АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9849/2018

г. Владивосток

06 мая 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 апреля 2019 года . 

Полный текст решения изготовлен 06 мая 2019 года.

Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Троцкой З.Н.,  рассмотрев исковое заявление индивидуального предпринимателя Богдановой Елены Анатольевны (ИНН 254002885089; ОГРНИП 310253923000018; дата регистрации: 18.08.2010) к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008; ОГРН 1072540005724; дата государственной регистрации 21.06.2007, адрес регистрации: 690110, Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, д.22), при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета Администрации г. Владивостока и Думы г. Владивостока о разрешении разногласий, возникших при заключении договора

при участии

от истца: ФИО3, доверенность от 10.07.2017 года, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен;

от Администрации г. Владивостока: ФИО4, доверенность от 12.04.2019 года, удостоверение. 

от Думы г. Владивостока: ФИО5, доверенность от 18.09.2018 года, удостоверение.  

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края об обязании в недельный срок со дня вступления судебного акта в законную силу заключить договор аренды земельного участка площадью 80353 кв. м с кадастровым № 25:28:050002:11, расположенного по адресу: г. Владивосток, 

<

...> для эксплуатации зданий завода в редакции протокола разногласий от 28.02.2018 года: п. 2.1. договора аренды изложить следующей редакции: «за указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 149 968,83 (сто сорок девять тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей 83 коп.) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.»; в приложении «расчет арендной платы» в разделе (4) указать Кфи (коэффициент функционального использования) равным 1».

Истец неоднократно уточнял требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация г. Владивостока, Дума г. Владивостока.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие ответчика.

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении требований, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 28-4-22939 земельного участка площадью 80353 кв. м с кадастровым № 25:28:050002:11, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - нежилое здание лит. 1. почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое), д. 5, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

П. 2.1. договора аренды изложить следующей редакции: «за указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 149 968,83 (сто сорок девять тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей 83 коп.) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы» в таблице «Итоговый коэффициент аренды (ед.) = Кфи*Ккор, столбец (4) читать «1*1»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «1 799 625,96 рублей»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «149 968 рублей 83 коп.»,

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении требований.

Истец поддержал уточненные требования, настаивает на их удовлетворении, полагает, что ответчиком неверно исчислен размер арендной платы при заключении договора аренды – вместо коэффициента 4 должен быть применен коэффициент 1.

Ответчик в письменном отзыве против требований возразил, указал, что согласно решению Думы г. Владивостока № 505 о 30.07.2015 для вида функционального использования «земельные участки фабрик, заводов и комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов» установлен коэффициент функционального использования 4, коэффициент 1 применяется при расчете арендной платы за земельные участки с различными видами функционального использования.

Третьи лица в письменных отзывах поддержали доводы ответчика, указали, что спорный участок сформирован с разрешенным использованием «для дальнейшей эксплуатации зданий завода», в связи с чем подлежит применению коэффициент 4.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, судом установлено, что на основании мирового соглашения, утвержденного определением Арбитражного суда Приморского края от 30.09.2010 по делу № А51-1110/2010 зарегистрировано право собственности ФИО2 и выданы соответствующие свидетельства о государственной регистрации права на следующие объекты, расположенные по адресу: г. Владивосток, пгт. Трудовое, ул. Лермонтова, 5: здание заводоуправление (лит. 1) общей площадью 856,8 кв.м; здание отдела сбыта (лит. 3) общей площадью 227,8 кв.м; здание склада площадью 359,2 кв.м. (лит.4); здание склада площадью 576,0 кв.м. (лит.5); здание бытовок площадью 1165,1 кв.м. (лит.8); здание-шихтозапасник площадью 2204,1 кв.м. (лит.9); здание котельная общей площадью 1788,2кв.м (лит. 10); здание подтопок площадью 220,0 кв.м (дит.11); здание формовки общей площадью 1540,2 кв.м (лит 12); здание сушки кирпича №2 с пристройкой площадью 3166,2 кв.м (лит. 13,7 пристройка); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5 кв.м (лит. 17); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5кв.м (лит. 18); сооружение мазутный резервуар площадью 78,5 кв.м (лит. 19); сооружение мазутный резервуар площадью 78,0 кв.м (лит.20); здание бытовки площадью 23,2 кв.м (лит.21); здание насосная для подачи мазута площадью 63,4кв.м (лит.22); здание по перекачке мазута площадью 43,6квм (лит.23).

Здания и сооружения прошли технический и кадастровый учет с присвоением кадастровых/условных номеров.

Указанные объекты расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 25:28:050002:11, о предоставлении которого на основании договора аренды истец обратился к ответчику с соответствующим заявлением 23.09.2015.

При этом, земельный участок с кадастровым номером 25:28:05002:11 имеет статус «ранее учтенный».

17.11.2015 Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края издано распоряжение № 932-вр о предварительном согласовании предоставления ФИО2 земельного участка.

В последующем в ответ на личное обращение предпринимателя, специалистом Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края ФИО2 передан проект договора аренды, без даты и без подписи уполномоченного от имени Департамента лица. 

Согласно проекту договора аренды размер ежемесячной арендной платы составляет 599 875 рублей 32 копейки с учетом кадастровой стоимости земельного участка 119 975 064 рубля 30 копеек, ставки земельного налога 1,5 %, коэффициента 4.

ИП ФИО2 рассмотрев представленный проект договора, выразила несогласие с указанным в проекте договора аренды размером арендной платы и примененными при расчете арендной платы коэффициентами, в связи с чем 04.04.2018 истец направила в адрес ответчика соответствующие возражения и протокол разногласий, в котором размер арендной платы в месяц составляет 149 968 рублей 83 копейки с учетом коэффициента 1.

Письмом от 19.04.2019 Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края отклонил предложенную истцом редакцию пункта 2.1 договора, в связи с чем ИП ФИО2 обратилась с настоящим исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд считает требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разногласия сторон касаются коэффициента функционального использования, подлежащего применению при расчете размера арендной платы.

Статья 65 ЗК РФ закрепляет принцип платности использования земельных участков в Российской Федерации.

Исходя из разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, является регулируемой.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Положениями пункта 4 Постановления Администрации Приморского края № 75-па от 11.03.2015 (в редакции Постановления Администрации ПК № 376-па от 11.08.2016) «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые на разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов» размер арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается по формуле: А=К х Сап, где А - размер арендной платы за использование земельного участка, рублей в год; К - кадастровая стоимость земельного участка; Сап - ставка арендной платы за использование земельного участка.

Ставка арендной платы за использование земельного участка устанавливается равной ставке, принятой для земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Думой г. Владивостока 10.08.2015 принят муниципальный правовой акт № 208-мпа определяющий порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов. Пунктом 2.4 названного правового акта определено, что в отношении земельных участков, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, расчет арендной платы осуществляется по формуле: Апл = Ас х Скд, где: Апл - арендная плата за год. руб.; Ас - ставка арендной платы, %; Скд - кадастровая стоимость земельного участка, руб.

Ставка арендной платы рассчитывается по формуле: Ас = Сзн х Кфи х Ккор, где: Сзн - ставка земельного налога, %; Кфи - коэффициент функционального использования; Ккор - корректирующий коэффициент.

Пунктом 2.5 муниципального правового акта № 208-мпа определено, что Кфи устанавливается Думой города Владивостока по предложению главы города Владивостока в зависимости от основного вида использования земельного участка, указанного в договоре аренды земельного участка.

Думой г. Владивостока 28.10.2005 принято решение № 108 о земельном налоге в городе Владивостоке, определяющее подпунктом 2 пункта 3 ставки налога на землю на территории Владивостокского городского округа в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Думы г. Владивостока № 505 от 30.07.2015 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в г. Владивосток» пунктом 2.1 установлено значение коэффициента функционального использования равного 1 для земельных участков с различными видами функционального использования, предоставленных в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ. 

Положениями подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без торгов для собственников зданий, сооружений и помещений в них. При этом положениями подпункта 3 пункта 1 статьи 39.14, статьи 39.15 ЗК РФ для земельных участков ранее сформированных, имеющих статус «ранее учтенных», границы которых подлежат уточнению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, предусмотрен порядок предоставления путем издания распоряжения о предварительном согласовании предоставления с последующим уточнением границ и заключением соответствующего договора аренды без принятия решения и издании отдельного распорядительного акта о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду. 

Как следует из пункта 1.1 проекта договора аренды, представленного Департаментом на подписание ответчику, Арендодатель представляет земельный участок в аренду в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6, главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. То есть, спорный земельный участок предоставлен собственнику зданий, расположенных на испрашиваемом участке, что соответствует пунктам 2, 2.1 Приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505, которыми установлено Кфи 1.

Значение же коэффициента функционального использования равного 4, как предлагается ответчиком в проекте договора аренды спорного земельного участка, указанным нормативным актом подлежит применению к расчетам в отношении земельных участков, приведенным в пункте 1, подпунктах. 1.9, 1.9.1 «величины коэффициентов функционального использования, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 ФЗ № 171-ФЗ от 23.06.2014 «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ» «земельные участки фабрик, заводов и комбинатов», в связи с чем не подлежит применению в рассматриваемой ситуации.

Согласно сведениям об объектах недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050002:11, размещенным на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, 21.08.2018 внесены сведения о кадастровой стоимости участка в 104 298 000 рублей. 

Уполномоченным на ведение реестра органом в раздел «разрешенное использование» в отношении указанного объекта внесены сведения - «для размещения промышленных объектов». Таким образом вид разрешенного использования рассматриваемого земельного участка приведен в соответствие с видами разрешенного использования, предусмотренными генеральным планом ВГО (для функциональной зоны - «производственная зона, зона инженерной и транспортных инфраструктур», а также правилами землепользования и застройки ВГО (для градостроительной зоны П1 «производственная зона»).

Ответчик, признавая статус спорного земельного участка («ранее учтенный», сформированный изначально для эксплуатации зданий и сооружений завода, собственником которых является в настоящее время истец), осуществляя процедуру оформления прав истца на спорный земельный участок в порядке пункта 3 статьи 39.14, статьи 39.15 ЗК РФ путем издания распоряжения о предварительном согласовании предоставления истцу спорного земельного участка, и подготовкой проекта договора аренды на спорный земельный участок с отсылкой в качестве основания предоставления спорного земельного участка в аренду к положениям пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, в тоже время применяет для расчета величины арендной платы по спорному участку не относящиеся к нему правовые основания, неверно трактуя применение императивного специализированного нормативного правового акта. 

Кроме этого, в пункте 1 в приложении № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 Величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке, указаны величины коэффициента функционального использования, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду до 01.03.2015, а также за земельные участки, предоставленные в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в том числе в разделе 1.9.1. коэффициент равный – 4. 

Между тем, заявление о предоставлении в аренду ИП ФИО2 земельных участков подано последней 23.09.2015, направив соответствующее заявление почтой.

В силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

В пункте 2.1. приложения № 1 к решению Думы города Владивостока от 30.07.2015 № 505 предусмотрено, что к земельным участкам с различными видами функционального использования, предоставленные в аренду в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, установленных пунктами 4, 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации применяется коэффициент равный – 1.

В этой связи, утверждение ответчика о необходимости расчета арендной платы по спорному договору аренды исходя из коэффициента 4,  отклоняются судом, как основанные на неверном толковании и понимании соответствующих норм материального права.

С учетом указанных нормативно-правовых актов, суд полагает обоснованным и законным порядок определения размера арендной платы за использование спорного земельного участка, предложенный истцом.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что в данном случае не имеется каких-либо законных основания для применение иного расчета арендной платы по спорному договору, в связи с чем признал расчет истца обоснованным, как соответствующий условиям договора и содержанию названных нормативно-правовых актов.

На основании вышеизложенного является обоснованным нижеследующий расчет арендной платы в отношении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 25:28:050002:11 на 2018 год кадастровая стоимость участка – 104 298 000 рублей, ставка налога на землю - 1,5%, коэффициент функционального использования - 1 коэффициент корректирующий – 1 (104 298 000 рублей х 1,5% х 1 х 1= 1 564 470 рублей в год; 1 564 470 /12 = 130 372 рублей 50 копейки в месяц).

Принимая во внимание указанные обстоятельства дела, суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению, в связи с чем, спорные условия договора принимаются в редакции истца.

С учетом результатов рассмотрения спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды № 28-4-22939 земельного участка площадью 80353 кв. м с кадастровым N 25:28:050002:11, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир -нежилое здание лит. 1. почтовый адрес ориентира: Приморский край, г.Владивосток, ул. Лермонтова (п. Трудовое), д. 5, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

П. 2.1. договора аренды изложить следующей редакции: «за указанный в п. 1.1. настоящего договора Участок Арендатору устанавливается арендная плата в размере 149 968,83 (сто сорок девять тысяч девятьсот шестьдесят восемь рублей 83 коп.) в месяц на основании расчета (прилагается), который является неотъемлемой частью Договора.

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы» в таблице «Итоговый коэффициент аренды (ед.) = Кфи*Ккор, столбец (4) читать «1*1»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за полный год составляет» читать «1 799 625,96 рублей»,

в приложении №3 к договору аренды земельного участка № 28-4-22939 «расчет арендной платы», после слов «Сумма арендной платы за месяц составляет» читать «149 968 рублей 83 коп.»,

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья      Левченко Е.А.