Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-38994/2024

09 октября 2024 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  17 сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен  09 октября 2024 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Новиковой Е.В.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дмитриевым С.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис №1 Выборгского района" (адрес:  Россия 194156, г Санкт-Петербург, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>);

ответчик: ИП ФИО1 (адрес:  Россия 194291, Санкт-Петербург, ул Сантьяго-де-Куба  10 178, ОГРНИП: 

<

***>);

третье лицо: ФИО2 

об обязании передать земельный участок

при участии сторон согласно протоколу судебного заседания от 17.09.2024 

 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис №1 Выборгского района» (далее – истец, ООО «ЖКС № 1 Выборгского района») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, Предприниматель) об обязании передать истцу земельный участок (кадастровый номер 78:36:0005504:1) МКД 32 корпус 1 литера А по пр. Просвещения в Санкт-Петербурге по акту приема-передачи в том состоянии, в котором ответчик его получил от истца, свободным от своего имущества, а именно от НТО, а также от прав и имущества третьих лиц.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2.

В настоящем судебном заседании истец подержал заявленные требования.

Ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах.

Суд, в порядке пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом мнения сторон, завершил предварительное слушание дела и перешел к рассмотрению спора по существу.

Как указано в исковом заявлении, общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Выборгского района» является управляющей организацией, на которую жилищным законодательством РФ и договорными отношениями возложен круг обязанностей, связанный с предоставлением услуг, выполнением работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и с обеспечением предоставления в помещения этих домов коммунальных услуг. Общество с ограниченной ответственностью «Жилкомсервис № 1 Выборгского района», являясь управляющей организацией, обеспечивает надлежащее состояние и ремонт устройств для оказания коммунальных услуг и общего имущества многоквартирного дома.

На основании решения о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации - Санкт-Петербург от 29.03.2019 года многоквартирный жилой дом 32 корпус 1 литера А по проспекту Просвещения в Санкт-Петербурге с 01.04.2019 года включен в раздел реестра лицензий, содержащий перечень адресов многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет ООО «ЖКС № 1 Выборгского района».

Между истцом и ответчиком заключен договор № 07-23-А от 23.10.2023 года, предметом которого является пользование земельным участком, расположенным по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:36:0005504:1 для использования под размещение торгового павильона (нестационарного торгового объекта, далее по тексту - НТО) в коммерческих целях.

11.01.2024 года в рамках проведения мероприятий по проверке законности размещения НТО на земельных участках многоквартирных жилых домов Администрацией Выборгского района составлен запрос за исх. № 01-29-89/24-0-0 о необходимости представления должным образом оформленной и согласованной разрешительной документации на размещение НТО на придомовых территориях многоквартирных жилых домов.

На основании данного запроса 30.01.2024 года ООО «ЖКС № 1 Выборгского района» в адрес ответчика направлено уведомление за исх. № 132/24 о представлении разрешительной документации на размещение НТО, в том числе проекта размещения НТО, согласованного Комитетом по градостроительству и архитектуре, так как наличие данного документа является обязательным условием для правомерного использования земельного участка под указанные в заключенном договоре цели.

По состоянию на 12.03.2024 года данный запрос ответчиком не исполнен, документы не представлены, что фактически свидетельствует об их отсутствии и неисполнении ответчиком установленного законом порядка пользования земельным участком под размещение НТО.

В соответствии с пунктом 2.3.1 договора № 07-23-А от 23.10.2023 года ответчик обязался соблюдать при использовании земельного участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов, установленных действующим законодательством РФ.

В соответствии с пунктом 5.6. указанного договора в случае нарушения ответчиком своих обязанностей договор может быть досрочно расторгнут истцом в одностороннем порядке с письменным уведомлением за 30 календарных дней.

Так как ответчиком нарушен установленный законом порядок использования земельного участка, предоставленного ему по договору № 07-23-А от 23.10.2023 года, не представлены и не согласованы обязательные разрешительные документы, истец, в целях защиты интересов собственников и недопущения нарушения законодательства РФ, 11.03.2024 года письменно уведомил ответчика об одностороннем расторжении договора № 07-23-А от 23.10.2023 года в соответствии с пунктом 5.6 с 11.04.2024 года и о необходимости освобождения и передачи земельного участка по акту ООО «ЖКС № 1 Выборгского района». В соответствии с пунктом 2.3.7 договора № 07-23-А от 23.10.2023 года ответчик обязался передать истцу земельный участок по акту приема-передачи не позднее трех дней после прекращения договорных отношений в том состоянии, в котором ответчик его получил, свободным от своего имущества, а также от прав и имущества третьих лиц.

Согласно Акта от 15.04.2024 года, торговый павильон, расположенный на земельном участке по адресу: 

<

...>, литера А, кадастровый номер 78:36:0005504:1 не демонтирован, земельный участок не освобожден и не передан по акту истцу, что послужило основанием для обращения ООО «ЖКС № 1 Выборгского района» с настоящим иском в арбитражный суд.

Заслушав доводы представителей сторон, изучив материалы настоящего дела, оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующему выводу. 

В силу положений пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. 

Перечень общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме, содержится также в части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), пункте 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). 

Спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в МКД. 

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников. 

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 

В пункте 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. 

Таким образом, предусмотренное в пункте 2 статьи 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных. 

В силу статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в числе прочего, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц. 

Требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома изложены в разделе II Правил содержания общего имущества в многоквартирном 4 А56-105735/2021 доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее - Правила № 491). 

Пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. 

Пунктами 16, 17 названных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества МКД обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Право же собственности на общее имущество МКД может принадлежать только собственникам помещений в этом доме, но не управляющей организации как юридическому лицу, которая не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников, и уполномочена действовать лишь в интересах собственников помещений в доме. 

Поскольку требования истца направлены на устранение препятствий в пользовании объектами общей долевой собственности собственников помещений в МКД, а разрешать вопросы права общей долевой собственности без наличия согласия всех собственников жилых и нежилых помещений, имеющихся в МКД, управляющая компания не вправе, притом, что в материалы дела решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о наделении истца полномочиями на обращение с настоящим иском в суд не представлено, у истца отсутствует материальное право на иск. 

Более того, следует отметить, что с учетом правового статуса управляющей организации, ею должно быть доказано, что заявленные требования обусловлены необходимостью надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и создания благоприятных и безопасных условий проживания граждан. 

Вместе с тем, в данном случае истцом не доказано, что в результате установки спорного имущества ухудшается состояние фасада, нарушается облик здания, создаются препятствия для проведения каких-либо работ, не соблюдены технические нормы при креплении конструкций к стене и это создает угрозу жизни и здоровья граждан. 

При таких обстоятельствах заявленные истцом требования необоснованны и  не подлежат удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины остаются на истце.

  Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

 

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Новикова Е.В.