ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-14447/2020

г. Челябинск

16 марта 2021 года

Дело № А47-1733/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 09 марта 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Карпачевой М.И., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Траст Недвижимость» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.10.2020 по делу                                   № А47-1733/2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Траст Недвижимость» (далее – ООО «Траст Недвижимость», истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РОКИКОТ» (далее – ООО «РОКИКОТ», ответчик) о взыскании 101 263 руб. 12 коп. задолженности за фактическое пользование имуществом в ноябре 2018 года.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания КапиталЪ Паевые Инвестиционные Фонды» «Д.У.», действующее в качестве доверительного управляющего закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Стратегические инвестиции», общество с ограниченной ответственностью «УК «Навигатор» (далее –  третьи лица).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 05.10.2020 (резолютивная часть объявлена 30.09.2020) в удовлетворении исковых требований ООО «Траст Недвижимость» отказано. 

Не согласившись с принятым решением, ООО «Траст Недвижимость» (далее также – податель жалобы, апеллянт) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Апеллянт полагает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания задолженности, поскольку фактическое пользование ответчиком в спорный период нежилыми помещениями подтверждается отчетами об объемах продаж за период с 01.11.2018 по 30.11.2018, представлением прокуратуры Ленинского района г. Орска от 02.11.2018 о нарушении требований пожарной безопасности, а также письмом ответчика от 19.11.2018, гарантирующего оплату задолженности до 30.11.2018.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 19.01.2021 (определение от 21.12.2020).

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2021 произведена замена председательствующего судьи Богдановской Г.Н. судьей Аникиным И.А.

Рассмотрение дела по апелляционной жалобе начато сначала.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.01.2021 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 11.02.2021 в целях представления ответчиком письменных пояснений с указанием оснований подписания отчетов об объемах продаж за спорный период (т.1, л.д. 99-100) применительно к доводу о возврате арендованного имущества по актам 13.08.2018 (т.2, л.д. 52-53).

Поскольку указанный судебный акт не был исполнен ответчиком, определением суда апелляционной инстанции от 11.02.2021 судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы отложено на 09.03.2021 в целях представления истцом оригиналов следующих документов, копии которых имеются в деле: письма ООО «РОКИКОТ» от 19.11.2018 с подписью и оттиском печати ответчика (т.1, л.д. 93 оборот); отчетов ООО «РОКИКОТ» об объемах продаж по договорам аренды от 01.11.2016 № 18-19-03/01/11/16 и от 01.11.2016 № 26/29-03/01/11/16 за период с 14.08.2018 по 30.11.2018 (т.1, л.д. 98-100 оборот).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения указанной информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия неявившихся лиц.

Отзыв на апелляционную жалобу лицами, участвующими в деле, не представлены, определения суда апелляционной инстанции от 19.01.2021 и 11.02.2021 ни истцом, ни ответчиком не исполнены.

Апелляционная жалоба рассматривается судом апелляционной инстанции с учетом имеющихся в деле доказательств.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между обществом «Рахат-Центр» (арендодатель) и обществом «СА Риэлти & Девелопмент» (арендатор) заключен договор аренды от 24.10.2016 №5, предметом которого являются нежилые помещения, общей площадью 10 959,4 кв. м, расположенные в нежилом здании по адресу: 

<

...> (т.1 л.д.61-62).

01.11.2016 между ООО «СА Риэлти & Девелопмент» (арендатор) и ООО «РОКИКОТ» (субарендатор) заключен договор субаренды помещения № 26/29-03/01/11/16, в редакции дополнительных соглашений №1 от 01.01.2017, №2 от 20.07.2017, №4 от 27.03.2018, согласно пункту 2.1 которого арендатор обязуется предоставить, а субарендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилое помещение №23, №26, №29, фактической площадью 635,5 кв. м (далее - помещение 1), расположенное на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для осуществления коммерческой деятельности (т.1 л.д.14-38).

01.11.2016 между ООО «СА Риэлти & Девелопмент» (арендатор) и ООО «РОКИКОТ» (субарендатор) заключен краткосрочный договор субаренды помещения № 18-19-03/01/11/16, согласно пункту 2.1 которого арендатор, предоставил субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение №18, №19, фактической площадью 227,6 кв. м (далее - помещение 2), расположенное на третьем этаже здания, для осуществления коммерческой деятельности (т.1, л.д. 39-46).

В связи с переходом 15.11.2016 права собственности на здание к владельцам инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Стратегические инвестиции» договор аренды от 24.10.2016 №5 расторгнут с 13.08.2018 (т.1, л.д.69).

14.08.2018 между ООО «Управляющая компания КапиталЪ», действующим в качестве доверительного управляющего закрытого инвестиционного фонда недвижимости «Стратегические инвестиции» (арендодатель), и ООО «Траст-брокер» (арендатор) заключен договор аренды №1-СИ/2018, по условиям которого арендатору переданы нежилые помещения общей площадью 11 561 кв. м, расположенные в пятиэтажном нежилом здании по адресу: 

<

...> (т.1, л.д.72-74).

По акту приема-передачи от 14.08.2018 нежилые помещения переданы в пользование ООО «Траст-брокер» (т.1, л.д. 78).

23.11.2018 права и обязанности управляющей компании на основании договора №1 передачи прав и обязанностей управляющей компании по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом переданы ООО «Управляющая компания «Навигатор» Д.У. «Закрытый инвестиционный фонд недвижимости «Стратегические инвестиции» (т.1, л.д.90-92).

Истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись уведомления о необходимости надлежащего оформления арендных отношений и внесения оплаты за фактическое пользование помещениями (т.1, л.д.93-94).

Оставление ответчиком без удовлетворения претензии от 23.05.2019 №26 о погашении задолженности за ноябрь 2018 года в размере 101 263 руб. 12 коп. (т.1, л.д. 101) послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для оплаты фактического пользования нежилыми помещениями ввиду их возврата ответчиком по актам приема-передачи от 13.08.2018.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что 01.11.2016 между арендатором помещений в нежилом здании «СА Риэлти & Девелопмент» и ответчиком заключены договоры субаренды помещения № 26/29-03/01/11/16, № 18-19-03/01/11/16, предметом которых являлись нежилые помещения №18, №19 фактической площадью 227,6 кв. м и №23, №26, №29 фактической площадью 635,5 кв. м, расположенные на третьем этаже здания по адресу: 

<

...>, для осуществления коммерческой деятельности (т.1, л.д.14-46).

После смены собственника нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...>, договор аренды от 24.10.2016 №5, предоставляющий права владения и пользования обществу «СА Риэлти & Девелопмент» расторгнут с 13.08.2018 (т.1, л.д.69).

Акт приема-передачи нежилых помещений от 13.08.2018 в материалы дела не представлен, вместе с тем суд апелляционной инстанции исходит из фактического возврата прежним арендатором нежилых помещений ввиду заключения новым собственником нежилого здания договора аренды от 14.08.2018 №1-СИ/2018 с обществом «Траст-брокер» (т.1, л.д. 72-74).

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», к договорам субаренды применяются положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон.

Вместе с тем из материалов дела следует, что 13.08.2018 между обществом «СА Риэлти & Девелопмент» и ответчиком подписаны соглашения о расторжении договоров субаренды № 26/29-03/01/11/16 от 01.11.2016, № 18-19-03/01/11/16 от 01.11.2016, нежилые помещения возвращены по актам приема-передачи от 13.08.2018 (т.2 л.д.52-53).

По смыслу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», право арендатора требовать внесение арендной платы после прекращения договора аренды возникает в случае фактического использование арендуемого имущества.

Вместе с тем, относимых и допустимых доказательств фактического использования ответчиком спорных помещений в заявленный истцом период, материалы дела не содержат.

Отчеты об объемах продаж за период с 01.11.2018 по 30.11.2018 (т.1, л.д.98-100) не могут быть приняты во внимание.

Данные документы представлены в материалы дела истцом посредством информационного ресурса «Мой арбитр» в виде копий.

Действительно, процессуальное законодательство допускает использование в качестве доказательств заверенные копии документов, а отсутствие у стороны подлинника представленного доказательства, само по себе не исключает использование имеющейся в деле копии в качестве надлежащего доказательства.

Однако представляемая в арбитражный суд копия документа должна быть надлежащим образом заверенная.

Более того, согласно части 3 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если копии документов представлены в арбитражный суд в электронном виде, суд может потребовать представления оригиналов этих документов.

Положение, обязывающее представлять в суд письменные доказательства в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии, как указал Конституционный Суд Российской Федерации, конкретизирует положения статьи 50 (части 2) Конституции Российской Федерации, не допускающей использование при осуществлении правосудия доказательств, полученных с нарушением федерального закона, и положений процессуального законодательства, в соответствии с которой доказательства, полученные с нарушением закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 27.03.2018 № 724-О).

Правила оценки доказательств предполагают, что суд должен убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство являются достоверными. При оценке копии документа или иного письменного доказательства суд проверяет, не произошло ли при копировании изменение содержания копии документа по сравнению с его оригиналом, с помощью какого технического приема выполнено копирование, гарантирует ли копирование тождественность копии документа и его оригинала, каким образом сохранялась копия документа.

В пункте 23 ГОСТ Р 7.0.8-2013 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденном Приказом Росстандарта от 17.10.2013 № 1185-ст, под копией документа понимается экземпляр документа, полностью воспроизводящий информацию подлинника документа.

Заверенной копией документа является копия документа, на которой в соответствии с установленным порядком проставлены реквизиты, обеспечивающие ее юридическую значимость (пункт 25 ГОСТ Р 7.0.8-2013).

Согласно пункту 1 действующего в настоящее время Указа Президиума Верховного Совета СССР от 04.08.1983 № 9779-X «О порядке выдачи и свидетельствования предприятиями, учреждениями и организациями копий документов, касающихся прав граждан», верность копии документа свидетельствуется подписью руководителя или уполномоченного на то должностного лица и печатью. На копии указывается дата ее выдачи и делается отметка о том, что подлинный документ находится в данном предприятии, учреждении, организации.

В соответствии с пунктом 3.26 ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов», утвержденном постановлением Госстандарта России от 03.03.2003 № 65-ст, при заверении соответствия копии документа подлиннику ниже реквизита «Подпись» проставляют заверительную надпись: «Верно»; должность лица, заверившего копию; личную подпись; расшифровку подписи (инициалы, фамилию); дату заверения.

Нотариальное заверение копии документа является обязательным в случаях, прямо предусмотренных законом. Если на законодательном уровне не установлено, что копии документов должны быть удостоверены нотариусом или иным государственным органом, организация вправе самостоятельно заверить копии необходимых документов.

«Надлежащим образом заверенной копией» может быть признана либо нотариально заверенная копия документа, осуществленная нотариусом в соответствии с требованиями статей 48, 77, 79 «Основ законодательства РФ о нотариате», либо копия документа, заверенная юридическим лицом с соблюдением требований вышеназванных ГОСТов.

Копии не нотариально удостоверенные могут быть признаны «надлежащим образом заверенными» только в том случае, если юридическое лицо, заверившее такие копии, имеет правомерный доступ к подлиннику документа (подлинник документа находится в его законном распоряжении, например, был адресован и доставлен организации способом, подтверждающим факт доставки корреспонденции) или если юридическое лицо является стороной сделки и располагает подлинным экземпляром договора.

Доказательств того, что истец располагает подлинниками отчетов об объемах продаж за период с 01.11.2018 по 30.11.2018 (т.1, л.д.98-100), которые находятся у него в законном распоряжении, суду не представлено.

Определение суда апелляционной инстанции от 11.02.2021 истцом не исполнено, притом что в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации именно истец (при наличии в деле актов от 13.08.2018 о возврате имущества ответчиком и соглашений о расторжении договоров субаренды (т.2, л.д. 52-53 оборот)) должен доказать факт использования спорного имущества ответчиком в заявленный период.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Более того, как поясняет истец, по состоянию на ноябрь 2018 года задолженность по арендной плате погашена ответчиком, между тем доказательств погашения задолженности за период с 14.08.2018 по 31.10.2018, что также бы свидетельствовало о фактическом использовании спорных помещений ответчиком, истцом не представлено.

Представление прокуратуры Ленинского района г.Орска от 02.11.2018 №7-02-2018-304 (т.1 л.д.95-97) не позволяет однозначно установить факт пользования ответчиком нежилыми помещениями №18, №19, №23, №26, №29 на третьем этаже здания в ноябре 2018 года, поскольку проверка соблюдения требований пожарной безопасности проводилась в отношении торгово-развлекательного комплекса в целом и ранее заявленного истцом периода.

Представленное в материалы дела письмо от 19.11.2018 не может быть принято во внимание, поскольку в письме отсутствует подпись представителя ответчика и оттиск его печати (т.1, л.д. 93 оборот).

Определение суда апелляционной инстанции от 11.02.2021 о представлении письма ООО «РОКИКОТ» от 19.11.2018 с подписью и оттиском печати ответчика истцом не исполнено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

При подаче апелляционной жалобы истцом уплачена государственная пошлина в сумме 3 000 руб., что подтверждается платежным поручением от 03.11.2020 № 3892.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 05.10.2020 по делу № А47-1733/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Траст Недвижимость» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судьяИ.А. Аникин

Судьи:М.И. Карпачева

В.А. Томилина