АРБИТРАЖНЫЙ СУД  САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru  info@sakhalin.arbitr.ru

факс 460-952  тел. 460-945

Именем  Российской  Федерации

Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

Дело № А59-2484/2019

г. Южно-Сахалинск

29 июля 2019 года

Резолютивная часть решения суда объявлена 24 июля 2019 года, решение суда в полном объеме изготовлено 29 июля 2019 года.

Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Горбачевой Т.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Че С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А59-2484/2019

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

о  взыскании понесенных расходов по содержанию общего имущества с общества с ограниченной ответственностью «Градус» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в размере 889 614 рублей 74 копейки, с общества с ограниченной ответственности «Инвестрегионстрой» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в размере 322 441 рубль 19 копеек, с общества с ограниченной ответственностью «Экошельф» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в размере 985 993 рубля 87 копеек, судебных издержек по оплате госпошлины в размере 33 990 рублей 25 копеек,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: АО «Сахалинская нефтяная компания», ООО «Топстрой», ИП ФИО1,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» – представитель ФИО2 по доверенности от 23.11.2018 года; 

от ООО «Экошельф» - представитель ФИО3 по доверенности от 25.01.2019 года со сроком до 31.12.2019 года,

в отсутствие представителей иных участвующих в деле лиц,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» (далее – истец, ООО «Восточная горнорудная компания») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о  взыскании понесенных расходов по содержанию общего имущества с общества с ограниченной ответственностью «Градус» - в размере 889 614 рублей 74 копейки, с общества с ограниченной ответственности «Инвестрегионстрой» -  в размере 322 441 рубль 19 копеек, с общества с ограниченной ответственностью «Экошельф» - в размере 985 993 рубля 87 копеек, судебных издержек по оплате государственной пошлины в размере 33 990 рублей 25 копеек.

В обоснование исковых требований указано, что на основании решения собственников, которым было признано необходимым и согласовано проведение ремонта кровли административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, истцом был заключен договор на проведение работ по ремонту кровли. В связи с отказом собственников помещений от оплаты данных работ истец обратился в арбитражный суд с указанным исковым заявлением.

Доводы, изложенные в исковом заявлении, представитель истца поддержал в судебном заседании.

Общество с ограниченной ответственностью «Экошельф» (далее – ООО «Экошельф») в представленном отзыве на исковое заявление против удовлетворения исковых требований возразило, указав на то, что общим собранием собственников помещений не были согласованы ни кандидатура лица, выполнившего работы (ООО «Топстрой»), ни стоимость работ по ремонту кровли, локальные сметные расчеты № 1, № 2 (на дополнительные работ) также не утверждались.

Доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, представитель ООО «Экошельф» поддержал в судебном заседании.

 Судом на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены акционерное общество  «Сахалинская нефтяная компания», общество с ограниченной ответственностью «Топстрой», индивидуальный предприниматель  ФИО1.

От ответчиков (за исключением ООО «Экошельф»), третьих лиц отзывы на исковое заявление в материалы дела не поступили.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания ответчики (кроме ООО «Экошельф»), третьи лица  своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебное заседание проведено в их отсутствие на основании положений  статьи 156 АПК РФ.

Из материалов дела судом установлено следующее.

ООО «Восточная горнорудная компания» (с размером доли 642,1 кв.м), ООО «Градус» (с размером доли 586,9 кв.м), ООО «Инвестрегионстрой»  (с размером доли 212,6 кв.м.), ООО «Экошельф» (с размером доли 650,5 кв.м.), АО «Сахалинская нефтяная компания» (с размером доли 469,8 кв.м.), ИП ФИО1 (с размером доли 651,7 кв.м.) являются собственниками нежилых помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>.

Решением общего собрания собственников указанных помещений, оформленным протоколом № 1 от 25.04.2018 года признано необходимым и согласовано проведение ремонта кровли указанного здания, ООО «Восточная горнорудная компания» определено в качестве лица, уполномоченного на заключение договора подряда на ремонт кровли со строительной организацией.

17.07.2018 года между ООО «Восточная горнорудная компания» (Заказчик), являющимся собственником помещений на четвертом (верхнем) этаже  указанного здания, и ООО «Топстрой» (Подрядчик) был заключен договор № 12748 на проведение работ по ремонту кровли.

Согласно пункту 1.1 данного договора Подрядчик обязуется по заданию Заказчика в установленный договором срок выполнить работы по ремонту кровли административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, а Заказчик обязуется создать необходимые условия для выполнения работ, принять результат и уплатить обусловленную договором цену.

Согласно пункту 2.1 договора стоимость работ составила 4 843 155 рублей.

10.08.2018 года между сторонами указанного договора был подписан акт на дополнительные работы, согласно которому при проведении обследования кровли административного здания, расположенного по адресу: 

<

...>, выявлена необходимость выполнения дополнительных работ, не учтенных в проектно-сметной документации общей стоимостью 202 873 рублей.

Работы были сданы Подрядчиком и приняты Заказчиком по актам о приемке выполненных работ № 1 от 25.09.2018 года на сумму 4 843 155 рублей, № 2 от 25.09.2018 года на сумму 202873 рубля.

Между сторонами договора подряда подписана справка о стоимости выполненных работ № 1 от 25.09.2018 года на сумму 5 046 028 рублей.

Платежными поручениями № 3642 от 25.07.2018 года на сумму 2 421 577,50 рублей и № 5364 от 22.10.2018 года  на сумму 2 624 450,50 рублей ООО «Восточная горнорудная компания» оплатило ООО «Топстрой» выполненные работы.

ООО «Восточная горнорудная компания» в адрес собственников помещений в административном здании, расположенном по адресу: 

<

...>, направлены претензии с требованиями возместить стоимость ремонтных работ в размере, пропорциональном площади помещений, находящихзя в собственности.

В связи с неисполнением указанных требований ООО «Восточная горнорудная компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании понесенных расходов.

 Изучив материалы дела, оценив и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, выслушав в судебных заседаниях представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (статья 1105 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Действующее законодательство Российской Федерации не устанавливает для зданий, в которых находятся нежилые помещения, иного режима пользования общим имуществом, отличного от многоквартирных домов.

На основании статей 289 и 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 41 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Согласно пункту 1 указанного Постановления Пленума собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что,  исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании (пункт 4).

В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно статье 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

На основании вышеизложенного суд признает обоснованным довод истца о том, что собственники нежилых помещений в здании являются также собственниками общего имущества этого здания, в том числе, крыши, пропорциональному размеру своей доли в праве собственности и обязаны соразмерно этой доле нести расходы по содержанию и ремонту общего имущества.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.

В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества может быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

В связи с отсутствием надлежащим образом оформленных договорных отношений между сторонами в отношении общего имущества к отношениям сторон подлежат применению положения о неосновательном обогащении.

Данная позиция нашла свое подтверждение в сложившейся судебной практике, в частности в  Определении Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 305-ЭС17-2066 по делу № А40-167799/2014.

Как следует из материалов дела, собственниками помещений рассматриваемого здания неоднократно проводились собрания по вопросу проведения ремонта кровли здания.

Протоколом № 1 от 25.04.2018 года собственники большинством голосов от двух третей от общего числа голосов собственников помещений (75,98%) признали необходимым и согласовали проведение капитального ремонта кровли здания (вопрос № 2), ООО «Восточная горнорудная компания» признано лицом, уполномоченным от имени собственников на заключение договора подряда (вопрос № 3).

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что на стороне ответчиков имеется обязанности по несения расходов на ремонт общего имущества здания  - кровли в размере, пропорциональном доле собственности данных лиц в общем имуществе.

Возражения ответчика ООО «Экошельф» против удовлетворения исковых требований сводятся к тому, что подрядная организация, перечень работ, дополнительных работ, их стоимость, указанные в договоре подряда, заключенном истцом с  ООО «Топстрой», не были согласованы на общем собрании собственником, при этом была согласована другая подрядная организация – ООО «Арт Эль» и стоимость работ – 4 200 000 рублей.

Рассмотрев указанные возражения, суд отклоняет их по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, решение о ремонте крыши (капитальном ремонта) рассматриваемого здания должно было быть принято не менее, чем двумя третьими от общего числа голосов собственников помещений, то есть, не менее, чем 75%.

Как следует из протокола № 6 от 09 июня 2018 года, решение о заключении договора подряда с ООО «Арт Эль» и согласовании стоимости ремонта в размере 4 200 000 рублей, было принято 56,43% от общего числа голосов, то есть кворум отсутствовал. При этом, против указанной подрядной организации и стоимости голосовал  именно ответчик – ООО «Экошельф».

При этом из материалов дела следует, что с даты проведения первого собрания (протокол № 1 от 25.04.2018 года) до проведения собрания 07 ноября 2018 года (протокол № 8) собственники помещений не смогли договориться ни о кандидатуре подрядной организации, ни о стоимости и перечне работ.

Кроме того, как следует из представленного истцом протокола общего собрания собственников № 2 от 20.07.2016 года, в котором участвовал предыдущий собственник помещений, впоследствии проданных истцу, ООО «Управляющая компания «Сахалинуголь», еще 20.07.2016 года было предварительно согласовано проведение капитального ремонта крыши рассматриваемого здания, расположенного по адресу 

<

...>.

Указанное обстоятельство подтверждает, что необходимость в проведении капитального ремонта крыши имелась уже в июле 2016 года, что с июля 2016 года по ноябрь 2018 года (в течение двух лет) крыша нуждалась в капитальном ремонте, при этом собственники помещений не могли договориться о кандидатуре подрядной организации, стоимости и перечне работ. 

Указанное обстоятельство также косвенно подтверждает довод истца о том, что по состоянию на 2018 год крыша находилась в неудовлетворительном состоянии, нуждалась в капитальном ремонте, что, с учетом отсутствия общего решения собственников о выборе подрядной организации и стоимости работ, а также с учетом наличия принципиального согласия собственников на проведение капитального ремонта, потребовало от истца, помещения которого находятся под крышей – на верхнем этаже здания,  срочных действий по самостоятельному выбору подрядной организации, определению перечня и стоимости работ и заключению договора подряда.

При этом, стоимость работ, указанная в договоре подряда (4 843 155 рублей) незначительно отличается от той, на согласование которой указывает ответчик (4 200 000 рублей).  

В отношении дополнительных работ суд также учитывает следующее.

  Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой (часть 4 статьи 709 ГК РФ).

Согласно части 5 названной статьи, если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ, а и при обнаружении в ходе строительства не учтенных в технической документации работ и в связи с этим необходимости проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, сообщить об этом заказчику.

Подрядчик, не выполнивший указанной обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства (пункт 4 статьи 743 ГК РФ).

Таким образом, специфика отношений, складывающихся в сфере строительства, в силу своего существа создает возможность выявления в ходе исполнения обязательства дополнительных работ.

Согласно сложившейся судебной практике само по себе отсутствие дополнительного соглашения на проведение дополнительных работ не освобождает заказчика от их оплаты, если работы были приняты либо представляют потребительскую ценность для заказчика и он намерен ими воспользоваться.

В случае если ответчик пользуется результатом выполненных истцом работ, следовательно, они имеют для него потребительскую ценность.

Необходимость выполнения дополнительных работ  по договору подряда № 12748 от 17.07.2018 года зафиксирована сторонами в акте от 10.08.2018 года.

Доказательств, опровергающих необходимость выполнения данных работ для достижения результата, предусмотренного договором № 12748, ответчиком в материалы дела не представлено.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме, в отношении всех заявленных в иске ответчиков. 

 Размер доли ответчиков в общем имуществе, а также расчет размера возмещения, приведенный в исковом заявлении, судом проверен и признается  правильным.

Учитывая результат рассмотрения спора, с ответчиков в пользу истца взыскиваются судебные расходы по уплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Истцу из федерального бюджета подлежит возврату государственная  пошлина, излишне уплаченная за рассмотрение искового заявления, в сумме 25 копеек.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-171, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,   

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Градус» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» расходы по содержанию общего имущества в размере 889 614 рублей 74 копейки, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 13 756 рублей 74 копейки, всего – 903 371 рубль 48 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвестрегионстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» расходы по содержанию общего имущества в размере 322 441 рубль 19 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 986 рублей 14 копеек, всего – 327 427 рублей 33 копейки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственности «Экошельф» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» расходы по содержанию общего имущества в размере 985 993 рубля 87 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 15 247 рублей 12 копеек, всего – 1 001 240 рублей 99 копеек.

Выдать исполнительные листы после вступления решения суда в законную силу.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Восточная горнорудная компания» из федерального бюджета государственную пошлину, излишне уплаченную за рассмотрение искового заявления, в сумме 25 копеек.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение одного месяца со дня его принятия.

Судья                                                                            Т.С. Горбачева