ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-29317/2020

г. Самара

14 сентября 2021 года

Резолютивная часть постановления оглашена 07 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 14 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Дегтярева Д.А., Митиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  "КеллиС" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.06.2021 по делу № А65-29317/2020 (судья Исхакова М.А.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «КеллиС» 

к обществу с ограниченной ответственностью «Апсалямовский комбинат стройконструкций и материалов»

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,   Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района, ФИО2

о признании недействительным соглашения от 25.09.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ТО-45-071-0524 от 10.05.2007, заключённого между ООО «КеллиС» и ООО «АКСКиМ», в силу его ничтожности, применении последствий недействительности сделки в виде аннулирования регистрационной записи в ЕГРН о государственной регистрации соглашения от 25.09.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ТО-45-071-0524 от 10.05.2007, заключённого между ООО «КеллиС» и ООО «АКСКиМ»; восстановления в ЕГРН регистрационной записи в отношении ООО «КеллиС» в качестве арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:072201:1, 16:43:075501:1, 16:43:075501:2, 16:43:075701:24, 16:43:075701:173, 16:43:075701:180, 16:43:075701:183, 16:43:075701:184, 16:43:075701:190,16:43:075701:191, 16:43:041601:196, 16:43:041601:210.

при участии представителей:

от истца - представитель ФИО3 по доверенности от 04.03.2019, представитель ФИО4 по доверенности от 01.06.2021,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «КеллиС» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Апсалямовский комбинат стройконструкций и материалов» (ООО «АКСКиМ») о признании недействительным соглашения от 25.09.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ТО-45-071-0524 от 10.05.2007, в силу его ничтожности. Применении последствий недействительности сделки виде аннулирования в ЕГРН регистрационной записи о государственной регистрации оспариваемой сделки, восстановлении регистрационной записи в ЕГРН в отношении ООО «КеллиС» в качестве арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 16:43:072201:1, 16:43:075501:1, 16:43:075501:2, 16:43:075701:24, 16:43:075701:173, 16:43:075701:180, 16:43:075701:183, 16:43:075701:184, 16:43:075701:190,16:43:075701:191, 16:43:041601:196, 16:43:041601:210.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции к участию в нем в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,   Палата имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района, ФИО2

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 25.06.2021 в удовлетворении исковых требований отказал. 

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. 

В обоснование своей жалобы истец укaзал на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность имеющих для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.  

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прoсил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Ответчик и третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришeл к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, в соответствии с распоряжением Палаты имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района № 383-р от 01.11.2006 в аренду ООО «КеллиС» переданы земельные участки по договору № ТО45-071-0524 от 10.05.2007 (л.д.8-11). Договор заключен сроком н6а 49 лет до 01.11.2055.

Между истцом (арендатор по договору) и ответчиком (новый арендатор по договору) 25.09.2018 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ТО-45-071-0524 от 10.05.2007 (л.д.25-28), по условиям которого арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка заключенного между ООО «КеллиС» и Палатой имущественных и земельных отношений Ютазинского муниципального района по следующим земельным участкам: 16:43:072201:1, 16:43:075501:1, 16:43:075501:2, 16:43:075701:24, 16:43:075701:173, 16:43:075701:180, 16:43:075701:183, 16:43:075701:184, 16:43:075701:190,16:43:075701:191, 16:43:041601:196, 16:43:041601:210.

Права и обязанности арендатора, являющиеся предметом договора аренды земельных участков, переходят на нового арендатора с момента государственной регистрации настоящего соглашения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 соглашения).

В силу пункта 3 соглашения не позднее 5 дней с момента подписания соглашения арендатор обязуется передать, а новый арендатор принять земельные участки, являющиеся предметом соглашения и договора. С момента подписания передаточного акта земельного участка у нового арендатора возникает обязанность по уплате арендных и иных платежей, установленных договором.

 Соглашение подписано от имени нового арендатора генеральным директором ФИО5, от имени ООО «КеллиС» ФИО2, действовавшим на основании нотариально удостоверенной доверенности от 04.09.2018.

Актом приема-передачи от 25.09.2018 стороны оформили передачу новому арендатору земельных участков (л.д.27-28). Государственная регистрация сделки осуществлена 19.10.2018. 

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на дату 18.11.2020, истцу принадлежат на праве собственности объекты недвижимости, расположенные на земельных участках, являющихся предметом аренды (л.д.29-37). Из договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2012 усматривается, что вышеуказанные объекты недвижимости были переданы в аренду ответчику (л.д.39-43).

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что сделка заключена с нарушением требований ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку исключительное право на приобретение земельного участка в аренду принадлежит истцу, как собственнику объектов недвижимости расположенных на них. Истец заявил, что сделка совершена с явным злоупотреблением правом, поскольку в качестве представителя истца при совершении сделки выступил ФИО2, который является участником ответчика с долей участия в уставном капитале 96%. Также истец полагал, что сделка притворная, прикрывающая договор дарения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что с учетом передачи в последующем в аренду ответчику объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, соглашение, являющееся предметом спора, заключено в отсутствие нарушений, связанных с запретом перенайма земельных участков.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводом заявителя о том, что передача обществу «АКСКиМ» объектов недвижимого имущества  состоялась не после, а до заключения оспариваемого договора. 

Вместе с тем, указанное обстоятельство, с учетом нижеизложенного, не свидетельствует о ничтожности договора.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно указал, что  истец не представил доказательств, подтверждающих доводы о том, что сделка была совершена с целью причинения вреда истцу, и не раскрыл, в чем заключалось такое злоупотребление. 

Суд первой инстанции также отметил, что доверенность, выданная единоличным исполнительным органом истца ФИО2 не оспорена, не отменена на момент совершения сделки, доказательств, свидетельствующих о том, что последний являлся контролирующим ООО «КеллиС» лицом, также не представлено. 

Помимо изложенного, суд первой инстанции указал, что действия истца после заключения договора, в том числе передача ответчику объектов аренды, государственная регистрация сделки, а также прекращение внесения арендной платы собственнику земельного участка свидетельствуют о недобросовестности истца. 

При этом суд первой инстанции пришел к верному выводу, что поскольку истцом заявлено требование о ничтожности сделки срок исковой давности для оспаривания по указанному основанию составляет три года в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ, оснований для применения срока исковой давности не имеется.

Согласно пункту 39 постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в случае несогласия суда апелляционной инстанции только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным по признакам его ничтожности не имеется. 

Ничтожными являются сделки, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания недействительности судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Между тем, соглашение от 25.09.2018 не соответствует критериям ничтожной сделки ввиду следующего. 

Сделка может быть признана ничтожной в силу прямого указания закона, например: на основании ст. 170 ГК РФ (мнимая и притворная сделки); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). 

Сделка может быть признана ничтожной также на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ при наличии одновременно двух условий:

- она посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц либо публичные интересы; 

- из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия, не связанные с недействительностью.

При этом, из содержания соглашения от 25.09.2018 следует, что данная сделка не содержит пороки ничтожности сделки, т.к. данным соглашением не нарушаются охраняемые права третьих лиц, данное соглашение не выходит за пределы недействительности оспоримой сделки.

Истцом не приводятся доказательства, позволяющие квалифицировать сделку как совершенную в обход закона и с злоупотреблением правом.

Обосновывая заявленные требования, истец заявлял об ущербе, причиненном сделкой, заключенной представителем истца, действовавшим в интересах другой стороны сделки. 

Признаки недействительности таких сделок предусмотрены пунктом 2 статьи 174 ГК РФ, в силу которой сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что наличие схожих по признакам составов правонарушения не предоставляет лицу, заинтересованному в оспаривании сделки, выбирать – по какому из оснований он может обратиться в арбитражный суд – по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по статьям 10 и 168 ГК РФ.

В силу части 12 стать 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Квалификация сделки, причиняющей вред, по статьям 10 и 168 возможна только в случае выхода обстоятельств её совершения за рамки признаков недействительности сделки, предусмотренных статьями 168 – 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для квалификации оспариваемой сделки как совершенной со злоупотреблением правом, поскольку допущенные при её совершении нарушения полностью охватываются пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса.

Доводы истца о нарушении оспариваемой сделкой пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации также не свидетельствует о её ничтожности.

Согласно пункту 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В рамках судебного дела А65-14465/2019 решением АС РТ от 07 ноября 2019 года было установлено, что на дату заключения оспариваемой сделки объекты недвижимости ООО «Келлис» (здания на спорном земельном участке) были переданы в пользование ООО «АКСКиМ» на основании договора аренды, а ООО «АКСКиМ» оплачивало арендную плату за аренду земельных участков Палате земельных и имущественных отношений Ютазинского муниципального района РТ в пользу ООО «Келлис».

Из представленных в дело материалов и объяснений сторон следует, что договор аренды публичного земельного участка между истцом и органом власти, уполномоченным на распоряжение земельным участком, был заключен 10.05.2007, договор аренды объектов недвижимого имущества между истцом и ответчиком – 01.03.2012, а договор перенайма – 25.09.2018. 

В силу пункта 1 статьи 652 ГК РФ с предоставлением ответчику права аренды недвижимым имуществом к нему перешло и право пользования земельными участками, которые был заняты такой недвижимостью и необходимы для ее использования.

Таким образом, на момент передачи истцом ответчику прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчик являлся арендатором принадлежавших истцу объектов недвижимого имущества, расположенных на указанных земельных участках, а заключение договора перенайма оформило фактически сложившиеся отношения  сторон. 

Последующее расторжение договоров аренды недвижимого имущества может служить основанием для прекращения отношений по аренде земельного участка, но вопреки позиции истца, не может служить основанием для вывода о недействительности договора перенайма. 

Истец в качестве дополнительных оснований для признания сделки недействительной ссылается на п. 2 ст. 170 ГК РФ, указывая на то, что оспариваемая сделка является притворной, фактически прикрывающей собой договор дарения. 

Однако, доводы о притворности сделки также являются необоснованными. 

Для признания сделки притворной необходимо доказать, что воля всех участников притворной сделки направлена на достижение других правовых последствий, чем предусмотрено в совершенной сделке. 

Согласно п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. 

ООО «Келлис» ссылаясь на п. 2 ст. 170 ГК РФ не представило доказательств наличия воли у ООО «АКСКиМ» прикрыть договор дарения.

Доводы относительно безвозмездности сделки, также опровергаются материалами дела, т.к. до даты заключения спорной сделки обязательства по оплате арендных платежей перед Палатой земельных и имущественных отношений Ютазинского района исполнялись ООО «АКСКиМ» за ООО «Келлис». 

Таким образом, в результате заключения оспариваемого соглашения от 25.09.2018 ООО «Келлис» освободилось от обязательств несения расходов на оплату арендных платежей.

Статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации  определено, что в случае одновременной передачи стороной всех прав и  обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по  передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о  переводе долга.  

Замена стороны в обязательстве является сингулярным  правопреемством, в результате которого все права и обязанности, вытекающие  из такого обязательства, переходят от выбывающего из обязательства правопредшественника к его правопреемнику, то есть правопреемник встает в  обязательстве на место правопредшественника, принимая на себя все  позитивные и негативные последствия подобного замещения, что не должно  отражаться на положении контрагента, для которого перемена  противостоящего ему в относительном правоотношении лица не может влиять  на объем потенциально реализуемых прав, то есть само обязательство остается  неизменным.

Согласно пункту 93  постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

При рассмотрении настоящего спора ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Таким образом, оспариваемая истцом сделка является оспоримой, и к требованию о признании её недействительной подлежит применению сокращенный срок исковой давности. 

О заключенной сделке общество узнало не позднее её регистрации.

Таким образом, к моменту обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском срок исковой давности истек. 

Суд апелляционной инстанции также отмечает отсутствие каких-либо оснований для вывода о том, что ФИО2, заключивший от имени истца оспариваемый договор, являлся контролирующим лицом по отношению к истцу и что срок исковой давности в связи с этим следует исчислять с другой, более поздней даты. 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.   

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.06.2021 по делу № А65-29317/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               Д.А. Дегтярев

                                                                                                                          Е.А. Митина