АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А32-45154/2022

г. Краснодар

30 июня 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 07.06.2023

Полный текст решения изготовлен 30.06.2023

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

заявитель: общество с ограниченной ответственностью "КИИН БАТЛЕР" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Москва (далее – заявитель, ООО "КИИН БАТЛЕР", общество)

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>), г. Краснодар (далее – заинтересованное лицо, управление Росреестра, управление)

о признании незаконными действий

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО2 (ИНН: 

<

***> ОГРНИП: 

<

***>); ФИО3 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Черноморский" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

при участии в заседании:

от заявителя: ФИО4, по доверенности, диплом;

от заинтересованного лица: ФИО5, по доверенности, диплом;

от третьего лица: Школьный И.А., по доверенности, диплом;

от иных лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

ООО "КИИН БАТЛЕР" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действия Управления Росреестра по внесению в Единый государственный реестр недвижимости до образования земельного участка на котором расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером 23:49:0109016:1395 записей о праве общей долевой собственности собственников помещений в указанном доме на земельный участок общей площадью 8 051 кв. м с кадастровым номером 23:49:01090168:1003, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, 87; об обязании Управление Росреестра устранить допущенные нарушения.

Требования мотивированы отсутствием правовых оснований для государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка.

Определением председателя восьмого судебного состава от 21.04.2023дело № А32-45154/2022 передано для рассмотрения судье Левченко О.С.

Представитель заявителя исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица возражает относительно удовлетворения заявления. Указывает на то, что положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в силу жилищного законодательства на государственного регистратора возложена обязанность при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществлять государственную регистрацию права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, в границах которого расположен многоквартирный дом.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 20 ноября 2003 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, площадью 8 051 +/- 31 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства 16-этажного многоквартирного жилого дома (далее – земельный участок с кадастровым номером 23:49:0109016:1003, спорный земельный участок, участок). Согласно сведениям ЕГРН указанный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109014:16.

В отношении спорного земельного участка зарегистрировано право общей долевой собственности ООО "Галат" (29.12.2022), ФИО6 (12.12.2022), ФИО7 (24.10.2022), ФИО8 (21.10.2022), ФИО9 (07.09.2022), ФИО10 (03.08.2022), ФИО11 (12.07.2022), ФИО12 (25.04.2022), ФИО13 (06.12.2021), ФИО14 (06.12.2021), ФИО15 (01.11.2021), ФИО16 (01.11.2021), ФИО17 (29.10.2021).

Из сведений ЕГРН следует, что в границах участка расположены объекты недвижимости:

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1040 - нежилое здание общей площадью 729,6 кв. м, принадлежащее на праве собственности ФИО3;

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1150;

- с кадастровым номером23:49:0109016:1391 - нежилое здание общей площадью 3 160,5 кв. м, принадлежащее на праве общей долевой собственности ООО "КИИН БАТЛЕР" и ФИО2;

- с кадастровым номером 23:49:0109016:1395 – многоквартирный жилой дом.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2021 по делу № А32-52972/2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.01.2022, договор аренды от 24.11.2003 №4900002953 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка от 24.11.2003 № 4900002953 площадью 8 051 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0109014:16 (23:49:0109016:1003) расположенного по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Одоевского 87 - признан недействительной (ничтожной) сделкой и применены последствия недействительности в виде погашения регистрационной записи от 14.01.2004 №23-01.46-20.2003-75.

Заявитель указывает на то, что признанный ничтожным договор аренды заключенный в отношении земельного участка не мог повлечь юридических последствий в виде возникновения прав на весь участок у застройщика (ООО "ТД "Черноморский"), а впоследствии прекращения этих прав и возникновения прав из него у собственников помещений в многоквартирном доме. Также при осуществлении регистрационных действий нормативное обоснование площади земельного участка, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003 не установлено, соответствующий земельный участок не образован.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Так, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 № 6-П указал, что Гражданский кодекс Российской Федерации не ограничивает заинтересованных лиц в выборе способа защиты нарушенного права и не ставит использование общих гражданско-правовых способов защиты в зависимость от наличия способов специальных. Граждане и юридические лица в силу статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным ненормативного правового акта, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, их должностных лиц. Такое заявление может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункт 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для признания недействительным (незаконным) ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий (бездействия) закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу частей 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке (в том числе, учитывая положения пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", на основании проекта межевания территории), поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многократном доме, в силу прямого указания закона.

Частью 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) установлено, что если земельный участок образован в границах которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на такой земельный участок.

Также частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что залог земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности либо залог права аренды или субаренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. При этом положения указанной части применяются только в случае, если земельный участок образован в границах, в которых в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме регистрации права собственности на такие помещения.

Вопреки доводам общества, доказательств нарушения прав заявителя со стороны управления материалы дела не содержат, исполнение государственным регистратором обязательных требований федерального закона не может характеризовать действия управления как незаконные.

При этом, в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0109016:1003 зарегистрировано право общей долевой собственности ООО "Галат" (29.12.2022), ФИО6 (12.12.2022), ФИО7 (24.10.2022), ФИО8 (21.10.2022), ФИО9 (07.09.2022), ФИО10 (03.08.2022), ФИО11 (12.07.2022), ФИО12 (25.04.2022), ФИО13 (06.12.2021), ФИО14 (06.12.2021), ФИО15 (01.11.2021), ФИО16 (01.11.2021), ФИО17 (29.10.2021).

Так, согласно положениям статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов № 10/22).

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (пункт 53 постановление Пленумов № 10/22).

По общему правилу зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (пункт 56 постановление Пленумов № 10/22).

Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (пункт 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.04.2019).

В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения" указано следующее. Если требование о признании зарегистрированного права (обременения) отсутствующим носит самостоятельный характер и преследует цель устранения нарушения прав истца путем исключения недостоверной записи из реестра в связи с отсутствием права (обременения), его удовлетворение возможно только при установлении того, что истец не утратил владение спорным имуществом.

Таким образом, фактически заявление общества сводится к оспариванию ограничения (обременение) права общей долевой собственности в отношении спорного участка указанных выше лиц.

Таким образом, поскольку указание заявителя на незаконность регистрации соответствующих изменений, по существу, сводится к спору с собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном в границах спорного земельного участка, то заявленные требования носят характер защиты против данных лиц.

В силу вышеуказанных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суд приходит к выводу, что зарегистрированное право может быть оспорено только путем предъявления соответствующих исковых требований к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном в границах спорного участка, а не к регистрирующему органу, посредством обращения с требованием о признании его действий незаконными.

Оспаривание действий регистрирующего органа, совершенных, по мнению заявителя, с нарушением требований закона о регистрации, невозможно без оспаривания права, которое удостоверено регистрационной записью, поскольку исключение из ЕГРН актуальной записи и восстановление предыдущей либо внесения новых записей повлечет соответствующие изменения в материальных правоотношениях при отсутствии к тому материально-правовых оснований.

Таким образом, заявителем избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 4, 27, 29, 137, 159, 167-171,1 98-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента его вынесения в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

О.С. Левченко