АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А16-4042/2019

г. Биробиджан

15 сентября 2020 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Нехамкиной А. А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Амурпром" (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании 17 237 978 рублей 32 копеек, из которых: 8 362 205 рублей 06 копеек – по договору аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 (8 103 260 рублей 75 копеек – основной долг за первый, второй и третий кварталы 2019 года; 258 790 рублей 31 копейка – пени за период с 01.01.2019 по 18.11.2019); 8 875 927 рублей 26 копеек – по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017 (8 578 488 рублей 94 копейки – основной долг за первый, второй и третий кварталы 2019 года; 297 438 рублей 32 копейки – пени за период с 01.01.2019 пол 18.11.2019),

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Амурпром" (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о признании договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 расторгнутым с 06.06.2019,

при участии представителя ООО "Амурпром" – Зубка М.Е. (на основании доверенности от 06.08.2020),

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амурпром" (далее – Общество) о взыскании задолженности по арендной плате и пени за первый, второй и третий кварталы 2019 года в общей сумме 17 241 659 рублей 95 копеек, из которых: 8 363 528 рублей 08 копеек – по договору аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 (8 103 260 рублей 75 копеек – основной долг; 260 267 рублей 33 копейки – пени); 8 878 131 рубль 87 копеек – по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017 (8 578 488 рублей 94 копейки – основной долг; 299 642 рубля 93 копейки – пени).

        Определением от 22.06.2020 судом принято заявленное Комитетом уменьшение размера исковых требований до 17 237 978 рублей 32 копеек.

Обществом 22.06.2020 подано встречное исковое заявление о признании договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 расторгнутым с 06.06.2019.

          Определением суда от 25.06.2020 встречное исковое заявление Общества принято к совместному рассмотрению с первоначальным иском.

12.08.2020 Обществом представлено в суд письменное ходатайство об отказе от встречных исковых требований к Комитету о признании договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 расторгнутым с 06.06.2019.

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее – АПК РФ), истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Арбитражный суд принимает отказ Общества от встречных исковых требований к Комитету о признании договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 расторгнутым с 06.06.2019, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц. 

Производство по встречному исковому заявлению подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на иск от 18.06.2020 признал исковые требования в части взыскания основного долга по договору от 10.10.2017 № 66. В отзыве от 10.08.2020 ответчик указал, что истец неправомерно рассчитывает арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 79:03:0202001:16 за период с 27.06.2019 в соответствии с договором аренды от 06.06.2016 № 37 и не учитывает, что 27.06.2019 в отношении указанного земельного участка заключен новый договор аренды № 51, которым изменены условия по сумме арендной платы. Тот факт, что данный договор не прошел государственную регистрацию не имеет правового значения при решении вопроса об исчислении арендной платы, поскольку для сторон договора он является заключенным с момента подписания.           

Комитет 13.09.2020 представил в суд письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Суд, на основании части 2 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителя истца по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск.  

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав в судебном заседании представителя Общества, суд приходит к следующим выводам. 

Как видно из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключены договоры аренды земельного участка:

- от 06.06.2016 № 37, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование сроком на три года из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением сельскохозяйственных животных (сенокошение, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных) земельный участок, площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок находится примерно в 3000 метрах от ориентира по направлению на северо-запад;

- от 10.10.2017 № 66, по условиям которого Комитет предоставил Обществу во временное пользование сроком на пять лет из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с разведением свиней (выращивание кормов), земельный участок, общей площадью 19 202,9728 га, кадастровый номер 79:03:0400001:181. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 8500 метрах от ориентира по направлению на восток. Почтовый адрес ориентира: село Новотроицкое, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679355.

Пунктом 1.2 договора от 06.06.2016 № 37 установлено, что договор подлежит регистрации в соответствии с действующим законодательством, срок действия условий договора определяется с 06.06.2016 по 05.06.2019.

Согласно пункту 1.2 договора от 10.10.2017 № 66, договор подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, срок действий условий договора определяется с 10.10.2017 по 09.10.2022.

Земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи (приложения № 2 к договорам). 

Порядок расчетов согласован сторонами в пункте 2.2 договоров, согласно которому арендная плата за земельные участки вносится арендатором ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Последний взнос арендной платы – до 20 декабря текущего года.

Вследствие неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, у последнего образовалась перед Комитетом задолженность.

 Комитет направил Обществу претензию за № 1872 от 19.11.2019 с предложением в пятнадцатидневный срок с момента получения претензии оплатить задолженность по арендной плате и пени.

Непринятие ответчиком мер по оплате спорной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее – ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики применения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", разъяснено, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Сторонами согласованы существенные условия договоров, договоры  аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 и № 66 от 10.10.2017 подписаны уполномоченными представителями истца и ответчика, соответствует требованиям закона. Требования, предусмотренные пунктами 1, 2 статьи 609 ГК РФ, соблюдены. Следовательно, основания для признания договоров незаключенными или недействительными, отсутствуют.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

  Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

В пункте 2.2 договора аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017 стороны определили, что на момент заключения договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 18 198 657 рублей 33 копейки. 

Ответчик в отзыве на исковое заявление от 18.06.2020 признал исковые требования Комитета в части взыскания основного долга по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017 в размере 8 578 488 рублей 94 копеек за первый, второй и третий кварталы 2019 года.

Согласно части 3 статьи 49 АПК РФ, ответчик вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции признать иск полностью или частично.

Арбитражный суд принимает признание Обществом исковых требований в части взыскания основного долга по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Как видно из материалов дела, срок действия договора от 06.06.2016 № 37 установлен сторонами с 06.06.2016 по 05.06.2019.

В пункте 2.2 договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 стороны определили, что на момент заключения договора аренды, размер годовой арендной платы составляет 12 192 470 рублей 65 копеек.

В рамках настоящего спора истцом заявлено требование о взыскании с Общества 8 103 260 рублей 75 копеек основного долга за первый, второй и третий кварталы 2019 года по договору аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016, а также 258 790 рублей 31 копейки пени за период с 01.01.2019 по 18.11.2019.

В связи с истечением срока действия договора от 06.06.2016 № 37, Общество 05.06.2019 обратилось в Комитет с заявлением о заключении нового договора аренды в отношении земельного участка, площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16.

27.06.2019 сторонами подписан договор аренды земельного участка № 51, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное пользование сроком на три года из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения» для сенокошения, выпас сельскохозяйственных животных, производство кормов, размещение зданий, сооружений, используемых для содержания и разведения сельскохозяйственных животных земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Почтовый адрес ориентира: село Преображеновка, Ленинский район, Еврейская автономная область, 679386. Земельный участок находится примерно в 3000 метрах от ориентира по направлению на северо-запад.

Согласно пункту 1.2 договора от 27.06.2019 № 51, договор подлежит регистрации в соответствии с действующим законодательством, срок действия договора определяется с 06.06.2019 по 05.06.2022.

В пункте 2.2 договора от 27.06.2019 № 51 стороны определили, что арендная плата за земельные участки вносится арендатором ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Последний взнос арендной платы – до 20 декабря текущего года. На момент заключения договора, размер годовой арендной платы составляет 284 339 рублей 37 копеек.

Земельный участок площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи (Приложение № 2 к договору аренды земельного участка № 51 от 27.06.2019).

В ходатайстве от 06.08.2020 Комитет указал, что договор аренды земельного участка от 27.06.2019 № 51 представлен в дело ошибочно, поскольку истец полагал, что в ближайшее время данный договор будет зарегистрирован в установленном порядке, просит суд исключить его из материалов дела. 

В соответствии с разъяснениям, приведенными в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц.

В рассматриваемом случае соглашение по всем существенным условиям договора сторонами достигнуто.

Таким образом, арендная плата за земельный участок площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16 должна рассчитываться с 27.06.2019 в соответствии с пунктом 2.2 договора от 27.06.2019 № 51, согласно которому размер годовой арендной платы составляет 284 339 рублей 37 копеек.

Согласно контррасчету, представленному Обществом, задолженность по арендной плате за земельный участок площадью 2700,2789 га с кадастровым номером 79:03:0202001:16 за первый, второй и третий кварталы 2019 года, с учетом частичной оплаты, составляет 4 971 258 рублей 93 копейки. 

Определением суда от 10.08.2020 Комитету предлагалось представить в суд и Обществу, письменные пояснения относительно доводов ответчика, изложенных в отзыве на иск, и, соответственно, контррасчета задолженности.

Названное определение суда Комитетом не исполнено.

По общему правилу в судебном процессе каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ) и несет риск несовершения ею соответствующих процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).

Контррасчет основного долга по арендной плате за земельный участок площадью 2700,2789 га, кадастровый номер 79:03:0202001:16, представленный Обществом, судом проверен и признан арифметически верным.

Таким образом, исковые требования Комитета в части взыскания основного долга за первый, второй и третий кварталы 2019 года подлежат удовлетворению частично на сумму 13 549 747 рублей 87 копеек, из которых: 

- 4 971 258 рублей 93 копейки – за пользование земельным участком с кадастровым номером 79:03:0202001:16;

- 8 578 488 рублей 94 копейки – за пользование земельным участком с кадастровым номером 79:03:0400001:181.  

Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

 В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

Ответственность арендатора за неисполнение обязательств по арендной плате установлена сторонами в пункте 2.2 договоров, из которого следует, что за каждый день несвоевременной оплаты арендной платы начисляется пеня в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от невыплаченной арендной платы.

За нарушение сроков внесения арендных платежей Комитет начислил Обществу пени за период с 26.03.2019 по 18.11.2019 в общей сумме 556 228 рублей 63 копейки, из которых: 258 790 рублей 31 копейка - по договору аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016; 297 438 рублей 32 копейки - по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017.

Поскольку факт неисполнения Обществом обязательств по своевременной оплате арендных платежей подтверждается материалами дела и не отрицается ответчиком, требование Комитета о взыскании пени является обоснованным. 

Расчет пени за нарушение срока внесения арендных платежей по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017, произведенный Комитетом, судом проверен и признан арифметически верным.

Согласно контррасчету пени за нарушение срока внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 79:03:0202001:16, представленному Обществом, пени за период с 26.03.2019 по 18.11.2019 составили 217 556 рублей 59 копеек. 

Таким образом, исковые требования Комитета в части взыскания пени также подлежат удовлетворению частично на сумму 514 994 рубля 91 копейка (в том числе: 217 556 рублей 59 копеек - за нарушение срока внесения арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 79:03:0202001:16; 297 438 рублей 32 копейки - по договору аренды земельного участка № 66 от 10.10.2017). 

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Принимая во внимание, что исковые требования Комитета признаны судом законными и обоснованными на общую сумму 14 064 742 рубля 78 копеек, на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика в доход федерального бюджета надлежит взыскать 93 324 рубля государственной пошлины за рассмотрение дела в суде первой инстанции. 

Государственную пошлину в размере 6000 рублей, уплаченную Обществом платежным поручением от 19.06.2020 № 61 за рассмотрение встречного иска, надлежит возвратить ответчику из федерального бюджета на основании части 1 статьи 151 АПК РФ.  

Руководствуясь статьями 49, 104, 110, 150, 151, 156, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амурпром" в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области 14 064 742 рубля 78 копеек, из которых: 13 549 747 рублей 87 копеек – задолженность по арендной плате за первый, второй и третий кварталы 2019 года; 514 994 рубля 91 копейка – пени за период с 26.03.2019 по 18.11.2019.

В удовлетворении остальной части исковых требований комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Амурпром" в доход федерального бюджета 93 324 рубля государственной пошлины.

Принять отказ общества с ограниченной ответственностью "Амурпром" от встречного искового заявления к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области о признании договора аренды земельного участка № 37 от 06.06.2016 расторгнутым с 06.06.2019.

Производство по встречному исковому заявлению прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Амурпром" из федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 19.06.2020 № 61 за рассмотрение встречного иска.  

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

ФИО1