ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77;

факс: (8452) 74-90-91, http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А06-8599/2018

г. Саратов

21 мая 2019 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 мая 2019 года

Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2019 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей  Котляровой А.Ф., Никольского С.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,  

при участии в судебном заседании представителей:

- общества с ограниченной ответственностью «Лидер» - ФИО2, ФИО3, действующих на основании доверенности от 20.12.2018 № 1,

- общества с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» - ФИО4, действующий на основании доверенности от 17.10.2018, ФИО5, действующего на основании доверенности от 01.02.2019, ФИО6, действующего на основании доверенности от 01.04.2019,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лидер»  на решение  Арбитражного суда Астраханской области от 12 февраля 2019 года по делу №А06-8599/2018 (судья  Соколова А.М.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.04.2014 № 001 с изменениями к нему, внесёнными дополнительным соглашением от 15.05.2017 и обязании ответчика подписать акт возврата нежилых помещений, расположенных в здании «Главный корпус с прачечной и инструментальной», расположенном по адресу 

<

...>,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» (далее по тексту – истец, общество, ООО «Электротехническая компания») с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лидер» (далее по тексту – ответчик, ООО «Лидер»), о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 28.04.2014 № 001  и обязании ответчика подписать акт возврата нежилых помещений, находящихся в здании «Главный корпус с прачечной и инструментальной», расположенном по адресу 

<

...>.  

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 12 февраля 2019 года заявленные требования были удовлетворены в полном объёме, суд постановил расторгнуть спорный договор аренды с 7 августа 2018 года, и обязал ответчика подписать акт приёма – передачи помещений.

ООО «Лидер», полагая данный судебный акт незаконным, обратилось в апелляционную инстанцию с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований к нему.       Истец, в соответствии со статьёй 262 АПК РФ и определением Двенадцатого  арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2019 года, представил отзыв с дополнениями на апелляционную жалобу, согласно доводам, которых, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Проверив законность вынесенного судебного акта, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, отзыва на неё, пояснений, представленных сторонами в судебном заседании,  заслушав представителей лиц,  исследовав материалы дела, оценив имеющиеся в них  доказательства, на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, 28 апреля 2014 года между ОАО «Гидроаппарат» и ООО «Электротехническая компания» был заключён договор аренды недвижимого имущества, сроком действия до 28 апреля 2034 года, согласно которому, ООО «Электротехническая компания» (арендатору) предоставлено в аренду нежилое помещение, общей площадью 11 200 (одиннадцать тысяч двести) кв.м., находящееся на 1 (первом) этаже Центра, состоящее из помещений №№ 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94, 95, 96, 97, 98, 99, 100 , 101, 102, 103,   104,   105, 106, 107, 108, 109, 110, 111, 112,  113, 114,  115, 116, 117 (часть), 118 (часть), 128, 129, 130, 131, расположенное по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, Московское шоссе, 9. Данное здание зарегистрировано в ЕГРН как объект «Главный корпус с прачечной и инструментальной», принадлежащий на момент заключения договора ОАО «Гидроаппарат», в котором был размещён магазин гипермаркет под товарным знаком «ДоброСтрой».

Соглашением от 11 июня 2014 года о передаче прав и обязанностей к данному договору,  ОАО «Гидроаппарат» передало       права,        обязанности        и ответственностьарендодателяпо нему, новому арендодателю - ООО «Терминал».

В свою очередь ООО «Терминал»,  дополнительным соглашением  от 15 мая 2017 года к названному договору, передало свои права, обязанности и ответственность арендодателя по нему новому арендодателю - ООО «Лидер».

Пунктом 6 Технического задания (приложение № 10 к предварительному договору аренды недвижимого имущества от 12 февраля 2014 года № 001), установлена обязанность  выполнения арендодателем антикоррозийной и противопожарной защиты металлоконструкций, согласно нормам СНиП, технического регламента пожарной безопасности, ГОСТ Р 532952009 г., также арендодатель обязывался предусмотреть противопожарные аварийные лестницы на кровлю для обслуживания системы дымоудаления, кондиционирования, вентиляции и провести иные работы, связанные с обеспечением безопасной эксплуатации помещений. Согласно пункту 9  акта разграничения эксплуатационной ответственности и балансовой принадлежности (приложение № 5 к договору аренды недвижимого имущества от 28 апреля 2014 года № 001), ответственность арендодателя и арендатора по системам противопожарной защиты разграничивается следующим образом:

 - арендодатель осуществляет организационно-технические мероприятия по поддержанию в рабочем состояния систем противопожарной защиты в полном объёме, несёт эксплуатационную ответственность за системы автоматической пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуацией, системы автоматического пожаротушения, пожарный водопровод, системы дымоудаления, систему огнезадерживающих клапанов, а также, на момент передачи помещения, укомплектовывает пожарные шкафы в помещениях арендатора необходимыми средствами пожаротушения;

 - арендатор обеспечивает доступность и сохранность установленных в границах помещений арендатора элементов систем противопожарной защиты (в т.ч. пожарных кранов и шкафов для хранения огнетушителей, укомплектованных на момент передачи помещения огнетушителями), обеспечивает в согласованное время проведение арендодателем с установленной периодичностью проверку и испытания системы противопожарной защиты, прерывает звуковое оформление при поступлении сообщения в системе оповещения об экстренной ситуации в здании.

 Соблюдение правил пожарной безопасности регулируются Федеральным законом от 21декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» (далее по тексту – Федеральный закон № 69).

Собственники имущества, лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом обязаны соблюдать требования пожарной безопасности, выполнять предписания, постановления и иные законные требования должностных лиц пожарной охраны. Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности, согласно действующему законодательству, несут собственники имущества, а также лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (статьи 37, 38 Федерального закона № 69-ФЗ).

Под требованиями пожарной безопасности понимаются специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом; нормативные документы по пожарной безопасности - национальные стандарты Российской Федерации, своды правил, содержащие требования пожарной безопасности, а также иные документы, содержащие требования пожарной безопасности (статья 1 Федерального закона № 69-ФЗ).

Органами прокуратуры и МЧС России по Ульяновской области 04.04.2018 проводилась внеплановая проверка соблюдения требований пожарной безопасности в торговом центре «Добрострой», в результате которой, выявлены нарушения требований пожарной безопасности, что явилось основанием обращения прокурора Засвияжского района г. Ульяновска в районный суд с заявлением о приостановлении деятельности истца и устранения выявленных нарушений.

Определением Засвияжского районного суда от 28.04.2018 г. требования прокуратуры  были удовлетворены, - деятельность ООО «Электротехническая компания» в указанном торговом центре приостановлена.

Названным судебным актом установлено, что в период с 26.08.2014 по 26.12.2014, ООО «Терминал», на основании разрешения на реконструкцию от 26.08.2014 произведена реконструкция главного корпуса с прачечной и инструментальной здания ОАО «Гидроаппарат» под торговое здание (1 этап строительства).

В последующем, 26.12.2014 ООО «Терминал», в соответствии со статьёй 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, после изучения проектной документации было установлено, что заключение выдавалось только в части объёма и площади магазина «Добрострой» (приблизительно 2/3 всего корпуса). На остальной части здания государственный строительный надзор не осуществлялся, так как в адрес Агентства извещений о начале строительства (реконструкции) и разрешения на строительство (реконструкцию) не поступало.

Согласно заданию на проектирование реконструкция здания разделена на 2 независимых этапа: 1этап - объем здания в осях «А-Г / 1-27» (гипермаркет строительных товаров); 2этап - объем здания в осях «А-Г / 27-42» (дополнительный торговый зал для гипермаркета строительных товаров, продуктовый дискаунтер).

При этом проведённой проверкой также установлено, что помещение занимаемое магазином «Добрострой» (ООО «Электротехническая компания»), отделено от остальной 1/3 части здания утеплённой перегородкой из сэндвич-панелей заводского изготовления, а сети инженерного обеспечения спроектированы с учётом возможности отдельной работы этих двух объёмов, первоначально не предусмотренной в конструкции здания.

Определением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 28.05.2018 года по делу №2а-2041/2018 принятые меры в отношении ООО «ЭЛКО» отменены, в виду устранения ранее установленных нарушений.

Вместе с тем, вступившим в законную силу решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 18 июня 2018 года по делу №2а-2041/2018, приостановлена деятельность ООО «Лидер», ООО «Адреналин», ООО «СимбирскОптТорг», ООО «Экспресс-Авто-Север», в нежилом помещении, расположенном по адресу: 

<

...> (в осях А-Г/27-42), до устранения нарушений требований пожарной безопасности, представляющих угрозу жизни и здоровью людей, и получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Учитывая изложенные обстоятельства, а также положения пункта 15.3.2 договора аренды, истец, уведомлением от 11 мая 2018 года сообщил ответчику о расторжении договора аренды недвижимого имущества 28 апреля 2014 года № 001  по инициативе арендатора по соглашению сторон (п.15.2 Договора) с намерением передать арендодателю арендованное недвижимое имущество по акту возврата (приема-передачи) по причине прекращения коммерческой деятельности вследствие невозможности эффективного использования помещения, в частности, - из-за приостановления деятельности организаций находящихся в здании по решению Засвияжского районного суда.

Отказ арендодателя от добровольного расторжения спорного договора аренды, явился основанием обращения ООО «Электротехническая компания» в арбитражный суд первой инстанции с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд Астраханской области, принимая во внимание доказательства, представленные сторонами, положения условий договора аренды недвижимого имущества, руководствуясь статьями 309, 450-453, 610, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), удовлетворил заявленные требования в полном объёме.

Ответчик, обжалуя постановленный судебный акт, полагает, что судом неправильно применены нормы права, регулирующие спорные правоотношения, а также не дана оценка доказательствам, представленным ООО «Лидер» о возможности использования арендованного помещения по прямому назначению.

Апелляционный суд, рассмотрев доводы жалобы, не принимает их в силу следующего.

Является несостоятельным довод жалобы о необходимости оставления искового заявления без рассмотрения, в виду ненадлежащего соблюдения претензионного порядка.

Как следует из материалов дела (листы дела 66, 67 тома 1) и отмечалось судом судебной коллегией, в адрес ответчика направлялось уведомление от 11.05.2018 №05-11/2018/1 о намерении расторгнуть договор аренды в виду невозможности дальнейшего использования помещения. Направление повторно претензии 24.08.2018, обращение в суд 29.08.2018 и принятие иска в производство, не является процессуальным нарушением со стороны суда.

  На основании статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

  Согласно части 5 статьи 4 АПК РФ, в новой редакции Федерального закона от  01.07.2017 № 147-ФЗ «О внесении изменений в статьи 1252 и 1486 части четвертой Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 и 99 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

 Иные споры, возникающие из гражданских правоотношений, передаются на разрешение арбитражного суда после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора только в том случае, если такой порядок установлен федеральным законом или договором.

 Исходя из положений вышеназванных норм арбитражного процессуального законодательства по рассматриваемой категории предусмотрено соблюдение обязательного досудебного урегулирования спора.

 Вместе с тем,  досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. 

  Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, т.е. стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

 Таким образом, оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд исходит из реальной возможности погашения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на разрешение спора.

   Если стороны в период рассмотрения спора не предпринимают действий по мирному разрешению спора, а ответчик при этом возражает по существу исковых требований, то оставление иска без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора будет носить формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора.

   При указанных обстоятельствах оставление иска без рассмотрения носит формальный характер, так как неспособно достигнуть целей, которые имеет досудебное урегулирование спора, не способствует защите нарушенных интересов добросовестного участника договорных отношений., лишь приведёт к затягиванию срока разрешения спора и нарушению прав и законных интересов истца, что не соответствует целям и задачам эффективного правосудия.

Также является несостоятельным довод жалобы о неправомерности расторжения договора по основаниям, установленным пунктом 15.3.2 договора.

 Согласно решению Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 18 июня 2018 года по делу №2а-2041/2018, административные ответчики, включая ООО «Лидер», должны были привести в соответствие с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», Сводом правил «Эвакуационные пути и выходы» СП 1.13130.2009, утверждённых Приказом МЧС Российской Федерации от 25 марта 2009 года № 171, ширину лестничного марша до требуемых 1420 мм, ширину дверей до требуемых 1,3 м, ширину лестничной площади, доведя её до 2,40 м, отделить торговые площади  противопожарной перегородкой с пределом огнестойкости не менее Е1 45, и провести ряд иных мероприятий, направленных на устранение выявленных нарушений.

 Данные нарушения,  в части несоответствия размеров эвакуационных выходов (лестничных маршей), не могут быть отнесены к деятельности арендатора, поскольку помещения с такими техническими характеристиками были переданы в аренду изначально и обязанности собственника по приведению всех дверных проемов и эвакуационных выходов в соответствие с требованиями пожарной безопасности арендатору не передавались. Устранение указанных нарушений требует проведения реконструкции здания.

  В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

   Несоответствие арендуемых помещений нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам, препятствующим истцу использовать данные помещения независимо от вида деятельности и целей использования помещений ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них, а также приняв во внимание, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников имущества наряду с лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (статья 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

  Сдавая в аренду имущество, которое имело существенные недостатки с точки зрения его пожарной безопасности, ответчик ввёл в заблуждение арендатора и создал тем самым угрозу для жизни и здоровья работников, находящихся в данных арендуемых помещениях.

   Ссылка жалобы на заключения, данными ООО «Пожарный аудит», Автономной некоммерческой организацией органом по сертификации в строительстве «Ульяновскстройсертификация»,  на  постановление отдела надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Ульяновской области от 08.06.20187 №310, о нарушении правил пожарной безопасности самим истцом и о возможности дальнейшей эксплуатации здания, противоречит обстоятельствам, установленным решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 18 июня 2018 года по делу №2а-2041/2018, обязательным, в силу статьи 16 АПК РФ, для рассмотрения настоящего дела. 

   Отсутствие в обжалуемом судебном акте оценки заключения Автономной некоммерческой организацией органом по сертификации в строительстве «Ульяновскстройсертификация»,  не привело к принятию неправильного решения, поскольку материалами дела установлена вина ответчика в нарушении правил пожарной безопасности в отношении помещений, сданных им в аренду истцу.

  Апелляционный суд также критически относится к отчёту по определению расчётных величин пожарного риска объекта, принадлежащего ООО «Лидер» в осях А-Г/1-27, расположенного по адресу: 

<

...>, поскольку данный документ не оценивался арбитражным судом первой инстанции, в виду того, что в нарушение положений статей 9, 41, 65 АПК РФ, ответчиком названный отчёт не приобщался к материалам дела и, кроме того, он не содержит дату обследования спорного помещения.   

Апелляционный суд не принимает и ссылку жалобы на определение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 28.05.2018 по делу №2а-2041/2018, которым, как утверждает ответчик, нарушения, приведшие к приостановлению деятельности ООО «Лидер», устранены арендатором, в силу чего, как полагает ответчик, помещение стало пригодно к эксплуатации по назначению, поскольку ранее названным решением Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 18 июня 2018 года,  на ООО «Лидер» возложена обязанность устранения нарушений требований пожарной безопасности в спорном нежилом помещении.

    Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», последствия расторжения договора, отличные от предусмотренных законом, могут быть установлены соглашением сторон с соблюдением общих ограничений свободы договора, определённых в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах».

    Из разъяснений, приведённых в пунктах 1 и 4  названного Постановления следует что, в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличие условий договора от содержания данной нормы само по себе не может служить основанием для признания этого договора или отдельных его условий недействительными по статье 168 ГК РФ.

   В соответствии со статьями 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

   В силу положений статьи 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

  Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

  Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

   В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2 статьи 450.1 ГК РФ).

    Право на односторонний отказ от исполнения договора возникает только при условии, что возможность отказа предусмотрена нормой права или допускаемыми законом условиями договора, и в случаях существенного нарушения условий договора либо в иных случаях, предусмотренных законодательством.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

  В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

  При этом согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен ил был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае применения положений статьи 451 ГК РФ суду нужно определить следующие юридически значимые обстоятельства: наличие существенного изменения обстоятельств; время его наступления; возможность разумно предвидеть это изменение.

 Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Исходя из фактических обстоятельств дела и оценив представленные доказательства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что условия, предусмотренные договором аренды, изменились существенно, вследствие чего, ООО «Электротехническая компания» лишилось возможности эксплуатации арендуемого помещения по прямому назначению.

Вместе с тем, апелляционный суд не соглашается с выводом суда о расторжении договора аренды с 7 августа 2018 года.

Согласно пункту 3 статьи 453 ГК РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются изменёнными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Данная правовая позиция соответствует судебной практике, установленной по делу А60-34404/2017.

При таких условиях, спорный договор аренды не может быть расторгнут с названной даты, поскольку считается расторгнутым с момента вступления в законную силу настоящего постановления, следовательно, в данной части решение суда подлежит изменению.

При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что согласно протоколу осмотра, проведённому нотариусом нотариального округа г. Ульяновска (регистрационный номер 73/69-н/73-2018-5-877) по факту арендуемое помещение на 6 августа 2018 года освобождено арендатором,  что подтверждено данными, содержащимися на флешкарте (листы дела 128, 129 тома 3) и предварительным актом возврата (лист дела 105 тома 1). 

 Данное обстоятельство не отрицалось и ответчиком в ходе рассмотрения дела в судах первой и апелляционной инстанций, однако, учитывая то обстоятельство, что ответчик отказался принять освобождённое истцом помещение по акту приёма-передачи, как установлено пунктом 4.2.1 договора аренды, судом правомерно была возложена эта обязанность на ООО «Лидер».

Согласно статье 270 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются: 1) неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; 3) несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению в части установления даты расторжения договора аренды, в остальной части решение арбитражного суда первой инстанции основано на материалах дела, постановлено с применением норм права, подлежащих применению, вследствие чего не подлежит отмене, а жалоба, соответственно, не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Астраханской области от 12 февраля 2019 года по делу №А06-8599/2018 изменить в части абзаца 1, изложив в следующей редакции:

«Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 28.04.2014 № 001,  заключённый между обществом с ограниченной ответственностью «Электротехническая компания» и обществом с ограниченной ответственностью «Лидер»».

Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лидер» оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий О.А. Дубровина

Судьи А.Ф. Котлярова

С.В. Никольский