ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-142832/22-125-983

г. Москва

04 апреля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 28 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 04 апреля 2023 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Скачковой Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Манько Е.А.

рассмотрев в судебном заседании дело

по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" (105066, 

<

...>, ЭТАЖ 3 ОФИС 358, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2018, ИНН: 

<

***>)

к ответчику ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" (117312, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2020, ИНН: 

<

***>)

Третье лицо: ООО «Перспектива» (141402 

<

...> пом 31)

о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора

по встречному иску ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП"

о признании договора аренды имущества от 29.10.2018 № 15 расторгнутым (прекратившимся) и обязании освободить нежилые здания.

 

В судебном заседании 21.03.2023 судом объявлялся перерыв до 28.03.2023.

 

При участии до перерыва:

от истца – ФИО1, по доверенности от 01.02.2023 № 0102/23-1Д;

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 20.01.2023 № 12-23;

от третьего лица - не явился, извещен.

 

При участии после перерыва тех же представителей. 

 

 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском о признании недействительным одностороннего отказа Федерального государственного бюджетного учреждения «Комфортная среда» от исполнения договора аренды от 29.10.2018 № 15

Иск заявлен на основании ст. 167, 450, 619 ГК РФ и мотивирован наличием основанием для признания одностороннего отказа ответчика от исполнения договора аренды от 29.10.2018 № 15 недействительным.

В соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 121 АПК РФ (в редакции Федерального закона от 27.07.2010г. № 228-ФЗ) информация о принятии искового заявления к производству, о времени и месте судебного заседания опубликована на официальном сайте Арбитражного суда города Москвы: www.msk.arbitr.ru.

Ответчик в ходе рассмотрения дела заявил ходатайство принятии к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречного иска о признании договора аренды от 29.10.2018 № 15 расторгнутым (прекратившимся) с 10.07.2022 и обязании Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению «Комфортная среда» нежилые здания общей площадью 5224,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> корп. 3, включающие в себя: нежилое здание, склад (модуль) общей площадью 3899,6 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001058; нежилое здание, гараж общей площадью 1019,9 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001056; нежилое здание, склад-гараж общей площадью 305,0 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001057, по акту приема-передачи.

Встречный иск заявлен на основании ст.ст.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 21.03.2023 встречное исковое заявление принято к производству для его рассмотрения совместно с первоначальным иском в связи с наличием оснований, предусмотренных ч. 3 ст. 132 АПК РФ.

Истец поддержал исковые требования, относительно удовлетворения встречного иска возражал по доводам, изложенным в отзыве на встречный иск.

Ответчик поддержал встречные исковые требования, относительно удовлетворения первоначального иска возражал по доводам, изложенным в отзыве и встречном иске.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из первоначально заявленного иска и указал истец, 29.10.2018 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Управление служебными зданиями», правопреемником которого в силу закона является ФГБУ «УСЗ» (Согласно распоряжения Правительства Российской Федерации от 27.12.2019 № 3249-р ФГУП «УСЗ» реорганизовано в форме преобразования в Федеральное государственное бюджетное учреждение «Управление служебными зданиями») и Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» заключен договор № 15 (далее – Договор) на аренду нежилых зданий общей площадью 5 224,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, включающих в себя: склад (модуль) общей площадью 3 899,8 кв.м. с реестровым номером федерального имущества В12770001058 - цель использования под склад; гараж общей площадью 1019,9 кв. м. с реестровым номером федерального имущества В12770001056 - цель использования под склад; склад-гараж общей площадью 305,0 кв.м. с реестровым номером федерального имущества В12770001057 - цель использования под склад, автосервис, сроком до 28.10.2028 (далее – Договор).

В соответствии с п. 6.2 Договора, арендная плата Истцом должна вноситься не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Положениями п. 6.1 Договора предусмотрено, что сумма ежемесячной арендной платы за аренду помещений составляет 344 636 руб. 50 рублей без учета НДС.

В соответствии с п. 4.4.5 Договора, Арендатор (Истец) обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, а также ссылается на то, что в апреле и мае 2022 года Истец оказался в ситуации, когда по требованию налогового органа наложено ограничение на операции по расчетному счету, вследствие чего, Истцом дважды был нарушен срок внесения арендной платы по Договору за апрель и май 2022 года.

Истец указывает, что при снятии ограничений на операции по расчетному счету с Истца налоговым органом, Арендатор внес арендную плату в полном объеме:

- за апрель 2022 платежным поручением от 01.06.2022 года на сумму 413 563,80 руб.

- за май 2022 года платежным поручением от 07.06.2022 года на сумму 359 391,42 руб.

06.06.2022 Истцом от Ответчика (Арендодателя) получено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора (далее - Уведомление), в котором Ответчик известил Истца об одностороннем отказе от исполнения Договора на основании п. 8.4.1. Договора, предусматривающего, что Договор может быть расторгнут в одностороннем порядке Арендодателем при «систематическом 2 (более двух раз) нарушения сроков внесения арендной платы.

Истец, истолковав положения п. 8.4.1. Договора по своему усмотрению, полагает, что наличие у Арендодателя (Ответчика) возможности реализации права на односторонний отказ от исполнения Договора возможно только в том случае, когда Арендатор (Истец) нарушил сроки внесения арендной платы по Договору 3 (три) и более раз.

Учитывая, что Истец, согласно доводам первоначально иска, допустил просрочку внесения арендной платы 2 раза, Истец полагает, что имеются основания для признания одностороннего отказа Ответчика от исполнения Договора недействительным.

Ответчик, не согласившись с первоначальным иском, представил отзыв и заявил ходатайство о принятии к рассмотрению совместно с первоначальным встречного искового заявления о признании договора аренды от 29.10.2018 № 15 расторгнутым (прекратившимся) с 10.07.2022 и обязании Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» в течение пяти рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению «Комфортная среда» нежилые здания общей площадью 5224,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> корп. 3, включающие в себя: нежилое здание, склад (модуль) общей площадью 3899,6 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001058; нежилое здание, гараж общей площадью 1019,9 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001056; нежилое здание, склад-гараж общей площадью 305,0 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001057, по акту приема-передачи.

В обоснование встречного иска Ответчик указал следующее.

29.07.2019 между Истцом и Ответчиком заключено дополнительное соглашение № 1 к Договору (далее - Соглашение).

В пункте 1 Соглашения п. 4.1.1 Договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения Договора в случаях, предусмотренных пунктами 8.4.1-8.4.3 Договора (при систематическом – более двух раз) нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с настоящим Договором.

Пунктом 8.5 Договора предусмотрено, что расторжение настоящего Договора но основаниям пункта 8.4.1 не освобождает Арендатора от оплаты задолженности по оплате арендной платы и неустойки.

Положениями п. 4.4.5 Договора предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно п. 6.2 Договора (в редакции Соглашения), арендная плата должна производиться Арендатором ежемесячно авансовым платежом за текущий календарный месяц аренды не позднее 5 (пятого) числа месяца.

В соответствии с новой редакцией п. 8.4 Договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив другую сторону не позднее, чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения договора, в том числе при систематическом (более двух раз) нарушении сроков внесения арендной платы в соответствии с настоящим Договором.

Изучив доводы сторон, положенные в основу первоначально заявленного и встречного исков, суд установил, что вопреки утверждениям Истца об обратном, в нарушение условий Договора Истец систематически (более двух раз) производил внесение арендной платы с нарушением срока, установленного п. 6.2 Договора.

Из материалов встречного иска и приложенных документов следует, что:

- оплата арендной платы за март 2022 произведена Истцом 09.03.2022 (платежное поручение от 09.03.2022 №39);

- оплата арендной платы за апрель 2022 произведена Истцом 07.06.2022 (платежное поручение от 07.06.2022 № 56);

- оплата арендной платы за май 2022 не произведена;

- оплата арендной платы за июнь 2022 не не произведена;

-оплата арендной платы за июль 2022 произведена Истцом 08.07.2022 (платежное поручение от 08.07.2022 № 70).

Кроме того, из приложенных к встречному иску документов следует, что в 2021 году Истцом также систематически (более 9 раз) нарушались сроки внесения арендной платы по Договору, то есть фактически ежемесячно.

Спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах (ст. ст. 309 - 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными нормами, содержащимися в § 1, § 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (§ 1 "Общие положения об аренде": ст. ст. 606 - 625, § 4 "Аренда зданий и сооружений": ст. ст. 650 - 655), а также условиями договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 2 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В связи с систематическим нарушением Арендатором сроков внесения арендной платы, руководствуясь п. 8.4 Договора, ст. 450.1 ГК РФ, истец направил в адрес ответчика уведомление от 06.06.2022 № И-265/22 об одностороннем отказе от исполнения Договора с 10.07.2022 и обязанности освободить занимаемые нежилые помещения в тот же срок.

Уведомление получено Арендатором (Истцом) 06.06.2022, что подтверждается им в первоначальном иске.

Исходя из содержания статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведенных в пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оспариваемое уведомление о расторжении договора аренды является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных обязательств, в связи с реализацией уполномоченной стороной права на отказ от исполнения договора.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ) и арендатора (ст. 620 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора, причем как в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ), так и в порядке одностороннего отказа от договора (статья 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 450 ГК РФ.

При этом, из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения договора аренды по основаниям, не предусмотренным законом (ст. 620 ГК РФ), такие основания должны быть прямо указаны в договоре, а право участников на односторонний отказ от исполнения обязательства должно также однозначно следовать из условий договора.

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ, проанализировав условия заключенного между сторонами Договора по правилам ст. 431 ГК РФ, установив, что факт существенного нарушения Истцом (Арендатором) своих обязательств по Договору, а именно внесение арендной платы с нарушением срока, установленного п. 6.2 Договора более двух раз подряд, подтвержден надлежащими доказательствами, суд пришел к выводу о том, что Ответчик (Арендодатель) правомерно отказался от Договора в одностороннем порядке, поскольку нарушение Истцом предусмотренных сторонами в Договоре сроков внесения арендной платы является достаточным основанием, предоставляющим Ответчику (Арендодателю) право расторгнуть Договор в одностороннем порядке (п. 8.4 Договора), в связи с чем, признал первоначально заявленные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования о признании договора аренды от 29.10.2018 № 15 расторгнутым (прекратившимся) с 10.07.2022 предъявленными правомерно, и, как следствие, подлежащими удовлетворению.

Доводы Истца о том, что систематическое нарушение по Договору необходимо толковать, как неисполнение обязательства по оплате аренды более трех раз отклонены судом, поскольку из буквального толкования положений п.п. 8.4.1-8.4.3 Договора (п. 4.1.1 Соглашения) следует, что систематическим нарушением обязательств со стороны Арендатора признается нарушение по оплате, допущенное Арендатором более двух раз, неисполнение обязательств три раза является систематическим нарушением со стороны Арендатора (Истца).

Факт нарушения Истцом (Арендатором) сроков внесения арендной платы по Договору в апреле, мае, июне 2022 года, то есть фактически за 3 календарных месяца, что представляет собой нарушения, допущенные трижды, то есть более двух раз, Истцом в нарушение положения ст. 65 АПК РФ документально не оспорен и не опровергнут.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив факт расторжения Договора и прекращения арендных правоотношений сторон с 10.07.2022 на основании одностороннего отказа Арендодателя (Ответчика) от исполнения Договора, учитывая, что доказательств возврата арендованного имущества Истцом (Арендатором) в материалы настоящего дела не представлено, суд пришел к выводу, что арендованное Истцом (Арендатором) нежилые здания подлежат освобождению и возврату Ответчику в соответствии с условиями Договора и положениями ст. 622 ГК РФ.

Учитывая, что первоначально заявленные исковые требования признаны судом не подлежащими удовлетворению, встречный иск удовлетворен полностью, на основании ст.ст. 102, 110 АПК РФ, госпошлина по первоначальном и встречному искам подлежит отнесению на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 167, 421, 422, 689, 695 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд 

 

РЕШИЛ:

В иске ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) – отказать.

 

Встречный иск ФГБУ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" к ООО "БИЗНЕС ГРУПП" удовлетворить.

 

Признать договор аренды имущества от 29.10.2018 № 15, расположенного по адресу: 

<

...> корп. 3, расторгнутым (прекратившимся) с 10.07.2022 г.

 

Обязать ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в течение 1 месяца с даты вступления в законную силу решения суда освободить и возвратить ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ "КОМФОРТНАЯ СРЕДА" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) нежилые здания общей площадью 5224,5 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> корп. 3, включающие в себя:

- нежилое здание, склад (модуль) общей площадью 3899,6 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001058;

- нежилое здание, гараж общей площадью 1019,9 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001056;

- нежилое здание, склад-гараж общей площадью 305,0 кв.м с реестровым номером федерального имущества В 12770001057, по акту приема-передачи.

 

В остальной части встречного иска отказать.

 

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БИЗНЕС ГРУПП" (105066, 

<

...>, ЭТАЖ 3 ОФИС 358, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 20.07.2018, ИНН: 

<

***>) в пользу ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ КОМФОРТНАЯ СРЕДА" (117312, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 10.11.2020, ИНН: 

<

***>) 12 000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп. госпошлину.

 

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                       Ю.А. Скачкова