﻿АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15332/2020

г. Краснодар

15 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2021  года

Постановление в полном объеме изготовлено 15 сентября 2021  года

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от ответчика – акционерного общества «Пансионат Лучезарный» (ОГРН 1032310485371 ИНН 2318029534) – Чечерина Д.В. (доверенность от 31.07.2020), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ОГРН 1022302934367, ИНН 2320037148), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Маленький принц» (ОГРН 1022302961141, ИНН 2320085670), третьих лиц: открытого акционерного общества «Ростовэнерго», Департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021 по делу № А32-15332/2020, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Маленький принц» (далее – общество), АО «Пансионат “Лучезарный”» (далее – пансионат) об освобождении самовольно занятого земельного участка путем сноса следующих самовольных построек: 

– объекта капитального строительства общей площадью 1089,8 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123019:1094, этажность – 3, нежилое здание (спальный корпус № 3); 

– объекта капитального строительства общей площадью 1423,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123019:1138; этажность – 3, нежилое здание (спальный корпус № 4);

– объекта капитального строительства общей площадью 826,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:0000000:4090, этажность – 4, подземный этаж – 1, нежилое здание (столовая № 2); 

– объекта капитального строительства обшей площадью 243,5 кв. м с кадастровым номером 23:49:023019:1144,  этажность – 3, нежилое здание (коттедж № 6); 

– объекта капитального строительства общей площадью 826,3 кв. м с кадастровым номером 23:49:023019:1143, этажность – 4, количество подземных этажей – 1, нежилое здание (коттедж № 5), расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 по адресу: город Сочи, ул. Лучезарная.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО «Ростовэнерго» и Департамент по надзору в строительной сфере Краснодарского края (далее – департамент). 

Решением от 10.03.2021, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.06.2021, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе администрация просит отменить судебные акты и удовлетворить исковые требования. По мнению заявителя, суды не учли, что на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 на момент осмотра велись ремонтно-строительные работы; данный факт зафиксирован в акте осмотра земельного участка от 19.02.2020.  Экспертным исследованием установлено, что в спорных объектах проведены работы по изменению их индивидуальных технических характеристик, определяемые как работы по реконструкции зданий, на основании чего сделан вывод о проведении работ по изменению технических параметров объектов капитального строительства в 1990-1991 годы. Однако вопрос о проводимых в 2020 – 2021 годах, в  настоящее время ремонтно-строительных работах экспертом не рассмотрен и судами не исследован. Суды не приняли во внимание, что проведение ремонта, не затрагивающего несущих конструкций и не требующего получения разрешительной документации (замена внутренних перегородок, окон, дверей, выполнение отделочных работ), не может привести объект, эксплуатируемый с 1991 года, в состояние, в соответствии с которым процент физического износа на текущую дату составит 0%. Кроме того, экспертом не представлено обоснований невозможности определения границы санитарного разрыва вдоль железнодорожной магистрали.

В отзыве на кассационную жалобу пансионат просит оставить без изменения судебные акты.

В судебном заседании представитель пансионата возражал против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя пансионата, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.

Как видно из материалов дела и установили суды, земельный участок площадью 32590 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123019:4, расположенный по адресу: г. Сочи, ул. Лучезарная, находится в собственности муниципального образования город-курорт Сочи, о чем в ЕГРН сделана запись государственной регистрации права от 27.10.2005 № 23-23-46/031/2005- 229. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4 на основании постановления главы администрации от 19.12.1997 № 914/1 предоставлен в пользование на условиях аренды ОАО «Ростовэнерго». 

По договорам от 09.11.2005 № 7279/05 и 7279/05 ОАО «Ростовэнерго» передало пансионату права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 на земельные участки площадью 14 020 кв. м и площадью 32 590 кв. м, всего общей площадью 46 610 кв. м. 

Договором о передаче прав и обязанностей от 25.03.2016 пансионат передал обществу права и обязанности арендатора части земельного участка общей площадью 14 020 кв. м по договору аренды земельного участка от 08.01.1999 № 4900001226. 

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0123019:4, расположенный по адресу: город Сочи, ул. Лучезарная, находится в совместном пользовании пансионата и общества. 

На основании письма заместителя директора Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 07.02.2020 № 3662/02-05-13 проведена проверка соблюдения земельного и градостроительного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4. 

Согласно сведениям публичной кадастровой карты, а также представленным фотоматериалам муниципального земельного контроля установлено, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0123019:4 расположены спорные объекты и объект капитального строительства с кадастровым номером 23:49:0123018:1062 общей площадью 58 кв. м, общей этажностью 1, назначение – здание трансформаторной подстанции Д-160. 

Согласно пункту 3.3 постановления главы администрации от 19.12.1997 № 914/1 на земельном участке площадью 32 590 кв. м с кадастровым номером 23:49:0123019:4  запрещено возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без дополнительных согласований с администрацией. 

Ссылаясь на то, что пансионат и общество в отсутствие необходимых разрешений осуществляют работы по строительству и реконструкции спорных объектов, администрация обратилась в суд с иском.

Отказывая в удовлетворении требований, суды  руководствовались следующим.

Статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск. 

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий. 

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 данной статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее – требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. 

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. 

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. 

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. 

 В соответствии с пунктом 24 постановления № 10/22 и абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. 

В силу подпункта 2 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других). 

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. 

В пункте 28 постановления № 10/22 разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. 

Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по рассматриваемому спору, суды назначили проведение экспертного исследования, в результате которого установлено, что технико-экономические показатели спорных объектов соответствуют сведениям об их технических характеристиках, внесенных в ЕГРН. По состоянию на дату проведения исследования спорные объекты соответствуют требованиям безопасности зданий сооружений, установленным Федеральным законом от 30.12.2009 № 384-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Свода правил 14.13330.2018 (актуализированная редакция СНиП П-7-81* «Строительство в сейсмических районах»), Свода правил 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06- 2009 (с изменениями № 1-4), санитарным и противопожарным нормам и правилам, а также требованиям градостроительного регламента города Сочи, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, генеральным планом муниципального образования город Сочи и не создают угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц.

В связи с отсутствием технической возможности проведения инструментального обследования участка Северо-Кавказской железной дороги (Туапсе – Лазаревская – Сочи – Веселое – граница Абхазии), расположенного в районе обследуемых объектов недвижимости, определить границу санитарного разрыва не представляется возможным. 

Кроме того, эксперты указали, что технические сведения, содержащиеся в материалах дела о спорных объектах, носят разноречивый характер, достоверно определить временной период проведения их технических изменений не представляется возможным. Вероятный временной период проведения работ по изменению технических параметров объектов согласно произведенному экспертом расчету – 1990-1991 годы.

Поскольку администрацией не доказано, что ответчиками проводится строительство новых объектов на земельном участке, которые являются самовольными в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса, в то время как судебной экспертизой установлено, что реконструкция объектов осуществлена в 1990-1991 годах, а в последующим была произведена их реконструкция, не повлекшая создание новых капитальных объектов, суды отказали в удовлетворении требований. 

Апелляционный суд также указал, что само по себе отражение в актах осмотра и фотоматериале иных обстоятельств, связанных, по мнению истца, с осуществлением ответчиками нового строительства, не опровергает выводов судебной экспертизы.

Между тем суды не учли следующего.

В соответствии с пунктом 3.3 постановления главы города Сочи от 19.12.1997 № 914/1 «О предоставлении открытому акционерному обществу «Ростовэнерго» фактически занимаемого комплексом зданий и сооружений пансионата «Лучезарный» земельного участка по ул. Лучезарной Лазаревского района» на отведенном земельном участке запрещено возведение новых строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без дополнительных согласований с администрацией города.

Как видно из представленного в материалы дела акта осмотра, а также фотоматериалов, приложенных к экспертному исследованию, на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0123019:4 на момент осмотра велись ремонтно-строительные работы.  

Экспертным исследованием установлено, что в спорных объектах проведены работы по изменению их индивидуальных технических характеристик, определяемые как работы по реконструкции зданий, на основании чего сделан вывод о проведении работ по изменению технических параметров спорных объектов капитального строительства в 1990 – 1991 годы. 

Однако, как обоснованно указывает администрация, вопрос о проводимых ответчиками в 2020 – 2021 годах ремонтно-строительных работах, связанных с заменой и (или) восстановлением несущих строительных конструкций спорных объекта капитального строительства и являющихся, по мнению истца, реконструкцией, экспертом не рассмотрен и судами не исследован; данный вопрос перед экспертом не ставился, несмотря на доводы администрации о проведении таких работ на объектах и представленные в подтверждение этих доводов акт осмотра и фотоматериал, из которых усматриваются выпуски арматур и проведение строительных работ на спорных объектах.

Суды также оставили без проверки и оценки доводы администрации о том, что проведение ремонта, не затрагивающего несущих конструкций и не требующего получения разрешительной документации (частичная замена внутренних перегородок, окон, дверей и выполнение только отделочных работ), не может привести объект, эксплуатируемый с 1991 года, в состояние, в соответствии с которым согласно заключению эксперта процент физического износа спорных объектов на текущую дату составит 0%; данные противоречия в выводах эксперта суды не устранили.

При таких обстоятельствах выводы судов о недоказанности администрацией наличия признаков самовольной постройки в отношении спорных объектов являются преждевременными.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты по неполно выясненным существенным обстоятельствам дела, они подлежат отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует установить значимые для данного спора фактические обстоятельства, оценить все доводы сторон и представленные доказательства с учетом требований, установленных статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовать обстоятельства, входящие в предмет доказывания, обсудить вопрос о проведении дополнительного либо повторного экспертного исследования; по результатам проверки собранных по делу доказательств принять законное и мотивированное судебное решение.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.03.2021 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2021 по делу № А32-15332/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия. 

 

Председательствующий                                                                                   Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                  Е.Л. Коржинек 

    О.Л. Рассказов