Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А51-21568/2021

г. Владивосток

02 апреля 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2024 года.

 

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Д.А. Глебова,

судей Е.А. Грызыхиной, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола помощником судьи И.А. Косовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс Кирова»,

апелляционное производство № 05АП-884/2024

на решение от 28.12.2023 судьи Е.Р. Яфаевой

по делу № А51-21568/2021 Арбитражного суда Приморского края

по иску Администрации города Владивостока

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс Кирова»

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «ЭТУ», Министерство имущественных и земельных отношений Приморского края, учредители ООО «Жилой комплекс Кирова» ФИО1 и ФИО2, общество с ограниченной ответственностью «Центрстрой-Сервис», ФИО6, ФИО3, ФИО4,

при участии Прокуратуры Приморского края,

о признании отсутствующим обременения в виде аренды, исключении сведений из ЕГРН и ГКН,

по встречному иску о расторжении договоров аренды земельных участков,

при участии:

от истца: ФИО5, по доверенности от 25.12.2023, сроком действия на до31.12.2024, служебное удостоверение;

от ООО «ЖК Кирова» (в режиме веб-конференции): ФИО2, генеральный директор, на основании протокола №1 от 29.12.2021, паспорт,

от УМС г.Владивостока: ФИО5, по доверенности от  25.12.2023, сроком действия на до31.12.2024, служебное удостоверение;

от Прокуратуры Приморского края: И.А. Познер, служебное удостоверение,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г.Владивостока (далее – Администрация, истец) обратилась в суд иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилой комплекс Кирова» (далее - ООО «ЖК Кирова»), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому края (далее – Управление Росреестра)

- о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: 

<

...>;

- об исключении из ЕГРН и ГКН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира, адрес ориентира: 

<

...>;

- о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго - запад от ориентира, адрес ориентира: 

<

...>;

- об исключении из ЕГРН и ГКН сведений о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3926кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира по адресу: 

<

...>.

Определением суда от 12.07.2022 произведена замена судьи Е.В. Кобко на судью О.А. Жестилевскую по делу №А51-21568/2021, а впоследствии определением суда от 07.09.2022 дело передано на рассмотрение судье Е.Р. Яфаевой.

Определением суда от 14.03.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «ЭТУ».

Определением суда от 28.07.2023 к производству принято встречное исковое заявление ООО «ЖК Кирова» к Администрации г.Владивостока о расторжении договора аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003, договора аренды земельного участка №05-001080-Ю-Д-0654 от 24.11.2003, заключенных между Администрацией г.Владивостока и ООО «ЖК Кирова».

Определением суда от 25.08.2023 к участию в деле в качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены учредители ООО «ЖК Кирова» ФИО1, ФИО2.

Определением суда от 30.10.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО «Центрстрой-Сервис», ФИО6, ФИО3, С.И. Губич, Управление муниципальной собственности г.Владивостока. Впоследствии судом изменен процессуальный статус УМС г.Владивостока в порядке статьи 49 АПК РФ с третьего лица на соответчика.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2023 в удовлетворении исковых требований к Управлению Росреестра по Приморскому краю отказано.

Признано отсутствующим обременение в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Исключены из ЕГРН и ГКН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:22, площадью 3 043 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 17 м по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Признано отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

Исключены из ЕГРН и ГКН сведения о государственном кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 25:28:050043:23, площадью 3 926 кв.м, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание детского сада. Участок находится примерно в 87 м по направлению на юго-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>.

В удовлетворении встречного искового заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО «ЖК Кирова» обжаловало его в апелляционном порядке. По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что на момент формирования спорных земельных участков как объектов земельных отношений указанные территории общего пользования уже располагались в их границах, что прямо запрещено действующим законодательством, в связи с чем, вышеуказанные земельные участки изначально были сформированы с нарушением требований земельного законодательства Российской Федерации, не соответствует обстоятельствам дела. Поясняет, что обстоятельства и момент создания на спорных земельных участках лестничных маршей и асфальтированных площадок имеют существенное значение для отнесения участков к территориям общего пользования, учитывая, что в отсутствие отнесения земельного участка к территориям общего пользования в установленном законом порядке с образованием красных линий, такие действия, совершенные после возникновения права аренды, представляют собой самовольное занятие земельного участка, против которого арендатор наделен правом защиты в силу статьи 305 ГК РФ. Указывает на избрание истцом по первоначальному иску не ненадлежащего способа защиты права. Настаивает на удовлетворении встречного искового заявления о расторжении оспариваемых договоров аренды.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2024 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 26.03.2024.

Через канцелярию суда от Администрации г.Владивостока, Прокуратуры Приморского края поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, которые в порядке статьи 262 АПК РФ приобщены к материалам дела. Указанные лица по тексту представленных отзывов на апелляционную жалобу выразили несогласие с изложенными в ней доводами, считают обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

В заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ООО «ЖК Кирова» поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представители Администрации г.Владивостока и Прокуратуры Приморского края возражали против доводов апелляционной жалобы, обжалуемое решение просили оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Из материалов дела коллегией установлены следующие обстоятельства.

Постановлением Администрации г.Владивостока №2284 от 17.09.2003 предписано предоставить ООО «Вэст-Лайн» из земель поселений в районе ул.Кирова, 14а земельные участки в аренду сроком на 25 лет, в том числе: площадью 3043 кв.м, согласно приложению №1 для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома; площадью 3926 кв.м, согласно приложению №2 для благоустройства прилегающей территории. На части земельного участка  площадью 1082 кв.м установить ограничения прав арендатора, в связи с наличием на участке охранной зоны инженерных коммуникаций. На части земельного участка площадью 293 кв.м запретить новое капитальное строительство, в связи с нахождением участка в красных линиях перспективного развития автодороги.

24.11.2003 между Администрацией г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Вэст-Лайн» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652, согласно условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым №25:28:050043:0022 площадью 3043 кв.м  из земель поселений, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома. Срок аренды участка устанавливается с 24.11.2003 по 23.11.2028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с соглашениями о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003 права арендатора  переходили соответственно: 15.01.2004 – ООО «Бавария»; 11.08.2006 – ИП ФИО4; 16.03.2007 – ЗАО «Фонд недвижимости»; 17.03.2009 – ООО «Центрстрой – Сервис»; 27.03.2009 – ФИО6; 25.02.2014 – ФИО3.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 18.02.2016 по договору аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003 права арендатора  перешли к ООО «ЖК Кирова». Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 01.03.2016 внесена запись государственной регистрации №25-25/001-25/001/001/2016-1576/1.

24.11.2003 между Администрацией г.Владивостока (Арендодатель) и ООО «Вэст-Лайн» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №05-001080-Ю-Д-0654, согласно условиям которого, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование земельный участок с кадастровым №25:28:050043:0023 площадью 3926 кв.м из земель поселений, находящийся по адресу: 

<

...> для использования в целях благоустройства прилегающей территории. Срок аренды участка устанавливается с 24.11.2003 по 23.11.2028. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с соглашениями о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0654 от 24.11.2003 права арендатора  переходили соответственно: 15.01.2004 – ООО «Бавария»; 11.08.2006 – ИП ФИО4; 16.03.2007 – ЗАО «Фонд недвижимости»; 17.03.2009 – ООО «Центрстрой – Сервис»; 27.03.2009 – ФИО6; 25.02.2014 – ФИО3.

В соответствии с соглашением о передаче прав и обязанностей от 18.02.2016 по Договору аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0654 от 24.11.2003 права арендатора  перешли к ООО «ЖК Кирова». Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 01.03.2016 внесена запись государственной регистрации №25-25/001-25/001/001/2016-1300/1.

В 2016 году ООО «ЖК Кирова» обратилось в Администрацию г.Владивостока в целях получения разрешения на строительство многоквартирного жилого здания по адресу: 

<

...>. Письмом №18339/20у от 09.12.2016 Администрация отказала обществу в выдаче разрешения на строительство, данный отказ был обжалован в установленном законом порядке.

Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-31440/2016, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.08.2017  судом признано незаконным решение Администрации г.Владивостока, изложенное в Письме от 09.12.2016 №18339/20у об отказе в выдаче разрешения на строительство, суд обязал Управление градостроительства и архитектуры Администрации г.Владивостока выдать ООО «ЖК Кирова» разрешение на строительство объекта «Многоквартирный жилой дом в районе ул.Кирова, 14а в г.Владивостоке» в 10-тидневный срок.

24.10.2017 Администрацией г.Владивостока ООО «ЖК Кирова» было выдано Разрешение на строительство №RU25304000-390/2017 (продлено до 24.03.2023).

Постановлением Правительства Приморского края №389-пп от 22.06.2021 было принято Распоряжение Министерства строительства Приморского края от 12.07.2021 №46-ра о внесении изменений в Распоряжение департамента градостроительства Приморского края от 28.03.2018 №14 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа».

Истец, полагая, что договоры аренды земельных участков №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003, №05-001079-Ю-Д-0654 являются недействительными (ничтожными) сделками по смыслу статьи 168 ГК РФ, обратился в суд с требованиями о признании отсутствующим обременения в виде аренды земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22, земельного участка с кадастровым №25:28:050043:23, зарегистрированных на основании указанных договоров.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения судебного акта в силу следующих обстоятельств.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Как следует из пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами; право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество; ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании права собственности или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (иски о признании права, о применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения и т.д.)

Применение истцом такого способа защиты, как признание зарегистрированного права отсутствующим, является допустимым и в тех случаях, когда соответствующее право ответчика было внесено в ЕГРН в отсутствие правового основания, чем нарушаются имущественные права истца, и при этом ответчик фактически не владеет спорным имуществом, а у истца отсутствует необходимость в восстановлении фактического владения вещью, что также исключает применение положений об исковой давности.

Правовая позиция о возможности применения такого способа защиты права изложена в определении Верховного суда Российской Федерации №302-ЭС16-4393 от 27.04.2016.

На основании изложенного, учитывая, что рамках настоящего спора поставлен вопрос об отнесении спорного земельного участка к территории общего пользования и соблюдении интересов неограниченного круга лиц, Администрацией (как органом, уполномоченным в силу Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» на защиту публичных интересов, связанных с использованием такой территории, и являющейся надлежащим истцом) избран надлежащий способ защиты, направленный на защиту прав по владению и распоряжению спорным земельным участком, находящимся в муниципальной собственности.

Вопреки доводам апеллянта, в настоящем случае избранный способ защиты права соответствует содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Данный выбор является правомерным и поддерживается судом ввиду его направленности на восстановление нарушенного материального права и к реальной защите законного интереса.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

По правилам пункта 12 статьи 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 ГК РФ).

Пункт 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) определяет территории общего пользования как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Границы территорий общего пользования (существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые)) обозначаются красными линиями (пункт 11 статьи 1 ГрК РФ). Использование земель общего пользования направлено на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам и зонам общего пользования, предназначенным для удовлетворения общих интересов населения.

Участки в составе таких земель не могут быть переданы для строительства объектов недвижимости (определение Верховного суда Российской Федерации от 15.02.2019 № 303-ЭС18-26155 по делу №А51-19716/2017). Земельный участок, который относится к землям общего пользования (территориям общего пользования), не может быть выделен из земель общего пользования и представлен в пользование конкретному лицу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10).

На основании изложенного отнесение земельного участка к территории общего пользования, режим которой направлен на обеспечение публичных интересов, свободного доступа граждан к местам общего пользования, исключает возможность его предоставления в аренду определенному лицу.

Обращаясь с рассматриваемым требованием, Администрация указала, что в границах обремененных правами аренды ООО «ЖК Кирова» земельных участков расположены территории общего пользования: на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:22 – лестницы с асфальтированными площадками, асфальтированные пешеходные дорожки, асфальтированная площадка, а на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:23 – детская площадка, асфальтированные пешеходные дорожки.

В обоснование доводов истец ссылался, в частности, на заключение МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.10.2021 №8299/109М, акт обследования от 19.01.2023, составленный представителями УМС г.Владивостока.

Согласно заключению МКУ «Комплексное развитие земель и недвижимости города Владивостока» от 29.10.2021 №8299/109М в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22 расположены лестницы с асфальтированными площадками, асфальтированные пешеходные дорожки, асфальтированная площадка, в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:23 расположены детская площадка, асфальтированные пешеходные дорожки. Часть асфальтированного автомобильного проезда находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22, протяженностью 71 м, другая часть проезда находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:23, протяженностью 53 м. Вышеуказанные земельные участки покрыты травянистой растительностью и частично залесены.

Из представленного в материалы дела Акта обследования от 19.01.2023 составленного представителями УМС г.Владивостока  следует, что в ходе проведения обследования земельных участков с кадастровыми номерами: 25:28:050043:22, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – для строительства и дальнейшей эксплуатации жилого дома, площадью 3043 кв.м.; 25:28:050043:23, расположенный по адресу: 

<

...>, вид разрешенного использования – для благоустройства прилегающей территории, площадью 3896 кв.м, а также в результате инженерно-геодезических изменений и камеральной обработки данных было выявлено следующее: в границах вышеуказанных земельных участков расположены: фонарные столбы находятся в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22; лестница находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22 площадью 14 кв.м; металлическое ограждение проходит по границе земельного участка с кадастровым №25:28:050043:22 протяженностью 97 м; детская площадка, покрытая щебнем, находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:23 площадью 180 кв.м; ферма ЛЭП находится в границах земельного участка с кадастровым №25:28:050043:23 площадью 37 кв.м. Территория рассматриваемых земельных участков залесена и покрыта травянистой растительностью, в границах рассматриваемых земельных участков расположены асфальтированные пешеходные дорожки. Признаков использования рассматриваемых земельных участков кем-либо, а также проведения на земельных участках строительных и иных работ не установлено.

Таким образом, суд установил, что на момент предоставления спорных земельных участков в аренду они представляли собой территорию общего пользования. Из представленных в материалы дела доказательств также следует, что земельные участки с кадастровыми номерами: 25:28:050043:22 и 25:28:050043:23 фактически являются и используется как территории общего пользования, соответственно отсутствие документа, который бы устанавливал красные линии в отношении спорных земельных участков, не свидетельствует об обратном.

Доводы апеллянта о том, что спорные земельные участки не относятся к территориям общего пользования, на момент заключения договоров отсутствовали сведения о наличии на спорной территории лестничных маршей и асфальтированных площадок, не могут быть приняты коллегией, поскольку пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ установлен императивный запрет передачи в частную собственность земель общего пользования, при этом такой запрет не поставлен в зависимость от каких-либо обстоятельств, в том числе от того, находятся ли земли общего пользования в границах красных линий и включены ли эти земли в состав территорий общего пользования в порядке, предусмотренном градостроительным законодательством.

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 ГрК РФ, пункта 12 статьи 85 ЗК РФ и положений статьи 262 ГК РФ, перечень земель (территорий) общего пользования не является закрытым, следовательно, основными признаками земельных участков общего пользования, перечень которых не ограничен законом, следует считать общедоступность и принадлежность публичному образованию.

Гражданское и земельное законодательство не ставит статус участка общего пользования в зависимость от содержания градостроительной документации, которой утверждаются красные линии.

В настоящем случае материалы дела содержат совокупность доказательств, достаточную для вывода о том, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования с учетом сложившейся системы улично-дорожной сети микрорайона, необходимой для обеспечения приемлемой среды обитания ее жителей.

Как следует из графических материалов, приложенных к постановлению Администрации г.Владивостока №2284 от 17.09.2003, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:22 располагались лестницы с асфальтированными площадками, асфальтированные пешеходные дорожки, асфальтированная площадка, а на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:23 -детская площадка, асфальтированные пешеходные дорожки.

Также в градостроительном заключении №1418гр от 05.09.2003, являющемся приложением к постановлению №2284 от 17.09.2003, указано, что на земельном участке размещены зеленые насаждения общего пользования.

Расположенные в границах земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:050043:22 и 25:28:050043:23 территории общего пользования в виде лестничных маршей и пешеходных дорожек ведут от земельного участка с кадастровым номером 25:28:000000:63992, на котором расположено сооружение - проезд по ул.Кирова, к многоквартирным домам, расположенным по адресам: ул.Кирова, д.14 (земельный участок с кадастровым номером 25628:050043:72), ул.Кирова, д.12 (земельный участок с кадастровым номером 25628:050043:75), ул.Кирова, д.16 (земельный участок с кадастровым номером 25628:050043:76), ул.Кирова, д.8 (земельный участок с кадастровым номером 25628:050043:78), ул.Кирова, 10 (земельный участок не сформирован), а также к зданию МБДОУ Детский сад №14, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 25:28:050043:26.

Таким образом, в рассматриваемом случае усматривается интеграция спорных лестничных маршей и пешеходных дорожек в улично-дорожную сеть микрорайона, как обеспечивающих необходимый проход от автомобильной дороги и прилегающих многоквартирных жилых домов к объектам инфраструктуры - зданию детского сада.

Поскольку из материалов дела установлено, что  на момент формирования спорных земельных участков как объектов земельных отношений указанные территории общего пользования уже располагались в их границах, что прямо запрещено действующим законодательством, указанные земельные участки изначально были сформированы с нарушением требований земельного законодательства Российской Федерации.

При этом, отсутствие данных о том, когда именно и кем они были возведены, не опровергает факта их интеграции в улично-дорожную сеть микрорайона, необходимости и  использования неопределенным кругом лиц для прохода к инфраструктурным объектам (детский сад, школа, остановка общественного транспорта) в течение длительного времени, в том числе на момент предоставления участка в аренду.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что спорный земельный участок фактически является территорией общего пользования, используется неопределенным кругом лиц и не может быть передан в аренду ООО «ЖК Кирова» ввиду прямого запрета, установленного пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ.

ООО «ЖК Кирова», как лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность на свой риск, заключая соглашения о передаче права и обязанностей по договорам аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003, №05-001079-Ю-Д-0654 от 24.11.2003, могло и должно было предполагать возможные последствия того, что в аренду были переданы земельные участки с расположенными на них территориями общего пользования.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 названной статьи сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац 2 пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ».

С учетом изложенного, договоры аренды земельных участков №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003, №05-001080-Ю-Д-0654 от 24.11.2003, а также договор уступки права аренды земельного участка от 18.02.2016 (на основании которого общество стало обладателем прав аренды) являются недействительным в силу ничтожности на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Учитывая положения указанной нормы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца о признании обременения в виде аренды земельного участка отсутствующим.

Ввиду доказанности фактического нахождения спорных участков в границах территорий общего пользования, предоставление таких участков в аренду будет препятствовать реализации гражданами права на свободное нахождение на участках, поскольку при передаче в аренду земельных участков единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования.

Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 №15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (Определение от 22.05.2019 №308-ЭС19-5916, Определение от 22.12.2015 №308-ЭС15-16863).

Указанное свидетельствует о нарушении спорной сделкой интересов неопределенного круга лиц – пользователей спорных земельных участков, в том числе жителей жилого домов, расположенных в непосредственной близости от участков.

Спорные земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет в целях предоставления в аренду, тогда как их назначение не допускает такого предоставления. Таким образом, принимая во внимание порочность сделок по отчуждению земельных участков в пользу общества, требование Администрации о снятии спорных земельных участков с кадастрового учета правомерно удовлетворено судом первой инстанции с учетом разъяснений пункта 20 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2019) (утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019). Учитывая изначально отсутствие оснований для кадастрового учета объекта, надлежащим способом устранения ранее допущенной при постановке на кадастровый учет ошибки является требование о снятии с кадастрового учета спорных объектов.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Жилой комплекс Кирова» о расторжении Договоров аренды земельного участка №05-001079-Ю-Д-0652 от 24.11.2003, №05-001080-Ю-Д-0654 от 24.11.2003 судом первой инстанции правомерно отказано, поскольку указанные договоры признаны судом недействительными (ничтожными) сделками в порядке ст.168 ГК РФ, в связи с расположением на указанных земельных участках территорий общего пользования.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, следовательно, оснований для удовлетворения жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в силу положений статьи 110 АПК РФ относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.12.2023 по делу №А51-21568/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

 

Председательствующий

 

Д.А. Глебов

Судьи

Е.А. Грызыхина

 

Е.Н. Шалаганова