ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1071/2019

г. Челябинск

26 февраля 2019 года

Дело № А07-17505/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2019 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимохина О.Б.,

судей Карпачевой М.И., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.12.2018 по делу № А07-17505/2018 (судья Напольская Н.Е.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Савалату (далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Химстрой» (далее - ООО «Химстрой», общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 743 319,69 руб., пени в размере 1 149 238,31 руб. за период с 16.01.2016 по 06.06.2018 (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л. 

<

...>).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Салават Республики Башкортостан (далее - администрация, третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 04.12.2018 (резолютивная часть объявлена 28.11.2018) исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взысканы задолженность по договору № 161-15-57зем от 18.11.2015 за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 743 319,69 руб., пени в размере 400 000 руб. за период с 16.01.2016 по 06.06.2018.

С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе общество (далее также – податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В апелляционной жалобе её податель со ссылкой на ст. 7 ФЗ от 04.07.2007 № 221-ФЗ указывает, что поскольку целевое назначение земельного участка должно подтверждаться соответствующими документами о возможности строительства на земельном участке и о возможности ввода в эксплуатацию построенного жилого фонда, ответчик не получил до настоящего времени доказательств о строительстве всех инженерных коммуникаций для данного комплексного освоения земельного участка. В силу чего, арендатор не может приступать к освоению земельного участка, а следовательно не имеет обязанности по оплате арендной платы.

Так, податель жалобы указывает, что администрация не предоставила доказательств строительства централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, необходимых для обслуживания домов отраженных в аукционной документации; отсутствует центральная система водоотведения. Отсутствие инженерно-технического обеспечения ограничивает возможность использования ответчиком земельного участка по назначению, а также невозможность освоения всего земельного участка в сроки указанные в договоре.

Податель жалобы отмечает, что после размежевания спорного земельного участка образовалось 5 земельных участков и их суммарная кадастровая стоимость увеличилась почти в 6 раз, тогда как данное увеличение не предусмотрено аукционной документацией и является недопустимым.

Ответчик указывает, что получил технические условия на водоснабжение и водоотведение от МУП «Салаватводоканал», которые не соответствуют техническим условиям, выданным ресурсоснабжающей организацией на момент проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка, вследствие чего невозможно ни проектирование ни строительство жилых домов соответственно.

Податель жалобы со ссылкой на приложение № 2 к договору считает, что применение повышающих коэффициентов не предусмотрено договором, поскольку расчет суммы не содержит ни одного коэффициента. Так, арендная плата подлежит взысканию в фиксированном размере, определенном п. 1.8.1 аукционной документации и составляет 5 421 руб. 88 коп., взыскание в ином размере противоречит условиям проведенного аукциона.

Также ссылаясь на п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс Российской Федерации) ответчик указывает, что истец заключая договор аренды не уведомил застройщика о том, что инженерные сети для обслуживания жилых домов в данном районе не будут построены в сроки аренды, в связи с чем, данный факт также влечет отказ во взыскании арендной платы.

Комитет 20.02.2019 представил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы общества в отсутствие своего представителя.

В ходатайстве истец, со ссылкой на п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее - Постановление №73),  указал, что доводы ответчика о невозможности использования земельного участка не подтверждены (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2018 №304-ЭС18-9652/2017 по делу №А45-25467/2017, от 31.08.2018 №302-ЭС18-14588 по делу №А33-23289/2016, от 14.08.2018 №310-ЭС18-11490 по делу №А68-9786/2017). Подавая заявку на участие в аукционе, ответчик согласился, что со сведениями, указанными в извещении о проведении торгов, он ознакомлен и согласен. В акте приема-передачи от 18.11.2015, подписанном ответчиком без замечаний, указано, что он осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился в его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, находит его пригодным к использованию. Факт использования земельного участка ответчиком подтверждается полученной им разрешительной документацией на строительство многоквартирных домов, а также разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию. Земельный участок использовался обществом для строительства, что подтверждается актом совместного осмотра от 27.11.2018 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070317:369, в котором подтвержден факт завершения строительства трех многоквартирных домов. Просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу общества – без удовлетворения.

Администрация отзыв на жалобу общества не представила.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети «Интернет» - представители сторон и третьего лица в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 18.11.2015 между комитетом (арендодатель) и ООО «Химстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории №161-15-57зем (далее - договор; т. 1, л.д. 8-17), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «для комплексного освоения МР №8» с кадастровым номером 02:59:070317:369, площадь 27 871 кв.м, расположенный по адресу: г. Салават, МР-8 Восточного жилого района для использования в целях - для проектирования и строительства 5-этажного 5-секционного жилого дома №10 (стр.), 5-этажного 5-секционного жилого дома №11 (стр.), 3-этажного 2- секционного жилого дома №14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома №15 (стр.) (п. 1.1 договора).

Срок аренды участка устанавливается с 18.11.2015 по 17.11.2020 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 2.3 договора условия договора, предусмотренные разделом договора (размер и условия внесения арендной платы) распространяются на отношения сторон, возникшие с 18.11.2015.

В соответствии с п. 3.1 договора сумма арендной платы с 18.11.2015 по 17.02.2016 составляет 1 226 250 руб.

На основании п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально в срок до 15 января, 15 апреля, 15 июля, 15 октября путем перечисления на счет УФК.

В силу п. 3.3 договора расчет арендной платы определен в приложении №2 к договору, являющимся неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок арендной платы или введения коэффициентов к ним, а также в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (п. 3.4 договора).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.11.2015 (т. 1, л.д. 15, 16).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 16.12.2015, о чем свидетельствует штамп на договоре  (т. 1, л.д. 58).

Согласно выписке из ЕГРП от 09.08.2018 спорный земельный участок относятся к неразграниченным землям (т. 1, л.д. 58).

На основании отчета об оценке рыночной стоимости №42-05-15-Н, составленного на дату оценки 22.05.2015 (т. 2, л.д. 78, 79) рыночная стоимость арендной платы спорного земельного участка за один квартал составляет 1 226 250 руб.

Из материалов дела следует, что арендная плата за 2015 год в размере 586 467,39 руб. внесена арендатором полностью (т. 1, л.д. 45), также 26.10.2015 перечислено 394 532,61 руб. в счет арендных платежей за указанный период (до 17.02.2016).

В связи с наличием задолженности по арендной плате истец направлял ответчику претензию с требованием об оплате задолженности, которая оставлена последним без удовлетворения (т. 1, л.д. 19).

Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил (т. 2, л.д. 110, 111) о применении судом ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности, а также наличия оснований для применения ст. 333 ГК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, ходатайства комитета, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что спорные правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории №161-15-57зем от 18.11.2015.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторонами согласованы все существенные условия спорного договора аренды, в том числе об объекте аренды и размере арендной платы.

В силу ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

На основании ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате по спорному договору аренды.

Согласно представленному расчету суммы исковых требований задолженность по арендной плате за 2016 год составила 337 792,39 руб., за 2017 год - 271 094,26 руб., за 1, 2 квартал 2018 года - 134 433,04 руб. При этом при расчете арендной платы применялись ставки и коэффициенты 1,5% (для комплексного освоения территорий), 0,3% (многоквартирные дома определенной этажности), установленные приложениями к решениям Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 №3-27/333, от 27.11.2014 №3-39/478, от 29.08.2016 №3-59/699, от 29.05.2017 №4-9/108 (т. 1, л.д. 65 - 84).

Расчет задолженности, произведенный истцом, судом проверен, признан правильным.

Ответчик доказательства оплаты арендных платежей по договору аренды не представил.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал требование истца о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды за период с 01.01.2016 по 30.06.2018 в размере 743 319,69 руб., обоснованным.

Доводы подателя жалобы относительно невозможности использования переданного в аренду земельного участка по целевому назначению, в связи с чем, у арендодателя отсутствуют основания для требования внесения арендной платы, подлежат отклонению судебной коллегией в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 Постановления №73, если договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Аукционная документация по продаже права на заключение договора аренды земельного участка содержит сведения об объекте и предмете торгов (т. 1, л.д. 106-120). 

В п. 1.5 названной документации в качестве основных реквизитов объекта указаны, в том числе, технические условия подключения жилых домов к сетям инженерно-технического обеспечения: согласно проекту планировки и проекту межевания МР-8 Восточного жилого района городского округа город Салават РБ, утвержденному постановлением Администрации ГО город Салават Республики Башкортостан от 27.03.2015 №657-п.

Как верно отметил арбитражный суд первой инстанции, из содержания названного пункта не следует буквального вывода о том, что вышеуказанные технические условия уже имеются.

Подавая заявку на участие в аукционе, ответчик согласился, что со сведениями, указанными в извещении о проведении торгов, он ознакомлен и согласен.

Также судом первой инстанции верно отмечено, что в п. 2 акта приема-передачи от 18.11.2015, подписанного ответчиком без замечаний, указано, что он осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, находит его пригодным к использованию.

Приобретая права арендатора земельного участка в целях строительства жилого дома, ответчик мог и, проявляя разумную степень осмотрительности, должен был проверить наличие и содержание технических условий подключения объекта капитального строительства к инженерным сетям.

Кроме того, из материалов дела также следует, что земельный участок использовался ответчиком по прямому назначению, то есть для строительства жилых домов.

Так, в материалах дела имеются разрешения на строительство от 12.01.2018 №02-59-31-2016 сроком действия до 31.12.2018, от 11.11.2016 №02-59-112-2016 сроком действия до 11.05.2018, от 30.03.2018 №02-59-44-2016 сроком действия до 25.05.2019, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 13.08.2018 №02-59-15-2018 на 3-этажный 2-хсекционный дом № 12 в МР8, №02-59-14-2018 на 3-этажный 2-хсекционный дом №15 в МР8.

При этом в названных разрешениях на ввод объекта в эксплуатацию указано на фактическое наличие в домах системы водоснабжения, водоотведения (септик), электроснабжения и теплоснабжения, что опровергает доводы ответчика об отсутствии возможности использовать предоставленный земельный участок по назначению по причине отсутствия технических условий и коммуникаций.

Кроме того, согласно определению суда сторонами составлен акт осмотра спорного земельного участка от 27.11.2018, в котором также отражен факт завершения строительства 3 (трех) многоквартирных домов: 3-этажного 2-секционного жилого дома №12 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома №14 (стр.), 3-этажного 2-секционного жилого дома №15 (стр.).

В этом же акте указано, что введенные в эксплуатацию многоквартирные дома подключены к сетям газоснабжения (через газораспределительный шкаф, расположенный у проезжей части), электроснабжения, водоснабжения, которое осуществляется через элементы локального очистного сооружения, возле каждого из построенных домов сооружены детские площадки. Строительство двух домов не начато, однако на данной части земельного участка имеются деревянные поддоны под строительные материалы, строительные леса и стройматериалы, земельные участки частично огорожены забором. Данный акт осмотра подписан сторонами, к акту прилагаются фотографии, подтверждающие отраженные в нем обстоятельства.

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии оснований уплачивать арендную плату в связи с невозможностью использовать земельный участок по назначению опровергаются материалами дела.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции обоснованно и правомерно пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в заявленном размере за спорный период является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Податель жалобы со ссылкой на приложение №2 к договору указывает, что арендная плата подлежит взысканию в фиксированном размере, определенном п. 1.8.1 аукционной документации, и составляет 5 421 руб. 88 коп. - взыскание в ином размере противоречит условиям проведенного аукциона.

Согласно п. 1.8.1 аукционной документации размер ежегодной арендной платы, за исключением первого арендного платежа, в соответствии с решением Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 №3-27/333 составляет 5 421 руб. 88 коп. (т. 2, л.д. 83).

Как указывалось ранее, истец при расчете арендной платы применял ставки и коэффициенты 1,5% (для комплексного освоения территорий), 0,3% (многоквартирные дома определенной этажности), установленные приложениями к решениям Совета городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2013 №3-27/333, от 27.11.2014 №3-39/478, от 29.08.2016 №3-59/699, от 29.05.2017 №4-9/108 (т. 1, л.д. 65 - 84).

Однако, арбитражный суд апелляционной инстанции не усматривает, что истец просил взыскать арендную плату в ином размере, нежели определенном п. 1.8.1 аукционной документации, что составляет 5 421 руб. 88 коп.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,3% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Поскольку договор аренды является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Учитывая, что нарушение ответчиком обязательства по своевременному внесению арендной платы подтверждается материалами дела, исковое требование о взыскании договорной неустойки является законным и обоснованным.

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик заявил о применении судом ст. 333 ГК РФ (т. 2, л.д. 110, 111).

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В п. 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление №7) указано, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 65 АПК РФ).

Согласно п. 77 Постановления №7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (п. 1 и 2 ст. 333 ГК РФ).

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев данное заявление, обоснованно снизил размер неустойки и определил размер подлежащей взысканию неустойки в сумме 400 000 руб.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, арбитражным судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах апелляционная жалоба общества удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.12.2018 по делу №А07-17505/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Химстрой» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Б. Тимохин

Судьи:

М.И. Карпачева

И.Ю. Соколова