АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-2635/2023

07 июля 2023 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2023 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2023 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,

судей С.И. Гребенщикова, С.Н. Новиковой

при участии:

от истца: Т.П. Андрес, представитель, доверенность от 09.01.2023 

от общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный переход Краскино»: ФИО1, представитель, доверенность от 31.10.2019

рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Автомобильный переход Краскино»

на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023

по делу № А51-9543/2022 

Арбитражного суда Приморского края

по иску федерального государственного казенного учреждения «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов Росграницы» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Автомобильный переход Краскино», обществу с ограниченной ответственностью «ДЕРА-Владивосток» 

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Фри Трейд Владивосток», территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае 

о признании недействительным дополнительного соглашения от 07.11.2019 к договору аренды нежилых помещений от 01.03.2016, применении последствий недействительности сделки

Федеральное государственное казенное учреждение «Дирекция по строительству и эксплуатации объектов Росграницы» (далее – ФГКУ «Росгранстрой», Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Автомобильный переход Краскино» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690003, 

<

...>; далее – ООО «Автомобильный переход Краскино»), обществу с ограниченной ответственностью «ДЕРА-Владивосток» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690003, 

<

...>, кабинет 210; далее – ООО «ДЕРА-Владивосток») о признании недействительным дополнительного соглашения от 07.11.2019 к договору аренды нежилых помещений от 01.03.2016, применении последствий недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи от 22.11.2019 №25:20:000000:678-25/001/2019-6 (с учетом уточнения заявленных требований, принятого судом первой инстанции к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Фри Трейд Владивосток» (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – ООО «Фри Трейд Владивосток»), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (ОГРН 

<

***>, ИНН  

<

***>, адрес: 690091, 

<

...>; далее – ТУ ФАУГИ в Приморском крае). 

Решением Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 отменено. Дополнительное соглашение от 07.11.2019 к договору аренды нежилых помещений от 01.03.2016 признано недействительным, в остальной части иска отказано.

ООО «Автомобильный переход Краскино», не согласившись с апелляционным постановлением в части удовлетворения исковых требований, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 08.12.2022.

В обоснование своих возражений заявитель кассационной жалобы приводит доводы о том, что апелляционный суд вышел за пределы своих полномочий, самостоятельно изменив основание иска. Оспаривает выводы суда о наличии признаков недобросовестного поведения в действиях ответчиков при заключении спорного соглашения, ссылаясь на осведомленность истца о наличии обременений в отношении спорного объекта недвижимости при его приобретении в государственную собственность. Полагает, что дополнительное соглашение от 07.11.2019 не подлежало признанию недействительным полностью, поскольку ряд его условий не нарушают требования действующего законодательства и не ущемляют прав нового арендодателя. 

ФГКУ «Росгранстрой» представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.

В судебном заседании, проведенном с использованием системы веб-конференции, представители ООО «Автомобильный переход Краскино» и Учреждения поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечили, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность апелляционного постановления в обжалуемой части, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.

Судами по материалам дела установлено, что 01.03.2016 между ООО «Автомобильный переход Краскино» (арендодатель) и ООО «ДЕРА-Владивосток» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть здания, представляющую собой помещение №41 и часть помещения №42, общей площадью 27 кв.м, из них: 23 кв.м под помещение торгового зала, 4 кв.м под подсобное помещение, расположенные в здании – модуль на пассажирском переходе (кадастровый номер здания: 25:20:000000:678) по адресу: примерно в 350 м на восток от ориентира гора ФИО2 с отметкой 132, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Приморский край, Хасанский район. 

Согласно пункту 1.3 указанного договора здание – модуль на пассажирском переходе принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 24.12.2015, о чем в ЕГРП сделана запись регистрации №25-25/006-25/019/101/2015-3078/1. 

Пунктом 1.4 договора установлено, что срок его действия с 01.03.2016 по 28.03.2026 (договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.06.2016).

Участники данного договора 25.09.2019 заключили дополнительное соглашение к нему, по условиям которого площадь арендуемого помещения увеличилась с 27 кв.м до 42 кв.м. 

Впоследствии 07.11.2019 стороны договора заключили дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2016, которым изменены имевшиеся в нем условия (в частности, относительно срока действия договора до (01.03.2045)), а также включены новые условия. Указанное дополнительное соглашение 22.11.2019 зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись №25:20:000000:678-25/001/2019-6). 

Между ТУ ФАУГИ в Приморском крае (заказчик) и ООО «Автомобильный переход Краскино» (исполнитель) 24.12.2019 заключен государственный контракт №12540155517190000440/38-2019/05 на приобретение в собственность Российской Федерации объектов недвижимого имущества автомобильного пункта пропуска через государственную границу Российской Федерации Краскино (Приморский край). 

В соответствии с пунктом 1 акта приема-передачи от 24.12.2019 (Приложение №2 к контракту) исполнитель передал, а заказчик принял объекты недвижимости автомобильного пункта пропуска через государственную границу Российской Федерации «Краскино», расположенные по адресу: Приморский край, Хасанский район, пгт. Краскино в составе: нежилое помещение с кадастровым номером 25:20:000000:678, площадью 978 кв.м, обременение: договор аренды от 01.03.2016, номер государственной регистрации 25- 25/006-25/006/009/2016-4/2; нежилое помещение с кадастровым номером 25:20:040101:272, площадью 304,9 кв.м, обременение: отсутствует. 

На основании распоряжения ТУ ФАУГИ в Приморском крае от 26.12.2019 №385-р имущество – модуль на пассажирском переходе с кадастровым номером 25:20:000000:678 закреплено за ФГКУ «Росгранстрой» на праве оперативного управления. 

Полагая, что дополнительное соглашение от 07.11.2019 заключено на заведомо невыгодных для арендодателя условиях, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском на основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). 

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанций исходил из отсутствия доказательств наличия оснований для применения статьи 179 ГК РФ к спорному дополнительному соглашению от 07.11.2019, а также материально-правового интереса у истца в его оспаривании. 

Апелляционный суд, повторно рассмотрев настоящий спор, не согласился с выводами суда первой инстанции, правомерно исходил из следующих обстоятельств. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 

В настоящем случае, в силу указанной правовой нормы с момента государственной регистрации права оперативного управления Учреждения на нежилое помещение с кадастровым номером 25:20:000000:678 последнее стало стороной (арендодателем) по договору аренды от 01.03.2016. Будучи стороной спорного договора аренды, истец вправе защищать свои права и законные интересы с помощью такого способа защиты как признание сделки либо отдельных ее условий, в том числе, внесенных путем заключения дополнительного соглашении, недействительными (статья 166 ГК РФ). 

При этом апелляционным судом верно указано на то, что наличие у истца сведений об обременении выкупаемого имущества (в редакции спорного соглашения), также не является основанием для отказа Учреждению в защите его нарушенных прав. 

Судами обеих инстанций не установлено оснований для применения к спорным отношениям пункта 5 статьи 166 и пункта 3 статьи 179 ГК РФ. Кассационная жалоба не содержит доводов о несогласии с указанным выводом судов. 

По смыслу статей 6, 168 и 170 АПК РФ арбитражный суд не связан с правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассмотреть спор исходя из фактических правоотношений по заявленным основаниям иска  и его предмету, определив при этом характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению. 

Апелляционный суд, изучив материалы дела, установил, что истец, несмотря на указание в содержательной части иска положений статьи 179 ГК РФ, в обоснование иска приводит обстоятельства, свидетельствующие о злоупотреблении ответчиками своими правами при заключении оспариваемого дополнительного соглашения (статья 10 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление №25) разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. 

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ). 

Изложенные нормативные предписания позволили суду апелляционной инстанции рассмотреть настоящий спор с позиции возможности применения положений статьи 10 ГК РФ. При этом, вопреки утверждениям кассатора, в рассматриваемом случае апелляционный суд не вышел за пределы предоставленных ему полномочий и не изменил основание заявленных требований.

Из содержания дополнительного соглашения от 07.11.2019 следует, что в договор аренды нежилых помещений от 01.03.2016 включены, в том числе, следующие условия: продлен срок действия договора до 01.03.2045 (пункт 1.4) и при этом установлено условие о невозможности пересмотра арендной платы в течение всего срока действия договора (пункт 3.4); на арендодателя возложена обязанность по безвозмездному предоставлению арендатору иного помещения для размещения магазина беспошлинной торговли в пункте пропуска, на аналогичных данному договору условиях и с характеристиками, аналогичными арендуемому помещению, в случаях, при которых функционирование магазина беспошлинной торговли в пункте пропуска станет невозможным (пункт 2.1.5); за неисполнение вышеизложенной обязанности арендодателем стороны предусмотрели неустойку в виде штрафа в размере 1 000 000 руб., а также пени в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки обязательства (пункт 5.5); за нарушение арендодателем преимущественного права арендатора на продление договора и преимущественного права покупки, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по настоящему договору, стороны предусмотрели неустойку в виде штрафа в размере 60 000 000 руб. (пункт 5.6). 

Апелляционной коллегией в контексте регламентированных выше условий установлено, что размер неустойки, предусмотренной пунктом 5.6 дополнительного соглашения (60 000 000 руб.), более чем в 8 раз превышает стоимость всего здания-модуля, общей площадью 978 кв.м  (7 300 000 руб. согласно отчету от 07.10.2019 №19-01.2180), в котором находится арендуемое помещение площадью 42 кв.м. При этом ни оспариваемое дополнительное соглашение, ни договор аренды не содержат встречных штрафных санкций для арендатора в случае неисполнения им обязательств по договору.

Спорное дополнительное соглашение также предусматривает такие права арендатора, как: требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования помещением, предусмотренные договором, или состояние помещения существенно ухудшились; в случае, если арендатор произвел ремонт помещения за свой счет, требовать на свое усмотрение от арендодателя либо возмещения документально подтвержденных расходов, либо зачета потраченных сумм в счет арендной платы по договору.

Заключение оспариваемого дополнительного соглашения на вышеуказанных условиях осуществлено в момент, когда его стороны достоверно знали, что арендуемое помещение перейдет в федеральную собственность, что повлечет замену арендодателя в силу закона. 

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав содержание дополнительного соглашения в совокупности с первоначальной редакцией договора аренды от 01.03.2016, апелляционная коллегия пришла к обоснованному выводу о том, что его условия имеют явную ориентированность на защиту прав арендатора путем предоставления ему максимально льготных и фактически неограниченных прав по использованию арендованного имущества; такие права арендатора обеспечиваются, в том числе, за счет чрезмерно широкого перечня обязанностей арендодателя (в частности, возложения на него всех возможных расходов по содержанию имущества), исполнение которых гарантируется штрафными санкциями в необоснованных и чрезмерных размерах.

На основании изложенного апелляционная коллегия признала правомерными доводы Учреждения о том, что в настоящем случае в действиях ответчиков по заключению оспариваемого дополнительного соглашению имеется злоупотребление правом, так как такие действия были направлены на получение максимальных преимуществ от использования арендованного имущества перед будущим арендодателем в лице ФГКУ «Росгранстрой». 

Апелляционный суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ правомерно признал недействительным дополнительное соглашение от 07.11.2019 к договору аренды нежилых помещений от 01.03.2016.

Оснований не согласится с указанными выводами суда, у кассационной коллегии не имеется. 

Утверждения ООО «Автомобильный переход Краскино» о том, что дополнительное соглашение от 07.11.2019 не подлежало признанию недействительным полностью, поскольку ряд его условий не нарушают требования действующего законодательства и не ущемляют прав нового арендодателя, отклоняются судом округа.

Условия оспариваемого дополнительного соглашения находятся в тесной взаимосвязи друг с другом и направлены на регламентацию правового статуса каждого из его участников на длительный временной период (до 01.03.2045). Указанное фактически исключает возможность его частичного нивелирования, поскольку в обратном случае будет утрачен общий смысл данного соглашения.

Кроме того, участники договора аренды от 01.03.2016 (Учреждение и ООО «ДЕРА-Владивосток») не лишены возможности изменения его условий в настоящее время в соответствии нормами действующего законодательства.

Иные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения апелляционного суда и получили надлежащую правовую оценку, по сути, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом фактических обстоятельств дела, в связи с чем не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции в силу пределов его компетенции, установленных частью 3 статьи 286 АПК РФ.

Материалы дела исследованы апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом округа не установлено.

Руководствуясь статьями  286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2023 по делу № А51-9543/2022 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                               М.Ю. Бурлова-Ульянова

Судьи                                                                        С.И. Гребенщиков

                                                                                   С.Н. Новикова