Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-19119/2021

11 августа 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  03 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  11 августа 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом (адрес:  Россия 191124, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...>/А, ОГРН:  

<

***>)

ответчик: ФИО2 (адрес:  Россия 188642, Всеволожск  г.,  Всеволожское  городское  поселение,, Ленинградская  обл.,, ул. Пушкинская. уч.1; Россия 188642, Г.  ВСЕВОЛОЖСК,, ЛЕНИНГРАДСКАЯ  ОБЛ.,, УЛ.  КРЫЛОВСКАЯ,  Д.  112

третье лицо: ГОСУДАРСТВЕННОЕ КАЗЕННОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ "УПРАВЛЕНИЕ АВТОМОБИЛЬНЫХ ДОРОГ ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ"; Комитет по дорожному хозяйству Ленинградской области; АО "Инжиниринговая компания "РГП" (адрес:  Россия 187000, Ш.БАРЫБИНА, ТОСНО, 29Ж; Россия 190103, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, 

<

...> каб. 211; Россия 195027, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр.  Шаумяна,  д.  10,  корп.  1, ОГРН:  

<

***>; 1027810355990)

об изъятии земельного участка, возмещении убытков, встречному иску ФИО2 об обязании выкупить земельный участок

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 02.02.2022

- от ответчика: ФИО2, паспорт

Представитель ФИО4, по доверенности от 07.05.2020

от третьих лиц: представитель ФИО5, по доверенности от 14.02.2022

Представитель ФИО6, по доверенности от 10.01.2022

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило переданное апелляционным определением от 27.01.2021 по делу №2-247/2020 из Ленинградского областного суда исковое заявление Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом (далее – истец) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) с требованиями: 1) изъять в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) – не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1, принадлежащий правообладателю на праве собственности, с выплатой ФИО2 возмещения за изымаемое недвижимое имущество согласно отчету об определении размера возмещения № 13-RGP/о-2016/8-K1 от 11.07.2018 в размере 1 233 825,00 рублей, в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу; 2) прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1; 3) признать право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:31 общей площадью 949 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...>) обязать ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> не позднее 15 календарных дней с момента государственной регистрации права собственности Ленинградской области на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32.

Определением арбитражного суда от 19.03.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, возбуждено производство по настоящему делу.

Определением от 13.12.2021 производство по настоящему делу приостановлено в связи с назначением по делу судебной экспертизы, проведение которой поручено ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Определением суда от 17.02.2022 производство по делу возобновлено.

Определением от 06.06.2022 суд принял встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 с требованием обязать субъект Российской Федерации – Ленинградская область в лице Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом  выкупить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1033 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1 с расположенным на указанном участке административным заданием с кадастровым номером 47:07:1302110:133.

Стороны направили в судебное заседание своих представителей. Истец поддержал заявленные требования по первоначальному исковому заявлению, против удовлетворения встречного иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Ответчик против удовлетворения первоначального искового заявления возражал, просил удовлетворить встречное исковое заявление. 

В судебном заседании 03.08.2022 от ФИО2 поступило уточнение   встречного искового заявления, которое принято судом к рассмотрению на основании статьи 49 АПК РФ. Кроме того, представителем ФИО2 заявлено ходатайство о включении в размер возмещаемых ФИО2 убытков дополнительно сумму 40 000 руб., взысканную с заявителя в пользу ГКУ Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» на основании  определения Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.05.2022 по делу№А56-15135/2021. Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства, поскольку требование о взыскании убытков в рамках встречного искового заявления Предпринимателем не предъявлялось, оснований для обязания заявителя по первоначальному иску увеличить размер исковых требований в части суммы возмещения по ходатайству ответчика, в отсутствие его волеизъявления, не имеется, поскольку противоречит требованиям статьи 49 АПК РФ.

Представители комитета по дорожному хозяйству Ленинградской области (далее – Комитет) и государственного казённого учреждения Ленинградской области «Управление автомобильных дорог Ленинградской области» (далее – ГКУ «Ленавтодор») поддержали первоначальное исковое заявление и возражали против удовлетворения встречного искового заявления по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав и оценив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства:

В соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 23.08.2016 № 638-р «Об изъятии земельных участков для государственных нужд Ленинградской области в целях размещения линейного объекта регионального значения «Строительство путепровода в месте пересечения железнодорожного пути участок «Санкт-Петербург - Невская Дубровка» и автомобильной дороги «Санкт-Петербург - завод им. Свердлова - Всеволожск» (по титулу «Строительство транспортной развязки на пересечении автомобильной дороги «Санкт-Петербург - завод им. Свердлова - Всеволожск» (39 км) с железной дорогой на перегоне Всеволожск - Мельничный Ручей во Всеволожском районе Ленинградской области»), в редакции распоряжения Правительства Ленинградской области от 17.05.2018 № 235-р (далее – Распоряжение), подлежит изъятию для государственных нужд Ленинградской области часть земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 84 кв.м.

Ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1 033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения, обременения не зарегистрированы, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 1.

В соответствии с п. 10. ст. 56.6 ЗК РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, в том числе направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. 

Также согласно пп. 2.3. Распоряжения Истцу надлежало в течение 10 дней со дня принятия распоряжения направить копию распоряжения правообладателям изымаемой недвижимости. 

 Как установлено п. 11, ст. 56.6 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» предусмотренного подп. 3 п.10 ст. 56.6 ЗК РФ заказного письма.

Во исполнение вышеуказанных требований, Истцом подготовлено письмо-уведомление от 25.05.2018 № 18-3567/2018 о принятом Распоряжении и отправлено почтовым отправлением в адрес Ответчика.

Указанное письмо-уведомление Ответчиком не получено, что подтверждается вернувшимся 07.07.2018 в адрес Истца почтовым отправлением. 

Пунктом 1 ст. 56.7 ЗК РФ установлено, что в целях подготовки соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее также - соглашение об изъятии недвижимости) уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство:

1) выступают заказчиком кадастровых работ в целях образования земельных участков, подлежащих изъятию, в соответствии с утвержденным проектом межевания территории или утвержденной схемой расположения земельного участка;

2) выступают заказчиком кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельных участков, подлежащих изъятию, в случае, если границы таких земельных участков подлежат уточнению;

4) обращаются от имени правообладателя изымаемой недвижимости без доверенности с заявлением о кадастровом учете земельных участков, подлежащих изъятию, земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых земельных участков, или земельных участков, границы которых подлежат уточнению в связи с изъятием, если необходимо проведение государственного кадастрового учета таких земельных участков.

Кроме того, согласно п. 2, ст. 56.7 ЗК РФ согласие правообладателей изымаемой недвижимости на осуществление действий, указанных в п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ, не требуется.

В связи с указанным осуществлены работы по образованию двух земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, расположенного по адресу: 

<

...> уч. 1 и постановке образованных земельных участков на государственный кадастровый учет. 

В результате раздела осуществлен государственный кадастровый учет двух земельных участков: земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:31 общей площадью 949 кв.м.

В соответствии с п. 2, 4 ст. 56.10 ЗК РФ Истцом подготовлен проект соглашения об изъятии земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32 для государственных нужд Ленинградской области (далее – Соглашение). 

Также акционерным обществом «Инжиниринговая компания «РГП» на основании ст. 56.8 ЗК РФ подготовлен отчет об оценке от 11.07.2018 № 13-RGP/o-2016/8-Kl, согласно которому размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1 033 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> уч.1, составляет 1 233 825 руб., в том числе рыночная стоимость земельного участка - 475 272 руб., рыночная стоимость расположенного на участке и принадлежащего собственнику земельного участка недвижимого имущества - жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений - 0 руб.. убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка - 758 553 руб.

Согласно п. 3, ст. 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости направляется заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, который:

1) указан правообладателем изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 12 статьи 56.6 ЗК РФ или при отсутствии данного адреса по адресу, который указан таким правообладателем в качестве адреса для связи с ним в ходе выявления лиц, земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества которых подлежат изъятию для государственных или муниципальных нужд;

2) указан в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (в отсутствие сведений о почтовых адресах, указанных в подпункте 1 настоящего пункта);

3) присвоен изымаемым объектам недвижимого имущества (в отсутствие сведений об адресах, указанных в подпунктах 1 и 2 настоящего пункта).

Соглашение с приложением выписки из ЕГРН на объект недвижимого имущества, подлежащего изъятию, а также с приложением отчета об оценке направлено заказным письмом от 13.08.2018 № 18-5503/2018 в адрес Ответчика.

 В соответствии с п. 6, ст. 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости считается полученным правообладателем изымаемой недвижимости со дня вручения ему предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи заказного письма или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» данного заказного письма.

Вышеназванное письмо с приложениями получено Ответчиком 26.10.2018, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. 

Пунктом 10, ст. 56.10 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Статьей 282 ГК РФ закреплено, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Поскольку Ответчик не заключил Соглашение, Истец обратился с настоящим иском в суд о принудительном изъятии земельного участка для государственных нужд.

При рассмотрении дела в Всеволожском городском суде Ленинградской области Ответчик не согласился с размером возмещения за изымаемый земельный участок и ходатайствовал о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, а также рыночной стоимости земельного участка площадью 84 кв.м и размера убытков в связи с изъятием земельного участка.

Экспертиза была поручена ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт». Экспертами были подготовлены заключения от 19.06.2020 № 2-5417/2020-2 и от 05.06.2020 № 2-5417/2019-1, по которым рыночная стоимость земельного участка площадью 84 кв.м, с кадастровым номером 47:07:1302082:32 определена в размере 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1 033 кв.м, с кадастровым номером 47:07:1302082:15 определена в размере 9 780 000 руб. В связи с чем стоимость исходного участка уменьшится на 800 000 руб. Компенсация за ограждение составляет 154 000 руб.. государственная пошлина за регистрацию сделок составит 750 руб. за два участка. Упущенная выгода и убытки, связанные с прекращением обязательств перед третьими лицами - отсутствуют.

Изъятие земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м, не препятствует использованию по назначению в соответствии с видом разрешенного использования «для эксплуатации административного здания» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости - административного здания; не влияет на ухудшение эксплуатации административного здания.

Переоборудование здания, в том числе обустройство нового входа в административное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1302082:31, общей площадью 949 кв.м, в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м не требуется. Выход из здания будет осуществляться на тротуар шириной примерно 2,0 м. До проезжей части будет около 3,0 м.

В рамках рассмотрения дела в арбитражном суде, Ответчик ходатайствовал о проведении повторной экспертизы.

Суд назначил по настоящему делу экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурностроительный университет» ФИО7.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: 1) Определить размер убытков (включая упущенную выгоду), причиненных собственнику земельного участка ФИО2, изъятием в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка, с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м., образованного из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1033 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания по адресу: 

<

...> участок 1?

В суд поступило экспертное заключение № 4-12-2/21/111 г. от 26.01.2022 по которому эксперт пришел к выводу, что убытки, нанесенные ФИО2, выражаются в утрате объекта предпринимательской деятельности (включая земельный участок и административное здание с пристройкой) в результате строительства транспортной развязки, упущенную выгоду выраженную в неполучении арендной платы с июня 2019, а также в затратах на эксплуатацию данного административного здания в период осуществления строительства транспортной развязки и стоимости прав изъятого земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32 и ущерба связанного с его изъятием определенного в отчете об оценке № 13-RGP/o-2016/8-Kl. Общий размере убытков эксперт определил в сумме 44 480 441 руб. 60 коп.   

Определением от 13.04.2022 суд по ходатайству сторон вызвал для дачи пояснений относительно выполненного заключения №4-12-2/21/111 от 26.01.2022 эксперта ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» ФИО7 В судебное заседание эксперт ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» ФИО7 явилась, дала пояснения относительно выполненного заключения №4-12-2/21/111 от 26.01.2022, представила дополнения к указанному выше заключению об исправлении допущенной технической ошибки.

Оценивая имеющиеся в деле экспертные заключения ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» от 19.06.2020 № 2-5417/2020-2 и от 05.06.2020 № 2-5417/2019-1, а также экспертное заключение ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» от 26.01.2022 № 4-12-2/21/111 суд приходит к следующему:

Экспертное заключение, подготовленное ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» от 26.01.2022 № 4-12-2/21/111 содержит ряд противоречий, ничем необоснованных выводов, а также подготовлено лицом, не имеющим квалификацию для проведения судебной оценочной экспертизы объектов недвижимости.

Судом установлено, что эксперт ФИО7 не имеет квалификацию для проведения судебной оценочной экспертизы объектов недвижимости.

В приложении № 1 к заключению эксперта представлены документы, подтверждающие квалификацию эксперта в области ценообразования в строительстве и проектно-сметного образования. 

Вместе с тем, перед экспертом не ставились вопросы в области строительства и проектно-сметной документации. 

Документы, подтверждающие квалификацию эксперта в области оценочной деятельности – не представлены. В ходе дачи пояснений в судебном заседании эксперт ФИО7 также подтвердила, что не имеет квалификацию в области оценочной деятельности, а также не является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и ее ответственность не застрахована как то предусмотрено ст. 4 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Проанализировав экспертное заключение суд приходит к выводу, что оно не соответствует п. 7, ч. 2 ст. 86 АПК РФ, а также требованиям п. 8 Приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», поскольку в заключении отсутствуют ссылки на применяемые методы, стандарты оценки, результаты оценки в результате применения различных подходов и т.д.

Все выводы экспертизы являются субъективными и отражают частное мнение эксперта без действительного анализа поставленного перед экспертом вопроса.  

В частности, перед экспертом не ставился вопрос о рецензии имеющейся в материалах дела судебной экспертизы № 2-5417/2020-1 от 05.06.2020 г. подготовленной компанией «ДАН-Эксперт», а также заключений специалистов, представленных со стороны Ответчика.

Соответствующий анализ является единственным исследованием и аргументом в заключении. Но нужно отметить, что при анализе эксперт не указывает с применением ссылок на нормы права, нормативно-технические документы, почему судебная экспертиза, подготовленная компанией «ДАН-эксперт» - ошибочна.  

Таким образом, исследований в части ответа на поставленный судом вопрос – не проводилось.  

Судом также отмечается, что эксперт вышел за рамки поставленного судом вопроса, сформулировав предмет исследования следующим образом: «Определение размера убытков (включая упущенную выгоду), связанных с изъятием земельных участков в собственность для государственных нужд (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использована эксплуатация административного здания)».

Вместе с тем, судом постановлен вопрос относительно одного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32. Заключение эксперта содержит выводы в отношении всего земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1033 кв.м., а также в отношении административного здания с пристройкой, расположенного на нём, которые не являются предметом исковых требований.

Суд обращает внимание, что исходя из выводов заключения, возмещение за земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 составит 44 480 441,60 руб. Данная сумма не является равноценной, поскольку включает расчет в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, общей площадью 1033 кв.м., а также в отношении административного здания с пристройкой, расположенного на нем, которые по решению суда не подлежат изъятию в рамках заявленных исковых требованиях, т.е. Ответчик получит возмещение за недвижимое имущество, которое являлось и будет являться ее собственностью. Следовательно, у Ответчика возникнет неосновательное обогащение.

Утверждения эксперта, отраженные в заключении не подкреплены доказательствами. В заключении эксперт указывает, что «до начала стройки земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:15 был расположен на первой линии Колтушского шоссе. На Яндекс-Картах представлена съемка объекта исследования от 2016 г (см рис.1).». 

При этом, эксперт не соотнес данные Яндекс-Карт от 2016 г. и, как минимум, данные публичной кадастровой карты. 

Данные из публичной кадастровой карты являются общедоступными и достоверными (ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). 

Эксперт делает вывод о «невозможности хранения автотранспорта вблизи административного здания».  Следуя логике заключения, по мнению эксперта до строительства транспортной развязки, Ответчик успешно осуществляла предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду помещений административного здания с пристройкой, поскольку имелась парковка перед этим зданием. Свои выводы эксперт делает исключительно на фотографии Яндекс-Карт от 2016 г.

Далее эксперт утверждает, что «до начала строительства дорожной развязки собственница, предприниматели – арендаторы имели возможность парковать собственный автотранспорт на ныне изъятом земельном участке с кадастровым номером 47:07:1302082:32».

Эксперт не провел анализ расположения земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 (и выделенных из него земельных участков с кадастровыми номерами 47:07:1302082:32 и 47:07:1302082:31) относительно земельных участков, занятых под строительство транспортной развязки с целью определения на каких земельных участках ранее располагалась парковка. Если проанализировать расположение земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15, а также площадь выделенного из него земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32 и соотнести с расположением здания и земельного участка, занятого развязкой, видно, что парковка, зафиксированная на Яндекс-Картах от 2016 г. является стихийной и несанкционированной, не оборудована дорожными знаками  и занимает гораздо большую площадь, чем земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32, а значит, находилась за его пределами и располагалась на земельном участке, который Ответчику не принадлежал. 

Этот вопрос экспертом не рассматривался. Расчетов, позволяющих разместить парковку на 84 кв.м (размер выделенного земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32) в заключении также нет.  

Также в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие наличие у Ответчика парковки и примыкания к дороге, согласованных в установленном законом порядке. 

Ошибочно утверждение эксперта, что «в результате изъятия земельного участка для целей строительства транспортной развязки доступ к объекту затруднен и опасен (отражено на фотографиях представленных в Приложении 2) отсутствуют пешеходные дорожки от Колтушского шоссе основной магистрали общественного транспорта, невозможен доступ к объекту на автомобильном транспорте, а также его хранение в близи административного здания. Доступ к объекту можно осуществить только пешком по дороге с интенсивным движением, от остановки общественного транспорта эксперт добирался до объекта 25 минут.».

По представленным в материалы дела фотографиям видно, что к административному зданию Ответчика есть как пешеходная дорожка, так и проезд автомобильным транспортом. 

Указанную информацию подтвердил и сам эксперт в ходе дачи пояснений в судебном заседании. 

Вывод эксперта, что в результате строительства транспортной развязки и изъятия земельного участка административное здание невозможно использовать по назначению – не обоснован. 

Свой вывод эксперт делает исключительно из тезиса об отсутствии парковки. Но почему в результате изъятия земельного участка площадью 84 кв.м. здание, которое не является аварийным, имеет все коммуникации, пешеходную дорожку и подъезд – невозможно эксплуатировать, из заключения не следует.

Более того, как указывалось ранее, суду не представлены документы, что у Ответчика ранее до изъятия земельного участка были согласованы парковка и примыкание к автомобильной дороге.  

Определяя размер убытков (включая упущенную выгоду), причиненных Ответчику эксперт утверждает, что руководствовался представленными в материалы дела договорами аренды.

Также на судебном заседании 01.06.2022 г. в ходе дачи пояснений эксперт ФИО7 на вопрос представителя ГКУ «Ленавтодор» о действительном исследовании всех 25 договоров аренды – эксперт дал положительный ответ. 

Вместе с тем в материалах дела имеется только 3 договора аренды: Договор аренды с ИП ФИО8 № 77/17 от 16.05.2017 г. с сроком действия по 30.05.2017 г.; Договор аренды с ИП ФИО8 № 77/18 от 01.06.2018 г. с сроком действия по 01.05.2019 г. Договор аренды с ООО «ВСК» № 7/7/19 от 01.04.2019 г. с сроком действия по 01.03.2020 г. 

Таким образом, выводы эксперта противоречат имеющимся в деле документам. 

Из заключения следует, что в здании эксперт насчитал и указывает в заключении наличие 19-ти кабинетов (414,3 кв.м.), при этом количество арендаторов называет 25 единиц вместе с магазином «Метизы». Если в каждом кабинете было по одному арендатору, то арендаторов не может быть более 19. В заключении отсутствует упоминание о возможности нахождения нескольких арендаторов в одном помещении.

Не обоснованно заявление эксперта о расчете недополученной арендной платы (упущенной выгоды) исходя из стоимости в размере 766,66 руб. за 1 кв.м., которая фигурирует только в одном договоре аренды.

Условия аренды могли быть индивидуальными для каждого из арендаторов исходя из длительности сроков аренды, объема площадей аренды и иных критериев. К тому же, в разные года арендная ставка могла меняться исходя из рыночных показателей и меняться как в большую, так и в меньшую стороны. 

Таким образом, если эксперт заявляет, что существовало 25 арендаторов, то необходимо было проанализировать все 25 договоров аренды и применив соответствующие методики расчета определить упущенную выгоду.  Какой методикой расчета пользовался эксперт и чем она обоснована – в заключении не упоминается. 

Учитывая все вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что экспертное заключение от 26.01.2022 № 4-12-2/21/111 подготовленное ФГБОУ ВПО МинОбрНауки РФ «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» не может считаться достоверным доказательством. 

В тоже время экспертные заключения от 19.06.2020 № 2-5417/2020-2 и от 05.06.2020 № 2-5417/2019-1 подготовленные ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» нормативно-технически обоснованы и используют различные научные методы, стандарты оценки, подходы оценки, как то требует п. 7, ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Выводы экспертов по вышеуказанным заключениям соотносятся с имеющимися в материалах дела доказательствами.  

Стороны по делу не представили своих позиций об ошибочности вышеуказанных экспертных заключений.   

Согласно заключениям эксперта ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» от 19.06.2020 № 2-5417/2020-2 и от 05.06.2020 № 2-5417/2019-1, по которым рыночная стоимость земельного участка площадью 84 кв.м, с кадастровым номером 47:07:1302082:32 определена в размере 800 000 руб., рыночная стоимость земельного участка площадью 1 033 кв.м, с кадастровым номером 47:07:1302082:15 определена в размере 9 780 000 руб. В связи с чем стоимость исходного участка уменьшится на 800 000 руб. Компенсация за ограждение составляет 154 000 руб.. государственная пошлина за регистрацию сделок составит 750 руб. за два участка. Упущенная выгода и убытки, связанные с прекращением обязательств перед третьими лицами – отсутствуют, изъятие земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м, не препятствует использованию по назначению в соответствии с видом разрешенного использования «для эксплуатации административного здания» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости - административного здания; не влияет на ухудшение эксплуатации административного здания.

Из заключений следует, что переоборудование здания, в том числе обустройство нового входа в административное здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 47:07:1302082:31, общей площадью 949 кв.м, в связи с изъятием земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32, общей площадью 84 кв.м не требуется. Выход из здания будет осуществляться на тротуар шириной примерно 2,0 м. До проезжей части будет около 3,0 м.

Суд не усматривает противоречий и сомнений в экспертных заключениях от 19.06.2020 № 2-5417/2020-2 и от 05.06.2020 № 2-5417/2019-1 подготовленных ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт».

В этой связи, оценив представленные доказательства в совокупности с установленными обстоятельствами, суд приходит к выводу, что Ответчик имеет возможность использовать оставшуюся часть земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:31, а также административное здание, расположенное на нем, по их целевому назначению. Упущенная выгода и убытки, связанные со строительством транспортной развязки, не подтверждаются материалами дела. Доказательств обратного стороной Ответчика не представлено.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 подлежит изъятию для государственных нужд, процедура изъятия земельного участка для государственных нужд соблюдена, суд полагает, что требование Истца об изъятии указанного объекта недвижимости для государственных нужд Ленинградской области подлежит удовлетворению.

В связи с изложенным, а также то, что Истец просит выплатить Ответчику за изымаемый земельный участок сумму, указанную в отчете об оценке от 11.07.2018, суд считает, что в пользу Ответчика должна быть произведена выплата за изымаемый земельный участок в размере 1 233 825 руб. в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной экспертизы арбитражный суд не усматривает, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 82 АПК РФ. Арбитражный суд оценивает иные имеющиеся в деле письменные доказательства на предмет их относимости требованиями статьей 67, 68 АПК РФ. Кроме того, назначение повторной, дополнительной экспертизы приведет к еще более длительному рассмотрению дела и нарушению процессуальных сроков на своевременное рассмотрение дела.

Встречное исковое заявление Ответчика не подлежит удовлетворению в связи со следующим. 

Ответчик 06.06.2022 предъявил встречное исковое заявление о выкупе всего земельного участка 47:07:1302082:15 в размере 1033 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Всеволожск, Пушкинская улица, участок 1 с расположенным на указанном земельном участке административным зданием с кадастровым номером 47:07:13021110:133.

Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 27.01.2021 по делу №2-247/2020 исковое заявление Истца к Ответчику передано на рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При этом дело №2-247/2020 во Всеволожском городском суде Ленинградской области рассматривалось под номером №2-5417/2019 и было принято к рассмотрению 30.04.2019.

В соответствии со ст.196 ГК РФ Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст.200 ГК РФ.

В соответствии со ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Учитывая, что Ответчик узнал об изъятии части земельного участка в судебном порядке 30.04.2019, а встречный иск предъявлен 06.06.2022, то Ответчик пропустил срок исковой давности. Указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного искового заявления. 

Суд также отмечает, что по существу встречное исковое заявление направлено на обжалование распоряжения Правительства Ленинградской области от 23.08.2016 №638-р, которым подлежит изъятию для государственных нужд Ленинградской области часть земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 84 кв.м.

Согласно ч.1, 4 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Таким образом, Ответчиком пропущен установленный законом трехмесячный срок на обжалование распоряжения Правительства Ленинградской области от 23.08.2016 № 638-р. 

По существу доводов, изложенных в встречном исковом заявлении, суд отмечает следующее. 

Постановление администрации муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области от 18.09.2013 г. № 2948 не является основанием для изъятия земельного участка.

Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

В соответствии со ст. 56.2 ЗК РФ, изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основании решений:

1) уполномоченных федеральных органов исполнительной власти - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд Российской Федерации (федеральных нужд), в том числе для размещения объектов федерального значения. Уполномоченные федеральные органы исполнительной власти принимают также решения об изъятии земельных участков в связи с осуществлением недропользования (за исключением земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения);

2) уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения. Исполнительные органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают также решения об изъятии земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием участками недр местного значения;

3) органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.

Земельный участок Ответчика изымается для государственных нужд Ленинградской области в целях размещения линейного объекта регионального значения. 

Таким образом, основанием для изъятия земельного участка согласно ст. 56.2 ЗК РФ является – распоряжение Правительства Ленинградской области от 23.08.2016 № 638-р.

Указанным распоряжением изымается часть земельного участка Ответчика с кадастровым номером 47:07:1302082:15 в размере 84 кв.м. 

Следует также отметить, что выбранное Ответчиком в качестве правового основания постановление № 2948 от 18.09.2013 г. прекратило свое действие 18.09.2016 г., поскольку согласно п. 8 ст. 31 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., акт выбора земельного участка для строительства объекта действует в течение трёх лет.

Не предусмотренный проектом планировки и проектом межевания территории заезд/выезд с автомобильной дороги регионального значения к административному зданию принадлежащего Ответчику – не может является нарушением прав. Ответчик не обращался в ГКУ «Ленавтодор» с вопросом по обустройству примыкания к автомобильной дороге как то требует ст. 20 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Законного примыкания в районе административного здания Ответчика – никогда не было. Иного Ответчиком не доказано.

Довод об отсутствии доступа автомобильным транспортом от дорог общего пользования к земельному участку и административному зданию Ответчика уже рассматривался выше, и он не находит своего подтверждения в материалах дела. 

Суд также обращает внимание, что Ответчик не указал норм права, обязывающих Истца изымать весь земельный участок.

Согласно ч. 1, ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая все вышеизложенное, встречное исковое заявление не подлежит удовлетворению. 

Настоящее решение об изъятии у Индивидуального предпринимателя ФИО2  в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м, образованного из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения по адресу: 

<

...> уч. 1, является основанием для прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1 и основанием для регистрации в ЕГРП право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:31 общей площадью 949 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1.

Арбитражный суд считает, что требование заявителя по первоначальному иску о обязании ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, удовлетворению не подлежит, поскольку на момент рассмотрения дела по существу, Комитетом не представлено доказательств фактического нахождения Предпринимателя на вышеуказанном земельном участке и  его использование в своих целях. В противном случае, решение об обязании освободить часть объекта, который ФИО2 не занимает, а обратного истцом не доказано, не будет соответствовать целям и задачам арбитражного судопроизводства, поскольку не обеспечит исполнимость судебного акта.

 В соответствии с ч.1 ст.177 АПК РФ решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Изъять у Индивидуального предпринимателя ФИО2  в собственность Ленинградской области путем выкупа для государственных нужд Ленинградской области земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:32 общей площадью 84 кв.м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) – не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1, принадлежащий правообладателю на праве собственности, с выплатой ФИО2 возмещения за изымаемое недвижимое имущество согласно отчету об определении размера возмещения № 13-RGP/о-2016/8-K1 от 11.07.2018 в размере 1 233 825,00 рублей, в течение 20 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу. 

Прекратить право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:15 общей площадью 1033 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1. 

Настоящее решение является основанием для регистрации в ЕГРП право собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером 47:07:1302082:31 общей площадью 949 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации административного здания, ограничения (обременения) - не зарегистрированы, расположенный по адресу: 

<

...> уч. 1.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» расходы по экспертизе в сумме 130 000 руб.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6000 руб.

В удовлетворении встречного иска  отказать. 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Балакир М.В.