АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

29 января 2018 года

Дело №

А56-24046/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В. и Ракчеевой М.А., 

при участии от общества с ограниченной ответственностью                    «ВорониноИнвест» Чистякова Д.О. (доверенность от 01.10.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Боглачевой Л.И. (доверенность от 28.12.2017),

рассмотрев 22.01.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 (судьи Желтянников В.И., Аносова Н.В., Тимухина И.А.) по делу № А56-24046/2016,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «ВорониноИнвест», место нахождения: 196084, Санкт-Петербург, Цветочная ул., д. 25, лит. А,                        ОГРН 1089847306460, ИНН 7810525633 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о признании незаконными выраженных в письмах Комитета от 20.06.2016 № 65890-32 и от 11.05.2016             № 49264-32 решений Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный пр., д. 1, лит. Б,                ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), об отказе в выкупе земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью               9685 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1, и земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2; об обязании Комитета устранить нарушение прав Общества посредством подготовки, подписания и направления в адрес Общества в              10-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу проектов договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью 9685 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1,                с установлением продажной цены 8 430 598,8 руб. и земельного участка с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2,             с установлением продажной цены 10 587 398,98 руб.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит обжалуемые решение и постановление отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как указывает податель жалобы, площадь испрашиваемых для выкупа земельных участков значительно превышает площади, необходимые для использования объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, что по смыслу пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и в соответствии со сложившейся судебной практикой является основанием для отказа в предоставлении в собственность таких участков. По мнению Комитета, суд необоснованно принял в качестве доказательства соразмерности площади участка заключение эксперта от 07.04.2017 и отказал в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, заявленного ввиду необоснованности экспертного заключения и наличия в нем множества противоречий. Судами, полагает податель жалобы, не исследованы и не оценены доводы Комитета о том, что документацией о планировке территории участки, испрашиваемые Обществом для целей складской деятельности, учтены в качестве территории, подлежащей застройке объектами иного назначения. Кроме того, Комитет считает, что при определении цены продажи суды допустили нарушение норм материального права, поскольку не применили положения пункта 8 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 № 59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее - Закон № 59-19) в редакции Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2015 № 700-140 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге».

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества, ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежат склад для стружки площадью 157,4 кв.м с кадастровым номером 78:13:7420:1034:222, здание проходной площадью 50,8 кв.м с кадастровым номером 78:13:7420:1034:221, сооружение площадью 429,1 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6057, здание площадью 290 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6058, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007420:1034 площадью 9685 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 1 (далее - Участок 1), административное здание площадью 59,3 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6086, сооружение площадью 468,8 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6059, сооружение площадью 436,9 кв.м с кадастровым номером 78:13:0007420:6060, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 78:13:0007420:1035 площадью 12835 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 59, участок 2 (далее - Участок 2).

Земельные участки с кадастровыми номерами 78:13:0007420:1034 и 78:13:0007420:1035 предоставлены Обществу во временное владение и пользование на основании договора аренды от 01.10.2013 № 21-ЗД04015 для складской деятельности.

Общество обратилось в Комитет с заявлениями от 09.12.2015 о предоставлении Участка 1 и Участка 2 в собственность.

Письмом от 20.06.2016 Комитет со ссылкой на значительное превышение площади участка (9 685 кв.м) площади расположенных на нем объектов недвижимости (927,3 кв.м) отказал Обществу в предоставлении в собственность Участка 1.

В письме от 11.05.2016 Комитет сообщил Обществу об отказе в предоставлении в собственность Участка 2, в качестве основания указав на то, что границы Участка 2 не установлены в соответствии с требованиями законодательства.

Общество, полагая отказы Комитета в предоставлении в собственность земельных участков незаконными, нарушающими его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В связи с возникновением между сторонами разногласий относительно площади земельных участков, необходимых для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, по ходатайству Общества суд первой инстанции назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Гарант-Кадастр» Овсянниковой Наталье Ивановне.

Суды, оценив заключение эксперта, согласно которому границы и площадь Участка 1 и Участка 2 необходимы для устойчивой и непрерывной эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, с учетом их назначения и функциональной связи, а также действующих нормативных требований, приняв во внимание содержание кадастровых паспортов участков об установлении их границ, пришли к выводу о незаконности отказа Комитета в выкупе участков.

Суды исследовали обстоятельства направления Обществом заявлений о приобретении участков в собственность, выяснили, что данные заявления были получены Комитетом 10.12.2015, и пришли к выводу, что цена продажи земельных участков подлежит определению в соответствии с пунктами 2 и 6 статьи 1-1 Закона № 59-19, то есть в редакции Закона № 59-19, действовавшей на дату подачи заявлений о выкупе участков.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 ЗК РФ.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в течение 30 дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

Подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ определено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ.

В данной статье в числе прочих приведены следующие основания для отказа в предоставлении публичного участка в собственность физических и юридических лиц:

заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов (пункт 1);

разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (пункт 14);

указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

Признавая незаконными отказы Комитета в предоставлении в собственность спорных участков, суды указали, что размещенные на испрашиваемых участках объекты соответствуют установленному для участков виду разрешенного использования - «для размещения складских объектов».

При этом суды исходили из указанных в кадастровых паспортах сведений о видах разрешенного использования участков и не учли следующее.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. 

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ предусмотрено, что градостроительный регламент для каждой территориальной зоны устанавливается правилами землепользования и застройки индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В соответствии с пунктом 3 названной статьи градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 37 ГрК РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства подразделяется на основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования, вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

По смыслу приведенных норм виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются применительно к территориальной зоне в соответствии с правилами землепользования и застройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

В Санкт-Петербурге правила землепользования и застройки были утверждены Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 № 29-10 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», который на основании  Закона Санкт-Петербурга от 30.06.2016 № 439-79 признан утратившим силу с 30.06.2016.

В дальнейшем правила землепользования и застройки                               Санкт-Петербурга были утверждены постановлением Правительства                    Санкт-Петербурга от 21.06.2016 № 524 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга».

Соответственно, на дату обращения Общества с заявлением о приобретении участков в собственность и на дату принятия обжалуемых судебных актов в Санкт-Петербурге действовали правила землепользования и застройки.

Вопрос о видах разрешенного использования испрашиваемых земельных участков, установленных градостроительным регламентом, суды не исследовали, в связи с чем содержащийся в решении и постановлении вывод              о неправомерности оспариваемых отказов по указанному в пункте 14                    статьи 39.16 ЗК РФ основанию не может быть признан обоснованным.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Комитет в обоснование правомерности отказов в предоставлении в собственность  земельных участков ссылался на то, что в отношении территории, в границах которой расположены спорные участки, утверждены проект планировки и проект межевания и данными документами испрашиваемые участки учтены в составе территории, подлежащей застройке объектами иного назначения. В подтверждение данных доводов в материалы дела представлено постановление Правительства Санкт-Петербурга от 23.09.2010 № 1287 «Об утверждении проекта планировки с проектом межевания территории, ограниченной Бухарестской ул., Южным шоссе, Софийской ул., ул. Димитрова, во Фрунзенском районе».

В кассационной жалобе Комитет указывает, что испрашиваемые Обществом земельные участки в соответствии с проектом планировки и проектом межевания, утвержденными данным постановлением, предусмотрены для размещения объекта начального и среднего образования.

Суд первой инстанции, отклоняя возражения Комитета, указал, что утверждение документации по планировке территории не может ограничивать исключительное право собственника объектов недвижимости на приобретение участков, на которых они расположены.

Вместе с тем, судом не учтено, что согласно пункту 17 статьи                         39.16 ЗК РФ в предоставлении в собственность земельного участка может быть отказано в случае, если указанный в заявлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов.

В силу пункта 1 статьи 26 ГрК РФ реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории в соответствии с документами территориального планирования; создания объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения на основании документации по планировке территории.

Согласно статье 41 ГрК РФ подготовка документации по планировке территории осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

Статьей 42 ГрК РФ предусмотрено, что подготовка проектов планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления границ территорий общего пользования, границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства, определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

В силу части 3 названной статьи основная часть проекта планировки территории включает в себя чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются красные линии; границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры; границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

В материалы дела представлено письмо Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) от 23.05.2016, в котором указано, что Участок 1 расположен в зоне формируемых земельных участков для размещения объекта начального и среднего образования, встроенной трансформаторной подстанции, для размещения объекта бытового обслуживания со встроенными помещениями, встроенной трансформаторной подстанцией; на основании распоряжения КГА от 03.08.2015 № 1290 осуществляется подготовка изменений в проект планировки и проект межевания территории.

Суды не дали оценки указанному документу, не исследовали обстоятельства, связанные с утверждением документации по планировке территории, в границах которой расположены спорные участки, не проверили, не предназначены ли - в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории - спорные участки для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения.

Отклоняя доводы Комитета о превышении площади Участка 1 и                Участка 2 площади, необходимой для эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, суды сослались на заключение эксперта     Овсянниковой Н.И.

Поскольку судами при рассмотрении дела не определены требования градостроительного регламента в отношении территорий испрашиваемых земельных участков, их выводы о необходимости и соразмерности испрашиваемых площадей для целей эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости, сделанные только на основании заключения эксперта, не могут быть признаны достаточно обоснованными. 

Доводы Комитета о необходимости применения при определении цены продажи земельных участков Закона пункта 8 статьи 1-2 Закона № 59-19 в редакции Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2015 № 700-140 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге», правомерно отклонены судами, поскольку соответствующие положения Закона № 59-19 вступили в силу с 11.12.2015, то есть после подачи Обществом заявлений о выкупе участков.

Согласно статье 288 АПК РФ основаниями для изменения или отмены решения, постановления арбитражного суда первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов суда, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судами не в полной мере были исследованы обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, в судебных актах не получили отражения результаты оценки доводов и возражений сторон по заявленному иску, а также представленных сторонами доказательств; совершение таких процессуальных действий лежит за пределами полномочий суда кассационной инстанции, следовательно, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, установить, в каких целях испрашиваются земельные участки и соответствует ли разрешенное использование участков, определенное в соответствии с требованиями законодательства и градостроительного регламента, таким целям; не входит ли спорный земельный участок в границы планируемого размещения объекта регионального (местного) значения в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документации по планировке территории; определить, достаточной и необходимой ли является площадь участков для эксплуатации принадлежащих Обществу объектов недвижимости; в зависимости от установленного и подлежащих применению норм материального права установить, подлежат ли требования Общества удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2017 по делу № А56-20436/2016 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2016, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.11.2017.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

М.А. Ракчеева