АРБИТРАЖНЫЙ СУД МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А37-454/2022

г. Магадан

04 мая 2022 г.

Резолютивная часть решения объявлена 27.04.2022

Решение в полном объёме изготовлено 04.05.2022

Арбитражный суд Магаданской области в составе судьи А.А. Минеевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А. Божениковой, рассмотрев в судебном заседании в помещении Арбитражного суда Магаданской области по адресу: 

<

...>, зал № 304, дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Партия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о возложении обязанности произвести  государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости,

при участии представителей:

от заявителя – Д.А. Сокаль, представитель, доверенность от 11.04.2022, удостоверение адвоката; 

от ответчика – не явился, 

УСТАНОВИЛ:

Заявитель, общество с ограниченной ответственностью «Партия» (далее – ООО «Партия», Общество), 09.03.2022 обратился в Арбитражный суд Магаданской области (далее-суд) с заявлением от 05.03.2022 б/н к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по МО и ЧАО, ответчик), о возложении обязанности произвести  государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости: дробильный корпус ЗИФ, кадастровый номер 49:06:000000:2436, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное»; на объекты недвижимости: главный корпус ЗИФ, кадастровый номер - 49:06:000000:2433, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное».

Определением от 11.03.2022 заявление принято к производству. 

Текст определения размещён на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (http://www.magadan.arbitr.ru).

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении от 05.03.2022 (л.д. 6-7), дополнительных пояснениях к нему от 25.04.2022. В обоснование заявленных требований заявитель сослался на ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»; статьи 58, 131, 551, 1110, 1112 ГК РФ, а также на представленные в обоснование заявления доказательства. При этом представитель пояснил, что ООО «Партия» приобрело пять объектов недвижимости у предприятия ЗАО «Нелькобазолото» по договору купли-продажи № 1 от 20.01.2011, по трем объектам имеется решение арбитражного суда Магаданской области по делу А37-2263/2021 об обязанности Росреестра произвести гос.регистрацию. По двум объектам недвижимости необходимо провести регистрацию права: дробильный корпус ЗИФ, кадастровый номер -49:06:000000:2436; главный корпус ЗИФ, кадастровый номер - 49:06:000000:2433. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Между ЗАО «Нелькобазолото» (Продавец) и ООО «Партия» (Покупатель), по результатам проведённых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Нелькобазолото» в соответствии с протоколом № 5 от 27.12.2010, утверждённого решением собрания кредиторов ЗАО «Нелькобазолото», был заключён договор купли-продажи № 1 от 20.01.2011, в соответствии с которым после получения от покупателя суммы оплаты сделки заявителю было передано выше указанное недвижимое имущество. Однако, на момент заключения договора купли-продажи № 1 от 20.01.2011, ЗАО «Нелькобазолото» право собственности на вышеназванные объекты недвижимости не оформляло, то есть объекты недвижимости не имели кадастровых номеров строений, а также не имели кадастровых номеров земельных участков, на которых располагаются вышеуказанные объекты недвижимости. Представленными доказательствами подтверждается, что ЗАО «Нелькобазолото» исполнило обязанность продавца и передала ООО «Партия» спорные объекты недвижимости, что подтверждается актом приёма-передачи от 06.04.2011, а ООО «Партия» в свою очередь исполнило обязанности покупателя и оплатила по договору купли-продажи № 1 от 20.01.2011 за спорные объекты 1 265 000 руб., что подтверждается копиями платёжных поручений, В связи с чем, представитель просил удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Ответчик в возражениях от 28.03.2022 № 04-001602 указал, что поскольку действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда. Таким образом, поскольку на момент подачи соответствующего заявления у государственного регистратора отсутствовали законные основания для государственное регистрации права, соответственно им вынесено уведомление об отказе. Данная позиция нашла отражение в решении Магаданского городского суда Магаданской области от 16.06.2021 по административному делу № 2а-1666/2021. Из заявления ООО «Партия» не усматривается какие именно права и законные интересы нарушены действиями государственного регистратора и Управления. В связи с чем, ответчик просит отказать ООО «Партия» в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Ответчик не обеспечил явку своего представителя в судебное заседание, о дате и месте проведения которого извещен надлежащим образом, согласно статей 121- 123 АПК РФ, о чём в материалах дела имеются соответствующие доказательства. В материалы дела представил возражения на заявление. Заявлений и ходатайств не поступило.

В соответствии со статьёй 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания в установленном порядке размещена на официальном сайте Арбитражного суда Магаданской области - www.magadan.arbitr.ru.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проводится в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, по имеющимся в деле доказательствам.

Установив фактические обстоятельства дела, исследовав и оценив совокупность представленных в деле письменных доказательств, с учетом норм материального и процессуального права, суд находит требования заявителя подлежащими удовлетворению.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном, непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и их влиянии на законность и обоснованность вынесенного ненормативного акта (статья 71 АПК РФ).

По материалам дела, между ЗАО «Нелькобазолото» (Продавец) и ООО «Партия» (Покупатель), по результатам проведённых торгов посредством публичного предложения по продаже имущества ЗАО «Нелькобазолото» в соответствии с протоколом № 5 от 27.12.2010, утверждённого решением собрания кредиторов ЗАО «Нелькобазолото», был заключён договор купли-продажи № 1 от 20.01.2011 (л.д. 10-11), в соответствии с которым после получения от покупателя суммы оплаты сделки заявителю было передано недвижимое имущество: фабрика ЗиФ – главный корпус, дробильный корпус, кузнечно-сварочный цех, нежилое здание (ремонтно-механический блок с котельной), общежитие со столовой и офисом, находящееся по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, на золоторудном месторождении «Школьное», что подтверждается актом приёма-передачи от 06.04.2011.

Между тем, на момент заключения договора купли-продажи № 1 от 20.01.2011, ЗАО «Нелькобазолото» право собственности на вышеназванные объекты недвижимости не оформляло, то есть объекты недвижимости не имели кадастровых номеров строений, а также не имели кадастровых номеров земельных участков, на которых располагаются вышеуказанные объекты недвижимости.

14.03.2019 ООО «Партия» поставило вышеуказанные объекты недвижимости на кадастровый учёт, каждому объекту недвижимости был присвоен кадастровый номер. Земельные участки под строения находились у ООО «Партия» в аренде Тенькинского лесничества.

29.09.2021 ООО «Партия» обратилось в Управление Росреестра по МО и ЧАО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, а именно: 

- дробильный корпус ЗиФ, кадастровый номер строения - 49:06:000000:2436; кадастровый номер земельного участка - 49:06:000001:2794);

- главный корпус ЗиФ, кадастровый номер строения- 49:06:000000:2433; кадастровый номер земельного участка - 49:06:000001:2793;

03.12.2021 заявителю Управлением Росреестра по МО и ЧАО были направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации права собственности, в связи с тем, что объекты недвижимости не имели кадастровых номеров земельных участков, на которых располагаются данные объекты недвижимости.

В связи с не устранением причин приостановления государственной регистрации права, со ссылками на то, что действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации права собственности  и регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, в случае ликвидации второй стороны (в данном случае - продавца) на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, 02.03.2022  Управлением Росреестра по МО и ЧАО вынесено решение об отказе в гос.регистрации права собственности:

№ КУВД-001/2021-40660392 от 02.03.2022;

№ КУВД-001/2021-40660376 от 02.03.2022.

В материалы дела представлено определение Арбитражного суда Магаданской области от 07.06.2011 по делу № А37-2562/2009, согласно которому ЗАО «Нелькобазолото» было признано несостоятельным (банкротом). В ходе процедуры банкротства продавца имущественных притязаний третьих лиц на данный объект недвижимости установлено не было.

Договор купли продажи пяти объектов недвижимости № 1 от20.01.2011, заключенный между ООО «Партия» и ЗАО «Нелькобазолото»не оспорен и в установленном законом порядке не признаннедействительным.     ООО     «Партия»владеет    данными    объектами недвижимости более 10 лет.

Доводов и доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, в материалы дела не представлено.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ № ЮЭ9965-22-86618562 от 27.04.2022 юридическое лицо ЗАО «Нелькобазолото» прекратило свою деятельность с 21.06.2011, в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Поскольку действующим федеральным законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, являющегося юридическим лицом, право собственности которого на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда. В связи с тем, что право собственности на указанные выше объекты недвижимости не зарегистрировано в ЕГРН за продавцом ЗАО «Нелькобазолото», ликвидированным юридическим лицом, ООО «Партия» как правоприобретатель по договору купли-продажи от 20.01.2011, приняло решение обратиться в суд за признанием за ним права собственности и представить вступивший в законную силу судебный акт в Управление Росреестра по МО и ЧАО.

В соответствии с подпунктами 3, 5 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закона о государственной регистрации недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определённого лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учёт и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственного регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 27 Закона о государственной регистрации недвижимости в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (статья 219 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 223 ГК РФ). Таким образом, только с момента государственной регистрации права возникает правомочие по распоряжению имуществом.

На основании пункта 3 части 3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учёта осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о государственной регистрации действующим законодательством не урегулирован, то на основании пункта 1 статьи 6 ГК РФ к таким отношениям подлежат применению нормы права, регулирующие сходные отношения, а именно пункт 3 статьи 551 ГК РФ и пункт 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Так, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из положений пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

В пункте 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Разрешение судом настоящего спора не предполагает возникновение, изменение или прекращение прав на спорный объект у третьих лиц, поскольку спора о праве не имеется.

Нарушение прав заявителя заключается в отказе в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости в ЕГРН в связи с неустранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации и не возможности их устранения во внесудебном порядке.

В соответствии с положениями статьи 17, части 1 статьи 28 Закона о государственной регистрации недвижимости, судебное решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Из материалов дела следует, что ЗАО «Нелькобазолото» исполнило обязанность продавца и передала ООО «Партия» спорные объекты недвижимости, что подтверждается копией акта приёма-передачи от 06.04.2011, а ООО «Партия» в свою очередь исполнило обязанности покупателя и оплатила по договору купли-продажи № 1 от 20.01.2011 за спорные объекты 1 265 000 руб., что подтверждается копиями платёжных поручений № 45 от 18.03.2011, № 49 от 31.03.2011, № 63 от 06.04.2011.

С учётом изложенного, суд пришёл к выводу, что требования ООО «Партия» подлежат удовлетворению в полном объеме, поскольку обязанности продавцом по передаче и обязанности покупателем по оплате исполнены, и единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю явилось отсутствие продавца.

Иные доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, судом исследованы и оценены, однако  признаются не имеющими существенного правового значения для рассмотрения настоящего дела, так как в совокупности и взаимосвязи не влияют на выводы суда по делу.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Магаданской области        

РЕШИЛ:

1. Заявление общества с ограниченной ответственностью «Партия» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) удовлетворить.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Магаданской области и Чукотскому автономному округу (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) провести государственную регистрацию права собственности:

- на объект недвижимости - дробильный корпус ЗИФ, кадастровый номер 49:06:000000:2436, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное»; 

- на объект недвижимости: главный корпус ЗИФ, кадастровый номер - 49:06:000000:2433, расположенный по адресу: Магаданская область, Тенькинский район, золоторудное месторождение «Школьное».

3. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия, через Арбитражный суд Магаданской области.

Вступившее в законную силу решение, если оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, или арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного процессуального срока подачи апелляционной жалобы, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления настоящего решения в законную силу. Жалобы подаются через Арбитражный суд Магаданской области. 

СудьяА.А.  Минеева