Арбитражный суд

Западно-Сибирского округа

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. ТюменьДело № А81-1071/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объёме 29 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующегоТуленковой Л.В.,

судейЗабоева К.И.,

ФИО1,

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой                           на решение от 26.04.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа (судья Антонова Е.В.) и постановление от 07.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Веревкин А.В., Еникеева Л.И., Шарова Н.А.) по делу № А81-1071/2016 по иску общества с ограниченной ответственностью «Элит» (629300, Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (629300, Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.

В судебном заседании приняла участие представитель департамента имущественных отношений администрации города Новый Уренгой              ФИО2 по доверенности от 26.12.2017 № 67.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Элит» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа                        с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Новый Уренгой (далее – Департамент) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 30.12.2015 № 38 (далее – договор), а именно в части:

- изложения абзацев 1 - 3 пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость Имущества установлена в соответствии с отчётом № 159-01-2016-Н/89 об оценке рыночной стоимости объекта оценки ООО ЦЭО «Церта» (дата составления отчёта 19.01.2016) и составляет: 18 082 344 (восемнадцать миллионов восемьдесят две тысячи триста сорок четыре) рубля, в том числе рыночная стоимость Здания:                                  11 036 204 (одиннадцать миллионов тридцать шесть тысяч двести четыре) рубля; рыночная стоимость земельного участка 7 046 140 (семь миллионов сорок шесть тысяч сто сорок) рублей»; 

- дополнения пункта 2.1 договора абзацем 4 следующего содержания: «Уменьшить рыночную стоимость Имущества, указанную в абзаце 1 пункта 2.1, на рыночную стоимость улучшений, внесённых в Здание, в сумме 12 013 785,54 (двенадцать миллионов тринадцать тысяч семьсот восемьдесят пять) рублей 54 копейки, в соответствии с отчётом об оценке от 19.01.2016 № 158-01-2016/Н/89 ООО ЦЭО «Церта». Итоговая рыночная стоимость выкупаемого имущества устанавливается в размере 6 068 558,46 (шесть миллионов шестьдесят восемь тысяч пятьсот пятьдесят восемь) рублей 46 копеек»; 

- исключения абзаца 4 пункта 2.1 договора; 

- изложения пункта 7.3 договора в следующей редакции: «В случае невозможности разрешения споров путём переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа». 

Решением от 29.09.2016 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением                              от 13.12.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда,                                         в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением от 25.04.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

При новом рассмотрении дела Обществом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнены исковые требования, просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора: 

- изложить абзацы 1 - 3 пункта 2.1 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества составляет: 17 611 800 рублей, в том числе, рыночная стоимость здания: 14 833 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка 2 778 200 рублей»;

- дополнить пункт 2.1 договора абзацем четвёртым следующего содержания: «Уменьшить рыночную стоимость имущества, указанную                             в абзаце 1 пункта 2.1 на рыночную стоимость улучшений, понесённых                      ООО «Элит» в сумме 12 013 785 рублей 54 копеек. Итоговая рыночная стоимость выкупаемого имущества устанавливается в размере                       5 598 014 рублей 46 копеек»; 

- пункт 7.3 договора изложить в следующей редакции: «В случае невозможности разрешения споров путём переговоров стороны передают                их на рассмотрение в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа».

До принятия судебного акта, которым дело заканчивается по существу, истец в порядке статьи 49 АПК РФ заявил отказ от иска в части дополнения пункта 2.1 договора абзацем четвёртым и изменения пункта 7.3 договора. 

Решением от 26.04.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа, оставленным без изменения постановлением                              от 07.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда, принят отказ Общества от исковых требований в части дополнения пункта 2.1 договора  абзацем четвёртым и изменения пункта 7.3 указанного договора, производство по делу в указанной части прекращено, в остальной части исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 договора принят в следующей редакции: «Рыночная стоимость имущества составляет: 17 611 800 рублей,                   в том числе: рыночная стоимость здания: 14 833 600 рублей; рыночная стоимость земельного участка 2 778 200 рублей.».

Департамент, не согласившись с принятыми по делу судебными актами, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просит с учётом уточнения в судебном заседании суда округа просительной части жалобы отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование кассационной жалобы заявителем приведены следующие доводы: апелляционным судом в нарушение норм процессуального права (статья 82 АПК РФ) неправомерно отказано в проведении повторной экспертизы; рыночная стоимость выкупаемого имущества, определённая обществом с ограниченной ответственностью «Брокерский дом Статус» (далее – общество «БД Статус») в заключении от 24.01.2018, существенно занижена и отличается от рыночной стоимости, определённой обществом                     с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» (далее – общество «ЗСК-Центр») в отчёте от 10.12.2015 № 1075/15, и обществом с ограниченной ответственностью «Региональный экспертный центр» (далее – общество «РЭЦ») в заключении от 19.07.2016 № 210/16; оценка экспертных заключений проведена судом первой инстанции с нарушением норм процессуального права, поскольку выводы, изложенные в отчётах оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, заключениях экспертов обществ «БД Статус» и «РЭЦ», пояснения экспертов отличаются друг                       от друга; имеющиеся у Департамента сомнения относительно итоговой величины стоимости объекта оценки не устранены судами при рассмотрении спора, чем нарушены положения статьи 87 АПК РФ; спорные пункты договора подлежат изложению в соответствии с отчётом от 10.12.2015                           № 1075/15 и заключением эксперта от 19.07.2016 № 210/16.

В судебном заседании представителем Департамента поддержано заявленное в кассационной жалобе ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, предложена экспертная организация, указаны вопросы для эксперта. Судом кассационной инстанции отказано в удовлетворении заявленного ходатайства на основании статей 82, 87 и 286 АПК РФ.

В отзыве на кассационную жалобу, поступившем в суд округа в порядке статьи 279 АПК РФ, Общество возражает против доводов Департамента, просит оставить кассационную жалобу Департамента без удовлетворения.

Проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам                                           и представленным доказательствам, заслушав в судебном заседании пояснения представителя Департамента, суд кассационной инстанции                          не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Из материалов дела следует и судами установлено, что в процессе реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – здания с занимаемым земельным участком, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, район Коротчаево, улица Бамовская, дом 3 (далее – объект), в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося                        в государственной собственности субъектов Российской Федерации или                       в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого                            и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), администрацией города Новый Уренгой принято распоряжение от 24.12.2015 № 1543-р «Об утверждении условий приватизации» (далее – распоряжение № 1543-р).

В распоряжении № 1543-р установлена цена приобретаемого имущества в размере 35 669 779 рублей 66 копеек без учёта налога на добавленную стоимость (далее – НДС), в том числе стоимость здания – 18 056 779 рублей 66 копеек, стоимость земельного участка – 17 613 000 рублей, определённая                                на основании отчёта от 10.12.2015 № 1075/15 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненного обществом «ЗСК-Центр».

Ответчиком направлен истцу для подписания договор на условиях, утверждённых распоряжением № 1543-р.

Общество направило Департаменту протокол разногласий № 01                          к договору, содержащий предложение о стоимости выкупаемого имущества     в размере 18 082 344 рубле, в том числе стоимость здания – 11 036 204 рубля, стоимость земельного участка – 7 046 140 рублей. Кроме того, Обществом предложено включить в договор условие, предусматривающее уменьшение стоимости выкупаемого имущества, на сумму, равную стоимости произведённых им в период аренды объекта неотделимых улучшений,                        в размере 12 013 785 рублей 54 копеек.

Департамент письмом от 24.02.2016 № 301-12/1511-02 отклонил предложение Общества, протокол урегулирования разногласий возвратил            без подписания, что послужило основанием для обращения Общества                       в арбитражный суд с настоящим иском.

При первоначальном рассмотрении спора по ходатайству сторон в целях определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на дату обращения истца с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу «РЭЦ». Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 19.07.2016 № 210/16 рыночная стоимость объекта по состоянию                              на 17.08.2015 составляет 34 861 711 рублей 86 копеек без НДС, в том числе рыночная стоимость здания – 23 912 711 рублей 86 копеек, земельного участка – 10 949 000 рублей. 

При повторном рассмотрении дела судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу «БД Статус». Согласно поступившему в суд экспертному заключению от 24.01.2018 рыночная стоимость объекта недвижимости: здания и занимаемого им земельного участка, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Новый Уренгой, район Коротчаево, улица Бамовская, дом 3,                             по состоянию на 17.08.2015 составляет 17 611 800 рублей, в том числе рыночная стоимость здания – 14 833 600 рублей, земельного участка – 2 778 200 рублей. 

Для разрешения возникших сомнений судом первой инстанции перед экспертом поставлены вопросы, на которые представлены письменные пояснения, разъясняющие, что раздел земельного участка с кадастровым номером 89:11:080201:6033 повлиял на стоимость образованного из него при разделении земельного участка 89:11:080201:6676 и находящегося на нём объекта недвижимого имущества следующим образом: уменьшение площади выкупаемого земельного участка повлекло за собой увеличение его стоимости за 1 квадратный метр; уменьшение площади выкупаемого земельного участка повлекло за собой увлечение стоимости находящегося                    на нём объекта капитального строительства, так как доход, приходящийся                  на долю земельного участка, сокращается, а доля, приходящаяся на объект капитального строительства, увеличивается. 

Эксперт общества «БД Статус» сообщил суду, что его выводы                          не противоречат выводам эксперта общества «РЭЦ», так как объектом исследования последнего являлась рыночная стоимость здания и земельного участка площадью 3 114 квадратных метров, а по проведённой им экспертизе объектом исследования являлось здание и земельный участок площадью 800 квадратных метров, данные участки входят в разный диапазон площадей объектов оценки и при определении их рыночной стоимости используются разные корректирующие коэффициенты.

При принятии решения суд первой инстанции руководствовался положениями статей 217, 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001                   № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статей 3, 9 Закона № 159-ФЗ, статей 3, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ). 

Установив на основе представленных в материалы дела доказательств, пояснений эксперта отсутствие противоречий в его выводах и обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности, достоверности и полноте проведённой обществом «БД Статус» судебной экспертизы (заключение                               от 24.01.2018), исходя из определения действительной рыночной стоимости выкупаемого имущества по состоянию на дату обращения Общества                           с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, доказанности факта завышения стоимости выкупаемого имущества, суд первой инстанции пришёл к выводу                              об удовлетворении иска и урегулировании разногласий сторон при заключении договора в редакции истца.

Апелляционным судом поддержаны выводы суда первой инстанции.

По существу спор разрешён судами правильно.

В соответствии со статьёй 217 ГК РФ имущество, находящееся                            в государственной или муниципальной собственности, может быть             передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц                                в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного                                    и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого                   и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением ряда категорий, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

При заключении договора стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи                              445 ГК РФ спорные условия договора определяются в соответствии                          с решением суда.

Предметом спора по данному делу является устранение разногласий              по спорным пунктам договора, а именно в предмет рассмотрения входит урегулирование разногласий, касающихся стоимости выкупаемого имущества.

В силу статьи 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном                            по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке                         не установлено иное.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лиц, участвующих в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта, установленную в представленных суду отчёте                                 от 10.12.2015 № 1075/15 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненном обществом «ЗСК-Центр» (цена приобретаемого имущества составила 35 669 779 рублей 66 копеек без учёта НДС, в том числе  стоимость здания – 18 056 779 рублей 66 копеек, стоимость земельного участка – 17 613 000 рублей), заключении эксперта общества «РЭЦ»                            от 19.07.2016 № 210/16 (рыночная стоимость объекта по состоянию                              на 17.08.2015 составила 34 861 711 рублей 86 копеек без НДС, в том числе рыночная стоимость здания – 23 912 711 рублей 86 копеек, земельного участка – 10 949 000 рублей) и заключении экспертизы от 24.01.2018, порученной судом обществу «БД Статус» (стоимость выкупаемого объекта по состоянию на 17.08.2015 составила 17 611 800 рублей, в том числе рыночная стоимость здания – 14 833 600 рублей, земельного участка – 2 778 200 рублей), судом первой инстанции в целях устранения сомнений получены письменные пояснения эксперта общества «БД Статус».

Оценка представленных в материалы дела доказательств, пояснений сторон, эксперта о том, что отчёт от 10.12.2015 № 1075/15 и заключение                   от 19.07.2016 № 210/16 имеют противоречия в дате, на которую должен быть составлен такой отчёт, а также определение стоимости с учётом площади земельного участка, равной 3 114 квадратных метров, между тем как площадь выкупаемого имущества изменилась и составляет 800 квадратных метров, позволила судам обеих инстанций прийти к выводу об отсутствии сомнений в обоснованности заключения эксперта от 24.01.2018. 

В соответствии со статьёй 82 АПК РФ арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих вопросов, требующих специальных знаний. Целесообразность и необходимость проведения экспертизы определяет суд. В соответствии со статьёй 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признаётся арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки                                 и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Проанализировав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта от 24.01.2018, подготовленное обществом «БД Статус»,                                   в совокупности с другими доказательствами по делу, а также на предмет его соответствия требованиям статей 83, 86 АПК РФ, Закона № 135-ФЗ, суды правомерно признали его надлежащим доказательством, а определённую                им рыночную стоимость – достоверной.

Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том,                         что пункт 2.1 договора в первоначальной редакции не является актуальным   и при определении рыночной стоимости выкупаемого имущества следует руководствоваться экспертным заключением от 24.01.2018.

Доводы Департамента о том, что экспертное заключение от 24.01.2018 не могло быть использовано судом в качестве относимого к делу документа, содержащего сведения доказательственного значения, а суды первой                        и апелляционной инстанций необоснованно отклонили ходатайство                          о назначении повторной судебной экспертизы, судом округа отклоняются.

Рассмотрев ходатайство Департамента о назначении по делу повторной экспертизы, суды аргументированно отказали в его удовлетворении в связи                с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ, поскольку ответчиком не представлено достаточных доказательств наличия противоречий в проведённой экспертизе или необоснованности выводов экспертов, влияющих на цену выкупаемого имущества.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом с учётом мнения лиц, участвующих в деле. Вместе с тем суд не связан их мнением и решает вопрос о необходимости назначения такой экспертизы, исходя из обстоятельств дела, а также достаточности имеющихся в деле доказательств для правильного разрешения спора (часть 2 статьи 71 АПК РФ).

Исследовав экспертное заключение, рассмотрев доводы и возражения сторон относительно выводов эксперта и необходимости назначения повторной экспертизы, суд первой инстанции пришёл к выводу о том,                          что оно является полным и обоснованным, противоречий в выводах эксперта, равно как иных обстоятельств, вызывающих сомнения в достоверности проведённой экспертизы, не имеется, а выводы эксперта являются достаточным приложением специальных знаний к фактическим обстоятельствам дела для его правильного разрешения.

Несогласие ответчика с выводами эксперта, а также с выводами судов, сделанными по результатам оценки экспертного заключения,                                     не свидетельствует о нарушении положений статьи 87 АПК РФ.

Экспертное заключение от 24.01.2018 является доказательством,                          не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23                «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»), оно исследовано судами по правилам статьи 71 АПК РФ, нарушений каких-либо фундаментальных принципов                  и методов проведения подобного исследования экспертной организацией, влияющих или могущих повлиять на стоимость имущества, не допущено,                  и судами не установлено.

Кроме того, суды приняли во внимание, что существенное                    занижение определённой экспертом рыночной стоимости объектов недвижимости по сравнению с реальной рыночной стоимостью ответчиком                                     не подтверждено.

В целом доводы, приведённые в кассационной жалобе, по сути, направлены на переоценку доказательств по делу и оспаривание выводов нижестоящих судов по фактическим обстоятельствам спора, исследованных судами и получивших должную правовую оценку, тогда как в силу части 2 статьи 287 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке кассационного производства суд округа не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, либо предрешать вопросы                                о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Несогласие заявителя с установленными по делу обстоятельствами                          и с оценкой судом доказательств не является основанием для отмены судебных актов в суде кассационной инстанции. Правовые основания                     для переоценки доказательств, ставших предметом исследования предыдущей судебной инстанции, у кассационной инстанции отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12).

Суд кассационной инстанции считает, что при принятии судебных актов судами не было допущено нарушений норм материального                                           и процессуального права, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Основания для отмены обжалуемых судебных актов                в соответствии со статьёй 288 АПК РФ отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 26.04.2018 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа и постановление от 07.08.2018 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А81-1071/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьёй 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ПредседательствующийЛ.В. ФИО3

СудьиК.И. Забоев

Н.А. Куприна