АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-68023/2020

Дело № А55-35456/2019

г. Казань

10 декабря 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2020 года

Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Карповой В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020

по делу № А55-35456/2019

по заявлению администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти, о признании незаконным отказа, при участии заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, акционерного общества «Автоваз», г. Тольятти, акционерного общества «Самарская сетевая компания», г. Самара, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее – администрация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 06.03.2019 № 3925, изложенного в уведомлении от 18.09.2019 № 63/999/001/2019-110411; понуждении Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать указанный договор аренды.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. 

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления мэра городского округа Тольятти от 15.08.2014 № 3025-п/1 между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Автоваз» (далее – ОАО «Автоваз») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.11.2014 № 3044, по условиям которого ОАО «Автоваз» в аренду сроком на три года до 30.01.2018 был предоставлен земельный участок площадью 22 897 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38, для завершения строительства торговой базы, Литера А, готовность 61%.

Договор аренды от 27.11.2014 № 3044 зарегистрирован, о чем 30.01.2015 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

На вышеуказанном земельном участке расположен незавершенный строительством объект недвижимости, готовность 61%, принадлежащий на праве собственности публичному акционерному обществу «Автоваз» (далее – ПАО «Автоваз»), о чем 11.04.2013 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

ПАО «Автоваз» обратилось в администрацию с заявлением от 24.09.2018 № 10000/127 о предоставлении в аренду сроком на три года земельного участка площадью 22897 кв.м с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38, для завершения строительства объекта недвижимости.

Между администрацией (арендодатель) и ПАО «Автоваз» (арендатор) заключен договор аренды от 06.03.2019 № 3925, по условиям которого ПАО «Автоваз» в аренду сроком на три года предоставлен спорный земельный участок для завершения строительства объекта недвижимости, принадлежащего ПАО «Автоваз».

Администрация обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 14.03.2019 о государственной регистрации договора аренды от 06.03.2019 № 3925.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 19.03.2019 № 63/999/001/2019-110411 приостановило государственную регистрацию на основании статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, помимо незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ПАО «Автоваз», расположен электросетевой комплекс № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ Автозаводского района, принадлежащий на праве собственности акционерному обществу «Самарская сетевая компания» (далее – АО «ССК»), которое в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на предоставление спорного земельного участка; а также в связи с направлением запроса в администрацию для уточнения основания заключения договора аренды от 06.03.2019 № 3925.

Администрация письмом от 18.04.2019 сообщила, что договор аренды от 06.03.2019 № 3925 заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для завершения строительства объекта недвижимости без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 18.09.2019 № 63/999/001/2019-110411 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2019 № 3925, поскольку в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации указанного договора аренды.

Администрация, полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный земельный участок ранее предоставлялся в аренду для завершения строительства объекта недвижимости по договору аренды от 27.11.2014 № 3044,  учитывая, что земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительством на однократное предоставление ему в аренду публичного земельного участка для завершения строительства этого объекта, а также принимая во внимание, что ПАО «Автоваз» обратилось с заявлением о предоставлении спорного земельного участка по истечению срока действия договора аренды от 27.11.2014 № 3044, пришли к выводу об отсутствии у администрации оснований, предусмотренных подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», для заключения с ПАО «Автоваз» договора аренды от 06.03.2019 № 3925 без проведения торгов.

Поскольку договор аренды от 06.03.2019 № 3925 в отношении спорного земельного участка, находящегося в публичной собственности, был заключен с нарушением процедуры, предусмотренной действующим земельным законодательством, и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, суды пришли к выводу о том, что Управление Росреестра по Самарской правильно отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2019 № 3925. 

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», действующему с 01.03.2015, в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, действовавшая до 01.03.2015, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из названного пункта, равно как и из положений Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований полагать, что редакция упомянутого пункта, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона.

Применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Данная правовая позиция сформулирована в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366, от 16.04.2020 № 308-ЭС19-25765.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на спорном земельном участке на основании разрешительной документации был построен объект недвижимости, 61% готовности, право собственности на который зарегистрировано за ПАО «Автоваз» до 01.03.2015.

При этом земельный участок с кадастровым номером 63:09:0102160:1026 на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, в аренду для завершения строительства вышеуказанного объекта незавершенного строительством не предоставлялся, в связи с чем ПАО «Автоваз» имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства, принадлежащего  ему объекта.

Таким образом, выводы судов первой и апелляционной инстанций о том, что ПАО «Автоваз» не имеет права на предоставление спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему объекта недвижимости, в связи с чем у администрации отсутствовали основания для заключения без проведения торгов договора аренды от 06.03.2019 № 3925, сделаны при неправильном применении норм материального права.

Также судебной коллегией отклоняется ссылка Управления Росреестра по Самарской области о том, что на земельном участке с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, помимо незавершенного строительством объекта недвижимости, принадлежащего ПАО «Автоваз», расположен электросетевой комплекс № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ Автозаводского района, принадлежащий на праве собственности АО «ССК», которое в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на предоставление спорного земельного участка, исходя из следующего.

Согласно пункту 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.23 Земельного кодекса Российской Федерации размещение, в том числе, линейных объектов, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка, является основанием для установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Как указывалось выше, на спорном земельном участке, помимо объекта незавершенного строительством, принадлежащего ПАО «Автоваз», расположен электросетевой комплекс № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ Автозаводского района, 1989 года строительства, принадлежащий на праве собственности АО «ССК».

Данный электросетевой комплекс № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ Автозаводского района является линейным объектом и его размещение не препятствует разрешенному использованию спорного земельного участка: для завершения строительства торговой базы.

Кроме того, в соответствии с пункту 6 части 1 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, в том числе в случае размещения нестационарных торговых объектов, рекламных конструкций, а также иных объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, пунктом 5 которого предусмотрены: линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование, для размещения которых не требуется разрешения на строительство. 

Согласно подпункту «а» пункта 3 части 1 статья 3.1 Закона Самарской области от 12.07.2006 № 90-ГД «О градостроительной деятельности на территории Самарской области» помимо случаев, указанных в пунктах 1 - 4.5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, получение разрешения на строительство не требуется: при строительстве, реконструкции сетей инженерно-технического обеспечения, подъездных автомобильных дорог и других связанных с ними сооружений (далее - обеспечивающие объекты) от места присоединения к системам коммунальной и транспортной инфраструктуры до строящихся (реконструируемых) объектов (комплекса объектов) капитального строительства в отношении следующих обеспечивающих объектов: линии электропередачи классом напряжения до 35 киловольт включительно, а также связанные с ними трансформаторные подстанции, распределительные пункты и иное предназначенное для осуществления передачи электрической энергии оборудование.

Параметры рассматриваемого электросетевого комплекса № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ соответствуют пункту 5 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300, так как класс ее напряжения до 35 кВ и разрешение на ее строительство (реконструкцию) не требуется.

Таким образом, АО «ССК» не имеет исключительного права на предоставление спорного земельного участка в собственность или в аренду, поскольку данный земельный участок, на котором расположен электросетевой комплекс № 23 энергоснабжения напряжением 10 кВ Автозаводского района, может использоваться собственником данного линейного объекта на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что ПАО «Автоваз» имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорного земельного участка в аренду сроком на три года для завершения строительства, принадлежащего ему объекта, расположенного на этом земельном участке, учитывая отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, для отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, заключение администрацией с ПАО «Автоваз» без проведения торгов договора аренды от 06.03.2019 № 3925 соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации данного договора.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020  отменить.

Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, однако неправильно применены нормы права, судебная коллегия считает необходимым, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2020 по делу № А55-35456/2019 отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, выраженные в уведомлении об отказе государственной регистрации права от 18.09.2019 № 63/999/001/2019-11-411, в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка от 06.03.2019 № 3925 в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0102160:1026, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Коммунальная, 38.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья     Р.В. Ананьев

Судьи     В.А. Карпова

     А.Ф. Фатхутдинова