﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075  

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-3294/21 

Екатеринбург

11 июня 2021 г.

Дело № А34-7383/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 июня 2021 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Краснобаевой И. А., Столярова А. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трит» (далее – общество «Трит», истец) на решение Арбитражного суда Курганской области от 09.12.2020 по делу № А34-7383/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по тому же делу.

        Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

        В судебном заседании принял участие представитель государственного бюджетного учреждения «Макушинская центральная районная больница» (далее -  учреждение, ответчик) – Илюшин В.А. (доверенность от 04.02.2021 №1).

Общество «Трит» обратилось в Арбитражный суд Курганской области к учреждению с иском об обязании заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 34,5 кв. м, расположенного на 1 этаже здания поликлиники, ул. Д. Бедного, дом 62 г. Макушино на срок с 06.05.2021 по 06.05.2025, без проведения конкурса, аукциона; установить размер арендной платы согласно результату оценки рыночной стоимости объекта (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Курганской области с встречным иском об обязании общества «Трит» в связи с окончанием срока аренды по договору от 01.03.2005 возвратить недвижимое имущество: часть здания, площадью 34,5 кв. м, расположенное на 1 этаже дома 62 по ул. Д. Бедного в г. Макушино (кадастровый номер 45:11:020605:180) по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу; о взыскании 36 918 руб. 45 коп. долга по арендной плате за период просрочки возврата названной недвижимости с 05.05.2020 по 30.09.2020; пени в размере 1% от годовой арендной платы 916 руб. 59 коп. за каждый день просрочки передачи помещения начиная с 05.05.2020 по 30.09.2020, всего за 149 дней просрочки в размере 136 571 руб. 91 коп.; судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 8000 руб. с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области, Департамент здравоохранения Курганской области.

         Решением суда от 09.12.2020  в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен  частично. На общество «Трит» возложена обязанность возвратить недвижимое имущество  по акту приема-передачи в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу. С общества  «Трит» взыскано  36 918 руб. 45 коп. основного долга; 13 565 руб. 68 коп. неустойки, 8000 руб. в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины. В удовлетворении остальной части встречного иска отказано.

	Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда                от  12.03.2021 решение суда оставлено без изменения.

	В кассационной жалобе общество общества  «Трит» просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт, обязать учреждение заключить договор аренды с обществом «Трит», снизить размер неустойки, требования о взыскании долга оставить без рассмотрения, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.   Заявитель, ссылаясь на пункт 5 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»,  полагает, что арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в ред. настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года. Истец полагает, что неустойка подлежит уменьшению до суммы 3515, 98 руб. Кроме того, заявитель указывает, что задолженность по арендной плате отсутствует. Общество «Трит» ссылается на несоблюдение учреждением обязательного (досудебного) порядка урегулирования спора. 

	В отзыве на кассационную жалобу учреждение просит судебные акты оставить без изменения,  кассационную жалобу – без удовлетворения.

          Как установлено судами, между учреждением (арендодатель) и обществом «Трит»  (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.03.2005, по условиям которого учреждение предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды нежилое помещение общей площадью 34,5 кв. м в здании стационара 3-х этажное, находящегося по адресу: Курганская область, г. Макушино, ул. Д. Бедного, 62 (пункт 1.1 договора).

В пункте 6.1 стороны согласовали, что срок аренды составляет 15 лет с момента вступления договора в силу.

В пункте 4.1.2 за задержку передачи помещения виновная сторона уплачивает пеню в размере 1% годовой арендной платы за каждый день просрочки.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы по Курганской области.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. 

В адрес арендодателя арендатором 28.01.2020 направлено письмо с просьбой рассмотреть вопрос о возможности заключения договора аренды на новый срок с 05.05.2020.

Письмом от 30.01.2020 учреждение уведомило общество о том, что с мая 2020 года запланировано размещение в спорном помещении врача-терапевта для приема пациентов, относящихся к категориям: маломобильные, престарелые, с ограниченными возможностями.

В соответствии с приказом от 11.03.2020 № 80/1 письмом от 21.04.2020 арендодатель уведомил арендатора о том, что по окончании срока аренды (определенного с учетом срока регистрации сделки), т.е. с 04.05.2020, нежилое помещение будет использовано для размещения кабинета врача-терапевта, а не для передачи в аренду кому-либо или безвозмездное пользование.

Арендатор вновь 22.04.2020 направляет письмо с предложением пролонгировать договор аренды нежилого помещения с 05.05.2020 на условиях дополнительного соглашения от 01.02.2020.

В соответствии с письмом от 28.04.2020 ГБУ учреждение сообщило, что прогнозируемая в настоящее время эпидемиологическая обстановка, которая сложится с начала мая до конца августа текущего года, осложнит ГБУ «Макушинская ЦРБ» полноценную реализацию указанных в обозначенном уведомлении планов на использование высвобождающегося помещения. Однако, и срок аренды, предложенный обществом для закрепления новым договором или изменением действующего, является чрезмерным, поскольку явно превышает срок, в течение которого эпидемия и ее последствия будут препятствовать больнице организации кабинета помощи маломобильным пациентам, что противоречит собственным запланированным целям ГБУ «Макушинская ЦРБ» на объект. С учетом ранее выраженной заинтересованности общества «Трит» в аренде предлагает заключить новый договор аренды помещения на разумный срок, основанием к чему должно быть заявление, адресованное на имя главного врача и направленное в пятидневный срок с момента получения письма, а также готовность со стороны общества «Трит» понести расходы, связанные с оценкой помещения, на аренду которого претендует общество.

С указанным письмом ответчик повторно направил в адрес арендатора соглашение о расторжении договора, а также акт сверки.

В дальнейшем учреждение потребовало возвратить имущество в связи с истечением срока аренды, а также уплатить неустойку за нарушение срока возврата.

Ссылаясь на наличие оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года, общество «Трит» обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском. 

В свою очередь учреждение обратилось со встречным иском к обществу «Трит» об обязании возвратить недвижимое имущество в связи с окончанием срока аренды и взыскании 36 918 руб. 45 коп. задолженности за период просрочки возврата помещения.

          Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суды исходили из следующего.  

	В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации

договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

           В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее -

Закон о защите конкуренции, Закон № 135-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с абзацем вторым части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу части 9 статьи 17.1 Закона №

135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции именно на арендодателе лежит обязанность заключить с арендатором на новый срок договор аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением предусмотренных законом случаев.

         Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции).

Поскольку договор от 01.03.2005 заключен до вступления в силу Закона № 135-ФЗ, апелляционный суд сделал правильный вывод, что договор, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, может быть заключен только по результатам торгов.

Судами установлено, что у ответчика отсутствуют намерения сдавать спорные помещения в аренду, после прекращения арендных отношений учреждение приняло решение об ином порядке распоряжения имуществом- запланировано использование нежилых помещений самостоятельно без передачи в пользование третьим лицам, и для обеспечения собственной уставной деятельности, что является основанием для отказа в предоставлении помещений в аренду на основании части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

Доказательств заключения договоров аренды в отношении спорных нежилых помещений с иными лицами в материалы дела не представлено.

С учетом изложенного вывод судов об отсутствии у общества «Трит» преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов является правильным.

Ссылка общества «Трит» на часть 5 Федерального закона от 01.04.2020 №

98-ФЗ несостоятельна, поскольку спорный договор заключен не по результатам торгов, следовательно, указанные положения не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Апелляционным судом верно указано на то, что в соответствии с пунктом 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Исходя из анализа части 5 статьи 19 Закона № 98-ФЗ введенной в действие Законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ, не усматривается наличие норм, свидетельствующих о ретроспективном характере принятых положений.

Таким образом, в удовлетворении первоначального иска отказано правомерно.

         Удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего.

         Статьей  622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его

несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие, правовые основания для пользования имуществом у ответчика отсутствуют.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Доказательств возвращения спорного имущества арендатором арендодателю в установленном законом порядке, либо уклонения арендодателя  от приемки арендуемых помещений, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку общество «Трит» пользовалось спорным нежилым помещением в заявленный истцом период, в отсутствие доказательств надлежащего возврата ранее 30.09.2020 суды правомерно взыскали  36 918 руб. 45 коп. долга. 

         В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации

исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Поскольку ответчиком обязательства исполнялись ненадлежащим образом, неустойка начислена правомерно.

Расчет неустойки проверен и скорректирован судом  в части первоначальной даты периода в соответствии с положениями статей 191 - 193 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиями договора (дополнительное соглашение от 01.02.2020 об определении платы по 05.05.2020

включительно.

От общества «Трит» поступило ходатайство об уменьшении суммы неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Руководствуясь положениями пунктов 69, 71, 73, 74, 75  постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»; принимая во внимание компенсационный характер неустойки, не предусматривающей получения кредитором необоснованной выгоды, принцип ее соразмерности последствиям неисполнения обществом своих обязательств, отсутствие доказательств наступления для учреждения отрицательных последствий неисполнения обществом «Трит» обязательства по своевременному возврату имущества (приказами от 27.04.2020 № 113/2, от 29.05.2020 № 126/3 отсрочена и приостановлена организация кабинета для маломобильного населения в связи с ухудшением эпидситуации по заболеваемости новой коронавирусной инфекции), указав на чрезмерно высокий процент неустойки (1%) по сравнению с обычно применяемым в деловой практике (0,1%), суд обоснованно посчитал, что сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств,  и снизил размер неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до суммы 13 565 руб. 68 коп.

  	Суд кассационной инстанции отмечает, что силу абзаца 3 пункта 73 постановления № 7 основаниями для отмены в кассационном порядке судебного акта в части, касающейся уменьшения неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут являться нарушение или неправильное применение норм материального права, к которым, в частности, относятся нарушение требований пункта 6 статьи 395 ГК РФ, когда сумма неустойки за просрочку исполнения денежного обязательства снижена ниже предела, установленного пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, или уменьшение неустойки в отсутствие заявления в случаях, установленных пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

	Таких обстоятельств судом не установлено.

	Суд кассационной инстанции не вправе снизить или увеличить размер взысканной неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по мотиву несоответствия ее последствиям нарушения обязательства, а равно отменить или изменить решение суда первой инстанции или постановление суда апелляционной инстанции в части снижения неустойки, поскольку определение судом конкретного размера неустойки не является выводом о применении нормы права (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, повторяют доводы апелляционной жалобы, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

    Судами верно определены юридически значимые обстоятельства, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, не выявлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

        Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Курганской области от09.12.2020 по делу № А34-7383/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Трит» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий					           В.А. Купреенков 

Судьи					           И.А. Краснобаева 

                                                                                             А.А. Столяров