ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А46-73/2024

06 августа 2024 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  24 июля 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 августа 2024 года

 

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бацман Н.В.,

судей Воронова Т.А., Халявина Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Миковой Н.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-5541/2024) индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Омской области от 16.04.2024 по делу № А46-73/2024 (судья Пермяков В.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А, 

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), 

в судебном заседании приняли участие:

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска –представитель ФИО2, по доверенности от 21.02.2024 сроком действия один год,  индивидуальный предприниматель ФИО1 лично (предъявлен паспорт); представитель ФИО3 (на основании устного ходатайства), 

 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области) произвести регистрацию прекращения аренды.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Омской области.

Решением Арбитражного суда Омской области от 16.04.2024 по делу № А46-73/2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что эксплуатация арендованного помещения не представляется возможной, поскольку помещение не отвечает нормам СанПиН и СНиП, что подтверждено представленным в дело заключением строительно-технической экспертизы; после заключения договора арендатору стало известно о том, что канализация в помещении не работает должным образом, трубы канализации ниже уровня магистральных труб; с мая по сентябрь 2023 года помещение постоянно залито фекальными стоками, имеется плесень, что по мнению апеллянта является недостатком, препятствующим пользованию имуществом; о состоянии помещения предпринимателю при заключении договора было неизвестно.

От Департамента, Управления Росреестра по Омской области поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу. Отзыв третьего лица приобщен апелляционным судом к материалам дела на основании статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в приобщении отзыва Департамента отказано по причине его несвоевременного представления. Поступивший через систему «Мой Арбитр» отзыв остается в материалах дела, однако ввиду изложенного оценке не подлежит.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции предприниматель и его представитель поддержали требования, изложенные в апелляционной жалобе, ответили на вопросы суда, пояснили, что в помещении также отсутствует надлежащим образом функционирующая система вентиляции, что является дополнительным аргументом к невозможности эксплуатации помещения.

Представитель Департамента просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ответила на вопросы суда.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечило, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося участника процесса.

Рассмотрев материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендатор) и Департаментом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 19.04.2023 № 48061/1А, общей площадью 204,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> П. 

Договор заключен по результатам аукциона.

Срок действия договора согласован сторонами на 5 лет. Договор считается заключенным с момента его подписания (пункт 1.2 договора).

Помещение передано во временное владение и пользование арендатора на основании акта приема-передачи от 19.04.2023. 

Согласно позиции истца, после заключения договора выяснилось, что канализация не работает в силу особенностей данного помещения, которое находится в подвале и его трубы канализации ниже уровня магистральных труб канализации ОАО «ОмскВодоканал», фекалии из многоквартирного дома (

<

...>) заливают все арендованное помещение.

Как указано в иске в мае 2023 года управляющей компанией по факту обращения предпринимателя с заявкой на устранение последствий залива помещения установлено, что в силу особенностей помещения (подвал), канализация была изготовлена с нарушениями СанПиН и строительных норм и правил и не может функционировать в нормальном (штатном) режиме. Фактически с мая по сентябрь 2023 года помещение постоянно залито фекальными стоками, что препятствует пользованию объектом аренды.

Предприниматель обратился к обществу с ограниченной ответственностью «Абсолют-эксперт» за проведением строительно-технической экспертизы. Согласно заключению от 11.10.2023 эксплуатировать и пользоваться помещением невозможно, помещение непригодно для нахождения там людей, потому что условия в помещении противоречат СанПиН и строительным нормам и правилам, которые запрещают эксплуатацию данного помещения.

Предприниматель обращался в адрес Департамента с просьбой рассмотреть вопрос о расторжении договора. В ответе на указанные обращения Департамент ссылался на отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды.

Поскольку досудебное урегулирование спора не привело к положительному результату, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ, по требованию арендатора - статьей 620 ГК РФ.

Основания изменения и расторжения договора регулируются положениями статьи 450 ГК РФ. Отказ от договора (исполнения договора) или от осуществления прав по договору предусмотрен статьей 450.1 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Право арендатора на отказ от договора (исполнения договора) условиями договора аренды не предусмотрено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

Иные основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены в статье 620 ГК РФ, согласно которой по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

При этом по смыслу статьи 620 ГК РФ основанием для расторжения договора по требованию арендатора может служить наличие у арендованного имущества только таких недостатков, которые препятствуют использованию имущества по назначению.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 АПК РФ).

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В обоснование исковых требований о расторжении договора апеллянт указывает, что помещение было передано без указания дефектов, не позволяющих эксплуатацию помещения, с мая 2023 года по настоящее время помещение периодически подтапливается, что влечет образование плесени на стенах и иных недостатков. 

В ходе судебного заседания в суде апелляционной инстанции истцом также указано на отсутствие в помещении системы вентиляции, что не позволяет размещать в нем людей.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Между тем, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пункт 2 статьи 612 ГК РФ фактически ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не могли быть обнаружены при осмотре и принятии помещения.

Спорный договор аренды заключен по результатам аукциона, предполагается, что все участники аукциона информированы о передаваемом в аренду имуществе, информация о характеристиках имущества и его состоянии была доступна, истец мог с ней ознакомиться, равно, как и осмотреть имущество, оценить его состояние на предмет соответствия целям, с которым истец планирует заключить договоры аренды.

Из представленной в материалы дела аукционной документации усматривается, что в каждом лоте указана начальная цена договора (лота), обозначен график проведения осмотров помещений. Документация об аукционе своевременно размещена с извещением о проведении аукциона на сайте в сети «Интернет» www.torgi.gov.ru для ознакомления без взимания платы. Заинтересованное лицо в соответствии с условиями аукционной документации с аукционной документацией, имело возможность выехать в установленные графиком дни на объект для осмотра помещения.

По всем лотам график осмотра имущества был установлен пунктом 2.12 раздела 2 общей части аукционной документации: с 10-00 час. до 12-00 час. и с 14-00 час. до 16-00 час. 03.11.2022, 10.11.2022, 16.11.2022.

Следовательно, истец имел возможность ознакомиться с характеристиками помещения, обследовать подвальное помещение самостоятельно либо с привлечением компетентных специалистов, в том числе до заключения в апреле 2023 года договора аренды, поскольку наличие следов подтопления, плесени, отсутствие системы вентиляции могло быть обнаружено при визуальном осмотре.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предприниматель надлежащее ознакомление с аукционной и оценочной документацией не отрицал, то есть фактически принял объект аренды без замечаний, сведений о наличии между сторонами преддоговорного спора материалы дела не содержат.

Доказательств того, что выявленные после заключения договора недостатки являлись скрытыми и не могли быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Из акта приема-передачи от 19.04.2023 (л.д.28), следует, что объект по своему состоянию пригоден для эксплуатации.

Данный акт подписан предпринимателем у, при этом формой актов предусмотрена оценка процента износа, перечень и оценка дефектов, однако эти графы не заполнены.

Из материалов дела не усматривается, что арендодатель скрывал от арендатора состояние имущества или создавал препятствия в его осмотре.

Соответственно по результатам приемки помещения предприниматель подтвердил пригодность помещения для его нужд.

Согласно условиям договора аренды помещение предоставлено для административно-хозяйственной деятельности, не запрещенной законодательством Российской Федерации (пункт 1.1). Аналогичное назначение отражено в описании лота в аукционной документации (л.д.76-77).

Конкретное назначение помещения, в том числе и предусматривающее постоянное нахождение в нем людей, при заключении договора сторонами не оговорено.

Таким образом, из материалов настоящего дела не следует, что в пользование предпринимателя передан объект, не пригодный к эксплуатации в целях, предусмотренных договором.

При этом в описании лота указано, что помещение располагается в подвале здания 1956 года постройки, представлена фотография, из которой усматривается, что окна в помещении отсутствуют.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По смыслу приведенных норм права свобода в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора, его содержании, изменении (прекращении).

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Действуя разумно и добросовестно, являясь профессиональным участником гражданского оборота, предприниматель при заключении договора аренды и приемке объекта в пользование мог и должен был оценивать коммерческие риски, связанные заключением договора аренды подвального помещения в здании, построенном в 1956 году, требующего дополнительных вложений, в том числе на оборудование системы вентиляции.

Поскольку указанные ответчиком недостатки не являются скрытыми и должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества, как до подписания самого договора, так и при передаче имущества в аренду, кроме того, на наличие особенностей в передаваемом в аренду имуществе указывалось и в аукционной документации, вместе с тем, истцом, действуя разумно и осмотрительно при осуществлении предпринимательской деятельности, не реализована предоставленная ему возможность осмотра имущества в целях проверки его состояния на соответствие целям, для которых оно планировалось использоваться (для работы сервисного центра), арендатор выразил волю на заключение договоров аренды в отношении имущества, которое имело определенные дефекты, наличие которых не препятствовало предпринимателю вступить в арендные отношения.

Относительно дефектов системы канализации, на которые указывает предприниматель, апелляционный суд учитывает следующее.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Как уже было указано, обязанность по проведению как текущего, так и капитального ремонта лежит на арендаторе (пункты 2.2.5 и 2.2.14 договора).

Ни вина Департамента в возникновении подтопления, ни обязанность Департамента по устранению последствий не установлена.

На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно заключил, что в отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о наличии у арендатора претензий к качеству и пригодности переданного имущества, арендодатель считается надлежащим образом исполнившим обязательства по предоставлению пригодного объекта в пользование. 

Арендатор в адрес Департамента с претензиями о непригодности к эксплуатации переданного имущества, с учетом указания на залив помещения в мае 2023 года, длительное время не обращался. Первичное обращение поступило в адрес Департамента вавгусте 2023 года, то есть по истечении трех месяцев аренды, доказательства иных обращений в деле отсутствуют.

Сведения о принятых истцом мерах по устранению выявленных недостатков в период с мая по август 2023 года в материалах дела отсутствуют. Мотивированные пояснения относительно столь длительного бездействия по извещению арендодателя о выявленных недостатках, при условии отсутствия реальной возможности эксплуатировать объект аренды, предпринимателем не приведены.

При этом как уже было указано в соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.14 договора именно на арендатора возложена обязанность по произведению текущего ремонта и капитального ремонта арендованного здания.

Судом первой инстанции обоснованно отмечено, что с учетом отсутствия документального подтверждения своевременного обращения в адрес Департамента, выявленный недостаток помещения мог возникнуть, в том числе по вине самого истца. Указывая на якобы установленный управляющей компанией факт непригодности помещения к дальнейшему использованию, предпринимателем не представлены минимально-достаточные доказательства актирования/фиксации факта затопления, попыток устранить недостатки собственными силами.

Вместе с тем оценка целесообразности капитальных вложений в помещение должна была быть осуществлена истцом до подписания договора аренды, неверная оценка относится к коммерческому риску предпринимателя. Недобросовестность департамента в виде утаивания имеющей значение информации о состоянии помещения из материалов дела не следует и истцом не доказана (статьи 9, 65 АПК РФ).

Истцом в материалы настоящего дела представлено заключение строительно-технической экспертизы от 11.10.2023 № 042-10/2023 по объекту: нежилое помещение № 14П, расположенному по адресу: 

<

...>/технический подвал.

Оценивая данное заключение, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что заключение экспертизы достоверным и достаточным доказательством невозможности эксплуатации помещения признано быть не может.

Исследование проведено экспертом в отсутствие технической документации на инженерные сети, что ставит под сомнение выводы эксперта относительно безусловного несоответствия коммуникаций действующим строительным нормам и правилам, осмотр помещения проведен без предварительного уведомления собственника.

Часть выводов эксперта также относится к его личностным суждениям, отборы лабораторных проб в целях установления типа/вида грибковых организмов, плесени не производились, эксперт указывает, что наличие вреда грибковых образований на поверхности строительных конструкций не регламентировано законодательством, но «по убеждению эксперта наличие грибковых образований, безусловно является фактором грубого нарушения санитарных норм».

Кроме того, обоснованные сомнения вызывает и вывод эксперта о периоде подтоплений, поскольку, как указывалось ранее, предпринимателем доказательства фиксации подтоплений не представлены ни в материалы настоящего дела, ни в распоряжение эксперта.

При этом из содержания заключения прямо не следует вывод о невозможности устранения выявленных дефектов посредством текущего либо капитального ремонта, вина Департамента в возникновении дефектов не подтверждена.

Также апелляционный суд учитывает, что начальная цена аукциона 23 300 руб./мес. за помещение площадью 204,4 кв.м, что значительно ниже рыночной, учитывает фактическое состояние объекта и предполагает  осуществление арендатором вложений, в том числе капитальных, в ремонт помещения, что также является оправданным с учетом срока аренды – 5 лет.

По смыслу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Вопреки доводам подателя жалобы, судом первой инстанции в полной мере оценены доказательства, представленные истцом в обоснование своей позиции.

Апелляционная коллегия учитывает, что предпринимателем не доказано ненадлежащее исполнение Департаментом возложенных на него обязанностей, наличие в помещении скрытых недостатков, препятствующих использованию помещения по его целевому назначению. Основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в настоящем случае отсутствуют.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют позицию истца, сформулированную в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которой дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 16.04.2024 по делу № А46-73/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Н.В. Бацман

Судьи

 

Т.А. Воронов

Е.С. Халявин