ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

01.10.2024 года

Дело № А41-46601/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 26.09.2024 года.

Полный текст постановления изготовлен 01.10.2024 года.

 

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Савиной О.Н.,

судей: Коротковой Е.Н., Паньковой Н.М.,

при участии в заседании:

от ФИО1 – представитель ФИО2 (доверенность от 26.02.2024)

от конкурсного управляющего ООО «Снежная горка» - ФИО3 (лично, паспорт)

от ООО «СОВЭЛС» - представитель ФИО4 (доверенность от 26.12.2023)

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ФИО1

на определение Арбитражного суда Московской области от 27.02.2024,постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024(10АП-5835/2024),по заявлению ФИО1 о признании недействительным договоракупли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2023, заключенного междудолжником и ООО «Совэлс» по результатам аукциона по продаже имуществадолжника,в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Снежная горка», 

 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2021 ООО «Снежная горка» (далее – должник; ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден  ФИО3 (ИНН 

<

***>), о чем в газете «Коммерсантъ» от 11.12.2021 №226(7188) опубликовано сообщение.

В Арбитражный суд Московской области 30.11.2023 поступило заявление ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2023, заключенного между должником и ООО «СОВЭЛС» по результатам аукциона по продаже имущества должника.

Определением Арбитражного суда Московской области от 27.02.2024, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024, в удовлетворении заявления ФИО1 отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ФИО1 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, обособленный спор направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Полагает, что ООО «СОВЭЛС» не обладает преимущественным правом покупки земельного участка, судам необходимо было оценить действия конкурсного управляющего и покупателя по ст. 10 ГК РФ как недобросовестные, поскольку было искусственно право преимущественной покупки, недвижимое имущество является самовольной постройкой, незаконно зарегистрировано.

В соответствии с абзацем 2 ч. 1 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте Верховного Суда Российской Федерации http://kad.arbitr.ru.

Представитель ФИО1 в заседании суда округа поддержал доводы кассационной жалобы.

Представитель ООО «СОВЭЛС» и конкурсный управляющий ООО «Снежная горка» возражал на доводы кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзывах, просили оставить судебные акты без изменения.

Надлежащим  образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не направили, что, в силу ч. 3     ст. 284 АПК РФ, не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Заслушав представителей лиц, участвующих в судебном заседании, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, проверив в порядке ст.ст. 286, 287, 288 АПК РФ законность обжалованных судебных актов, коллегия суда кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 223 АПК РФ и ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства), в том числе Законом о банкротстве.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, конкурсным управляющим должника 28.09.2023 в ЕФРСБ опубликовано сообщение о проведении торгов по реализации имущества ООО «Снежная горка», а именно земельного участка, кадастровый номер 50:11:0010417:7927; площадь 672 кв.м; расположен по адресу: Московская область, Красногорский район, Павшинская пойма. Обременение: на участке расположено здание, принадлежащее третьему лицу.

В адрес конкурсного управляющего поступило письмо от 02.11.2023 № 100 от ООО «СОВЭЛС», являющегося владельцем здания, расположенного на земельном участке, о намерении воспользоваться преимущественным правом на приобретение земельного участка.

В соответствии с Протоколом № 80526-1 о результатах проведения открытых торгов по лоту № 1 (Аукцион № 80526) от 09.11.2023 победителем торгов признан ФИО1, предложивший наибольшую цену за лот - 16 555 000 руб. (цена на торгах с учетом повышения от начальной продажной цены).

Впоследствии, между конкурсным управляющим и ООО «СОВЭЛС» 22.11.2023  заключен договор купли-продажи спорного земельного участка.

Обращаясь в суд с заявлением о признании недействительной сделкой договора купли-продажи земельного участка, ФИО1 указывал, что ООО «СОВЭЛС» не обладает преимущественным правом покупки земельного участка; договор купли-продажи должен быть заключен с победителем торгов – ФИО1

Исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ, руководствуясь положениями ст.ст. 32, 61.1, 110, 111, 111.1, 139  Закона о банкротстве, ст.ст. 166, 250, 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для признании договора купли-продажи от 22.11.2023 недействительной сделкой.

Коллегия суда кассационной инстанции соглашается с выводами судов по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом.

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные последствия.

Статьей 448 ГК РФ установлены общие нормы организации и порядка проведения торгов, ст. 110 Закона о банкротстве – специальные нормы о порядке продажи имущества должника, применяемые и в рамках дела о банкротстве гражданина. Порядок продажи имущества должника, признанного банкротом, регулируется положениями ст.ст. 110, 111, 111.1, 139 Закона о банкротстве.

В соответствии с п. 1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, находящегося на чужом земельном участке, имеет безусловное преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № ВАС-2704/13, продажа ответчику всего спорного земельного участка, если на нем располагаются объекты недвижимости, находящиеся в собственности другого лица, нарушает исключительное право последнего на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Судебной практикой выработан подход, в соответствии с которым сначала проводятся торги, в ходе которых выявляется рыночная цена имущества(фактически – цена, предложенная победителем торгов); затем лицу, обладающемупреимущественным правом, предлагается приобрести имущество по этой цене; при отказе лица, обладающего преимущественным правом, договор заключается с победителем торгов; в случае, если торги признаны несостоявшимися, кредиторы должника вправе принять решение о погашении их требований путем оставления нереализованного имущества за собой.

В настоящем случае, судами установлено, что на спорном земельном участке 50:11:0010417:7927 расположено здание, принадлежащее на праве собственности ООО «СОВЭЛС».

Как следует из материалов дела, что сособственником выражено намерение на приобретение имущества, а также приобретение имущества по той же цене, за которую оно продается. Платежным поручением от 23.11.2023 № 74 ООО «СОВЭЛС» уплатило стоимость земельного участка в полном объеме.

Согласно доводам ФИО1, объект недвижимого имущества был возведён ООО «СОВЭЛС» с нарушением требований законодательства, т.к. разрешение на строительство здания на спорном земельном участке получено до вступления в силу договора аренды земельного участка от 27.11.2014 № 35/А; разрешение на ввод в эксплуатацию здания получено после прекращения действия договора аренды земельного участка, само здание, принадлежащее ООО «СОВЭЛС», имеет признаки самовольной постройки.

В соответствии со ст. 9, ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерности действий конкурсного управляющего по организации и проведению торгов, а также заключению договора купли-продажи с ответчиком.

Как установлено судами, на момент проведения торгов право собственности ООО «СОВЭЛС» на здание зарегистрировано в установленном порядке, регистрация не оспорена; здание не было признано самовольной постройкой и сносу не подлежит. Доказательств иного в материалы дела не представлено.

В сообщении о проведении торгов от 28.09.2023 № 12511892 конкурсным управляющим была указана вся информация, предусмотренная Законом о банкротстве, в том числе указано, что на земельном участке расположено здание, принадлежащее третьему лицу.

Судами учтено, что материалы дела не содержат доказательств, на основании которых можно прийти к выводу о недобросовестности конкурсного управляющего и ответчика, злоупотреблении ими своими правами, при этом ООО «СОВЭЛС» выразил намерение приобрести имущество по цене с учетом повышения на торгах.

В данном случае, судами нарушений положений Закона о банкротстве, в частности, правил проведения торгов, не установлено, судами также не установлено нарушений положений ГК РФ, ЗК РФ, исходя из сложившейся судебной практики.

Иные доводы заявителя являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка.

При таких изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив доводы сторон и собранные по делу доказательства, суды первой и апелляционной инстанций правильно определили правовую природу спорных правоотношений, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, установив отсутствия оснований для признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.11.2023, с чем соглашается суд округа.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, установленных ст. 287 АПК РФ, и не могут быть положены в основание отмены судебных актов судом кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ, безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено. 

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы ФИО1 и отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Московской области от 27.02.2024 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 по делу № А41-46601/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий-судья                                                 О.Н. Савина 

Судьи:                                                                                             Е.Н. Короткова

                                                                                                          Н.М. Панькова