ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А40-195632/2023-181-1107

город Москва

22 января 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 января 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 22 января 2024 года

 

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи ФИО1,

При ведении протокола секретарем с/з ФИО2

рассмотрев в судебном заседании

дело по исковому заявлению

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТЕРНАТИВА"

к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ГАРИБДЖАНЯН ОНИК ГАГИКОВИЧУ

о признании договора аренды от 21.01.2023 недействительным, возврате денежных средств в размере 206 250 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,

ТРЕТЬЕ ЛИЦО: ПОНИЗОВСКИЙ АЛЕКСАНДР ЗАЛМАНОВИЧ

при участии:

от Истца: ФИО3 по доверенности № б/н от 01.11.2023 г.,

от Ответчика: ФИО4 по доверенности № б/н от 13.10.2023 г.,

от третьего лица: ФИО3 по доверенности № 77АД5035171 от 23.11.2023 г., 

 

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬТЕРНАТИВА" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЮ ГАРИБДЖАНЯН ОНИК ГАГИКОВИЧУ о признании договора аренды от 21.01.2023 недействительным, возврате денежных средств в размере 206 250 руб., взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен гражданин ПОНИЗОВСКИЙ АЛЕКСАНДР ЗАЛМАНОВИЧ.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик в иске просил отказать по доводам, изложенным в отзыве.

Выслушав представителей истца, ответчика и третьего лица, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как указывает истец в обоснование иска, 21 января 2023 г. между ним (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения № б/н (далее - Договор), предметом которого являлось предоставление ответчиком истцу за плату во временное владение и пользование 1/2 площади нежилого Помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/1. Общая площадь указанного нежилого Помещения составляет 128 м2. Кадастровый номер: 77:06:0001004:6312.

Нежилое помещение было передано ответчиком (Арендодателем) истцу (Арендатору) по акту приема-передачи нежилого помещения от 21.01.2023 г.

В соответствии с п. 2.2. Договора стороны пришли к согласию о том, что договор распространяет свое действие на сложившиеся отношения начиная с 1 января 2023 года.

Договор был заключен на три месяца до 31.03.2023 г. с ежемесячной платой в 68 750 руб.

За весь срок действия договора ООО «Альтернатива» (Арендатор) перечислила на расчетный счет ИП ФИО5 (Арендодателю) сумму в размере 206 250 руб. следующими платежными поручениями:

- № 11 от 25.01.2023 г. на сумму 68 750 руб. с назначением платежа «Оплата аренды 1/2 площади нежилого Помещения, по адресу: 

<

...>/1. Основание: зарегистрированное право № 77:06:0001004:6312-77/051/2022-17 от 27.12.2022 НДС не обл»;

- № 21 от 06.02.2023 г., на сумму 68 750 руб. с назначением платежа «Оплата аренды за февраль 1/2 площади нежилого Помещения, по адресу: 

<

...>. помещение 1/1. Основание: зарегистрированное право № 77:06:0001004:6312-77/051/2022-17 от 27.12.2022»;

- № 39 от 06.03.2023 г. на сумму 68 750 руб. с назначением платежа «Оплата аренды за март 1/2 площади нежилого Помещения по адресу: 

<

...>/1. Основание: зарегистрированное право № 77:06:0001004:6312-77/051/2022-17 от 27.12.2022.

В п. 1.2. Договора было указано, что Арендодатель гарантирует, что на момент подписания Договора у собственника доли не имеется законных препятствий к сдаче помещения в аренду.

В соответствии с данными ЕГРН, указанное нежилое помещение находится в общей долевой собственности Ответчика, ИП ФИО5 и ФИО6, чьи права подтверждены государственной регистрацией права: Общая долевая собственность, 1/2, номер и дата государственной регистрации: 77:06:0001004:6312-77/012/2017-1 от 17.01.2017.

Истец считает, что указанный Договор субаренды от 21.01.2023 г. содержит пороки, влекущие его недействительность по основаниям ст. 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается нарушением ответчиком п 1.2 настоящего договора, то есть на момент подписания договора аренды у Ответчика имелись законные препятствия для сдачи имущества в аренду в виде отсутствия согласия второго собственника помещения.

Досудебную претензию Истца от 10.04.2023 г. с требованием предоставить согласие сособственника на заключение Договора аренды № б/н от 23.01.2023 г., заключенного между Ответчиком и Истцом, или возвратить уплаченные по договору средства, Ответчик оставил без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Положениями статьи 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Пунктами 1 и 2 статьи 173.1 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Однако как следует из разъяснений, данных в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды",  соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.

Кроме того, согласно пункту 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При этом, исходя из правовой позиции, изложенной в пунктах 10, 12 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее также – постановление № 73) ни факт отсутствия права собственности на объект на объект аренды на момент заключения договора, ни отсутствие у арендатора правомочий на заключение договора аренды не являются обстоятельствами, влекущими признание договора аренды недействительной сделкой.

Пункт 12 постановления № 73 содержит прямое указание на то, что доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Указанный подход подлежит применению и при рассмотрении требований, связанных с недействительностью и направленных на возврат уже уплаченных арендатором платежей со ссылкой на то, что объект аренды принадлежит иным лицам (в настоящем деле кроме Предпринимателя – долевым сособственникам).

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из материалов дела и искового заявления следует, и истцом не отрицается, что после заключения спорного договора аренды и акта приема-передачи нежилого помещения, последний им пользовался. Обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, с учетом положений ГК РФ о добросовестности участников гражданских правоотношений, а также разъяснений, данных в пунктах 10 и 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", исковые требования удовлетворению не подлежат.

Остальные доводы и доказательства, приведенные и представленные лицами, участвующими в деле, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их малозначительности и/или безосновательности, а также в связи с тем, что по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

Поскольку в удовлетворении основного требования судом отказано, то и акцессорные требования о взыскании штрафных санкций удовлетворению не подлежат.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Расходы по уплате государственной пошлины на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на истца.

На основании статей 1, 8, 10, 12, 309, 310, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 65, 71, 110, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

ФИО1