АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-5019/2017

город Киров

11 декабря 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2018 года 

В полном объеме решение изготовлено 11 декабря 2018 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Бельтюковой С.А.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Арестовой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, г. Яранск)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 59» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 614058, 

<

...>)

о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора от 10.11.2015 № 1 в общей сумме 2 480 000 рубля 00 копеек

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, г. Яранск)

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в общей сумме 1 454 014 рублей 00 копеек

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (ответчика по встречному иску) – ФИО3, по доверенности от 01.04.2018,

от ответчика (истца по встречному иску) – ФИО2, данные паспорта,

от третьего лица – не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным (17.05.2018) в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора от 10.11.2015 № 1 за период с 01.04.2016 по 30.04.2018 в общей сумме 2 480 000 рублей 00 копеек.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия решения арбитражным судом изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от заявленных требований полностью или в части.

Уточнение исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, принято судом.

Определением суда от 05.07.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис 59».

Определением суда от 04.09.2017 объединены дела № А28-5019/2017 и № А28-10575/2017 в одно производство для совместного рассмотрения по делу № А28-5019/2017.

С учетом объединения дел в одно производство и принимая во внимание характер требований сторон, исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества рассматриваются с учетом статьи 132 АПК РФ в рамках настоящего дела в качестве встречного искового заявления, с согласия сторон.

27.09.2018 от истца по встречному иску поступило ходатайство об уточнении встречных исковых требований, с учетом которого ИП ФИО2 просит взыскать с ИП ФИО1 стоимость неотделимых улучшений здания холодильника по адресу: 

<

...>, площадью 1086 кв.м, произведенных ИП ФИО2, в общей сумме 1 454 014 рублей.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе до принятия решения арбитражным судом изменить основание и предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от заявленных требований полностью или в части.

Уточнение встречных исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, принято судом.

В удовлетворении ходатайства от 27.09.2018 об уточнении встречных исковых требований в части обязания ИП ФИО1 возвратить ИП ФИО2 имущество, установленное в здании холодильника и не отнесенное к неотделимым улучшениям, судом отказано ввиду одновременного изменения истцом по встречному иску предмета и основания встречного иска.

Истец по первоначальному иску настаивает на заявленных требованиях, с заявленными во встречном иске требованиями не согласен.

Ответчик по первоначальному иску возражает против предъявленных требований, настаивает на встречном исковом заявлении.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также путем размещения соответствующей информации на сайте Арбитражного суда Кировской области в сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 АПК РФ, в судебное заседание не явилось. Возражений относительно невозможности проведения судебного заседания в отсутствие своих представителей не представило.

Мнение по первоначальному и встречному искам не представило.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующее.

10.11.2015 между ИП ФИО1 (арендодателем) и ИП ФИО2 (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества № 1 (далее – договор аренды, договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание холодильника (объект незавершенного строительства; степень готовности 84 %) общей площадью 1086,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (далее – объект, нежилое помещение, имущество), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли арендатором. План нежилого помещения является неотъемлемой частью договора (приложение № 1 к договору).

Как следует из пояснений сторон и технического паспорта, план нежилого здания, содержащийся в приложении № 1 к договору, не отражает фактическое состояние здание на момент заключения договора аренды и его передачи арендатору, а также не соответствует плану, отраженному в техническом паспорте от 25.03.2005.

Истец по встречному иску указывает на то, что приложение № 1 представляет собой планировку здания в будущем, после произведенных арендатором работ.

Помещение передается в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами (пункт 1.3 договора).

Имущество передано арендатору 10.11.2015 на основании акта приема-передачи нежилого помещения.

В силу пункта 1.8 договора аренды капитальный ремонт (включающий в себя работы по системам: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку полов арендуемого нежилого помещения  полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения, являющегося собственностью арендатора (приложение № 4 к договору).

Приложение № 4 представляет собой согласованный сторонами бланк акта собственности инженерно-технического оборудования, подписываемый сторонами договора во исполнение пункта 1.8 договора аренды. В соответствии с данным актом, собственностью арендатора является имущество согласно представленному перечню, при установке арендатором систем отопления, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, освещения, охранной и пожарной сигнализации. С момента подписания указанного акта арендодатель считается исполнившим полностью обязанность по передаче арендатору нежилого помещения.

В соответствии с пунктом 2.1.8 арендодатель обязан после проведения капитального ремонта осуществить ввод в эксплуатацию нежилого помещения на 100 % и в соответствии с договором аренды изменить назначение нежилого помещения на торговое в соответствии с законодательством РФ и предоставить оригиналы документов или их нотариально заверенные копии.

Согласно пункту 2.2.6 договора аренды арендатор обязан производить в установленных договором размерах и сроках оплату арендной платы и иных платежей в соответствии с условиями договора.

В силу пункта 3.1 договора аренды арендная плата составляет 99 200 рублей 00 копеек (без НДС) в месяц. 

В соответствии с пунктом 3.2 договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора.

Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Срок аренды устанавливается 15 лет с момента государственной регистрации договора в уполномоченном органе (пункт 5.1 договора).

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 25.11.2015 регистрационный № 43-43/013-43/013/104/2015-1050/1.

Согласно пункту 4.5 договора аренды одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

Претензионный порядок урегулирования спора договором аренды не предусмотрен.

В силу пункта 6.2 договора аренды в случае невозможности урегулирования разногласий путем переговоров стороны передают их на рассмотрение в арбитражный суд по месту нахождения истца. 

25.11.2015 между ИП ФИО2 и ООО «Торгсервис 59» был заключен договор субаренды № 1, согласно которому арендодатель передает, а субарендатор принимает в субаренду здание холодильника (объект незавершенного строительства; степень готовности 84 %) общей площадью 1086,5 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> согласно плану нежилого здания, отраженному в приложении № 1 (пункты 1.1 договора субаренды). 

Согласно пункту 3.2 указанного договора начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности арендатора.

Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности.

Невнесение ответчиком по первоначальному иску арендной платы по договору аренды от 10.11.2015 № 1 за период с 01.04.2016 по 30.04.2018 в общей сумме 2 480 000 рублей 00 копеек послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик по первоначальному иску с предъявленными требованиями не согласен, указывает на то, что  акт о начале коммерческой деятельности подписан не был. Между ИП ФИО2 и третьим лицом, как поясняет ответчик по первоначальному иску, акт начала коммерческой деятельности также не подписывался, торговая деятельность не велась, субарендатор в отсутствие акта начала коммерческой деятельности арендную плату также не вносил.

Во встречном исковом заявлении ИП ФИО2 просит взыскать стоимость неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении, в том числе: работы по устройству бетонных полов; окраске (побелке) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка); по устройству входной группы из ПВХ – профилей;  по устройству козырьков над дверными и воротными проемами; по устройству обделки парапетов кровли из оцинкованной стали; по прокладке труб и установке регистров отопления; по прокладке канализации в общей сумме 1 454 014 рублей согласно расчету эксперта.

В обоснование заявленных требований ИП ФИО2 указывает на то, что спорный объект был взят в аренду в целях переустройства под магазин, чтобы в дальнейшем передать его в субаренду ООО «Торгсервис 59», при этом необходимые работы для ввода здания в эксплуатацию, по мнению истца по встречному иску, были согласованы в пункте 1.8 договора, а также в плане (приложение № 1). Вместе с тем, как указывает истец по встречному иску, ИП ФИО1 свою обязанность по вводу помещения в эксплуатацию и изменению назначения с нежилого помещения на торговое помещение не исполнил, в связи с чем, арендатор обратился к арендодателю с требованием о расторжении договора, 06.03.2017 направил соответствующее уведомление в адрес последнего (получено ответчиком по встречному иску 10.03.2017).

Поскольку по мнению истца по встречному иску спорный договор аренды прекращен, он обратился в суд с требованием в порядке статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании стоимости неотделимых улучшений, произведенных в спорном помещении за счет собственных средств и с согласия арендодателя, в общей сумме 1 454 014 рублей.

Ответчик по встречному иску требования истца по встречному иску не признает, считает, что все строительно-монтажные работы в арендованном помещении были проведены без согласия ИП ФИО1 и в нарушение строительных норм и правил, а также в отсутствие проектной документации, что сейчас не позволяет зарегистрировать спорное нежилое помещение как завершенный объект, а кроме того, как указывает ответчик по встречному иску, влечет для него негативные последствия в виде административных штрафов и иных убытков для приведения спорного объекта в первоначальное состояние.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства и доводы участвующих в деле лиц, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ  гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Судом установлено, что в представленном договоре аренды отдельный претензионный порядок урегулирования спора не установлен, следовательно, подлежит применению часть 5 статьи 4 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 15.01.2017 истцом по первоначальному иску в адрес ответчика по первоначальному иску была направлена претензия (почтовая квитанция от 24.01.2017) с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с апреля 2016 года по 31 августа 2016 года в размере 496 000 рублей (в претензии отражена сумма первоначально предъявленных требований). 

Истцом по встречному иску в материалы дела представлены: претензия от 26.05.2017 № 22 с копией уведомления о вручении претензии ИП ФИО1 и копия описи вложения от 30.05.2017. Согласно представленной претензии ИП ФИО2 обратился к ИП ФИО1 с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных в ранее арендованном помещении, в связи с прекращением действия договора аренды в общей сумме 1 344 230 рублей 72 копейки (сумма изначально предъявленных встречных исковых требований не превышает сумму, заявленную в претензии).

Судом установлено, что на момент обращения с иском в суд, а также на дату обращения истца по встречному иску со встречными исковыми требованиями предусмотренный законом претензионный порядок урегулирования спора был соблюден.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела как первоначальные требования, так и встречные исковые требования уточнялись сторонами (в том числе, в результате проведенной судебной экспертизы); доказательств соблюдения претензионного порядка урегулирования спора с учетом последних уточнений сторонами не представлено, материалы дела не содержат; однако суд считает, что предъявленные сторонами требования (с учетом увеличения) подлежат рассмотрению судом по существу в силу следующего.

Досудебный претензионный порядок разрешения споров служит целям добровольной реализации гражданско-правовых санкций без участия специальных государственных органов. Совершение спорящими сторонами обозначенных действий после нарушения (оспаривания) субъективных прав создает условия для урегулирования возникшей конфликтной ситуации еще на стадии формирования спора, то есть стороны могут ликвидировать зарождающийся спор, согласовав между собой все спорные моменты, вследствие чего не возникает необходимости в судебном разрешении данного спора.

Оставляя иск без рассмотрения ввиду несоблюдения претензионного порядка урегулирования спора, суд должен исходить из реальной возможности разрешения конфликта между сторонами при наличии воли сторон к совершению соответствующих действий, направленных на самостоятельное урегулирование спора. При наличии доказательств, свидетельствующих о невозможности реализации досудебного порядка, иск подлежит рассмотрению в суде. Формальные препятствия для признания соблюденным претензионного порядка урегулирования спора не должны автоматически влечь оставление заявления без рассмотрения, суд должен исходить из реальной возможности урегулирования конфликта между сторонами в таком порядке.

Учитывая изложенное, принимая во внимание позиции сторон в отношении взаимных требований и период рассмотрения настоящего спора, суд приходит к выводу о том, что действия сторон в ходе судебного разбирательства, а также заявляемые ими по ходу рассмотрения спора возражения свидетельствуют об отсутствии реальной возможности урегулирования конфликта во внесудебном порядке, из чего следует, что все возможности мирного урегулирования спора как в рамках первоначальных, так и в рамках встречных исковых требований были исчерпаны еще на этапе предъявления досудебных претензий (от 15.01.2017 и от 26.05.2017). Представители сторон также не заявляли суду о необходимости оставления части требований без рассмотрения.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований для оставления требований ИП ФИО1 и ИП ФИО2 без рассмотрения, в связи с чем, суд рассматривает первоначальный и встречный иски (с учетом уточнений) по существу.

1. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является договор.

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 3 статьи 420 ГК РФ установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 304-419 ГК РФ).

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 3.2 договора аренды моментом начала начисления арендной платы стороны согласовали не дату передачи имущества арендатору (акт приема-передачи), а дату начала коммерческой деятельности арендатора, что в силу положений статей 614, 421 ГК РФ не противоречит нормам действующего законодательства.

Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором актом начала коммерческой деятельности (пункт 3.2 договора аренды).

В ходе рассмотрения первоначальных требований приложенный к договору и представленный истцом в суд акт начала коммерческой деятельности с указанием даты составления «от 01.03.2016» был изъят ИП ФИО1 в порядке статьи 161 АПК РФ в ходе рассмотрения заявления ИП ФИО2 о фальсификации данного доказательства; иных документов, свидетельствующих о начале коммерческой деятельности арендатора в спорном помещении, истцом по первоначальному иску не представлено.

В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Исследовав представленные в материалы дела документы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для начисления арендатору и взыскания истцом по первоначальному иску арендной платы с ответчика, поскольку ИП ФИО1 не представлены предусмотренные договором аренды доказательства начала коммерческой деятельности ИП ФИО2 в спорном помещении.

Доводы истца о том, что имеется вступившее в законную силу решение суда по делу № А28-5277/2016, на основании которого с ИП ФИО2 в пользу ИП ФИО1 была взыскана задолженность по арендной плате за март 2016 года, судом отклоняются, поскольку судом в рамках дела № А28-5277/2016 был установлен факт начала ответчиком коммерческой деятельности в спорном помещении на основании акта начала коммерческой деятельности от 01.03.2016, который в рамках настоящего спора был изъят истцом в связи с рассмотрением заявления ИП ФИО2 о фальсификации данного акта; иных актов ИП ФИО1 в материалы настоящего дела не представлено.

Также суд отклоняет доводы истца по первоначальному иску о том, что за переданное по договору субаренды помещение ИП ФИО2 от ООО «Торгсервис 59» (субарендатора) поступали денежные средства в счет оплаты арендной платы, поскольку названные доводы не находят документального подтверждения ввиду отсутствия подписанного сторонами договора субаренды акта начала коммерческой деятельности, который согласно условиям договора субаренды является также основанием для начисления арендной платы.

При указанных обстоятельствах исковые требования ИП ФИО1 о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 2 480 000 рублей удовлетворению не подлежат.

2. В отношении встречных исковых требований ИП ФИО2 о взыскании с ИП ФИО1 стоимости неотделимых улучшений в размере 1 454 014 рублей суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Из приведенной нормы права следует, что обязательными условиями для обращения арендатора с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений являются: 1) производство улучшений за счет собственных средств; 2) улучшение арендованного имущества с согласия арендодателя; 3) характер улучшений – не отделимые без вреда для имущества; 4) наличие прекращенного договора аренды; 5) отсутствие в договоре аренды запрета на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Положения договора аренды от 10.11.2015 не содержат запрета на возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений.

Согласно пункту 4.5 договора аренды одностороннее расторжение договора по инициативе арендатора допускается при условии письменного уведомления другой стороны об этом не менее чем за 45 календарных дней до даты расторжения. Договор в данном случае считается расторгнутым по истечении 45 календарных дней с даты получения письменного уведомления второй стороной.

Таким образом, стороны договора аренды согласовали условие о возможности досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора в одностороннем порядке, что не противоречит действующему законодательству и соответствует принципу свободы договора.

В материалы дела представлено уведомление от 06.03.2017 № 17 о расторжении договора аренды от 10.11.2015 № 1 с 27.04.2017; уведомление о расторжении направлено арендатором в адрес арендодателя и получено последним 10.03.2017, о чем свидетельствует копия почтового уведомления о вручении 10.03.2017. 

С учетом положений пункта 4.3 договор аренды считается прекращенным с 25.04.2017 (10.03.2017 + 45 календарных дней).

Таким образом, на момент обращения в суд с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений договор аренды от 10.11.2015 прекратил свое действие, в связи с чем, истец вправе требовать стоимости произведенных в арендованном помещении неотделимых улучшений (при соблюдении иных установленных законом условий).

Судом установлено и подтверждается сторонами, что арендатором ИП ФИО2 на предоставленном в аренду объекте незавершенного строительства в период с даты заключения договора аренды 10.11.2015 и до прекращения действия договора за счет собственных средств арендатора выполнен ряд работ, связанных с перепланировкой помещения, устройством бетонных полов, обустройством систем отопления и канализации, ремонтом кровли, отмосткой здания, окраска стен и потолка, устройство входной группы.  

В результате проведенных судебно-технической экспертизы и дополнительной судебно-технической экспертизы к числу работ, повлекших неотделимые улучшения имущества, были отнесены следующие виды строительно-монтажных работ на объекте исследования (незавершенное строительство холодильника): 

1. Устройство бетонных полов.

2. Окраска (побелка) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка).

3. Устройство входной группы из ПВХ – профилей.

4. Устройство козырьков над дверными и воротными проемами.

5. Устройство обделки парапетов кровли из оцинкованной стали.

6. Прокладка труб и установка регистров отопления.

7. Прокладка канализации.

Работы по ремонту кровли, устройству отмостки здания по результатам дополнительной судебно-технической экспертизы исключены из расчета стоимости неотделимых улучшений по причине их незавершенности и некачественности.

Работы по перепланировке помещения (демонтаж перегородок, перенос ворот, демонтаж и закладка кирпичом оконных проемов), укладка дорожных плит перед входными группами в здание) не включены экспертами в состав неотделимых улучшений имущества, поскольку указанные работы не повлекли улучшений имущества.

В отношении работ по устройству бетонных полов экспертами был сделан вывод о несоответствии данных работ строительным нормам и правилам, однако эксперты указали, что данные работы тем не менее повлекли за собой неотделимые улучшения помещения (ранее имевшего земляной пол), и стоимость данных улучшений скорректирована (уменьшена) экспертами с учетом установленных недостатков качества выполненных работ.

Таким образом, с учетом результатов проведенных экспертиз суд приходит к выводу о том, что работы по устройству бетонных полов (в указанной экспертами части); окраске (побелке) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка); устройству входной группы из ПВХ – профилей; устройству козырьков над дверными и воротными проемами; устройству обделки парапетов кровли из оцинкованной стали; прокладке труб и установке регистров отопления, устройству канализации относятся к числу неотделимых улучшений, произведенных арендатором (истцом по встречному иску) за счет собственных средств (о чем свидетельствуют договоры подряда, договоры поставки, товарные и кассовые чеки, накладные, платежные поручения).

Вместе с тем, как ранее было отмечено, одним из обязательных условий для возмещения арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений, произведенных в арендованном помещении, является наличие согласия арендодателя на выполнение работ, влекущих данные улучшения.

Из пункта 1.8 договора аренды следует, что капитальный ремонт (включающий в себя работы по системам: электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации, а также оборудование и строительные материалы) и внутреннюю перепланировку стен, перегородок и оконных проемов, заливку и полировку полов арендуемого нежилого помещения полностью берет на себя арендатор с письменного согласия арендодателя, указанного в плане нежилого помещения.

Возражая против предъявленных встречных исковых требований, ответчик по встречному иску указывает на отсутствие полученного с его стороны согласия на выполнение соответствующих работ. Перечисление в пункте 1.8 договора работ по капитальному ремонту в арендованном помещении, по мнению ИП ФИО1, не свидетельствуют об их согласовании, в данном случае, по мнению ответчика по встречному иску, необходимо было согласовать проектную документацию, которая бы и подтверждала согласие на проведение строительно-монтажных работ.

Вместе с тем, как установлено судом, условия о согласовании проектно-сметной документации договор аренды не содержит; при этом имеется условие о том, что после проведения капитального ремонта арендодатель самостоятельно обязан осуществить ввод в эксплуатацию нежилого помещения на 100 % и в соответствии с договором изменить назначение нежилого помещения на торговое (пункт 2.1.8 договора).

При толковании условий договора в силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Значение условий договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора аренды в их совокупности, а именно: подтвержденная сторонами и указанная в пункте 1.1 договора передача спорного имущества в качестве объекта незавершенного строительства (84 % готовности) с целью использования под торговое помещение;  перечисление в пункте 1.8 договора конкретных видов работ, подлежащих выполнению арендатором; установленный временной разрыв между передачей нежилого помещения по акту приема-передачи арендатору и датой начала начисления арендной платы, связанной с началом коммерческой деятельности арендатора в арендуемом помещении; обязанность арендодателя осуществить ввод здания в эксплуатацию и изменить функциональное назначение помещения на торговое после проведенного арендатором капитального ремонта, свидетельствует о том, что состояние спорного объекта на момент его передачи арендатору не позволяло использовать объект аренды по его предусмотренному договором назначению и требовало проведения соответствующих видов работ, отраженных в пункте 1.8 договора и неизбежно влекущих создание улучшений арендованного имущества; обязанность проведения таких работ возложена договором на арендатора.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений имущества посредством осуществления соответствующих работ было получено арендатором путем согласования данного условия в пункте 1.8 договора аренды.

Передавая арендатору имущество с возложением на арендатора обязанности провести капитальный ремонт и внутреннюю перепланировку помещения (т.е. фактически довести имущество до состояния 100%-й готовности в целях использования под торговое помещение), арендодатель выразил свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. 

Указанное обстоятельство подтверждается также тем, что в течение всего периода выполнения арендатором соответствующих работ на объекте и позже, в период извещения арендатором арендодателя о необходимости приемки результатов работ и введении в эксплуатацию помещения на основании пункта 2.1.8 договора (извещения в материалах дела), ИП ФИО1 не заявлял арендатору о своих возражениях в отношении видов и стоимости выполняемых работ, и более того, обращался в суд за принудительным взысканием с арендатора арендной платы, ссылаясь на состоявшееся начало коммерческой деятельности арендатора в доведенном до состояния надлежащей готовности помещении. 

Таким образом, с учетом условий пункта 1.8 договора аренды, судом установлено, что арендодателем дано согласие на проведение силами арендатора следующих видов работ в арендуемом помещении: работы по системам электроснабжения, отопления, водоснабжения, канализации, охранно-пожарной сигнализации и внутренней перепланировки стен, перегородок и оконных проемов, заливке и полировке полов арендуемого нежилого помещения.

Принимая во внимание перечень строительно-монтажных работ, которые, по результатам судебно-технической экспертизы (в том числе дополнительной), повлекли создание неотделимых улучшений имущества, суд приходит к выводу о том, что к числу неотделимых улучшений, которые произведены арендатором в арендованном помещении за счет собственных средств и с согласия арендодателя, относятся: устройство бетонных полов (в установленной экспертами части), прокладка труб и установка регистров отопления, прокладка канализации. Стоимость указанных неотделимых улучшений согласно локальной смете эксперта ФИО4 (опрошенной в судебном заседании 21.11.2018) составила 1 128 192 рубля 00 копеек.

В отношении остальных видов отраженных в экспертном заключении работ, повлекших неотделимые улучшения, а именно: окраска (побелка) кирпичных стен и железобетонного покрытия (потолка); устройство входной группы из ПВХ–профилей; устройство козырьков над дверными и воротными проемами; устройство обделки парапетов кровли из оцинкованной стали), согласие арендодателя на их выполнение арендатором не было получено; в пункте 1.8 договора указанные работы не отражены, что стороны с учетом условий договора не оспаривают; документов, подтверждающих согласование с арендодателем выполнение указанных работ, в материалы дела не представлено. Доводы ИП ФИО2 о том, что устройство входной группы из ПВХ-профилей согласовано сторонами посредством указания входной группы в схеме передаваемого в аренду помещения судом отклоняются, поскольку в указанной схеме не представляется возможным идентифицировать данный объект; особых отметок и указаний схема не содержит.

Следовательно, стоимость неотделимых улучшений имущества в результате выполнения арендатором указанных видов работ возмещению ИП ФИО2 не подлежит.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных встречных исковых требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений в результате работ по устройству бетонных полов; прокладке труб и установке регистров отопления; прокладке канализации в общей сумме 1 128 192 рубля 00 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований следует отказать.

Доводы ИП ФИО1 о необоснованности требований ИП ФИО2 о возмещении стоимости неотделимых улучшений в результате некачественно выполненных работ по устройству бетонных полов судом рассмотрены и отклоняются, поскольку указанный вопрос был предметом исследования судебных экспертов; в частности, эксперты установили, что качество работ по устройству бетонных полов не соответствует строительным нормам и правилам, однако для эксплуатации здания в качестве склада полы являются пригодными, так как ранее в здании имелся неровный земляной пол; после проведенных работ по устройству полов были существенно улучшены технико-экономические показатели здания и величина допустимой нагрузки (выровнено и укреплено покрытие пола). Вместе с тем эксперты, указав на улучшения имущества в результате данных работ, скорректировали их стоимость с учетов выводов о несоответствии качества работ строительным нормам, на величину снижения в части отсутствия армирования, выравнивание и шлифования. 

Довод ИП ФИО1 от том, что работы по устройству системы отопления необоснованно учтены в составе стоимости неотделимых улучшений ввиду её незавершенности и частичного демонтажа ИП ФИО2, судом рассмотрены и отклоняются, поскольку при определении стоимости неотделимых улучшений экспертами в качестве таковых признана только существующая на данный момент и пригодная для использования часть системы отопления (система отопления с внешней стороны здания с прокладкой трубопроводов и установкой регистров отопления), улучшившая характеристики помещения, в котором до указанных работ система отопления отсутствовала полностью. Качество указанных работ признано экспертами надлежащим. 

Доводы ИП ФИО1 о том, что работы по прокладке канализации проведены арендатором без согласования с уполномоченными органами, судом отклоняются, поскольку арендодатель, возложив в договоре обязанность по монтажу системы канализации на арендатора и не предусмотрев обязанность последнего по согласованию соответствующих работ с компетентными органами, обязан как собственник помещения самостоятельно предпринять меры по получению всех необходимых согласований и нести соответствующие риски. Кроме того, предметом настоящего спора является требование о возмещении стоимости согласованных сторонами улучшений имущества, неизбежно возникших в результате осуществления арендатором возложенной на него договором обязанности по прокладке канализации. Доводы арендодателя о возможных убытках в результате претензий со стороны органов власти носят предположительный характер и не являются предметом рассмотрения в настоящем деле.

Доводы ИП ФИО1 о незаконности перепланировки помещения (в т.ч. демонтажу перегородок, переносу оконных проемов) и обязании арендатора устранить результаты перепланировки не подлежат рассмотрению судом в настоящем деле, поскольку стоимость указанных работ исключена экспертами из состава неотделимых улучшений (как мероприятий, не повлекших за собой улучшений спорного имущества) и не заявлена истцом по встречному иску в составе встречных требований (с учетом принятых судом уточнений).

Остальные доводы сторон судом рассмотрены и отклоняются, как позицию сторон не подтверждающие и выводы суда не опровергающие.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек. В основе распределения судебных расходов лежит принцип возмещения затрат правой стороны за счет неправой. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судом установлено, что при обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере меньшем, чем установлено статьей 333.22 НК РФ (с учетом принятых уточнений), однако с учетом имущественного положения истца считает возможным уменьшить размер подлежащей уплате истцом госпошлины в бюджет до фактически уплаченной суммы. Также с ИП ФИО1 в связи с частичным удовлетворением судом встречного иска подлежат взысканию в пользу ИП ФИО2 судебные расходы в виде государственной пошлины в сумме 21 369 рублей 00 копеек.

Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам. Судом установлено, что ИП ФИО2 оплачено производство судебной экспертизы в полном объеме. С учетом частичного удовлетворения встречного иска, судебные издержки, понесенные ответчиком на оплату услуг эксперта, подлежат взысканию с ИП ФИО1 в пользу ИП ФИО2 в сумме 77 591 рублей.

 

Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, г. Яранск) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров) стоимость неотделимых улучшений имущества в размере 1 128 192 (один миллион сто двадцать восемь тысяч сто девяносто два) рубля 00 копеек.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 612260, Россия, Кировская область, г. Яранск)  в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>, адрес места нахождения: 610002, Россия, Кировская область, г. Киров) судебные расходы в виде уплаченной государственной пошлины в сумме 21 369 (двадцать одна тысяча триста шестьдесят девять) рублей 00 копеек; а также издержки на оплату стоимости экспертного заключения в сумме 77 591 (семьдесят семь тысяч пятьсот девяносто один) рубль 00 копеек. 

Исполнительные листы выдать после вступления решения суда в законную силу.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.

Пересмотр в порядке кассационного производства решения арбитражного суда в Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации производится в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кассационная жалоба в этом случае подается непосредственно в Верховный Суд Российской Федерации.

Судья С.А. Бельтюкова