АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А63-6462/2024

г. Ставрополь

19 мая 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 29 апреля 2025 года

                                                      Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2025 года

Арбитражный суд в составе председательствующего судьи Батурина В.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ермолаевой Ю.Д., рассмотрев в заседании суда исковое заявление комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополья, г. Ставрополя к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>, третьи лица, не заявлявшие самостоятельные требования на предмет спора, комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, ООО фирма «Вента», г. Ставрополь, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, об обязании ответчика снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенную по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская, в квартале 108, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40, при участии в судебном заседании представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 19.03.2024, эксперта ФИО3, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле (извещены, в том числе путем размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет),          

установил:

комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополья, г. Ставрополя (далее – комитет, истец)  обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Ставрополь (далее – предприниматель, ответчик) об обязании ответчика снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенную о адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская, в квартале 108, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40.   

Определением от 16.04.2024 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, к участию в деле в качестве  третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь, комитет градостроительства администрации города Ставрополя, г. Ставрополь.

Определением от 25.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО фирма «Вента», г. Ставрополь (первоначальный арендатор и застройщик объекта недвижимости, далее – общество, трете лицо).

Требования комитета мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки остановки общественного транспорта. Земельный участок, на котором расположен указанный объект капитального строительства, относится к улично-дорожной сети города Ставрополя.

Постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Образование земельного участка за счет территории общего пользования в непосредственной близости от остановочного пункта городского общественного транспорта свидетельствует о наличии у этих договоров неустранимых пороков. 

Договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать  в качестве ничтожных сделок, а выданные застройщику разрешительные документы - как недействительные ненормативные правовые акты.

В части довода ответчика о пропуске срока исковой давности, комитет указал, что  находящийся в публичной собственности земельный участок не предоставлялся для целей строительства спорного объекта недвижимости, то данный земельный участок не выбывал из владения муниципального образования, в связи с чем на требования комитета в силу статьи 208 ГК РФ  срок исковой давности не распространяется. Таким образом, необходимо квалифицировать иск как негаторный, к которому не применяется срок исковой давности.

Также комитет указал, что в соответствии с абзацем 2 пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником - арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ). В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка. Земельный участок, переданный в аренду предпринимателю, последним не возвращался, между сторонами ведутся судебные споры в отношении права аренды земельного участка.

Предприниматель в отзыве и дополнениях к нему просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, считая, что основания для признания объекта самовольной постройкой отсутствуют. Предприниматель указал, что спорный объект недвижимости, построенный и введенный в эксплуатацию в 2005 году, является капитальным строением, построенным с соблюдением всех норм и правил, предъявляемых к строительству капитальных объектов в период строительства 2002 – 2005 годы.     

Правила землепользования и застройки впервые были утверждены решением Ставропольской городской Думы №97 от 27.10.2010, т.е. после окончания строительства объекта недвижимости, а потому при принятии, а в последующем и изменении правил землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование, его собственник вправе продолжить использование этого участка без каких-либо ограничений, в том числе и по сроку. Последующее изменение территориальной зоны не может влечь неблагоприятные последствия арендатора земельного участка. 

Также ответчик указывает, что в соответствии с обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, объекты недвижимости, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Дополнительно предприниматель обращает внимание на то, что на момент подачи искового заявления торговый объект не находился на земельном участке, на котором расположена остановка автомобильного транспорта, торговый объект находится на самостоятельном земельном участке, согласно отдельного решения суда и не создает никаких препятствий в использовании остановочного пункта для населения города Ставрополя.

Кроме того, предпринимателем заявлено об истечении срока исковой давности по требованию о сносе объекта недвижимости, со ссылкой, в том числе на то, что объект недвижимости не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а потому должен применять общий трехлетний срок исковой давности. 

Комитет градостроительства администрации города Ставрополя, комитет городского хозяйства администрации города Ставрополя в отзывах на исковое заявление просили заявленные исковые требования удовлетворить, поддержав позицию истца, указав, что постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости). Заявленный объект имеет признаки самовольной постройки, поскольку возведен на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.   

В рамках рассмотрения дела на основании ходатайства ответчика назначена и проведена строительно-техническая экспертиза по следующим вопросам: 

Соответствуют ли нежилое здание, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой, площадью 53,90 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:6958, адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108, и его местоположение, установленным требованиям, в том числе, строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам застройки, содержащимся в иных документах, если не соответствуют, то установить, возможно ли устранение допущенных в ходе возведения построек нарушений, и каким способом?

 Не нарушает ли сохранение и местоположение нежилого здания, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой, площадью 53,90 кв.м., кадастровый номер 26:12:000000:6958, адрес (местоположение): Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан?

В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №5068/8-3 от 15.11.2024 нежилое здание, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой. площадью 53,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:000000:6958 расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108 соответствует строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам. установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам застройки, содержащимся в иных документах. Нежилое здание, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой. площадью 53,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:000000:6958 расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108 при нормативной эксплуатации и в отсутствии внешних воздействий не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Определением от 25.03.2025 суд отложил рассмотрение дела в судебном разбирательстве на 29.04.2025 на 14 часов 45 минут, назначил вопрос о наложении на эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 судебного штрафа за неисполнение определения суда, и повторно вызвал в суд для дачи пояснений по экспертному заключению №5068/8-3 от 15.11.2024 эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3

В судебное заседание 29.04.2025 явился представитель ответчика и эксперт ФИО3 От представителя ответчика поступили дополнительные пояснения к отзыву. 

От истца  к судебному заседанию поступили дополнительные письменные пояснения в обоснование заявленных требований. 

В судебном заседании эксперт Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 дал пояснения по экспертному заключению №5068/8-3 от 15.11.2024 и ответил на вопросы сторон и суда. Также эксперт представил письменные пояснения по экспертному исследованию.

Учитывая, что эксперт Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО3 явился в судебное заседание, дал пояснения по экспертному заключению №5068/8-3 от 15.11.2024, суд не рассматривает вопрос о наложении судебного штрафа на эксперта. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал возражения по требованиям, просил в иске отказать.    

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд считает, что  заявленные исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.  

Из материалов дела и уже состоявшихся судебных актов между сторонами (дела №А63-14351/2020, А63-18533/2020, А63-6366/2023) следует, что на основании постановлений администрации от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004  №4451 общество (ООО фирма «Вента», привлечено к участию в деле в качестве третьего лица)  возвело на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:40 остановочный комплекс с магазином (литера А) и летней площадкой общей площадью 53,9 кв.м с кадастровым номером 26:12:000000:6958. Остановочный комплекс введен в эксплуатацию по разрешению комитета по строительству администрации города Ставрополя от 21.02.2005 №2/15-Э. На основании постановления администрации от 22.06.2005 №1990 земельный участок по договору от 24.06.2005 №4528 передан обществу в аренду. 

По договору купли-продажи от 20.04.2007 остановочный комплекс приобрел в собственность предприниматель. Государственная регистрация перехода к предпринимателю права собственности на остановочный комплекс осуществлена 03.05.2007 (запись с номером регистрации 26-26-12/023/2005-1161). Новому собственнику выдано свидетельство о государственной регистрации права от 03.05.2007 серии 26 АЕ  №051959.

На основании постановления администрации от 06.08.2010 №2267 комитет и предприниматель заключили договор аренды земельного участка от 30.08.2010 №8421 на срок до 05.08.2020. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 24.09.2010 (запись с номером регистрации 26-26-01/108/2010-694).

До истечения срока договора аренды предприниматель обратился в администрацию с заявлением от 30.06.2020 о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов. 

Письмом от 04.09.2020  №08/14-8416 комитет уведомил предпринимателя о том, что принял решение об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов. Отказ мотивирован тем, что остановка общественного транспорта по своему правовому режиму относится к территории общего пользования и не может предоставляться в индивидуальное арендное пользование. Земельный участок относится к категории земель, изъятых или ограниченных в обороте. Он расположен в территориальной зоне объектов автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог (ИТ-4). Разрешенное использование земельного участка под остановочным комплексом с магазином и летней площадкой не отнесено градостроительным регламентом ни к основным, ни к условно-разрешенным видам разрешенного использования. Отказ, изложенный в письме комитета от 04.09.2020  №08/14-8416, оспорен предпринимателем (дело  №А63-14351/2020, в настоящее время производство по этому делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела).

Также вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.03.2022 по делу №А63-18533/2020 комитету отказано в удовлетворении иска к предпринимателю о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на остановочный комплекс. По делу проведено судебное экспертное исследование, в результате которого установлено наличие у здания магазина признаков объекта капитального строительства (заключение эксперта от 29.10.2021 №2279/8-3). Суд в рамках данного дела установил, что постановлениями главы администрации от 27.03.2002  №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками со сносом существовавших остановочных павильонов на остановках общественного транспорта. Помимо здания магазина на земельном участке расположено металлическое сооружение - летняя площадка. На прилегающей к земельному участку неразграниченной территории общего пользования расположена отдельно стоящая металлическая конструкция - остановка общественного транспорта. Комитет исходил из относимости земельного участка к территории общего пользования (заключение от 14.07.2020 №06/1-04/2-1/3584). Остановочный комплекс возведен и введен в эксплуатацию до утверждения решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010  №97 Правил землепользования и застройки.

По делу №А63-14351/2020 предприниматель обратился в арбитражный суд к комитету и администрации с требованиями: о признании незаконным выраженного в уведомлении от 04.09.2020 №08/14-8416 решения об отказе в предоставлении в аренду (без торгов) земельного участка площадью 119 кв.м с кадастровым номером 26:12:011103:40, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - под остановочным комплексом с магазином и летней площадкой на остановке общественного транспорта «улица Краснофлотская»; о понуждении к подписанию и направлению предпринимателю проекта договора аренды. 

В постановлении от 20.01.2023 суд округа, отменяя решение от 12.07.2022 и апелляционное постановление от 30.09.2022 и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал следующее. В деле отсутствуют доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, который мог бы служить основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на остановочный комплекс. В отсутствие такого судебного акта и с учетом особенностей режима территории общего пользования в целях обеспечения соблюдения принципа платности использования земель, предприниматель вправе претендовать на заключение договора аренды в отношении земельного участка исключительно в пределах так называемого пятна застройки здания магазина. Вместе с тем, наличие у предпринимателя исключительного права на приобретение в аренду земельного участка площадью 119 кв. м материалами дела не подтверждено. Законные основания для обременения арендой в пользу предпринимателя представляющей собой территорию общего пользования части земельного участка, на которой непосредственно не располагается здание магазина, в рассматриваемом случае отсутствуют.

С учетом содержания постановления кассационного суда от 20.01.2023, предпринимателя обратился 16.03.2023 в комитет с заявлением об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории, приложив информацию по объекту, отчет, схему расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий. Согласно представленной схеме, осуществляется формирование земельного участка площадью 66 кв.м путем раздела участка площадью 119 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:40, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 108, в районе жилого дома №409, относящегося к категории земель населенных пунктов, с сохранением исходного участка в измененных границах.

Уведомлением от 29.03.2023 №08/16-3063с, полученным предпринимателем 04.04.2023, администрация в лице руководителя комитета информировала заявителя об отсутствии правовых оснований для предоставления муниципальной услуги по утверждению предоставленной схемы. Отказ мотивирован тем, что заявитель не является лицом, обладающим правом на предоставление испрашиваемой муниципальной услуги, поскольку по сведениям ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40 предоставлен предпринимателю на праве аренды по 05.08.2020. Аренда на земельный участок в установленном порядке не продлялась. Кроме того, образуемый участок относится к землям (территориям) общего пользования.

Ссылаясь на незаконность решения, выраженного в уведомлении от 29.03.2023 №08/16-3063с, нарушающего права (интересы) предпринимателя, последний оспорил его в судебном порядке по правилам главы 24 Кодекса.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 07.02.2024 по делу №А63-6366/2023, оставленным без изменений постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2024 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.08.2024,  требования удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации, выраженный в уведомлении от 29.03.2023 №08/16-3063с, в утверждении предпринимателю схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 66 кв. м, образуемого путем раздела земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 108, в районе жилого дома №409, с сохранением исходного участка в измененных границах. На администрацию возложена обязанность по устранению допущенных нарушений прав и законных интересов предпринимателя путем подготовки и утверждения по его заявлению схемы расположения на кадастровом плане территории земельного участка площадью 66 кв. м, образуемого путем раздела исходного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40, расположенного по адресу: 

<

...> в квартале 108, в районе жилого дома №409, с сохранением исходного участка в измененных границах.

При этом суды, рассматривая в рамках дела №А63-14351/2020 и удовлетворяя в рамках дела №А63-6366/2023 требования  предпринимателя, указали, что постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

В соответствии с данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснениями судам первой и апелляционной инстанций в пределах своей компетенции следовало оценить заключенный с обществом первоначальный договор аренды от 24.06.2005 №4528 и заключенный с предпринимателем договор аренды от 30.08.2010 №8421 на предмет их соответствия приведенным нормативным положениям и правовым позициям высшей судебной инстанции, исключающим предоставление в аренду частному лицу земельного участка, образованного за счет территории общего пользования. Образование земельного участка за счет территории общего пользования в непосредственной близости от остановочного пункта городского общественного транспорта могло свидетельствовать о наличии у этих договоров неустранимых пороков. Соответствующая практика судов округа поддерживается высшей судебной инстанцией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2018 N 308-КГ18-9903).

Также суды указали, что отсутствуют доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, который мог бы служить основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на остановочный комплекс. В отсутствие такого судебного акта и с учетом особенностей режима территории общего пользования в целях обеспечения соблюдения принципа платности использования земель, предприниматель вправе претендовать на заключение договора аренды в отношении земельного участка исключительно в пределах так называемого пятна застройки здания магазина.

Учитывая указания судебных инстанций, комитетом в рамках настоящего дела и заявлены требования об обязании ответчика снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенную по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская, в квартале 108, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40, удовлетворение которых может служить основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на остановочный комплекс.

Эти требования мотивированы тем, что земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки остановки общественного транспорта. Земельный участок, на котором расположен указанный объект капитального строительства, относится к улично-дорожной сети города Ставрополя.

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011 № 15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 № 308-ЭС17-16595).

Образование земельного участка за счет территории общего пользования в непосредственной близости от остановочного пункта городского общественного транспорта могло свидетельствовать о наличии у этих договоров неустранимых пороков. 

Постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

Договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать  в качестве ничтожных сделок, а выданные застройщику разрешительные документы - как недействительные ненормативные правовые акты.

Рассматривая указанные доводы  и требования, с учетом возражений ответчика, суд исходит из следующего.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу разъяснений, данных в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление №44), ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (например, в случае отчуждения самовольной постройки - ее приобретатель; наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором расположена такая постройка).

Исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Судом в рамках рассмотрения настоящего дела на основании ходатайства ответчика назначена и проведена строительно-техническая экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации №5068/8-3 от 15.11.2024 нежилое здание, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой. площадью 53,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:000000:6958 расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108 соответствует строительным, градостроительным, санитарным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, параметрам. установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки, обязательным требованиям к параметрам застройки, содержащимся в иных документах. Нежилое здание, остановочный комплекс с магазином и летней площадкой. площадью 53,9 кв.м, кадастровый номер 26:12:000000:6958 расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108 при нормативной эксплуатации и в отсутствии внешних воздействий не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Таким образом, судом на основании выводов судебной экспертизы, установлено соответствие заявленной постройки градостроительным нормам и правилам, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан сохраняем постройки.  

Однако из положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил; определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 №308-ЭС15-15458).

В рассматриваемом случае комитет в обоснование требования о сносе самовольной постройки приводит:

как частноправовое нарушение (отсутствие прав на земельный участок муниципальной собственности - договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать в качестве ничтожных сделок), 

так и публично-правовое нарушение (земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки остановки общественного транспорта, где строительство капитальный объектов недопустимо, что нарушает публичные интересы и права неопределенного круга лиц - выданные застройщику разрешительные документы следует квалифицировать как недействительные ненормативные правовые акты).  

Как установлено судом в рамках настоящего дела и соответствует выводам судебных инстанций по делам №А63-14351/2020, А63-18533/2020, А63-6366/2023,  постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

Также судом установлено и не оспаривается сторонами,  что земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, является территорией общего пользования, и  находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта.

Эти обстоятельства сторонами не оспариваются.  

При этом эти обстоятельства (нахождение объекта на земельном участке муниципальной собственности на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта) являются очевидными и были известны как первоначальному застройщику (обществу), так и последующему покупателю (предпринимателю), поскольку первоначально объект возводился, и продавался предпринимателю как остановочный комплекс остановки общественного транспорта с магазином и летней площадкой по ул. Мира г. Ставрополя, т.е. очевидно, что спорный объект недвижимости расположен на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта.

Также из представленных фотоматериалов следует и наглядно видно, что спорный объект недвижимости (мясной магазин «Пятачок») расположен непосредственно на  посадочной площадке и площадке ожидания остановки общественного транспорта, что препятствует свободному доступу, перемещению граждан, ожидающих общественный транспорт, и мешает нормальной, свободной посадке (вход/выход) в пребывающий/убывающий общественный транспорт.   

Эти обстоятельства являются наглядными и не требуют специальных познаний. 

Таким образом, обществом возведен, зарегистрирован, а предпринимателем приобретен капитальный объект недвижимости, расположенный на земельном участке муниципальной собственности на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории (непосредственно) посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта, размещение которого первоначально, как объекта недвижимости (капитального), не разрешалось (не санкционировалось). Обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) одним из основных принципов земельного законодательства назван принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1). 

Определяя земельные участки общего пользования, законодатель в статье 262 ГК РФ указал, что граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к территориям общего пользования отнесены территории (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц и которые обозначены красными линиями, которые, в свою очередь, обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования. Под красными линиями подразумеваются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Красные линии отделяют территории общего пользования от других территорий.

Пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса и пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлен запрет на приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Предоставление в аренду земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, препятствует реализации неограниченным кругом лиц права на беспрепятственное использование такой территории. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму территорий общего пользования. Правовая позиция о недопустимости предоставления в пользование конкретному лицу территории общего пользования была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (постановление от 12.04.2011  №15248/10) и поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определение от 17.11.2017 308-ЭС17-16595).

Остановочный пункт определен в пункте 11 статьи 2 Федерального закона от 08.11.2007  №259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта» как место остановки транспортных средств по маршруту регулярных перевозок, оборудованное для посадки, высадки пассажиров и ожидания транспортных средств. Остановочные пункты согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 08.11.2007 №257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» являются элементом обустройства автомобильных дорог.

Распоряжением Государственной службы дорожного хозяйства Министерства транспорта Российской Федерации от 23.05.2003 №ОС-460-р в целях совершенствования нормативно-технической базы дорожного хозяйства и установления общих технических требований к элементам автобусных остановок, правилам их размещения на автомобильных дорогах и их обустройству техническими средствами организации дорожного движения введен в действие и рекомендован к применению с 01.06.2003 стандарт отрасли ОСТ 218.1.002-2003 «Автобусные остановки на автомобильных дорогах. Общие технические требования» (далее - стандарт отрасли). В силу пунктов 3.1, 3.10, 3.16 стандарта отрасли автопавильон является элементом автобусной остановки, предназначен для укрытия пассажиров, ожидающих прибытия автобуса, от воздействия неблагоприятных погодно-климатических факторов (осадки, солнечная радиация, ветер и т.п.), может быть закрытого типа или открытого (в виде навеса). Размещение в помещении (на площади) автопавильона торговых киосков не допускается. Торговые киоски допускается размещать за пределами посадочных площадок и площадок ожидания.

Приказом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 30.12.2010 №414 утверждены и введены в действие с 01.03.2011 «Нормативы градостроительного проектирования Ставропольского края. Часть I. Селитебная территория. Производственная территория. Транспорт и улично-дорожная сеть. Особо охраняемые территории», пунктом 4.7 которых предусмотрено определение границ территорий общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, бульвары, набережные, отнесенные к улично-дорожной сети) красными линиями. В пределах территорий общего пользования было возможным размещение отнесенных к улично-дорожной сети павильонов (киосков) розничной торговли, совмещенных с остановками общественного транспорта, при возведении которых допускалось применение только сборных легких конструкций, подлежащих (при необходимости) демонтажу и переносу на новую площадку.

Приказом министерства строительства и архитектуры Ставропольского края от 21.08.2017 №332-о/д утверждены и введены в действие «Нормативы градостроительного проектирования Ставропольского края. Часть V. Сети автомобильных дорог общего пользования, общественного пассажирского транспорта, улицы, проезды, разъездные площадки применительно к различным элементам планировочной структуры территории, зданиям, строениям и сооружениям» (действовавшие до 22.10.2022), пункты 7.1 и 7.2 которых содержали аналогичные положения.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 №15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 №727/13).

В рассматриваемом случае, как установлено судом и указано выше, обществом возведен, зарегистрирован, а предпринимателем приобретен капитальный объект недвижимости, расположенный на земельном участке муниципальной собственности на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории (непосредственно) посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта, размещение которого первоначально, как объекта недвижимости (капитального), не разрешалось (не санкционировалось). Обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

При этом из представленных фотоматериалов следует и наглядно видно, что спорный объект недвижимости (мясной магазин «Пятачок») расположен непосредственно на  посадочной площадке и площадке ожидания остановки общественного транспорта, что препятствует  свободному доступу, перемещению граждан, ожидающих общественный транспорт, и мешает нормальной, свободной посадке (вход/выход) в пребывающий/убывающий общественный транспорт.   

Учитывая изложенное и установленные по делу обстоятельства, в соответствии с данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», суд, оценив заключенный с обществом первоначальный договор аренды от 24.06.2005 №4528 и заключенный с предпринимателем договор аренды от 30.08.2010 №8421 на предмет их соответствия приведенным выше нормативным положениям и правовым позициям высшей судебной инстанции, исключающим предоставление в аренду частному лицу земельного участка, образованного за счет территории общего пользования, исходит из того, что образование и предоставление для строительства объекта недвижимости земельного участка за счет территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории (непосредственно) посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта свидетельствует о наличии у этих договоров неустранимых пороков, которые влекут ничтожность этих договоров аренды, наущающих публичные интересы права неопределенного круга лиц. Соответствующая практика судов округа поддерживается высшей судебной инстанцией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2018 №308-КГ18-9903).

В определении от 08.04.2010 №456-О-О Конституционный Суд Российской Федерации отмечена особенность правового регулирования ничтожных сделок, обусловленная характером соответствующих сделок, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. В пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснена возможность неприменения судами противоречащего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

Таким образом, и учитывая нарушение публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц на беспрепятственный доступ к территории общего пользования, договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать  в качестве ничтожных сделок, а выданные застройщику разрешительные документы - как недействительные ненормативные правовые акты (аналогичная позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.05.2020 по делу  №А63-126/2019, схожий объект недвижимости (торговый павильон с кафе) по ул. Мира, 310а). 

При таких обстоятельствах, суд исходит из наличия в спорной постройке, как частноправового нарушения (отсутствие прав на земельный участок муниципальной собственности - договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать в качестве ничтожных сделок), так и публично-правового нарушения (земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки остановки общественного транспорта, где строительство капитальный объектов недопустимо, что нарушает публичные интересы и права неопределенного кругу лиц - выданные застройщику разрешительные документы следует квалифицировать как недействительные ненормативные правовые акты), что является основанием для удовлетворения требования о сносе этой самовольной постройки по иску собственника земельного участка (муниципального образования). 

Таким образом, суд удовлетворяет требование уполномоченного органа муниципального образования – комитета об обязании предпринимателя снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенное по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108. При этом суд устанавливает предпринимателю двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу для сноса самовольной постройки, считая такой срок разумным и достаточным.  

Также суд удовлетворяет требование комитета об обязании предпринимателя  освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40 (из которого образован земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:1426), поскольку предпринимателем земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40, переданный ему по договору аренды от 30.08.2010 №8421, возвращен (передан) комитету не был, а, как установлено судом, договор аренды от 30.08.2010 №8421 следует квалифицировать  в качестве ничтожной сделки, что влечет обязанность предпринимателя по освобождению этого земельного участка переданного ранее в аренду по ничтожной сделке. При этом суд в целях правовой определенности и недопущения двусмысленного толкования судебного акта указывает (редакция резолютивной части) на необходимость освобождения земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:40 (из которого образован земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:1426).  

При этом суд отклоняет довод ответчика о том, что в настоящее время с учетом судебных актов по делу №А63-6366/2023 его право на образованный земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:1426 под объектом недвижимости является подтвержденным и признанным, поскольку суд, рассматривая в рамках дела №А63-14351/2020 и удовлетворяя в рамках дела №А63-6366/2023 требования  предпринимателя,  исходили из наличия в ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, и указали, что отсутствуют доказательств наличия вступившего в законную силу судебного акта, который мог бы служить основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на остановочный комплекс. В отсутствие такого судебного акта и с учетом особенностей режима территории общего пользования в целях обеспечения соблюдения принципа платности использования земель, предприниматель вправе претендовать на заключение договора аренды в отношении земельного участка исключительно в пределах так называемого пятна застройки здания магазина.

В рассматриваемом же случае настоящий судебный акт о сносе самовольной  постройки с учетом данного в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010  №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснения является основанием для исключения из ЕГРН записи о праве собственности предпринимателя на остановочный комплекс.

При этом суды при рассмотрении дел №А63-14351/2020, А63-6366/2023 и укали на необходимость с соответствии с данными в пунктах 1, 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» разъяснениями, оценке заключенного с обществом первоначального договора аренды от 24.06.2005 №4528 и заключенного с предпринимателем договор аренды от 30.08.2010 №8421 на предмет их соответствия нормативным положениям и правовым позициям высшей судебной инстанции, исключающим предоставление в аренду частному лицу земельного участка, образованного за счет территории общего пользования. Суды указали, что  образование земельного участка за счет территории общего пользования в непосредственной близости от остановочного пункта городского общественного транспорта могло свидетельствовать о наличии у этих договоров неустранимых пороков. Соответствующая практика судов округа поддерживается высшей судебной инстанцией (определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.07.2018  №308-КГ18-9903).

Учитывая указанные разъяснения и указания суда кассационной инстанции, комитетом в рамках настоящего дела и заявлены требования об обязании ответчика снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенную по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская, в квартале 108, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40.

Также суд отклоняет довод ответчика о том, что на момент строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2002 – 2005 годы) правила землепользования и застройки, которыми изменено территориальное зонирование, не действовали, ограничения, запреты на строительство объекта капитального строительства отсутствовали, поскольку правовой режим дороги по улице Мира, остановки общественного транспорта по улице Мира, как территории общего пользования был и на момент изначальной передачи земельного участка в аренду и строительства объекта.  

Нахождение спорного объекта на остановке общественного транспорта видно не только из документов, на основании которых общество, предприниматель приобрели здание и получили в аренду земельный участок, и из фактических обстоятельств (местоположение постройки и ее конструктивные характеристики).

Пороки объекта недвижимости (нахождение объекта на земельном участке муниципальной собственности на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта) являлись очевидными и были известны как первоначальному застройщику (обществу), так и последующему покупателю (предпринимателю), поскольку первоначально объект возводился, и продавался предпринимателю как остановочный комплекс остановки общественного транспорта с магазином и летней площадкой по ул. Мира г. Ставрополя, т.е. очевидно, что спорный объект недвижимости расположен на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта.

При этом из представленных фотоматериалов следует и наглядно видно, что спорный объект недвижимости (мясной магазин «Пятачок») расположен непосредственно на  посадочной площадке и площадке ожидания остановки общественного транспорта, что препятствует свободному доступу, перемещению граждан, ожидающих общественный транспорт, и мешает нормальной, свободной посадке (вход/выход) в пребывающий/убывающий общественный транспорт.   

Постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

Кроме того, Распоряжением Государственной службы дорожного хозяйства Министерства транспорта Российской Федерации от 23.05.2003 №ОС-460-р (действовало в период строительства и на момент ввода объекта в эксплуатацию) в целях совершенствования нормативно-технической базы дорожного хозяйства и установления общих технических требований к элементам автобусных остановок, правилам их размещения на автомобильных дорогах и их обустройству техническими средствами организации дорожного движения введен в действие и рекомендован к применению с 01.06.2003 стандарт отрасли ОСТ 218.1.002-2003 «Автобусные остановки на автомобильных дорогах. Общие технические требования» (далее - стандарт отрасли). В силу пунктов 3.1, 3.10, 3.16 стандарта отрасли автопавильон является элементом автобусной остановки, предназначен для укрытия пассажиров, ожидающих прибытия автобуса, от воздействия неблагоприятных погодно-климатических факторов (осадки, солнечная радиация, ветер и т.п.), может быть закрытого типа или открытого (в виде навеса). Размещение в помещении (на площади) автопавильона торговых киосков не допускается. Торговые киоски допускается размещать за пределами посадочных площадок и площадок ожидания.

Ссылка ответчика на то, что спорыней объект был возведен на  основании не отмененных в установленном порядке разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а потому общество является добросовестным застройщиком, а предприниматель добросовестным приобретателем, судом не принимается, поскольку наличие разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, возведенного на земельном участке, предоставленном для этих целей в аренду, не меняет самовольный характер постройки, если земельный участок был предоставлен с нарушением законодательства, что привело к ничтожности договора аренды (пункт 3 «Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утверждений Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.12.2021 (в редакции от 28.01.2022)). 

При этом пороки объекта недвижимости (нахождение объекта на земельном участке муниципальной собственности на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта) являлись очевидными и были известны как первоначальному застройщику (обществу), так и последующему покупателю (предпринимателю), поскольку первоначально объект возводился, и продавался предпринимателю как остановочный комплекс остановки общественного транспорта с магазином и летней площадкой по ул. Мира г. Ставрополя, т.е. очевидно, что спорный объект недвижимости расположен на территории общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта.

Таким образом, и учитывая нарушение публичных интересов и интересов неопределенного круга лиц на беспрепятственный доступ к территории общего пользования, договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать  в качестве ничтожных сделок, а выданные застройщику разрешительные документы - как недействительные ненормативные правовые акты.

При таких обстоятельствах, суд исходит из наличия в спорной постройке частноправового нарушения (отсутствие прав на земельный участок муниципальной собственности - договоры аренды земельного участка общего пользования следует квалифицировать в качестве ничтожных сделок), так и публично-правового нарушения (земельный участок, на котором расположен самовольно возведенный объект невидимости, находится в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки остановки общественного транспорта, где строительство капитальный объектов недопустимо, что нарушает публичные интересы и права неопределенного кругу лиц - выданные застройщику разрешительные документы следует квалифицировать как недействительные ненормативные правовые акты), что является основанием для удовлетворения требования о сносе этой самовольной постройки по иску собственника земельного участка (муниципального образования). 

Суд удовлетворяет требование уполномоченного органа муниципального образования – комитета об обязании предпринимателя снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенное по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108. При этом суд устанавливает предпринимателю двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу для сноса самовольной постройки, считая такой срок разумным и достаточным.  

В части довода предпринимателя о пропуске комитетом срока исковой давности по заявленным требованиям, суд исходит из следующего. 

В соответствии со статьями 304, 305 ГК РФ собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, могут требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» сформулирована правовая позиция, согласно которой иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца. Аналогичный подход, ранее сформулированный в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 №153, поддерживается Верховным Судом Российской Федерации (определения от 26.11.2015  №306-ЭС15-12164, от 05.10.2017 №308-ЭС17-14130).

Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

В рассматриваемом случае и как установлено судом, находящийся в публичной собственности спорный земельный участок общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта не предоставлялся для целей строительства спорного объекта недвижимости, данный земельный участок предоставлялся во временное пользование для установки некапитальных конструкций, земельный участок был предоставлен с нарушением законодательства, что привело к ничтожности договора аренды, а потому данный земельный участок не выбывал из владения муниципального образования, в связи с чем на требования истца в силу статьи 208 ГК РФ срок исковой давности не распространяется.

Следует отметить, что в рассматриваемом случае отсутствует согласие муниципального образования на передачу земельного участка общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта для возведения объекта капитального строительства.

Постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости).

На спорном земельном участке, не сформированном для строительства спорного объекта, возведен самовольный объект, поэтому нельзя считать, что собственник земли утратил владение этим участком. Иск комитета следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения, срок исковой давности на который не распространяется. 

Предоставив земельный участок в аренду для временной установки (но не строительства) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками, комитет сохранил владение земельным участком, которое осуществлялось от имени и с ведома комитета арендатором земельного участка. Владение арендатора является продолжением владения арендодателя и не может быть противопоставлено арендодателю, требующему освободить земельный участок об объекта недвижимости, разрешение на строительство которого арендодатель не давал. 

Кроме того, в соответствии с абзацем 2 пункта 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023  №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» срок исковой давности по требованию о сносе самовольной постройки, заявленному собственником -арендодателем или ссудодателем земельного участка, начинает течь с момента, когда арендатор или ссудополучатель должен был возвратить переданный ему земельный участок (абзац второй пункта 2 статьи 200, пункт 2 статьи 610, статья 622, пункт 1 статьи 689, статья 699 ГК РФ).

В случае возвращения земельного участка арендатором или ссудополучателем собственнику с возведенной (созданной) на нем самовольной постройкой срок исковой давности по требованию собственника земельного участка о сносе такой постройки начинает течь не позднее момента возврата земельного участка.

Судом установлено, что договор аренды от 30.08.2010 №8421 заключен на срок до 05.08.2020. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом установлено, что возврат земельного участка, полученного предпринимателем по договору аренды от 30.08.2010 №8421, не произведен, между сторонами имеется спор о продлении договора аренды, который не разрешен судом (дело  №А63-14351/2020, в настоящее время производство по этому делу приостановлено до рассмотрения настоящего дела). 

В рассматриваемом деле истцом заявлено требование собственника об освобождении земельного участка  переданного в аренду путем сноса объекта недвижимости. 

В данном случае спорный объект недвижимости возведен на земельном участке общего пользования в полосе отвода автомобильной дороги по улице Мира на территории посадочной площадки и площадки ожидания остановки общественного транспорта, не принадлежащем предпринимателю и не отведенном в установленном порядке для целей капитального строительства. Из дела не следует, что возврат земельного участка по окончании срока аренды ответчиком осуществлен. 

Таким образом, срок исковой давности по требованию собственника об освобождении земельного участка путем сноса объекта недвижимости истцом не пропущен.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

То, что постановлениями главы администрации города Ставрополя от 27.03.2002 №3256, от 22.09.2004 №4451 обществу разрешалась установка (но не строительство) двух остановочных павильонов со встроенными торговыми киосками (но не здания магазина как объекта капитального строительства и как объекта недвижимости) установлено лишь постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делу №А63-14351/2020 от 20.01.2023. Из этого судебного акта комитету достоверно стало известно о наличии оснований для подачи иска о сносе объекта недвижимости, строительство которого в установленном порядке не санкционировалось, разрешение на строительство объекта капитального строительства не выдавалось, земельный участок для строительства объекта капитального строительства не предоставлялся.  

О том, что спорный объект является объектом капитального строительства, а договоры аренды имеют неустранимые пороки, и выданные застройщику разрешительные документы следует квалифицировать как недействительные ненормативные правовые акты, комитет истец достоверно узнал из судебных актов по результатам рассмотрения дел №А63-14351/2020, А63-18533/2020, А63-6366/2023. 

Во исполнение предписаний и указаний указанных судебных актов, комитет и заявил рассматриваемые требования. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности по требованию собственника об освобождении земельного участка путем сноса объекта недвижимости истцом не пропущен.

Таким образом, заявленные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополья, г. Ставрополя удовлетворить. 

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> в двухмесячный срок со дня вступления решения суда в законную силу снести самовольную постройку – нежилое здание с кадастровым номером 26:12:000000:6958, расположенное по адресу: г. Ставрополь, остановка общественного транспорта ул. Краснофлотская в квартале 108, и освободить земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:40 (из которого образован земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:1426).

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Ставрополь, ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***> в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 рублей. 

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             В.А. Батурин