АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А46-3676/2021

Резолютивная часть постановления объявлена  07 декабря 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 декабря 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоСевастьяновой М.А.,

судейДемидовой Е.Ю.,

ФИО1,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи,рассмотрел кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021 (судья Ширяй И.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021 (судьи Воронов Т.А., Бодункова С.А., Сидоренко О.А.) по делу № А46- 3676/2021 по иску индивидуального предпринимателя ФИО2(ОГРНИП 304550733600081) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о расторжении договора.

В заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя ФИО2 – Лупу А.А. по доверенности от 09.10.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) обратился в Арбитражныйсуд Омской области с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) о расторжении договора купли-продажи от 10.10.2019 № 10403 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:18146 площадью 9 011 кв. м, расположенногопо адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021, в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, предприниматель обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы:

- суды не учли, что с учетом дополнений и уточнения иска, истецне использует довод о цене договора как самостоятельное основание расторжения договора, а указывает на него в качестве аргумента                                 о недостижении сторонами договора соглашения по одному из его существенных условий; 

- суд апелляционной инстанции необоснованно не принял во внимание, что требования предпринимателя основаны на положениях пункта 3статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ),и не учел, что обязанность предоставления покупателю информацииоб ограничениях использования земельного участка (отсутствие свободного доступа, необходимость установления сервитута) лежит на продавце;

- поскольку предметом спорного договора купли-продажи является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:18146, расположенный в границах земельного участка, из которого он был выделен, то он не может быть полноценно использован по своему назначениюбез установления ограничения права собственности на часть первоначального земельного участка в виде сервитута. При этом согласно статье 37 ЗК РФ обязанность предоставления покупателю информацииоб ограничениях использования участка лежит на продавце.

- суды не дали правовой оценки доводам истца о том, что ранее заключенный договор аренды от 27.09.2005 № Д-Ц-35-5846 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:3295, расположенногопо адресу: 

<

...>, до настоящего времени не расторгнут, не изменен и продолжает действовать, что подтверждается уведомлением департамента от 10.02.2021 об изменениях порядка и размера арендных платежей по указанному договору;

- суды не учли, что в отношении спорного земельного участка на датузаключения оспариваемого договора купли-продажи, такие характеристики как местоположение границ в полном объеме в государственный кадастр недвижимости не внесены, в связи с чем отчуждение такого земельного участка не допускается (статья 27 ЗК РФ);

- действующее земельное законодательство не предусматривает возможности передачи земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в частную собственность, в том числев результате заключения договоров купли-продажи таких земельных участков; такие земельные участки могут предоставляться в пользование(но не собственность) частных лиц по их заявлению. Соответственно, спорный земельный участок не мог быть предметом договора купли-продажи до того, как в отношении него произойдет разграничение государственной собственности, а, следовательно, поскольку предмет является существенным условием договора купли-продажи, то и сам спорный договор не мог быть заключен; 

- ссылаясь на то, что согласно данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) сведения относительно предмета спорного договора - земельного участка с кадастровым номером 55:36:070402:18146 имеют статус «временные», тогда как объектомкупли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. При этом в рассматриваемом случае земельный участок, являющийся предметом спорного договора купли-продажи, сформирован путем выделения из другого земельного участка,с конкретной целью - для продажи;

- является необоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом заявитель ссылается на то, что предметом ранее заключенного и действующего до настоящего момента договора аренды земельного участка от 27.09.2005 № Д-Ц-35-5846, является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:3295, тогда как предметом спорного договора купли-продажи от 10.10.2019 № 10403, является земельный участок с кадастровым номером 55:36:070402:18146, в связи с чем последний не может считаться находящимся во владении предпринимателя, освобождающим от передачи участка по акту. 

В отзыве на кассационную жалобу департамент просит отказатьв ее удовлетворении, оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы кассационной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение департамента о времени и месте проведения судебного заседания, кассационная жалоба согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) рассмотрена в отсутствие его представителей.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и соблюдение процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствами представленным доказательствам, суд округа приходит к выводуоб отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 21.06.2017 истец обратился в департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 04 02:18146 площадью9 011 кв. м, с разрешенным использованием – для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, местоположение которого установлено относительно здания, расположенного по адресу: 

<

...>.

Решением от 14.07.2017 № исх-ДИО/11750 департамент отказал предпринимателю в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка на основании пункта 4 статьи 39.16 ЗК РФ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 11.12.2017 по делу № А46-17194/2017 отказ департамента признан незаконным, суд обязал департамент заключить с предпринимателем договор купли-продажи участка на основании обращения от 21.06.2017.

Суд исходил из того, что согласно схеме расположения земельного участка и части земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденной распоряжением департамента от 02.06.2014 № 2591-р, испрашиваемый земельный участок сформирован с учетом площадей и границ, фактически используемых предпринимателем в процессе эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости – части здания, единоличным собственником которой он является. При этом границы участка определены в соответствии с фактическим использованием с учетом производственного назначения части нежилого здания.

25.01.2018 департамент направил предпринимателю проект договора купли-продажи земельного участка, согласно которому цена земельного участка определена в размере 30% от его кадастровой стоимости, котораяна 27.06.2014 составляла 10 441 676 руб. 47 коп., а именно в размере3 132 502 руб. 94 коп.

Не согласившись с размером выкупной цены, ИП ФИО2 обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – управление Росреестра) с заявлением о пересмотре размера кадастровой стоимости спорного земельного участка.

13.06.2018 управлением Росреестра принято решение № 95об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчетеоб оценке, - в размере 4 186 000 руб.

Ссылаясь на пересмотр кадастровой стоимости, 12.07.2018 истец направил в департамент протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, в котором предложил сумму для выкупа в размере 1 255 800 руб. (из расчета 30% от 4 186 000 руб.).

13.08.2019 указанный протокол разногласий поступил в департамент. 

Департамент в ответ на протокол разногласий направил протокол согласования разногласий, согласно которому выкупная стоимость участка, указанная в проекте договора купли-продажи, оставлена без изменений.

Не согласившись с выкупной стоимостью земельного участка                        ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском                об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 24.01.2019 по делу № А46-18950/2018 предпринимателюотказано в удовлетворении требования о заключении договорапо предложенной им цене. Суд урегулировал разногласия, определив условие о выкупной цене земельного участка, предложенной департаментом                  (3 132 502 руб. 94 коп.), то есть из расчета 30% от кадастровой стоимости земельного участка в размере 10 441 676 руб. 47 коп. на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе участка в соответствии                                с Постановлением Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п                    «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов».

Ссылаясь на то, что постановлением Правительства Омской области               от 26.12.2018 № 419-п, вступившим в силу с 01.01.2019, внесены изменения                в Постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п                  «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов», на основании которого определялась выкупная цена в спорном договоре, и для истца, как для субъекта малого и среднего предпринимательства, размер выкупной цены земельного участка стал составлять 10% кадастровой стоимости, ИП ФИО2 обратился в департамент с заявлением                          от 02.10.2019 о пересмотре цены выкупа земельного участка на сумму                              1 044 167 руб. 65 коп. 

Не согласившись с отказом департамента о применении указанной цены выкупа, предприниматель вновь обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий по договору.

Решением Арбитражного суда Омской области от 26.08.2020 по делу№ А46-1937/2020, оставленным без изменения постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.11.2020, Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.02.2021 (Определением Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2021 ИП ФИО2 отказано в передаче его кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседанииСудебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации), в удовлетворении исковых требований предпринимателяо повторном урегулировании разногласий при заключении договораи установлении предложенной предпринимателем выкупной цены в размере 1 044 167 руб. 65 коп. отказано.

Суды исходили из того, что исковое требование предпринимателя, заявленное в деле № А46-1937/2020, направлено на преодоление исполнения судебного решения по делу № А46-18950/2018, того, что внесение изменений в постановление Правительства Омской области от 05.10.2015 № 275-п                  «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Омской области и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» не влечет с учетом правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16104, возможности повлиять в настоящем споре на изменение выкупной стоимости земельного участка, которая должна определяться в соответствии с тем законодательным регулированием, которое действовало на дату обращения предпринимателя в департамент с заявлением о выкупе земельного участка.

10.10.2019 между департаментом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи спорного земельного участка № 10403, согласно пункту 2.1 которого цена участка, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 132 502 руб. 94 коп. Предметом договора является земельный участок под принадлежащей предпринимателю на праве единоличной собственности частью нежилого здания, под которую истцу сформирован самостоятельный земельный участок.

В рамках настоящего дела предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о расторжении спорного договора.

В обоснование требований истец указал на следующее: договор не заключен, так как имеются разногласия по цене выкупа; договор не исполнен, так как не подписан акт приема-передачи земельного участка; участок находится в границах другого земельного участка и без установления сервитута его использование невозможно; сведения о спорном участке носят статус временных в связи с чем земельный участок не может являться предметом договора купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались пунктами 3, 4 статьи 1, пунктом 2 статьи 445, пунктом 1 статьи 450, статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 1 статьи 16, частью 2 статьи 69 АПК РФ, и исходили из отсутствия правовых и фактических оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка.

Оснований для отмены обжалуемых истцом судебных актов судом округа не установлено.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствиис настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ейв течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договорав ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора,на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяютсяв соответствии с решением суда.

Руководствуясь приведенными правовыми положениями, исходяиз того, что ранее арбитражным судом были удовлетворены требования предпринимателя об обязании департамента заключить договор купли-продажи земельного участка, сформированного под частью здания, принадлежащего истцу на праве единоличной собственности, а в последующем суд также урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка о выкупной цене последнего, отказывая в удовлетворении заявленного истцом в настоящем деле иска по приведенным в нем основаниям расторжения договора, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили  из того, что предпринимателем не приведено установленных законом или договором правовых и фактических оснований для расторжения договора, а доводы, положенные в основание иска касаются незаключенности, недействительности договора.

Между тем при урегулировании в судебном порядке разногласий по договору, истец не заявлял об отсутствии согласования условия о предмете договора, иных его условиях. В связи с намерением предпринимателя выкупить земельный участок, занятый принадлежащим ему объектом недвижимости – только части здания, что и обусловило формирование истцу земельного участка путем его образования из другого участка, и, соответственно объективную необходимость урегулирования вопроса относительно обеспечения прохода, проезда к его части здания, указанные обстоятельства не могут расцениваться в качестве недостатков участка, позволяющих предпринимателю требовать расторжения договора или несогласования существенных его условий. Отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи участка в собственность не является также основанием полагать договор незаключенным, поскольку, как указывает сам предприниматель, до выкупа земельного участка последний находился у него в аренде в связи с расположением на нем объекта недвижимости. В таком случае подписания отдельно акта передачи в собственность не требуется.

Ссудами верно отмечено, что недостижение соглашенияпо существенным условиям договора может вести к его незаключенности (статья 432 ГК РФ), но не является основанием для его расторжения.

Отклоняя доводы предпринимателя о том, что у департамента отсутствовало право распоряжения земельным участком путем его продажи, поскольку государственная собственность на участок не разграничена, имеется спор относительно границ земельного участка, участок не поставлен на кадастровый учет, доступ к участку требует установления сервитута, земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, поскольку внесенные в ЕГРН сведения о нем имеют характер «временные», суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что в соответствиис ранее действовавшими положениями Федерального закона от 24.07.2007№ 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», положениямичасти 7 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости» статус «временные» присваивался сведениям в отношении земельного участка, прошедшего кадастровый учет при его образовании в период с 01.03.2008 по 01.01.2017, но права на который не были зарегистрированы. Данный статус сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, безвозмездного пользования, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 01.03.2022. При этом апелляционный суд отметил, что все необходимые сведения о спорном земельном участке внесены в ЕГРН, участку присвоен кадастровый номер; сведения о спорном земельном участке учтены как временные, поскольку участок относитсяк землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Кроме того, суд апелляционной инстанции верно указал, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими.

Вопреки доводам истца, апелляционный суд верно отметил,что действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение путем продажи земельных участков, государственная собственностьна которые не разграничена.

Все доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, фактически сводятся к повторению позиции истца по существу предъявленного иска, доводов апелляционной жалобы, которые полнои всесторонне исследованы и оценены судами первой и апелляционной инстанции. Судами дана надлежащая мотивированная оценка доводам предпринимателя.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, являющихся согласно статье 288 АПК РФ основаниями для отмены обжалуемых судебных актов судом первой и апелляционной инстанциине допущено, не имеется оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 03.06.2021 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2021 по делу№ А46-3676/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийМ.А. ФИО3

СудьиЕ.Ю. ФИО4

ФИО1