/

 

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-8388/18 

Екатеринбург

21 января 2019 г.

 

Дело № А60-16239/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2019 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2019 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Татариновой И.А., Лазарева С.В.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тэя» (далее – общество «Тэя», ответчик) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2018 по делу № А60-16239/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Тэя» – Близнец А.А. (доверенность от 01.11.2018 б/н);

Прокуратуры Свердловской области – Зобнина А.В. (доверенность от 25.10.2018 № 8/2-10-2018).

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом города Каменска-Уральского» (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Тэя» о признании зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:45:0200240:54 и 66:45:0200240:55 отсутствующим, снятии с государственного кадастрового учета объектов незавершенного строительства; обязании общество освободить земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский на пересечении улиц СувороваМенделеева площадью 10 927 кв. м, с кадастровым номером 66:45:0200240:32, путем возложении обязанности на общество осуществить демонтаж фундамента площадью 613 кв. м., передать его Комитету свободным от имущества по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда; обязании общество освободить земельный участок по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский на пересечении улиц СувороваМенделеева площадью 12 827 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:33 путем возложении обязанности на общество осуществить демонтаж фундамента площадью 122 кв. м, и передать участок Комитету свободным от имущества по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда; в случае неисполнения обществом решения суда в установленный срок, предоставить право Комитету осуществить действия по освобождению земельных участков по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова – Менделеева с кадастровыми номерами 66:45:0200240:32 и 66:45:0200240:33: демонтировать фундаменты площадью 613 кв. м и 122 кв. м соответственно, с последующим возмещением необходимых расходов обществом.

Решением суда от 04.07.2018 (судья Сидорская Ю.М.) исковые требования удовлетворены. Суд признал зарегистрированное право общества на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 66:45:0200240:54 и 66:45:0200240:55 отсутствующим. С государственного кадастрового учета сняты объекты незавершенного строительства площадью 108 кв.м с кадастровым номером 66:45:0200240:54, площадью 582 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:55. Суд указал, что решение суда в указанной части является основанием для государственной регистрации права и для осуществления государственного кадастрового учета. На общество возложена обязанность освободить земельный участок по адресу: Свердловская область г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова - Менделеева площадью 10 927 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:32 и по адресу: Свердловская область г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова-Менделеева площадью 12 827 кв.м. с кадастровым номером 66:45:0200240:33, путем демонтажа фундамента и передать земельные участки Комитету свободным от имущества по акту приема-передачи в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда. В случае неисполнения решения суда ответчиком, Комитету представлено право самостоятельно осуществить действия по освобождению земельных участков по адресу: Свердловская область г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова-Менделеева с кадастровым номером 66:45:0200240:32, 66:45:0200240:33, а именно демонтировать фундаменты площадью 613 кв. м и 122 кв. м за счет ответчика.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 (судьи Скромова Ю.В., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Тэя» просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Заявитель считает, что уведомления № 2199, № 2198 о расторжении договоров аренды № 36, № 37 нельзя считать допустимыми доказательствами по делу, поскольку органом почтовой связи нарушен порядок направления почтовых уведомлений, после неудачной попытки вручения письмо было возвращено отправителю уже через 7 дней, вместо 30 дней. Общество «Тэя» утверждает, что заявителем были профинансированы строительство и возведение фундаментов на спорных земельных участках, а в период между получением разрешения на строительство и окончанием срока аренды по договорам общество «ТЭЯ» успело воздвигнуть два фундамента. Заявитель указывает, что решение суда первой инстанции вопреки позиции суда апелляционной инстанции никакой оценки доводу об ошибке при проведении замеров объектов незавершенного строительства не содержит. При этом общество «Тэя» считает, что наличие или отсутствие забора не имеет правового значения для рассматриваемого дела, поскольку выводы судов об отсутствии забора, ограждающего строительную площадку, не подтверждает и не опровергает факт существования фундаментов на земельных участках с кадастровыми номерами 66:45:0200240:54 и 66:45:0200240:55. Заявитель также ссылается на нарушение судами норм процессуального права, выраженное в не привлечении к участию в деле Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, права и обязанности которого непосредственно затрагиваются в части снятия с государственного кадастрового учёта объектов незавершенного строительства площадью 108 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:54, площадью 852 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:55.

В отзывах на кассационную жалобу комитет и Прокуратура Свердловской области просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении спора судами установлено следующее.

Между комитетом (арендодатель) и обществом «Тэя» (арендатор) заключены договоры от 04.08.2014 № 36 и № 37 аренды земельных участков, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова - Менделеева площадью 10 927 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:32, с разрешенным использованием – для размещения объектов торговли (договор № 36); и площадью 12 827 кв. м с кадастровым номером 66:45:0200240:33, с разрешенным использованием – для размещения объектов бытового обслуживания (договор № 37). Категория земель – земли населенных пунктов.

Участки переданы по акту приема-передачи. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. Срок действия договоров установлен до 03.07.2017 (пункт 2.1 договоров).

Комитет 07.06.2017 уведомил общество «Тэя» о прекращении арендных отношений по указанным договорам аренды земельных участков № 36 и № 37 с 04.07.2017, просил освободить земельные участки и передать их по акту приема-передачи. Уведомления от 07.06.2017 № 2199, 2198 направлены по юридическому адресу арендатора, возвращены органом почтовой связи в связи с отсутствием адресата по указанному адресу, а также направлены по адресу, указанному в договорах аренды, и также возвращены органом почтовой связи по аналогичному основанию. Обязанность по освобождению земельных участков и возврату их арендодателю не исполнена.

Общество «Тэя» 06.06.2017 получило разрешение на строительство № 66RU66313000-57-2017 здания сельскохозяйственного рынка, общей площадью 582 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:32 в соответствии с проектом организации строительства 36.2/17-ПОС. Срок действия разрешения до 06.03.2018.

Общество «Тэя» 07.06.2017 получило разрешение № 66RU66313000-58-2017 на строительство здания торгового центра, 1 этап строительства - гараж для служебного транспорта, общей площадью 108 кв. м, на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:33 в соответствии с проектом организации строительства 37.2/17-ПОС. Срок действия разрешения до 07.08.2017.

Кадастровым инженером СОГУП «Областной центр недвижимости» - Филиала «Южное БТИ» Дружининой Я.С. 14.06.2017 подготовлены технические планы объектов незавершенного строительства, площадью 582 кв. м и 108 кв. м соответственно, степенью готовности 20%.

На основании указанных технических планов 23.06.2017 в Единый государственный реестр недвижимости внесены данные о наличии указанных объектов незавершенного строительства по адресу г. Каменск-Уральский на пересечении улиц Суворова-Менделеева:

площадью 108 кв. м, кадастровый номер 66:45:0200240:54 (на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:33);

площадью 582 кв. м, кадастровый номер 66:45:0200240:55 (на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:32).

Правообладателем указанных объектов является заказчик выполнения кадастровых работ – общество «ТЭЯ».

Общество «Тэя» 30.06.2017 обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении поименованных земельных участков как собственнику указанных объектов незавершенного строительства, сроком на три года, для завершения строительства.

В целях проверки наличия на арендованных земельных участках объектов недвижимости, Комитет, реализуя полномочия собственника земельных участков, 13.07.2017 провел обследование земельных участков с кадастровыми номерами 66:45:0200240:32 и 66:45:0200240:33, по результатам которого составлены акты обследования № 37 и 38, согласно которым на земельных участках отсутствуют объекты незавершенного строительства, поставленные на кадастровый учет и право на которые зарегистрировано. К акту приложены фотоматериалы от 13.07.2017, на которых отражены земельные участки без каких-либо признаков осуществления строительных работ.

Представитель Комитета в суде первой инстанции пояснил, что привязка на местности осуществлена по расположенному на близлежащем участке торговому комплексу «Лента».

В ходе проведения прокурорской проверки 14.08.2017 установлено, что на земельных участках с кадастровыми номерами 66:45:0200240:32, 66:45:0200240:33 находятся фундаментные блоки, незначительно заклубленные в землю, объекты незавершенного строительства со степенью готовности 20% отсутствуют.

В материалы дела представлены фотоматериалы от 14.08.2017 (фототаблица 3, привязка на местности осуществлена по расположенному на близлежащем участке торговому комплексу «Лента»). Фотографии осуществлены с аналогичных ракурсов, что и при осмотре 13.07.2017.

Вступившим 01.03.2018 в законную силу постановлением по делу об административном правонарушении от 25.12.2017 кадастровый инженер Дружинина Я.С. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 4 статьи 14.35 КоАП РФ. Мировым судьей установлено, что кадастровый инженер Дружинина Я.С., имеющая достаточный опыт и стаж работы по профессии, осознавая последствия своих действий, пользуясь служебным положением и преследуя личную заинтересованность, внесла в технические планы объектов незавершенного строительства заведомо ложные сведения, которые послужили основанием государственной регистрации права собственности общества на эти объекты.

Обществом «Служба кадастра недвижимости» 21.03.2018 на основании муниципального контракта проведено обследование объектов незавершенного строительства кадастровый номер 66:45:0200240:54 (на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:33) и кадастровый номер 66:45:0200240:55 (на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:32). По результатам проведенных осмотров и замеров установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:32 расположен фундамент площадью 613 кв. м (по сведениям Реестра – 582 кв. м), на земельном участке с кадастровым номером 66:45:0200240:33 расположен фундамент площадью 122 кв. м (по сведениям Реестра – 108 кв. м); контур объектов незавершенного строительства, сведения о которых содержатся в ЕГРН, не совпадают с фактическим расположением фундамента на земельном участке, что отражено в приложенной к актам схеме.

Считая, что наличие в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности общества «Тэя» на объекты, не являющиеся недвижимым имуществом, нарушает права комитета по распоряжению земельными участками, государственная собственность на который не разграничена, комитет обратился в суд с соответствующими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

По смыслу пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» неоконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество.

В пункте 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исследовав все обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о доказанности факта того, что на спорных объектах не завершены работы по сооружению фундаментов (не выполнены работы по гидроизоляции и антикороззийной защите стальных конструкций), возведенные фундаменты не соответствуют проектной документации, в соответствии с которой получено разрешение на строительство объектов, в силу чего установили, что спорные объекты не являются объектами недвижимого имущества. Строительство фундаментов, в том виде, в котором они существуют на момент рассмотрения спора, произошло после прекращения срока действия договоров аренды № 36 и 37.

Более того, судами также выявлено, что конструкции фундаментов, фактически расположенные в настоящее время на земельных участках с кадастровыми номерами 66:45:0200240:33 и 66:45:0200240:32, не тождественны конструкциям, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости, поскольку различаются по площади и по контуру расположения на земельном участке.

Так, на основании оценки совокупности представленных в материалы дела документов, суды пришли к выводу о том, что конструкции, зафиксированные в августе 2017 года в ходе прокурорской проверки, были созданы исключительно для создания видимости осуществления строительных работ. Вместе с тем суды  критически оценили документы, представленные ответчиком в подтверждение факта строительства объектов в июне 2017 года (договоры от 08.06.2017, акты о приемке выполненных работ от 12.06.2017, акты освидетельствования скрытых работ от 12.06.2017).

Суды признали действия ответчика направленными на получение земельных участков с кадастровыми номерами 66:45:0200240:33 и 66:45:0200240:32 в обход установленной земельным законодательством процедуры, для создания видимости права на достройку объекта незавершенного строительства, поскольку в период действия договора ответчик строительные работы не выполнял. 

Помимо этого, судами принято во внимание, что в нарушение пунктов 6.2.8, 6.2.8.1 СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 действия, установленные для подрядчика осуществляющего строительство, выполнены не были, доказательств иного суду не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Вопреки позиции заявителя, само по себе строительство фундаментов не свидетельствует о возникновении недвижимого имущества при недоказанности окончательного создания фундамента для объекта капитального строительства (пункт 38 Постановления Пленума ВС РФ № 25 и пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ № 73).

Принимая во внимание, что спорные объекты, право собственности на который в ЕГРП зарегистрировано за ответчиком, не относятся к объектам недвижимости, сам факт такой регистрации нарушает права истца как уполномоченного органа по распоряжению публичным земельным участком, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последней имеющихся у него правомочий.

С учетом изложенного суды обоснованно признали право ответчика на объекты с кадастровыми номерами 66:45:0200240:54 и 66:45:0200240:55 отсутствующим и удовлетворили иск.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Доводы ответчика о том, что уведомления № 2199, № 2198 о расторжении договоров аренды № 36, № 37 нельзя считать допустимыми доказательствами по делу, поскольку органом почтовой связи нарушен порядок направления почтовых уведомлений, подлежат отклонению.

Как обоснованно отмечено судом апелляционной инстанции, заключенные сторонами договоры аренды № 36, 37 прекратили свое действие в связи с истечением срока, а также в связи с уведомлениями арендодателем арендатора о прекращении арендных отношений (от 07.06.2017 № 2199, 2199), которые были направлены, в том числе по юридическому адресу арендатора,  и были возвращены органом почтовой связи по причине отсутствия получателя по указанному адресу.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В абзаце третьем пункта 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат. Если в юридически значимом сообщении содержится информация об односторонней сделке, то при невручении сообщения по обстоятельствам, зависящим от адресата, считается, что содержание сообщения было им воспринято, и сделка повлекла соответствующие последствия (например, договор считается расторгнутым вследствие одностороннего отказа от его исполнения). 

В связи с этим ответчик, не обеспечив надлежащее получение корреспонденции по юридическому адресу, считается извещенным об одностороннем отказе арендодателя от договора аренды.

Доводы ответчика о необходимости привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, подлежат отклонению, поскольку судебный акт не содержит выводов о правах и обязанностях указанного лица. Судебный акт может быть признан принятым о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, лишь в том случае, если им устанавливаются права или обязанности этого лица по рассматриваемым судом правоотношениям. Учитывая, что обжалуемыми судебными актами непосредственно не затрагиваются права и обязанности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, основания установленные законом для привлечения этого лица к участию в деле и отмены обжалуемых судебных актов в случае его непривлечения, отсутствуют (пункт 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Кроме того, указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2018 приостановлено исполнение решения Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2018 по делу №А60-16239/2018 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по тому же делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции. Поскольку производство по кассационной жалобе завершено, суд на основании статьи 283 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменяет принятое приостановление исполнения судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2018 по делу №А60-16239/2018 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тэя» – без удовлетворения.

Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Свердловской области от 04.07.2018 по делу № А60-16239/2018 и постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2018 по тому же делу, установленное определением Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2018.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             А.С. Полуяктов 

 

Судьи                                                                          И.А. Татаринова

 

                                                                                      С.В. Лазарев