Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

      Именем Российской Федерации

     

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-4438/2020

г. Калининград

07 апреля 2021  года

Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2021г.

Полный текст решения изготовлен 07 апреля 2021г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи  Талалас Е.А., 

При ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Арбитражного суда по адресу: 236040, 

<

...>,  исковое заявление Администрации муниципального образования  «Балтийский городской округ» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)  

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды земельного участка № 830 от 14.11.2006,

     при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности, паспорту, диплому

от ответчика: ФИО3, по доверенности, удостоверению; 

установил:

Администрация муниципального образования «Балтийский городской округ» ОГРН 

<

***>, место нахождения: 238520, 

<

...>) (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» (ОГРН 

<

***>, место нахождения: 386101, 

<

...>) (далее – Общество, ответчик) задолженности по арендной плате по договору № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006 года за период с 10.04.2017 по 30.09.2019 года,  пени по состоянию на 30.09.2019 года и расторжении договора аренды.

По делу №А21-8425 /2020 Администрация обратилась с иском о взыскании с общества задолженности по договору № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006 года за период с 01.07.2019 по 31.12.2019,   пени по состоянию на 20.04.2020 года и расторжении  договора  аренды.

Определением суда  от 06.10.2020 года   дело А21-4438/2020 объединено  с делом №А21-8425/2020 в одно производство для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен № А21-4438/2020.

В ходе рассмотрения дела Администрация, окончательно уточнив требования в порядке статьи 49 АПК РФ, просила  взыскать с Общества  задолженность по арендной плате по договору № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006 года   за период с 01.01.2017 по 31.12.2019  в размере 2 035 823,99 руб. и пени за период с 11.04.2017 по 20.04.2019  размере 295 972,13  руб.  Кроме того, Администрация просила расторгнуть договор № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006.

Уточненные требования судом были приняты к рассмотрению.

В судебном заседании истец просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. 

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылался на пропуск истцом срока исковой давности, неверный расчет задолженности, поскольку кадастровая стоимость земельного участка была изменена с 01.01.2019 года на основании решения комиссии при Правительстве Калининградской области, просил применить статью 333 ГК РФ и снизить неустойку в связи с ее несоразмерностью. В части  расторжения договора просил оставить исковое заявление без рассмотрения, поскольку истец одновременно направил ответчику претензию,  не содержащую требование о расторжении договора аренду, а содержащую только требование о погашении задолженности, с указанием на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, ссылался на выводу, изложенные в судебных актах  по делу №А21-14131/2019 с участием тех же лиц.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Балтийского городского округа от 14.11.2006  года № 1048 между Администрацией (арендодатель) и Обществом  (арендатор) заключен договор № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006, по условиям которого  арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:14:000000:0038, общей площадью 9850 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов в городе Балтийске, под проектирование и строительство производственной базы в районе очистных сооружений в городе Балтийске (далее – договор).

Размер арендной платы и порядок ее внесения установлены разделом 3 договора. Расчет арендной платы определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.2.). Согласно представленным на каждый год расчетам арендная плата вносится ежеквартально, до 10 апреля, 10 июля, 10 октября, 10 декабря соответствующего года.

Пунктами 3.6, 5.2 договора за несвоевременное внесение арендной платы установлена ответственность арендатора в виде пеней из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 6.2. договора,  он может быть расторгнут в случае невнесения арендной платы в течение более трех месяцев.

 Администрация направила Обществу претензию  от 01.10.2019, в которой  сообщила о наличии у него задолженности по арендной плате за период с 10.04.2017 по 30.09.2019 в размере 1 686 930,71 руб. и начисленной на нее пени, просила  до 31.10.2019 погасить долг и пени;  предупредила, что в противном случае будет вынуждена обратится в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности  и расторжении договора аренды.

Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды, неисполнение в добровольном порядке изложенных в претензии требований, обратилась с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.

Суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации  (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является, в том числе и арендная плата.

Согласно  статье 606  Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)  по договору  аренды  (имущественного найма) арендодатель  (наймодатель)  обязуется  предоставить арендатору (нанимателю)  имущество  за  плату во временное владение и пользование  или  во временное пользование.

На основании статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.  

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Условия договора в установленном порядке сторонами не оспорены.

Наличие задолженности по арендной плате подтверждается материалами дела. Между тем, суд соглашается с доводами ответчика об истечении срока исковой давности  в части требований истца о взыскании задолженности за первый квартал 2017 года.

Согласно положениям статей 195 и 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (статья 199 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности в отношении неустойки также определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о допущенной ответчиком просрочке в исполнении основного обязательства.

Данный подход отвечает разъяснению, содержащемуся в пункте 24 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» (далее – постановление № 43) согласно которому по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 15 постановления № 43 указано, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Как следует из расчета задолженности, приложенного истцом к заявлению, часть задолженности по арендной плате и пени подлежала оплате до 10.04.2017 (1 квартал 2017). Указанный срок является началом течения срока исковой давности.

С исковым заявлением  о взыскании задолженности за указанный период Администрация обратилась в суд 14.05.2020 (согласно штампу на иске). 

Таким образом, трехлетний срок исковой давности по требованиям истца о взыскании с ответчика задолженности (с учетом срока направления претензии)  за первый квартал 2017 года  истек, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Кроме того, ответчиком в материалы дела представлено решение Комиссии при Правительстве Калининградской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Калининградской области от 08.12.2020 № 420, согласно которому  комиссия приняла решение об установлении кадастровой стоимости  земельного участка с кадастровым номером 39:14:000000:0038 по состоянию на 01.01.2019 в размере 2 005 000 рублей.

Ответчиком представлен расчет за период с 01.04.2017 по 31.12.2019, в соответствии с  которым задолженность за указанный период составила 1 463 552,88 рублей и неустойка  с 11.04.2017 по 20.04.2020   - 227 632,04 рублей.

Проверив представленный расчет, суд находит его обоснованным и арифметически правильным, в связи с чем, требование истца подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности   за период с 01.04.2017 по 31.12.2020  в размере 1 463 552,88 рублей.

Кроме взыскания основного долга истцом заявлено требование о взыскании  с ответчика неустойки за период с  11.04.2017 по 20.04.2019  в размере   295 972,13  рублей.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи  329 ГК РФ является неустойка.

Согласно статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку ответчиком не был соблюден согласованный сторонами порядок оплаты, то требование о применении меры ответственности за просрочку исполнения обязательства является допустимым. Лицо, подписавшее договор, должно осознавать последствия неисполнения добровольно принятого обязательства. 

Расчет взыскиваемых пеней, представленный ответчиком, соответствует условиям договора. между тем, суд принимает заявление ответчика о необходимости снижения суммы неустойки на основании статьи 333 ГК РФ исходя из следующего.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, исходя из принципа осуществления сторонами гражданских прав своей волей и в своем интересе, неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. 

Согласно разъяснениям, содержащимся в части 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

Исходя из того, что неустойка носит компенсационный, а не карательный характер, должна быть адекватной и соизмеримой с нарушенным интересом,  суд приходит к выводу об ее несоразмерности и необходимости ее снижения.

С этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суд считает, что неустойка подлежит снижению до 100 000  рублей, что не ниже двукратной ключевой ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. 

Таким образом, с учетом применения судом заявления ответчика об истечении срока исковой давности, корректировки базы для начисления арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости с 01.01.2019 года, с ответчика подлежат взысканию пени по состоянию на 20.04.2020 в размере 100 000 рублей, в остальной части в удовлетворении требования о  взыскании пени следует отказать.

Истцом также предъявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка с ответчиком.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ договор аренды может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае если арендатор несвоевременно вносит арендную плату.

Данное условие установлено сторонами и в пунктах 4.1.4 и  6.2 договора аренды.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2 статьи 452 ГК РФ).

Из буквального смысла закона следует, что инициатор расторжения договора должен предложить другой стороне сделки расторгнуть договор.

Представленная истцом в материалы дела претензия от 01.10.2019  не может быть принята судом в качестве уведомления ответчика о намерении расторгнуть договор аренды, так как и из его содержания не следует, что истцом предложено расторгнуть спорный договор, а сам факт указания в претензии на то, что будет подано исковое заявление о расторжении договора аренды таким предложением не является.

В связи с этим, направление претензии, содержащего только требование о погашении задолженности и отсутствие предложения расторгнуть договор, свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Аналогичные выводы изложены судами в судебных актах по делу №А21-14131/2019 с участием тех же лиц.

Статьей 112 АПК РФ предусмотрено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дело по существу, или в определении.

Принимая во внимание, что истец при подаче искового заявления был освобожден от уплаты государственной пошлины, то в силу статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина в подлежит взысканию в доход Федерального бюджета Российской Федерации с ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ООО «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» в пользу муниципального образования «Балтийский городской округ» задолженность по арендной  плате по договору № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006 года   в размере  1 463 552,88  руб.  по состоянию на  31.12.2019 года  и 100 000 руб.  пени.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Требование о расторжении договора № 830 аренды земельного участка от 14.11.2006 года   оставить  без рассмотрения.

Взыскать с ООО «Балтийский инновационный центр «Техпроминвест» в доход федерального бюджета 28 636  рублей  государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия.

СудьяЕ.А. Талалас

(подпись, фамилия)