34), соглашения от 01.12.2016 (т. 1, л. д. 35 – 37), а также договора от 03.04.2017 (т. 2, л. д. 5, 6) права и обязанности арендатора по договору от 23.05.2013 № 4900009011 перешли к обществу. Данные сделки зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л. д. 39 – 47).

В порядке досудебного урегулирования спора общество в адрес администрации направляло претензию с требованием возвратить неосновательное обогащение в виде излишне внесенной арендной платы, а также проект дополнительного соглашения об установлении годовой арендной платы в размере 1 131 389 рублей 64 копеек (т. 1, л. д. 15 – 19). Претензия общества оставлена ответчиком без удовлетворения.

Общество, полагая, что на стороне муниципального образования возникло неосновательное обогащение в размере 13 040 391 рублей 78 копеек в виде излишне внесенной арендной платы за пользование земельным участком (за период с 23.05.2013 по 05.12.2017), обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из разъяснений, приведенных в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что к договору аренды земельного участка, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Поскольку арендная плата за использование спорного земельного участка носит регулируемый характер, определение ее размера, подлежащего внесению арендатором в определенный период, необходимо производить исходя из положений принятых уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих ставки арендной платы и методику их расчета.

2009 – 2016 годы определены периодом поэтапного перехода на рыночную оценку размера годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи (постановление от 30.06.2009 № 210).

Размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Пунктом 5.2 постановления № 210 установлен перечень земельных участков, арендная плата в отношении которых определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах. 

Судебные инстанции указали, что рассматриваемый земельный участок не входит в названный перечень, поэтому арендную плату за его использование следует определять исходя из рыночной стоимости. 

Поскольку в пункте 2 постановления от 30.06.2009 № 210 недостаточно определенно сформулированы положения, касающиеся исчисления арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, при расчете арендной платы за спорный участок на момент заключения договора подлежали применению постановление от 27.01.2011 № 50, которым утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственной собственности, которая не разграничена на территории Краснодарского края, и постановление администрации города Сочи от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи» (далее – постановление № 1061), которое утратило силу только с 17.11.2015. В преамбуле к данному постановлению указано, что оно применяется, в частности, для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности.

В названных нормативных правовых актах определено, что арендная плата за земли, аналогичные спорному участку на территории Краснодарского края и города Сочи, устанавливается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка.

В пункте 4.1 постановления от 03.06.2011 № 1061 указано, что если иное не установлено федеральным законодательством и нормативными правовыми актами главы администрации (губернатора) Краснодарского края, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается по формуле: Ап = Р х С х Ки, где Ап – размер арендной платы за земельный участок рублей; Р – рыночная стоимость земельного участка, руб., определяемая на основании результатов оценки, проведенной не позднее чем за 6 месяцев до заключения договора аренды; С – ставка арендной платы, %; Ки – коэффициент инфляции, определяемый в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 данного постановления.

Из материалов дела следует, что в заявленный период общество вносило арендную плату за участок в размере, который превышал предельный годовой размер арендной платы, рассчитанный исходя из установленной постановлением от 27.01.2011 № 50 и постановлением от 18.07.2016 № 1699 ставки (акты сверки взаиморасчетов; т. 1, л. д. 20 – 22, 125 – 129, 173 – 177). 

При этом администрация какие-либо доказательства, опровергающие положенные в основу расчета, составляющие, в том числе сумму арендной платы, фактически перечисленной арендодателю, а также рыночную стоимость спорного земельного участка (экспертное заключение от 23.05.2013 № 19С/55/ОЗ-2013; т. 1, л. д. 75) и определенный на их основе конкретный размер предъявленных к взысканию денежных средств, в материалы дела не представила (статьи 9 и 65 Кодекса).

Выводы судов о порядке определения размера платы за использование спорного участка следует признать верными в силу следующего. 

Данный земельный участок расположен на территории федерального курорта Сочи и до момента вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 № 244-ФЗ                      «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» относился к федеральной собственности.

На основании договора аренды от 25.07.2002 № 2548 первоначальному арендатору (ООО «Единство-2000») администрация предоставила земельный участок площадью 25 000 кв. м для проектирования и размещения комплекса отдыха, туризма и деловых встреч (т. 3, л. д. 41 – 45).

Вид разрешенного использования данного участка «проектирование и строительство жилых домов» установлен постановлением главы города Сочи                            от 28.02.2003 № 126 (т. 2, л. д.144; т. 3, л. д. 50). Поскольку в рассматриваемый период спорный участок относился к федеральной собственности, правомочия по изменению вида его разрешенного использования у администрации отсутствовали. При этом земельный участок предоставлен администрацией Сочи (т. 1, л. д. 141 – 143) в связи с приобретением объектов незавершенного строительства (комплекса отдыха, туризма и деловых встреч) без указания на реализацию делегированных полномочий федерального собственника. 

Ссылаясь на наличие регистрации права собственности на объект недвижимости и положения статьи 36 Земельного кодекса в качестве оснований для правомерного заключения 16.12.2008 договора № 4900004944 аренды земельного участка площадью 22 917 кв. м (кадастровый номер 23:49:0302021:123; т. 3, л. д. 60 – 67), суд апелляционной инстанции не учел, что для эксплуатации объекта площадью 2660,8 кв. м (т. 3, л. д. 85) не требуется земельный участок площадью 2,2917 га. 

Изложенное подтверждается постановлением администрации города Сочи                        от 04.03.2013 о разделе земельного участка площадью 22 917 кв. м с кадастровым номером 23:49:0302021:123 и формировании участков для многоквартирных жилых                            домов площадью 631 кв. м и 5035 кв. м (т. 1, л. д. 71, 72). Сведения о наличии иных объектов недвижимости на исходном земельном участке в материалах дела отсутствуют (т. 1, л. д. 51).

Основания для предоставления в аренду оставшегося после раздела в 2013 году земельного участка (площадью 1,7251 га) для строительства многоквартирных жилых домов без соблюдения правил пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса отсутствовали, что исключает возможность учета при расчете платы за использование участка названного вида разрешенного использования («проектирование и строительство многоквартирных жилых домов»).

 Названное обстоятельство исключает возможность применения при расчете платы за пользование участком постановления главы города Сочи от 15.06.2007 № 791 (пункт 5.1 постановления от 30.06.2009 № 210), а также правил пунктов 5.2 – 5.7, 6, 9.1 постановления от 30.06.2009 № 210. В данном случае суды правомерно применили методику и ставку арендной платы установленные подпунктом 4 пункта 1 постановления от 27.01.2011 № 50 (рыночная стоимость участка и ставка для земель, в отношении которых не установлен иной порядок расчета) и постановлением от 18.07.2016 № 1699                (с учетом соответствующих периодов расчета). 

Поскольку суды установили, что произведенные обществом платежи превышают регулируемую арендную плату, переплата подлежит возврату истцу на основании                  статей 167 и 1102 Гражданского кодекса, поскольку внесена безосновательно. 

По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Суд апелляционный инстанции, исследовав представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, правильно определил размер неосновательного обогащения (9 839 488 рублей 80 копеек).

Довод жалобы о согласовании сторонами конкретного размера арендной платы при заключении спорного договора аренды следует отклонить. В данном случае с учетом регулируемого характера арендной платы за земельный участок муниципальной собственности к отношениям сторон подлежали применению ставки, утвержденные уполномоченным органом в установленном законом порядке. 

Администрация, ссылаясь на пропуск срока исковой давности, не учитывает обстоятельства внесения платы за участок в соответствующие периоды использования и разъяснения, приведенные в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

На основании договора от 29.07.2016 к обществу перешло право требования взыскания неосновательного обогащения с 23.05.2013 (т. 1, л. д. 38), поэтому довод администрации об отсутствии у истца права на предъявления требования о взыскании сумм переплаты с 23.05.2013 следует признать ошибочным. 

Иные доводы жалобы суд округа не принимает, как не влияющие на итоговый результат рассмотрения спора (не способные его изменить). Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Поскольку апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, а администрация обжалует решение от 04.05.2018 и постановление от 06.09.2018, с учетом положений пункта 1 части 1 статьи 287 Кодекса следует оставить без изменения постановление суда апелляционной инстанции.

От уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы администрация освобождена (пункт 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2018 по делу № А32-35869/2017  оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                    			                                 А.И. Мещерин

Судьи										         В.А. Анциферов

										         Н.С. Мазурова