ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-74-95  www.21aas.arbitr.ru  

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А84-1632/2021

05 декабря 2023 года

город Севастополь

   Резолютивная часть постановления объявлена 28.11.2023.  

 Постановление изготовлено в полном объеме 05.12.2023. 

 Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:  председательствующего Сикорской Н.И., судей Евдокимова И.В., Колупаевой Ю.В.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, при участии: 

от Российского национального коммерческого банка (публичное акционерное общество) –  ФИО2, представитель по доверенности от 26.08.2021 № 77/321- н/77-2021-5-622, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;  

от Общества с ограниченной ответственностью «МААТ» – ФИО3,  представитель по доверенности от 25.04.2023 № 92/51-н/92-2020-1-256, личность  удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлено удостоверение  адвоката;  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Общества с  ограниченной ответственностью «МААТ», ФИО4 на  решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 декабря 2022 года по делу № А841632/2021,  

по иску Общества с ограниченной ответственностью «АНГАРАНТ» (ИНН 

<

***>,  ОГРН 

<

***>)  

к Обществу с ограниченной ответственностью «МААТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН  

<

***>),  

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных  требований относительно предмета спора: Российского национального коммерческого  банка (публичное акционерное общество), ФИО5,  Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя, ФИО4,  

о признании сделки недействительной,  

установил:

общество с ограниченной ответственностью «АНГАРАНТ» (далее – истец, ООО  «АНГАРАНТ») обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с  ограниченной ответственностью «МААТ» (далее – ответчик, ООО «МААТ») о признании  договора аренды от 21.01.2020 встроенного нежилого помещения, площадью 52,7 кв.м,  расположенного на этаже № 1 дома № 26 по улице Очаковцев в г. Севастополе,  кадастровый номер 91:03:001011:1577, заключенный ООО «Ангарант» и ООО «МААТ», -  недействительным, об обязании ООО «МААТ» возвратить ООО «Ангарант» указанное  имущество, об аннулировании в Едином государственном реестре недвижимости  регистрационной записи № 91:03:001011:1577-92/002/2020-8 от 05.11.2020 о регистрации  

 

договора аренды от 21.01.2020 встроенного нежилого помещения, обосновывая  требования ч. 2 ст. 174 и 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ)  и мотивируя их тем, что сделка совершена в ущерб обществу.  

Определением от 27.12.2021 в порядке процессуального правопреемства  произведена замена третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований  относительно предмета спора, по делу № А84-1632/2021 - акционерное общество  «Севастопольский морской банк» на Российский национальный коммерческий банк  (публичное акционерное общество).  

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 28.12.2022 иск удовлетворен  полностью.  

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, ООО «МААТ» и  ФИО4 обратились в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с  апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции  отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.  

В обоснование апелляционной жалобы апеллянты указали на пропуск истцом срока  исковой давности для обращения в суд с настоящим иском. Кроме того, апеллянты  обращают внимание суда на то, что договор реально исполняется сторонами, учредители  о сделке знали и согласовали ее, арендные платежи вносятся арендатором арендодателю, а  расходы на проведение текущего и капитального ремонта и прочее не включены в  стоимость аренды и возложены на арендатора, при этом договор заключен на  взаимовыгодных условиях для сторон. Также ответчик не согласен с выводами судебной  экспертизы, проведенной при рассмотрении дела в суде первой инстанции, поскольку  эксперт определил стоимость аренды без применения корректирующих коэффициентов.  

Определениями Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от  09.02.2023 и от 27.02.2023 апелляционная жалоба принята к производству суда  апелляционной инстанции и назначена к рассмотрению в судебном заседании.  

26.04.2023 от ООО «Маат» поступило ходатайство о назначении повторной  судебной экспертизы, мотивированное несогласием с выводами эксперта, сделанными в  рамках проведения экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции.  

Определением от 16.05.2023 по ходатайству ООО «МААТ» назначена повторная  судебная экспертиза, производство по делу приостановлено.  

29.06.2023 в адрес суда поступило заключение эксперта № 2706/2023 от 27.06.2023.  

Протокольным определением от 22.08.2023 производство по делу возобновлено. 

17.08.2023 от РНКБ поступила рецензия на заключение эксперта № 2706/2023 от  27.06.2023, которую суд приобщил к материалам дела.  

В судебном заседании 21.11.2023 представитель ответчика поддержал доводы,  изложенные в апелляционной жалобе, представитель РНКБ просил в удовлетворении  апелляционных жалоб отказать.  

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации (далее – АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв до 11.04.2023.  

После перерыва представители поддержали ранее заявленные позиции.  

Иные лица, участвующие в деле, не явились, надлежащим образом извещены о  времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования  указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих  участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по  рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации  о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых  средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотрение  апелляционной жалобы в отсутствие неявившихся лиц.  

 

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы  апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного  акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.  

Исследовав материалы дела, изучив и оценив доводы апелляционной жалобы,  заслушав лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями ст. ст. 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебная коллегия апелляционной инстанции  считает, что судебный акт подлежит отмене, при этом исходит из следующего.  

21.01.2020 ООО «Ангарант» (Арендодатель) в лице директора ФИО5 и  ООО «МААТ» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения,  расположенного на 1-м этаже дома № 26 по улице Очаковцев в г.Севастополе, площадью  52.7 кв.м., кадастровый номер 91:03:00101 1:1577 (далее – Договор аренды). Договор  заключен в простой письменной форме.  

Пунктом 2.2 предусмотрено, что Арендатор имеет право: 

- производить капитальный ремонт, перепланировку/переустройство помещения  без предварительного согласия арендодателя. Производить текущий ремонт помещения в  течение срока аренды без письменного согласия арендодателя. Затраты на производство  капитального ремонта, перепланировки/переустройства, текущего ремонта  Арендодателем не возмещаются Арендатору, в связи с тем, что стоимость аренды в  течение срока аренды по соглашению сторон не изменяется;  

- заменить замки от входной двери при согласии Арендодателя; - устанавливать охранную сигнализацию, если таковая отсутствует; - передавать Помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя; 

- передавать права аренды третьим лицам в залог, закладывать права аренды в  уставный капитал, уступать права аренды, а также иным способом осуществлять любые  права Арендатора по переходу прав третьим лицам без письменного согласия  Арендодателя;  

- Арендатор имеет преимущественное право на продление и перезаключение  Договора на новый срок.  

В соответствии с пунктом 4.1 Договора аренды последний заключен сроком на 25  лет с 01.02.2020 по 01.02.2045, и вступает в силу с момента его подписания для сторон  договора, а для третьих лиц с момента государственной регистрации.  

Не позднее чем, за месяц до истечения срока аренды Помещения Арендодатель  должен предложить Арендатору заключить Договор на тех же или иных условиях. Если  Арендодатель не выполнил этой обязанности, а Арендатор не отказался от продления  Договора, Договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 4.2  Договора аренды).  

Пунктом 5.1 Договора аренды установлено, что арендная плата составляет 10  000,00 руб. в месяц, в том числе НДС.  

В силу пункта 5.5 Договора аренды арендная плата является неизменной и не  может меняться на всем протяжении действия срока аренды, указанного в пункте 4.1  Договора.  

Стороны составили и подписали передаточный акт от 01.02.2020. В соответствии с  выпиской из Единого государственного реестра недвижимости Договор аренды  зарегистрирован 05.11.2020, номер государственной регистрации 91:03:001011:157792/002/2020-7. С заявлением о регистрации ограничений (обременения) в отношении  спорного объекта ответчик обратился в Севреестр 07.09.2020.  

Участниками ООО «Ангарант» на момент заключения Договора аренды 21.01.2020  являлись:  

1) АО «Севастопольский морской банк», размер доли - 80,012%, конечный  бенефициар которого ФИО4  

2) ФИО4, размер доли - 9,994%; 

 

3) ООО «ТИС-КРЫМ», размер доли - 9,994% (выход юридического лица из состава  участников 27.03.2020).  

Таким образом, мажоритарным участником, определяющим действия  исполнительного органа, являлся ФИО4 в совокупности через АО  «Севастопольский морской банк» владеющий 90,006% в ООО «Ангарант».  

Решением Комитета банковского надзора Банка России от 29.01.2020 (протокол   № 5) утвержден План участия государственной корпорации «Агентство по страхованию  вкладов» в осуществлении мер по предупреждению банкротства Акционерного общества  «Севастопольский Морской банк».  

 Приказом Центрального Банка Российской Федерации (Банка России) от  29.01.2020 № ОД-138 «О возложении на государственную корпорацию «Агентство по  страхованию вкладов» функций временной администрации по управлению банком  Акционерное общество «Севастопольский Морской банк» АО «Севастопольский  Морской банк» (г. Севастополь)». Приказом Центрального Банка Российской Федерации  (Банка России) от 27.07.2020 № ОД-1195 «О продлении срока действия временной  администрации по управлению банком Акционерное общество «Севастопольский  Морской банк» АО «Севастопольский Морской банк» (г. Севастополь)» (далее - Банк»)  функции временной администрации по управлению Банком с 29.01.2020 возложены на  государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» (далее - Агентство).  

Агентство, руководствуясь статьей 189.34 Закона о банкротстве и пунктом 23.7  Положения Банка России от 25.02.2019 № 675-11 «О порядке назначения, осуществления  и прекращения деятельности временной администрации по управлению кредитной  организацией, назначаемой до отзыва у кредитной организации лицензии на  осуществление банковских операций, а также временной администрации по управлению  банком, назначаемой в случае утверждения плана участия Банка России или плана  участия государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в  осуществлении мер по предупреждению банкротства банка», приказом от 29.01.2020   № 3/1/2901 назначило руководителем временной администрации Банка ФИО6.  

Протоколом внеочередного общего собрания участников ООО «Ангарант» от  02.06.2020 полномочия директора ФИО5 прекращены  досрочно с 02.06.2020, трудовой договор расторгнут.  

С 03.06.2020 директором ООО «Ангарант» избрана ФИО7.  

Обращаясь с иском в суд, истец со ссылкой на отчет № ЦОЭ-К 01.072.00/06 об  оценке рыночной стоимости права пользования нежилыми помещениями площадью 52,7  кв.м, расположенное на этаже № 1 дома № 26 по улице Очаковцев в г.Севастополе,  кадастровый номер 91:03:001011:1577, указал, что по состоянию на 21.01.2020 размер  арендной платы спорного помещения составлял 36 167,00 руб. в месяц. А в соответствии с  Отчетом № 11-32/1 размер такой платы по состоянию на 15.06.2020 составлял 37 785,00  руб. Тогда как, в соответствии с условиями Договора аренды последний заключен на 25  лет с арендной платой в размере 10 000,00 рублей в месяц без права пересмотра размера  арендной платы. По мнению истца, эти данные свидетельствуют о наличии явного  ущерба для ООО «Ангарант».  

Ссылаясь на то, что договор аренды нежилого помещения от 21.01.2020 заключен  на невыгодных для ООО «Ангарант» условиях по явно заниженной цене (арендной плате),  истец обратился в суд с иском о признании указанного договора недействительным по  основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее - ГК РФ).  

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования в полном объеме. 

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив относимость, допустимость,  достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную  

 

связь доказательств в их совокупности на основании статьи 71 АПК РФ, суд пришел к  выводу, что иск удовлетворению не подлежит, исходя из следующего.  

В обоснование исковых требований истец указывал, что оспариваемая сделка  являются недействительной по основаниям пункта 2 статьи 174 ГК РФ, статей 10, 168 ГК  РФ, поскольку стоимость права пользования недвижимого имущества, принадлежащего  истцу, не соответствует его рыночной стоимости и явно занижена, о чем другая сторона  сделки должна была знать, а потому совершена в интересах ООО «МААТ».  

В силу пунктов 2 - 4 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические  лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем  интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в  определении любых не противоречащих законодательству условий договора.  

Согласно пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в  заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме  случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными  правовыми актами (статья 422).  

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление  гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в  обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное  осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Исходя из пункта 3  названной нормы лицо, от которого требуется разумность или добросовестность при  осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не  доказано обратное.  

На основании пункта 2 статьи 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или  действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица  в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть  признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического  лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах  иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать  о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место  обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных  действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб  интересам представляемого или интересам юридического лица.  

В пункте 93 Постановления Пленума N 25 разъяснено, что указанной нормой  предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем  или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического  лица (далее в этом пункте - представитель).  

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне  зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных  совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем  совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона  сделки знала или должна была знать; о наличии явного ущерба свидетельствует  совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если  предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления,  совершенного в пользу контрагента; при этом следует исходить из того, что другая  сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы  очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию  сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства,  позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было  способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или  представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью  взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате  которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия  

 

сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в  том числе по другим сделкам).  

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если  установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных  совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам  представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в  нарушение иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного  контроля, умалении деловой репутации).  

Согласно абзацу седьмому пункта 2 постановления Пленума ВАС РФ от 30 июля  2013 г. № 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав  органов юридического лица" под сделкой на невыгодных условиях понимается сделка,  цена и (или) иные условия которой существенно в худшую для юридического лица  сторону отличаются от цены и (или) иных условий, на которых в сравнимых  обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (например, если предоставление,  полученное по сделке юридическим лицом, в два или более раза ниже стоимости  предоставления, совершенного юридическим лицом в пользу контрагента).  

При определении интересов юридического лица следует, в частности, учитывать,  что основной целью деятельности коммерческой организации является извлечение  прибыли (пункт 1 статьи 50 ГК РФ); также необходимо принимать во внимание  соответствующие положения учредительных документов и решений органов  юридического лица (например, об определении приоритетных направлений его  деятельности, об утверждении стратегий и бизнес-планов и т.п.). Директор не может быть  признан действовавшим в интересах юридического лица, если он действовал в интересах  одного или нескольких его участников, но в ущерб юридическому лицу.  

С целью определения наличия или отсутствия причиненного обществу явного  ущерба заключением спорного договора судом первой инстанции была назначена  судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости права аренды  спорного объекта недвижимости, производство которой было поручено эксперту  Федерального бюджетного учреждения «Севастопольская лаборатория судебной  экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» ФИО8  

В соответствии с представленным в материалы дела заключением эксперта   № 1267/3-3 от 15.02.2022 рыночная стоимость права пользования - аренды за месяц  встроенным нежилым помещением в хорошем техническом состоянии, площадью 52,7  кв.м., расположенном на 1-м этаже дома № 26 по ул. Очаковцев в г. Севастополе,  кадастровый номер 91:03:001011:1577, на дату заключения договора аренды - 21.01.2020  составляла 65 032,00 руб. При этом, рыночная стоимость арендной платы объекта с  учетом условий договора аренды нежилого помещения от 21.01.2020, в том числе срока  аренды - 25 лет, составляет 19 509 600 руб. (65 032,00 руб. х 12 мес. х 25 лет).  

Рыночная стоимость права пользования - аренды за месяц спорным нежилым  помещением в удовлетворительном техническом состоянии на дату заключения договора  аренды - 21.01.2020 составляла - 50 065,00 руб.  

Рыночная стоимость арендной платы объекта с учетом условий договора аренды  нежилого помещения от 21.01.2020, в том числе срока аренды - 25 лет, составляет 15 019  500 руб. (50 065,00 руб. х 12 мес. х 25 лет).  

Вместе с тем, коллегия судей не может принять во внимание в качестве  доказательства выводы судебной оценочной экспертизы № 1267/3-3, поскольку из  заключения эксперта не следует, какие объекты-аналоги экспертом использовались при  проведении исследования сравнительным методом, при исследовании не были применены  нормы Федерального стандарта оценки № 7 относительно ценообразующих факторов  арендной платы по долгосрочному договору, эксперт не дал ответа на вопрос, какова  рыночная стоимость права пользования в месяц с учетом условий договора аренды, в том  числе его срока, поскольку фактически на указанный вопрос эксперт математически  

 

подсчитал: рыночную стоимость аренды умножил на 12 месяцев и на 25 лет, то есть на  период действия договора. Таким образом, коллегия судей полагает, что эксперт в рамках  определения стоимости долгосрочной аренды должен был проанализировать рынок  предложений к долгосрочной аренде, установить факторы ценообразования по  долгосрочной аренде, что сделано им не было, в связи с чем, суд приходит к выводу о  допущении методологической ошибки при проведении исследования по данной  экспертизе, а потому не может принять указанное заключение в качестве допустимого и  достоверного доказательства.  

В суде апелляционной инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о  проведении повторной судебной оценочной экспертизы, которое было удовлетворено  судом и производство повторной судебной оценочной экспертизы было поручено  эксперту-оценщику ФИО9  

Согласно выводам заключения эксперта № 2706/2023 от 27 июня 2023, рыночная  стоимость права пользования встроенными нежилым помещением площадью 52,7 кв. м,  расположенным на 1-м этаже дома № 26 по ул. Очаковцев в г. Севастополе, кадастровый  номер 91:03:001011:1577, на дату заключения договора аренды 21.01.2020 составляет 33  366 руб. в месяц; рыночная стоимость права пользования встроенным нежилым  помещением площадью 52,7 кв.м., расположенным на 1-м этаже дома № 26 по ул.  Очаковцев в г. Севастополе, кадастровый номер 91:03:001011:1577, на дату заключения  договора аренды 21.01.20, с учетом условий договора аренды нежилого помещения от  21.01.2020, в том числе срока аренды составляет 17 596 руб. в месяц.  

Суд, оценивая указанное заключение эксперта, сравнивая соответствие заключения  поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и  достоверность полученных выводов, пришел к выводу о том, что заключение эксперта  эксперта-оценщика ФИО9 в полной мере является допустимым и достоверным  доказательством, оснований сомневаться в данном заключении не имеется, так как оно  составлено экспертом, обладающим специальными познаниями и предупрежденным об  уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской  Федерации. Заключение в полной мере объективно, а его выводы - достоверны.  

Данное заключение содержит подробное описание произведенных исследований,  по результатам которых сделаны выводы и даны научно обоснованные ответы на  поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит  соответствующие исходные объективные данные из представленных в распоряжение  эксперта материалов дела, выводы эксперта обоснованы результатами исследований.  

Так, эксперт проанализировал договор аренды нежилого помещения от 21.01.2020  на предмет его экономических характеристик, а также иных характеристик, влияющих на  стоимость, и в ходе анализа установил, что спорный договор заключен сроком на 25 лет,  начиная с 01.02.2020 по 01.02.2045 год ( п. 4.1 Договора), имеет преимущественное право  на продление и перезаключение Договора на новый срок (п.п. 2.2.4); имеет права  передавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя (п. 2.2.2.);  имеет права передавать права аренды третьим лицам в залог, закладывать права в  уставный капитал, уступать право аренды, а также осуществлять иные права Арендатора  по переходу прав третьим лицам без письменного согласия Арендодателя.  

Применяя сравнительный метод оценки, проанализировав объекты-аналоги,  эксперт установил величину размера рыночной арендной ставки, которая определена на  основе среднего арифметического значения скорректированного значения цен  предложения за квадратный метр объектов-аналогов и составила 633,13 руб за 1  квадратный метр объекта оценки в целом. Таким образом, рыночная стоимость права  пользования на условиях аренды на дату заключения договора составила 633,13 х  52,70=33 366 руб. в месяц.  

При установлении рыночной стоимости права пользования объектом аренды с  учетом условий договора аренды нежилого помещения от 21.01.2020, в том числе срока  

 

аренды, экспертом применялись соответствующие корректировки рыночных ставок  аренды в соответствии с п.п. д п. 22 Федерального стандарта оценки № 7 (ФСО № 7)  «Оценка недвижимости», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 611 от  25.09.2014, согласно которым каждый объект-аналог сравнивается с объектом-аналогом  оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия  объектов по этим факторам и цена аналога или ее удельный показатель корректируется по  выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.  

Так, основными ценообразующими факторами, по которым следует  корректировать рыночную арендную плату является Коэффициент фактического  использования, который определяется как отношение среднеквартальной фактически  используемой площади к среднеквартальной арендопригодной площади, и равен 0,86;  коридорный коэффициент, который рассчитывается как отношение общей площади  доходной недвижимости к арендопригодной площади, и равен 0,84; операционные  расходы, определяемые как рыночное значение расходов на содержание и эксплуатацию  объектов коммерческой недвижимости – доли от суммы арендного дохода, что составляет  (1-0,27).  

Таким образом, рыночная стоимость права пользования спорным объектом с  учетом договора аренды, сроком на 25 лет, экспертом определена как 33 366 х 0,86 х 0,84  х (1-0,27) = 17 596 руб. в месяц.  

При таких обстоятельствах, цена права аренды по спорному договору  незначительно отличается от рыночной стоимости права аренды, установленной  экспертом, однако данная разница не является основанием полагать, что обществу этим  причинен ущерб, поскольку совершение сделки на невыгодных условиях имеет место в  случае предоставления, полученного по сделке, в несколько раз ниже стоимости  предоставления, совершенного в пользу контрагента.  

Кроме того, коллегия судей принимает во внимание, что при формировании цены  договора сторонами было определено такое условие, как арендатор вправе производить  капитальный ремонт, перепланировку/переустройство помещения без предварительного  согласия арендодателя; производить текущий ремонт помещениях в течение срока аренды  без письменного согласия арендодателя; затраты на производство капитального ремонта  перепланировки/переустройства, текущего ремонта Арендодателем не возмещаются  Арендатору, в связи с чем стоимость аренды в течение срока аренды по соглашению  сторон не изменяется.  

Таким образом, после возврата спорного объекта из аренды, арендодатель получит  объект с неотделимыми улучшениями и без обязанности их возмещения, таким образом,  истец увеличивает стоимость принадлежащего ему объекта за счет арендатора.  

Кроме того, в арендную плату не включены коммунальные платежи, которые 

ответчик оплачивает самостоятельно. Также судебная коллегия обращает внимание на то,  что ответчик оплачивает арендные платежи регулярно, о чем свидетельствуют  представленные платежные поручения.  

Представленная ПАО «РНКБ» рецензия на указанное экспертное заключение  оценивается судебной коллегией как недопустимое доказательство, поскольку  составившее его лицо не предупреждено об ответственности за формулирование заведомо  ложных выводов, следовательно, не несет никакой ответственности за свое мнение,  изложенное в этом документе, в связи с чем, такое мнение не может опровергнуть выводы  экспертного заключения, представленного в материалы дела по результатам проведения  судебной экспертизы. При этом судом апелляционной инстанции в судебном заседании  представителю ПАО «РНКБ» было разъяснено право заявлять ходатайство о проведении  судебной экспертизы на предмет проверки соблюдения экспертом-оценщиком  установленных федеральных стандартов оценки и иных установленных требований  осуществления оценочной деятельности, однако такое ходатайство заявлено не было.  

 

Кроме того, следует указать, что при рассмотрении указанной категории споров  анализируются также иные договоры, заключенные обществом (в том числе в целях  определения фактических взаимоотношений участников).  

Как указывал ответчик и установлено судом первой инстанции, между турецкой  компанией «Промышленно-торговая компания с ограниченной ответственностью  «Изостиль», гражданином ФИО10 и ФИО11 14.05.2019 был  заключен договор о сотрудничестве, в рамках которого ФИО10 24.10.2019  учреждено ООО «Строительная компания «СОЮЗ-Изостил», а 25.11.2019 – ООО  «МААТ». В рамках осуществления хозяйственной деятельности с целью реализации  договора о сотрудничестве, Истец заключает с ответчиком договор аренды  принадлежащего помещения на срок реализации проектов в рамках сотрудничества. При  этом ООО «МААТ» с 15.01.2020 является единственным кредитором ООО «Ангарант» на  сумму 2 950 000,00 руб.  

При таких обстоятельствах указанные взаимоотношения по передаче имущества в  аренду, на условиях указанных в спорном договоре свидетельствуют о том, что  оспариваемая сделка могла относиться к разумно необходимой для хозяйствующего  субъекта (доказательств обратного в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено).  

Вывод суда на основании указанных выше обстоятельствах о том, что передача  ООО «Ангарант» в рамках оспариваемого договора аренды недвижимого имущества  взаимосвязанному лицу ООО «МААТ» позволила ФИО12 сохранить контроль над  принадлежащим ООО «Ангарант» имуществом, не основан на обстоятельствах дела и  является доводом истца, не подтвержденным надлежащими доказательствами.  

Так, ФИО4 и ООО «МААТ» не являются аффилированными лицами, не  участвуют в деятельности друг друга и лицах, ими учрежденными, а являются  хозяйствующими субъектами, которые в рамках договора о сотрудничестве заключали  сделки, в том числе по открытию счетов в АО «Севастопольский морской банк».  

Согласно разъяснениям пункта 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от  26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых  имеется заинтересованность" сделка считается выходящей за пределы обычной  хозяйственной деятельности, если ее совершение приведет к прекращению деятельности  общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов. Любая  сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной  деятельности, пока не доказано иное (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных  обществах, пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).  

Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной  хозяйственной деятельности лежит на истце.  

В нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не  представлены доказательства, свидетельствующие и подтверждающие, что сделка -  договор аренды, причинила явный ущерб, о чем другая сторона сделки – ООО «МААТ»  знал или должен был знать; не представлены доказательства сговора либо об иных  совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам  общества.  

Вместе с тем, выводы суда о том, что ФИО5, ФИО4 и  генеральный директор ООО «МААТ» ФИО10, должны были знать об  убыточности сделки, заключении договора на заведомо и явно невыгодных для ООО  «Ангарант» условиях, которые носят нерыночный и экономически нерациональный  характер, являются ошибочными и основаны лишь на выводах судебной экспертизы,  которая оспорена и не принята судом апелляционной инстанции в качестве достоверного  доказательства.  

При таких обстоятельствах, заключая долгосрочный договор аренды в отношении  объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения площадью 52,7 кв.м.,  расположенного на 1-м этаже дома № 26 по ул. Очаковцев в г. Севастополе, кадастровый  

 

номер 91:03:001011:1577 - 10 000,00 рублей за 1 месяц, при том что рыночная стоимость  права пользования с учетом условий договора аренды, в том числе срока его, составляет  17 596 руб., коллегия судей приходит к выводу о том, что в данном случае отсутствует  явное занижение цены по спорному договору, в связи с чем доводы истца о невыгодности  заключения указанной сделки являются не состоятельными, а выводы суда, основанные  на недостоверном доказательстве, не могут соответствовать судебной практике, на  которую суд сослался в мотивировочной части судебного решения.  

С учетом совокупности указанных обстоятельств, исковые требования  удовлетворению не подлежат.  

К аналогичному правовому выводу пришли суды по делу N А62-4296/2022  (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2023 N Ф10- 4544/2023), по делу А 83-17065/2021.  

Ответчик в настоящем деле заявил о пропуске истцом срока исковой давности для  признания сделки недействительной.  

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ, п. 1 ст. 200 ГК РФ коллегия судей  соглашается с выводом суда о том, что истцом не был пропущен срок исковой давности,  ввиду регистрации спорной сделки в сентябре 2020 года.  

 При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в  связи с неправильным применением норм материального права (пункт 4 части 1 статьи  270 АПК РФ) и несоответствием выводов, изложенных в решение, фактическим  обстоятельствам дела, с принятием судебного акта об отказе в удовлетворении данных  исковых требований.  

 В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами,  участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются  арбитражным судом со стороны.  

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового  заявления относятся на истца.  

 Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, расходы апеллянтов по  уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы подлежат взысканию  с истца.  

 Вопрос о распределении расходов за проведение судебных экспертиз  апелляционной коллегией не рассматривается, поскольку ООО «МААТ» в материалы дела  представлено заявление об отнесении указанных расходов на ответчика.  

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный  апелляционный суд,   

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 28 декабря 2022 года по делу   № А84-1632/2021 отменить.  

 Принять по делу новый судебный акт.  В удовлетворении исковых требований отказать. 

 Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АНГАРАНТ» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью  «МААТ» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) судебные расходы по уплате  государственной пошлины подачу апелляционной жалобы размере 3 000 (три тысячи)  рублей.  

 Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «АНГАРАНТ» (ИНН  

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО4  судебные расходы по уплате государственной пошлины подачу апелляционной жалобы  размере 3 000 (три тысячи) рублей.  

 Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух  

 

месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации.  

Председательствующий Н.И. Сикорская  Судьи И.В. Евдокимов  

 Ю.В. Колупаева