Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А24-2588/2016

г. Владивосток

27 февраля 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2018 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей Д.А. Глебова, Е.В. Зимина,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу 

индивидуального предпринимателя ФИО2, 

апелляционное производство № 05АП-247/2018 

на решение от 09.11.2017  судьи С.П. Громова

по делу № А24-2588/2016 Арбитражного суда Камчатского края 

по иску (заявлению) индивидуального предпринимателя ФИО2 

к акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк», 

третьи лица: закрытое акционерное общество «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю, 

о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,

при участии:

от истца: ФИО3, по доверенности 25АА 2284358 от 15.06.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

от ответчика: не явились;

от третьих лиц: не явились,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее по тексту – истец, предприниматель ФИО2) обратился в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» (далее по тексту – ответчик, АО «Россельхозбанк») о признании отсутствующим обременения в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между закрытым акционерным обществом «Торгово- промышленная компания «Форт-Россо» (далее по тексту – ЗАО «ТПК «Форт- Россо») и АО «Россельхозбанк» в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холод-Авачи» (далее по тексту – ООО «Холод-Авачи») по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м, этаж 1, адрес (местоположение): 

<

...>, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876 (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ)). 

Определениями суда от 01.07.2016 и от 02.08.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ЗАО «ТПК «Форт-Россо» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (далее по тексту - Управление Росреестра по Камчатскому краю) соответственно. 

Решением суда от 10.11.2016, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017, признано отсутствующим обременение в виде залога по договору ипотеки от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3, заключенному между закрытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Форт-Россо» и открытым акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк» в обеспечение исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Холод-Авачи» по договору № 105300/0026 об открытии кредитной линии от 30.07.2010, на недвижимое имущество: нежилое помещение, площадь 3 236,4 кв.м., этаж 1, адрес (местоположение): 

<

...> а, пом. 45, кадастровый номер: 41:01:0010112:1876. 

Постановлением от 14.06.2017 Арбитражный суд Дальневосточного округа решение Арбитражного суда Камчатского края от 10.11.2016, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2017 по делу № А24-2588/2016 отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела по заявлению истца судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) принято уточнение требований, согласно которому оспариваемый залог является прекращенным не только в связи с тем, что заложенное имущество возмездно приобретено предпринимателем, который не знал и не должен был знать, что это имущество является предметом залога, но и в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя.

Решением от 09.11.2017 Арбитражный суд Камчатского края в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить.  В обоснование своей позиции апеллянт указывает, что материалами дела подтверждается неизвещение истца о спорном обременении в виде залога. Отмечает, что суд первой инстанции не исследовал доводы истца о недобросовестном поведении ответчика, которое подтверждается тем, что при заключении договора купли-продажи №4 от 24.12.2014 его предмет был обременен лишь одним залогом, а спорное обременение отсутствовало.  Кроме того,  недобросовестное поведение ЗАО «ТПК «Форт-Россо» подтверждается тем, что последний в нарушении статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) не уведомил истца о наличии спорного обременения. Полагает, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела довод обжалуемого решения со ссылкой на пояснения Управления Россреестра о наличии регистрации спорного обременения и сведений о нем в общедоступных сведениях в период с момента заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 до регистрации перехода права собственности истца на приобретаемое имущество, поскольку Управление Росреестра не участвует в управлении сервисом сайта. Считает, что истец принял все необходимые меры по проверке объекта на предмет наличия (отсутствия), в частности, и спорного обременения. Также полагает, что реализация имущества по  договору купли-продажи  №4 от 24.12.2014, с учетом дополнительного соглашения от 25.03.2015, результатом которого явилось удовлетворение требований залогодержателя с согласия последнего, не нарушила его права и законные интересы. 

В канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела. В своем отзыве ответчик считает, что обжалуемый судебный акт вынесен законно и обоснованно.

В судебное заседание апелляционной инстанции  ответчик и третьи лица явку представителей не обеспечили, о времени месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц. 

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционным судом установлено, что ЗАО «ТПК «Форт-Россо» являлось собственником нежилых помещений в здании гаража 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44, общей площадью 3 424, 6 кв.м, 1 этаж, расположенные по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр-кт Победы, 79А, кадастровый номер: 41-41-01/010/2009-431, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.02.2009, в котором в графе: «существующие ограничения (обременения) права» указано на ипотеку. 

В отношении этих нежилых помещений общей площадью 3 424,6 кв.м между предпринимателем ФИО2 (покупатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) заключен договор купли-продажи от 24.12.2014 № 4. 

Пунктом 2 договора предусмотрено, что «названные помещения находятся в залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 у АО «Россельхозбанк» (залогодержатель); банк не возражает против продажи имущества предпринимателю, о чем информирует письмом». 

Стоимость имущества по договору определена в сумме 40 539 000 рублей. 

Пунктом 13 договора стороны определили, что покупатель удовлетворен качественным состоянием имущества, установленным путем внутреннего осмотра имущества перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. В соответствии со статьей 556 ГК РФ имущество считается переданным покупателю с момента подписания настоящего договора. 

Данный пункт имеет силу передаточного акта. 

Дополнительным соглашением от 25.03.2015 к договору купли-продажи № 4 стороны, указывая на то, что покупатель владел информацией о приобретении части объекта недвижимости, согласовали необходимость раздела объекта недвижимости на 2 самостоятельных объекта и их постановку на кадастровый учет, а также установили, что оплата по договору в сумме 7 000 000 рублей производится на расчетный счет продавца, оставшаяся сумма - на расчетный счет АО «Россельхозбанк» с указанием в графе «назначение платежа» - оплата за ЗАО «ТПК «Форт-Россо» в счет погашения задолженности по договору об ипотеке №115300-7/2. 

Пунктом 26 дополнительного соглашения предусмотрено, что после проведенных платежей продавец предоставляет покупателю справку об остатке задолженности по договору ипотеки №115300/0011-7/2 от ОАО «Россельхозбанк» с приложением акта сверки, где сумма задолженности по настоящему договору уменьшена пропорционально внесенному на расчетный счет банка платежу. 

15.04.2015 между банком (залогодержатель), ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (продавец) и предпринимателем ФИО2 (покупатель) заключено соглашение о порядке проведения платежей, в котором стороны согласовали оплату по договору купли-продажи от 24.12.2014 № 4 на расчетный счет банка в счет оплаты задолженности по договору об открытии кредитной линии от 21.06.2011 №115300/0011; в соглашении определены платежи и счета для погашения срочной задолженности; общая сумма платежей составила 32 396 000 рублей. 

По разделу помещений имеется согласие залогодержателя АО «Россельхозбанк», содержащееся в письме от 29.04.2014 № 053-02-24/30. 

Указанный объект недвижимости общей площадью 3 424,6 кв.м разделен на два самостоятельных объекта: нежилое помещение площадью      3 236,4 кв.м, пом. 45 и нежилое помещение площадью 188,2 кв.м, пом. 46. 

Данные объекты 27.04.2015 поставлены на кадастровый учет под номером 41:01:0010112:1876 и 41:01:0010112:1877 соответственно. 

В связи с тем, что первоначальный объект недвижимости в виде помещений общей площадью 3 424, 6 кв.м перестал существовать, 20.05.2015 в ЕГРП была внесена запись о его ликвидации и открыты разделы в отношении двух вышеназванных объектов недвижимости.

26.06.2015 на нежилое помещение площадью 3 236,4 кв.м, пом. 45 зарегистрировано право собственности за предпринимателем, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, в котором указано на обременения права: ипотека в силу закона, ипотека. 

При этом 20.05.2015 на эти же помещения с существующим обременением в виде ипотеки было зарегистрировано право собственности ЗАО «ТПК «Форт-Россо», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.05.2015 серии 41-АВ №231228. 

На нежилые помещения площадью 188,2 кв.м зарегистрировано право собственности за ЗАО «ТПК «Форт-Россо». 

11.05.2016 сформирована справочная система по объектам недвижимости в режиме online, согласно которой по объекту недвижимости площадью 3236,4 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 имеются зарегистрированные ограничения: от 26.06.2015 № 41-41/001-41/001/002/2015-2362/1 (залог в силу закона), от 26.06.2016 № 41-41-01/005/2011-666 (ипотека), от 26.06.2015 № 41-41-01/047/2010-487 (ипотека). 

Согласно выпискам из ЕГРП по состоянию на 03.06.2015, 23.10.2015 на спорный объект недвижимости площадью 3 236,4 кв.м зарегистрировано обременение в виде ипотеки по договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2, от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3. 

Истец, ссылаясь на то, что при заключении договора имелись сведения об одном залоге по договору ипотеки от 06.07.2011 №115300/0011-7/2, а также на то, что оспариваемый залог является прекращенным в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя согласно подпунктам 4, 8 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, в суде первой инстанции поддержал требования о признании отсутствующим обременения в виде залога, зарегистрированного по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3 (регистрационный номер ипотеки 41-41-01/047/2010-487). 

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее по тексту - Закон № 367-ФЗ) предусмотрено, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога. 

В силу подпунктов 1 и 3 статьи 3 Закона № 367 и разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики (вопрос № 4) Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.03.2015, подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ применяется к сделкам по отчуждению заложенного имущества, которые совершены после 01.07.2014, к сделкам, совершенным до указанной даты, применяется ранее действовавшее законодательство с учетом сложившейся практики его применения. 

В данном случае договор купли-продажи № 4 заключен после 01.07.2014, а именно 24.12.2014, переход права собственности на имущества зарегистрирован за покупателем 26.06.2015, следовательно, к спорным правоотношениям не исключена возможность применения правил названной статьи закона. 

По смыслу этой нормы права одним из оснований прекращения залога признается возмездное приобретение заложенного имущества лицом, которое не знало, и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, то есть, по сути, приобретено добросовестным приобретателем. 

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» разъяснено, что, исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (пункт 2 статьи 6 ГК РФ), не может быть обращено взыскание на заложенное движимое имущество, возмездно приобретенное у залогодателя лицом, которое не знало и не должно было знать о том, что приобретаемое им имущество является предметом залога. При этом суды должны оценивать обстоятельства приобретения заложенного имущества, исходя из которых, покупатель должен был предположить, что он приобретает имущество, находящееся в залоге. 

Данные разъяснения применимы и в отношении спорного недвижимого имущества. 

В материалы дела представлены два договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 с учетом дополнительного соглашения от 11.01.2013, заключенные между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), по условиям которого залогодатель передал в залог объект недвижимости: нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м, поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 в счет обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 21.06.2011 № 115300/0011, заключенного между банком и ООО «Дары моря» (заемщик); от 16.09.2010 № 105300/0026-7/3 с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2013 № 1, заключенные между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ЗАО «ТПК «Форт-Россо» (залогодатель), по условиям которых в предмет ипотеки вошли, в том числе нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м, поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 в счет обеспечения обязательств по договору об открытии кредитной линии от 30.07.2010 № 115300/0026, заключенного между банком и ООО «Холод Авачи» (заемщик). 

Договоры об ипотеки, дополнительные соглашения к ним прошли государственную регистрацию, о чем имеются соответствующие отметки, регистрационные номера на договорах, дополнительных соглашениях к ним, а именно от 11.07.2011 № 41-41-01/005/2011-666 по договору ипотеки от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2; № 41-41-01/047/2010-487 по договору ипотеки от 16.09.2010 №105300/0026-7/3. 

Таким образом, в установленном порядке в отношении объекта недвижимости - нежилые помещения в здании гаража общей площадью          3 424, 6 кв.м, поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37- 39, 44 имелись обременения в виде ипотеки по двум договорам: от 06.07.2011 № 115300/0011-7/2 и от 16.09.2010 №105300/0026-7/3. 

В дело представлено письмо Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, в котором отражено, что до раздела объекта недвижимости в отношении него имелась, в том числе спорная регистрационная запись ипотеки за № 41-41- 01/047/2010-487. 

Доказательств того, что до заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4 его сторонами предпринимались меры для получения информации по объекту, в том числе через портал услуг Росреестра в режиме online в материалы дела не представлено. 

Также не представлены доказательства того, что соответствующие меры предпринимались участниками сделки после заключения договора купли-продажи, после раздела объекта недвижимости площадью 3 424,6 кв.м, а также после регистрации прав продавца на разделенные объекты площадью 3 236,4 кв.м, площадью 188,2 кв.м. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

В обоснование согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога - нежилые помещения в здании гаража общей площадью 3 424, 6 кв.м, поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44 имеется ссылка в тексте пункта 2 договора купли- продажи от 24.12.2014 № 4. 

Непосредственно письмо банка о таком согласии в материалах дела отсутствует. 

Отсутствие согласия банка на момент заключения договора купли-продажи также подтверждается уведомлением Росреестра от 20.01.2015 №01/049/2014-476, которым предприниматель извещен о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости общей площадью 3 424,6 кв.м, в том числе по причине отсутствия согласия залогодержателя о продаже заложенного имущества. 

Этим же уведомлением, а также заявлением истца от 26.12.2014 о государственной регистрации перехода права собственности подтверждаются намерения предпринимателя ФИО2 произвести регистрацию на объект недвижимости тех помещений, которые  непосредственно указаны в договоре купли-продажи поз. 1-14, 19, 20, 22-27, 30-34, 37-39, 44, то есть на помещения, перечисленные в договоре купли-продажи. 

В заявлении истца площадь помещений указана 3 236, 4 кв.м (заявление о регистрации перехода прав подано 26.12.2014, т.е. до подписания дополнительного соглашения от 25.03.2015 о разделе объекта недвижимости площадью 3 424,6 кв.м). 

Совпадающее значение размера площади помещений с площадью по договору от 24.12.2014 №4, редакция которого, как указывает истец, была представлена на государственную регистрацию перехода права собственности, не свидетельствует о приобретении предпринимателем в собственность объекта недвижимости с иной площадью. 

В договоре купли-продажи указано на свидетельство о государственной регистрации права от 24.02.2009 серии 41 АВ № 035840, в котором имеются сведения об обременении объекта недвижимости общей площадью 3 424,6 кв.м ипотекой без конкретной расшифровки. 

Выписка из ЕГРП, сформированная на момент заключения договора купли-продажи от 24.12.2014 и, в которой отражаются все имеющиеся сведения об ипотеках, сторонами договора не представлена. 

Покупатель счел достаточными данные об одной ипотеке по договору № 115300/0011-7/2, отраженные в договоре купли-продажи. 

Ссылка истца на то, что справочная информация по объектам недвижимости в режиме online не содержала сведений о двух ипотеках по объекту до его раздела надлежащими доказательствами не подтверждена. 

Вместе с тем в отношении объекта недвижимости до его раздела имелись все обременения, в том числе спорное, что следует из письма Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, а также выпиской из ЕГРП от 29.04.2013 № 01/007/2013-397. 

Таким образом, суд первой инстанции правомерно признал обоснованными доводы ответчика о том, что на момент заключения договора купли-продажи отсутствовало согласие банка на совершение сделки в отношении заложенного имущества, а истец не доказал невозможность получения покупателем фактических сведений в отношении покупаемого объекта, в частности обременения, при том, что такие сведения, занесенные в государственный реестр отвечают критериям достоверности, являются общедоступными (статья 8.1 ГК РФ). 

25.03.2015 сторонами к названному договору купли-продажи заключено дополнительное соглашение, в котором стороны предусмотрели необходимость раздела объекта недвижимости общей площадью 3 424,6 кв.м на два самостоятельных объекта недвижимости и перечисления части стоимости объекта банку в счет погашения задолженности конкретно по договору об ипотеке №115300/0011-7/2. В связи с чем до раздела объекта недвижимости в установленном порядке не могли быть совершены регистрационные действия, связанные с переходом права собственности на часть имущества, приобретаемого предпринимателем (3 236,4 кв.м).

Раздел имущества произведен обществом 27.04.2015, что следует из представленных в дело кадастровых паспортов: помещений площадью           3 236,4 кв.м, с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, пом. 45 и помещений площадью 188,2 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, пом. 46. 

Письмом от 29.04.2015 № 053-02-24/30 банком дано согласие на раздел объекта недвижимости общей площадью 3 424,6 кв.м на два объекта: один площадью 3 236,4 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1876, другой - площадью 188, 2 кв.м с кадастровым номером 41:01:0010112:1877, в котором указано на необходимость предоставления в банк нотариально удостоверенных копий свидетельств о праве собственности на выделяемые объекты. Поскольку в материалы дела не представлено обращение продавца к банку о даче согласия на раздел имущества, следовательно, суд первой инстанции правомерно признал не доказанным  то обстоятельства, что банк знал о продаже имущества с одним обременением. 

Регистрация права собственности на вновь образованные объекты произведена 20.05.2015 за обществом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на помещения площадью 3 236,4 кв.м серии 41-АВ 231228, в котором имеются сведения о существующих обременениях: ипотека. 

В данном случае, именно с момента регистрации права собственности на это имущество у общества возникает право на вовлечение этого имущества в гражданский оборот, а поскольку это имущество обременено ипотекой необходимо согласие залогодержателя. 

В материалы дела представлено письмо общества от 29.04.2015 №1117 о даче согласия на регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 за предпринимателем на основании договора купли-продажи от 24.12.2014 № 4, дополнительного соглашения от 23.03.2015 к нему. Приложением к письму поименованы названные договор, дополнительное соглашение. 

Письмом от 04.06.2015 № 053-02-24/40 банком дано согласие на регистрацию перехода права собственности на объект с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 с условием сохранения ипотеки в пользу банка. 

Вместе с тем при наличии этого письма, включающего условие о сохранении ипотеки, а также свидетельства о праве собственности общества на указанный объект, обремененный ипотекой, в материалах отсутствуют доказательства, что истцом принимались меры по установлению фактических обстоятельств, связанных с обременением, в том числе выписки из ЕГРП. Напротив, выпиской из ЕГРП от 29.04.2013 № 01/007/2013-397 подтверждается наличие зарегистрированных двух ипотек до совершения сделки со спорным объектом. 

Факт того, что после образования объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1876 и регистрации на него права собственности сначала - 20.05.2015 за обществом, а затем - 26.06.2015 за предпринимателем ФИО2 на указанный объект сохранены существующие обременения в виде двух ипотек подтверждается письмом Росреестра от 25.08.2016 № 2.2-19/10581, справочной информацией по объектам недвижимости в режиме online. 

Ссылка в письме, на то, что в отношении объекта с кадастровым номером 41:01:0010112:1877 ошибочно не внесены сведения регистрационной записи №41-41-01/047/2010-487 (ошибка исправлена регистрирующим органом 05.09.2016) в данном случае правового значения не имеет, поскольку эта ошибка касается объекта, оставшегося в собственности общества. 

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно не признал доказанным факт принятия истцом достаточных мер в получении информации по приобретаемому объекту, исключающей наступление негативных для него последствий, следовательно,  доводы истца о том, что покупатель при заключении договора купли-продажи от 24.12.2014 №4 проявил должную степень заботливости и осмотрительности, правомерно отклонены судом первой инстанции, а равно как и требование о прекращении спорного залога на основании подпункта 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ судом правомерно не удовлетворено.

Пункт 4 статьи 352 ГК РФ устанавливает в качестве основания прекращения залога реализацию (продажу) заложенного имущества в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в частности, в порядке, предусмотренном ст. ст. 350 - 350.2 ГК РФ, 

В соответствии с пунктом 8 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1). Так, для недвижимых вещей статьями 350 - 350.1 ГК РФ регламентирован порядок реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания в судебном порядке и во внесудебном порядке. 

Из содержания указанных правовых норм следует, что по общему правилу реализация заложенного имущества осуществляется на торгах. По соглашению между залогодержателем и залогодателем реализация предмета залога может происходить путем: оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости; продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства (абзац 2 и 3 пункта 2 статьи 350.1 ГК РФ). 

В рассматриваемом случае предприниматель ФИО2 вступил в договорные отношения по своей инициативе и договор купли-продажи на торгах не заключался, следовательно, подпункт 4 п. 1 статьи 352 ГК РФ не может быть основанием для прекращения оспариваемого предмета залога. 

Кроме того, из содержания заключенного между истцом, банком и обществом «Форт Россо» соглашения о порядке проведения платежей от 15.04.2015 к договору купли-продажи №4 от 24.12.2015, истолкованного по правилам статьи 431 ГК РФ, не усматривается направленность воли его сторон на достижение соглашения между залогодателем и залогодержателем по реализации последним заложенного имущества для целей прекращения залога, в том числе с учетом отсутствия в нем сведений о размере задолженности по договору об ипотеке №115300/0011-7/2 от 06.07.2011, а также о стоимости заложенного имущества или порядка её определения для целей его реализации и о порядке распределения сумм, вырученных от реализации заложенного имущества. 

В связи с этим суд первой инстанции правомерно отклонил утверждение истца о том, что данное трехстороннее соглашение определяет очередность удовлетворения просроченных исполнением требований залогодержателя на стадии обращения взыскания на имущество согласно пункту 9 статьи 342.1 ГК РФ. 

Доводы истца о прекращении спорного залога в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и правомерно им отклонены, поскольку в рассматриваемом споре предшествующим и последующим залогодержателем является ответчик по двум ипотекам, а в силу пункта 9 статьи 342.1 ГК РФ правила данной статьи не применяются, если залогодержателем по предшествующему и последующему залогам является одно и то же лицо. В этом случае требования, обеспеченные каждым из залогов, удовлетворяются в порядке очередности, соответствующей срокам исполнения обеспеченных залогом обязательств, если законом или соглашением сторон не предусмотрено иное. 

Истцом документально не опровергнуты доводы ответчика о том, что требования банка при продаже части залога не были удовлетворены по обязательствам, обеспеченными ипотекой №1153080011-7/2 и №105300/0026-7/3. 

Ссылка истца на справку банка от 30.11.2015 №053-02-24/81 возражения ответчика в этой части не опровергает, поскольку остаток ссудной задолженности включает в себя не только основной долг, но и проценты по долгу, комиссии, неуплаченные штрафы, сведений о погашении которых в деле не имеется. 

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал не доказанными доводы истца о прекращении спорного залога в связи с реализацией заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя согласно подпунктам 4, 8 пункта 1 статьи 352 ГК РФ. 

Все доводы заявителя апелляционной жалобы фактически представляют собой ранее сформированную истцом позицию по делу, по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Камчатского края от 09.11.2017  по делу №А24-2588/2016  оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

Д.А. Глебов

Е.В. Зимин