АРБИТРАЖНЫЙ  СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ  ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-38362/2024

г. Нижний Новгород                                                                                                 12 марта 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2025 года 

Полный текст решения изготовлен 12 марта 2025 года 

Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 13-754),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (ИНН 

<

***>, 

ОГРН 

<

***>) 

о понуждении к заключению дополнительных соглашений к договорам,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца: ФИО2, доверенность от 18.11.2024,

от ответчика: ФИО3, доверенность от 01.11.2024 № 3641-ЦО, диплом от 20.06.2008 ВСГ 3170131,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Альбион-2002» (далее – Общество) и просит:

1. Обязать ответчика заключить с Индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ИНН 

<

***>) ФИО4 соглашение № 4 к Договору аренды нежилого помещения № 564/17 от 03.10.2017 на следующих условиях:

«Пункт 4.1. Раздела 4 Договора «Расчеты» изменить и изложить в следующей редакции:

«4.1. Стороны настоящего Договора договорились, что арендная плата складывается из двух частей:

1)  постоянная часть арендной платы;

2)  переменная часть арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы составляет 91 000 (Девяносто одна тысяча) руб. в месяц, НДС не облагается.

Периодом для начисления и оплаты арендной платы является календарный месяц -промежуток времени от первого до последнего дня месяца по календарю.

Арендная плата за неполный месяц рассчитывается исходя из фактического срока аренды Помещения и фактического числа дней в месяце.

Переменная часть арендной платы включает в себя компенсацию затрат Арендодателя на оплату следующих коммунальных услуг, потребленных Арендатором в арендуемом Помещении: водоснабжение, водоотведение, негативное воздействие на централизованную систему водоотведения, отопление и электроэнергию.

Указанный в настоящем пункте перечень коммунальных услуг является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Количество потребленных Арендатором коммунальных услуг определяется согласно показаний приборов учета, установленных в арендуемом Помещении. Количество потребленных услуг, на которые не установлены приборы учета, определяется пропорционально площади арендуемого Помещения.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) в соответствии с количеством потребленных Арендатором услуг на основании счетов, счетов-фактур (актов), выставляемых поставщиками коммунальных услуг Арендодателю с постатейной расшифровкой объема и стоимости каждой услуги.

В случае изменения тарифов поставляющими коммунальные услуги организациями, стоимость коммунальных услуг, входящих в состав переменной части арендной платы по настоящему договору, изменяется в зависимости от изменения тарифов, поставляющих соответствующие услуги организаций.

Переменная часть арендной платы оплачивается Арендатором за прошедший месяц на основании выставленных Арендодателем счетов и актов на переменную часть арендной платы, в течение 5 (пяти) банковских дней с даты их получения.»

2. Обязать ответчика - заключить с Предпринимателем ФИО4 соглашение № 1 к Договору аренды нежилого помещения № 883/22 от 19.12.2022 на следующих условиях:

«Пункт 4.2.2. Раздела 4 Договора «Расчеты» изменить и изложить в следующей редакции:

«4.2.2. Размер постоянной части арендной платы составляет 81 800 (Восемьдесят одна тысяча восемьсот) руб. в месяц, НДС не облагается. Стороны настоящего договора договорились, что:

-          Постоянная часть арендной платы за первый полный месяц аренды составляет 10 000 рублей в месяц, НДС не облагается

-          Постоянная часть арендной платы за второй полный месяц аренды составляет 10 000 рублей в месяц, НДС не облагается

-          Постоянная часть арендной платы за третий полный месяц аренды составляет 57 000 рублей в месяц, НДС не облагается».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчик в отзыве на иск и его представитель устно в судебном заседании исковые требования оспорили, ссылаясь на тот факт, что пункт 4.4  договора аренды № 564/14 и пункт 4.2.4 договора аренды № 883/22 предусматривают изменение арендной платы только по соглашению сторон, что оформляется дополнительным соглашением к договору.

Ответчик подчеркнул, что стороны имеют право направить письмо с предложением об изменении размера арендной платы, а не уведомления об увеличении такого размера в одностороннем порядке. 

По мнению ответчика, Предприниматель не представил доказательств наличия совокупности условий для изменения спорного договора в судебном порядке по требованию арендодателя, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Резолютивная часть решения объявлена сторонам 10.03.2025. В порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изготовление решения в полном объеме откладывалось до 12.03.2025.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды нежилого помещения:

- от 03.10.2017 № 564/17 (далее – договор № 564/17);

- от 19.12.2022 № 883/22 (далее – договор № 883/22).

Согласно пунктам 1.1 договоров:

- арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> «Красноярский рабочий», д. 100, пом. 22 общей площадью 86,7 кв.м, этаж 1, из которых 20 кв.м будет использоваться как складская площадь (договор № 564/17);

- арендодатель обязуется передать, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, расположенное по адресу: Россия, 

<

...> общей площадью 111,3 кв.м, 1 этаж, из них торговая площадь – 95.7 кв.м, складская площадь – 8,8 кв.м.

В соответствии с пунктом 1.3 спорных договоров помещение будет использоваться арендатором в качестве магазина розничной купли-продажи алкогольной и табачной продукции, товаров народного потребления, продовольственных товаров и прочей продукции (пункт 1.3 договора). 

Согласно пункту 1.1 дополнительного соглашения № 1 от 16.08.2019 к договору № 564/17  пункт 4.1 договора изменен и изложен в следующей редакции:

«4.1. Стороны настоящего договора договорились, что арендная плата складывается из 2 частей:

1) постоянная часть арендной платы;

2) переменная часть арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы составляет 83 400 руб. в месяц, НДС не облагается.

Переменная часть арендной платы включает в себя плату за водоснабжение, водоотведение и электроэнергию.

Размер переменной части арендной платы определяется ежемесячно (за прошедший месяц) на основании счетов, выставляемых поставщиком услуг.».

Дополнительным соглашением № 3 от 22.05.2024 к договору № 564/17 в переменную часть арендной платы добавлены коммунальные услуги в виде негативного воздействия на централизованную систему водоотведения.

В соответствии  с пунктом 4.4 договора № 564/17 в редакции дополнительного соглашения № 2 от 05.03.2022 пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон не ранее, чем через 1 год с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии – индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. 

В соответствии с пунктом 4.1 договора № 883/22 арендная плата складывается из двух частей:

1) постоянная часть арендной платы;

2) переменная часть арендной платы.

Размер постоянной части арендной платы рассчитывается, исходя из стоимости 1 кв.м арендуемой площади, а именно – 700 рублей, и составляет 77 910 руб. в месяц, НДС не облагается (пункт 4.2.2 договора № 883/22).

Пунктом 4.2.4 договора № 883/22 стороны согласовали, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии -  индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. 

С учетом уровня инфляции, рассчитанного на основании индекса потребительских цен в Красноярском крае, Предприниматель сделал вывод о возможном повышении арендной платы в соответствии с названными пунктами договоров, в связи с чем, в адрес Общества направил уведомления от 28.10.2024, от 26.02.2024 о повышении постоянной части арендной платы на 4,96% (по договору № 564/17) и на 4,99 % (по договору № 883/22). 

В данных  уведомлениях Предприниматель указал Обществу на необходимость подписания дополнительных соглашений к спорным договорам о повышении размера постоянной части арендной платы.

Общество возразило против повышения арендной платы. 

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд, рассмотрев исковые требования, считает их подлежащими отклонению с силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе рассчитывать при заключении договора (статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны, но при определенных условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Инфляционные процессы не относятся к существенным изменениям обстоятельств.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором (часть 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Исходя из части первой статьи 431 Гражданского кодекса, осуществляя толкование условий договора, суд анализирует буквальное значение содержащихся в тексте договора слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно, если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела (пункт 43 Постановления № 49). 

Условия договора, определяющие взаимоотношения сторон, являются согласованными частями одного документа, на основе которого должно строиться обязательственное отношение, в соответствии с частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса значение конкретного условия договора подлежит установлению судом путем сопоставления с другими условиями этого договора, смыслом договора в целом, а также с учетом существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (системное толкование). 

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду и не позволяло какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

В пункте 4.4 договора № 564/17 стороны согласовали следующее:  

- пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон не ранее, чем через 1 год с даты начала начисления постоянной части арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии – индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период аренды.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. 

В пункте 4.2.4 договора № 883/22 стороны согласовали следующее

- пересмотр постоянной части арендной платы возможен по соглашению сторон, не ранее, чем через 365 дней с даты начала начисления постоянной арендной платы, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения, исходя из размера ежегодного базового индекса потребительских цен, а при его отсутствии -  индекса потребительских цен на товары и услуги, установленного Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики за декабрь к декабрю предшествующего года, не более чем на 5 % от размера постоянной части арендной платы, действующего в предыдущий период.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее, чем за 60 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. 

Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Таким образом, буквальное толкование названных пунктов договоров аренды свидетельствует о том, что изменение величины арендной платы может быть осуществлено лишь путем заключения двустороннего соглашения и арендодатель не обладает правом на одностороннее изменение условий обязательства в части арендной платы. 

Иное толкование пунктов 4.4 и 4.2.4 договоров аренды является необоснованным. 

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 38 Постановления № 49 разъяснил, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

На основании вышеизложенного, поскольку стороны согласовали порядок увеличения постоянной составляющей арендной платы – только по соглашению сторон, у арендодателя не возникло права на безусловное одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы. При этом ответчик, не согласившийся на соответствующее предложение истца об увеличении арендной платы, действует в рамках установленных договорами прав сторон, что не может характеризоваться злоупотреблением правом. Материалы дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что спорные условия были навязаны истцу арендатором либо истец имел намерение заключить договора на иных условиях. 

Предприниматель при заключении договоров действовал по своей воле и в своем интересе, самостоятельно под свою ответственность принимал все необходимые решения и оценивал все риски последствий заключенных договоров. 

Суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный  суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока  подачи апелляционной жалобы. 

Судья                                                                                                                Н.В. Бодрова