Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-64573/2019

01 апреля 2020 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  11 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  01 апреля 2020 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Геворкян Д.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Столовая ложка» (адрес:  Россия 188650, 

<

...>, ОГРН:  

<

***>, ИНН 

<

***>);

ответчик: федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (адрес:  Россия 191186, Санкт-Петербург, наб реки Мойки, д. 61, ОГРН:  

<

***>; 1027809197635ИНН 7808004760);

третье лицо: 1) Федеральное агентство связи  (Россвязь) (адрес:  Россия 109289, Москва, Николоямский пер. д. 3а, стр. 2);

2) общество с ограниченной ответственностью «Лидер (дадрес: Россия 197349, Санкт-Петербург, ул. Рапищева, д.14, лит. Щ, оф. 25-1, ОГРН: 

<

***>)

об обязании

 

при участии

- от истца: ФИО2 (по доверенности от 01.11.2019) и ФИО3 (по доверенности от 19.09.2019)

- от ответчика: ФИО4 (по доверенности от 25.12.2019) и ФИО5 (по доверенности от 25.12.2019)

- от третьих лиц: не явились, извещены

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Столовая ложка»  (далее – Истец, Арендатор) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании  федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Санкт-Петербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. Бонч-Бруевича» (далее – Ответчик, Арендодатель, СПбГУТ) заключить договор аренды помещения. 

В исковом заявлении Истец ссылается на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок и просит обязать Ответчика заключить с Истцом договор аренды нежилого помещения – части объекта нежилого фонда сроком на 5 лет, на аналогичных условиях, начиная с 01 июля 2019 года: - комнаты №64-76, 126-130, площадью 262,0 кв. м. в помещении № 2-Н, на 1этаже; - комнаты №27-29, площадью 26,3 кв. м. в помещении № 6 – Н, на 2 этаже; - часть комнаты 26, площадью 50,7 кв. м. в помещении №6 – Н, на 2 этаже; - комнаты 42-44 площадью 27,0 кв. м. в помещении №7 – Н, на 3 этаже, суммарной площадью 366,0 кв. м., расположенные в нежилом здании с кадастровым номером 78:12:6306:6:18 по адресу: 

<

...>, лит. А (далее «Объект»).

В судебное заседание явились представители сторон, представитель истца требования поддержал, представитель ответчика против их удовлетворения возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление. 

Как следует из материалов дела, между Истцом и Ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 03.07.2014 № 15000АБ14225 (далее – Договор). 

Согласно п. 1.4. Договора, Объект передан Арендатору с целью удовлетворения потребности Арендодателя в организации питания обучающихся и работников Арендодателя (п. 15. ч. 3 ст. 28, п. 2 ст. 34, ст. ст. 37, 41 Федерального закона от 29.12.2012 № 273 – ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Срок аренды установлен сторонами в п. 1.5 Договора с 01.09.2014 по 30.06.2019.

Согласно п. 2.4.2. Договора, Арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при условии: отсутствия нарушений со стороны Арендатора условий настоящего Договора в течение срока его действия не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока его действия. 

Истцом 14.03.2019 в адрес Ответчика направлено предложение о заключении договора на новый срок (вх. № 98-01-456). 

Письмом от 29.03.2019 № 606/74 Ответчиком отказано в заключении нового договора аренды в связи с нарушением Истцом законодательства РФ и условий договора.

Полагая, что Ответчиком нарушено преимущественное право Истца на заключение договора аренды на новый срок, Истец с соблюдением досудебного претензионного порядка обратился в арбитражный суд с исковым заявлением об обязании заключить договор на новый срок. 

Рассмотрев и оценив материалы дела в совокупности согласно ст. 65, 70, 71 АПК РФ, суд считает исковое заявление Истца  необоснованным и не подлежащим удовлетворению, в связи со следующим:

Ответчиком отказано Истцу в заключении договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по договору аренды, а именно: нарушение сроков оплаты арендных платежей, самовольное занятие дополнительных площадей, использование лифтов без оплаты, использование арендуемых помещений не по назначению, а именно: не организация пункта питания на третьем этаже.

 Так, в мае 2015 года, в нарушение п. 3.3  Договора, устанавливающего срок оплаты до 10 числа текущего месяца, Истец допустил просрочку оплаты арендных платежей, что подтверждается платежным поручением от 29.05.2015 № 145. 

В возражениях на отзыв Истец указал на своевременную оплату по платежам за другой период (сентябрь – октябрь 2014 года).

Кроме того, как указывает Ответчик, Истец самовольно занимал площади, свыше площадей, переданных по Договору. 

Ответчиком в материалах дела представлены доказательства: письма Истцу от 03.10.2017 № 2249/01, от 23.10.2017 № 2441/01, 24.09.2018 № 2011/74, от 12.12.2018 № 2704/74 с требованием устранить выявленные нарушения и освободить незаконно занимаемые площади, Акты проверки СПбГУТ от 17.01.2018 и от 17.07.2018. 

Кроме того, данный факт Истец не отрицал, в судебном заседании 11.03.2020 подтвердил самовольное занятие дополнительных площадей для размещения касс и в Возражениях на отзыв Ответчика от 06.11.2019. 

Использование лифтов без оплаты Истец также подтвердил в своих Возражениях на отзыв Ответчика от 06.11.2019. 

Как указано выше, Ответчик указывает, что в нарушение п. 1.4 Договора, Истец не организовал пункт питания на третьем этаже. 

Ответчиком приобщены в материалах дела приказ СПбГУТ от 18.04.2019 № 227 и акт осмотра от 22.04.2019. Истец организацию питания в столовой на втором этаже подтвердил в Возражениях на отзыв Ответчика от 06.11.2019 и указал, что помещения на третьем этаже использовались только для мойки посуды. 

Между тем в аренду Ответчиком переданы части помещений в двух пунктах питания на втором и третьем этаже, предназначенные непосредственно для приготовления и раздачи пищи в каждом пункте питания. Организация одного пункта питания с залом в 130 мест не удовлетворяла потребностям в организации питания Ответчика.

Истец в Дополнительных обоснованиях к исковому заявлению от 21.08.2019 указал, что согласно п. 2.4.2 Договора должны быть приняты во внимание исключительно нарушения условий Договора, произошедшие за три месяца до окончания срока действия Договора. Однако фраза «не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора» означает обратное, т.е совершение нарушений в период действия Договора за исключением трехмесячного периода до истечения срока действия Договора. Все представленные Ответчиком доказательства нарушений были установлены не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия Договора.

Таким образом, Истцом допущены нарушения условий Договора в течение срока его действия, ввиду чего Истец в силу ст. 612 ГК РФ и п. 2.4.2. Договора не сохранил преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. 

В соответствии с п. 1 ч.10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» Арендодатель вправе отказать Арендатору в заключении договора на новый срок в случае принятия решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом.

Университетом, учредителем (Россвязь) и собственником (Росимущество) нежилого помещения принято решение об ином порядке распоряжения имуществом, а также изменены иные условия Договора (Письмо МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области №1121 от 22.07.2019 и Письмо Россвязи №СЧ-П30-5442 от 17.01.2019)

Согласно п. 1.5 Устава СПбГУТ, учредителем Университета и собственником закрепленного за ним имущества является Российская Федерация. Объект аренды закреплен за Ответчиком на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1.6 Устава, функции и полномочия Учредителя Университета осуществляет Федеральное агентство связи (Россвязь). Россвязь была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Третьим лицом Федеральным агентством связи представлен мотивированный отзыв, подтверждающий принятие решения об ином порядке распоряжения имуществом, а также заключения договора аренды на иных условиях. 

В соответствии с пп. М п. 3 Положения об осуществлении федеральными органами исполнительной власти функций и полномочий учредителя федерального бюджетного учреждения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 26.07.2010 № 537, орган, осуществляющий функции и полномочия учредителя, в установленном порядке согласовывает с учетом требований, установленных пунктом 4 настоящего Положения, распоряжение недвижимым имуществом федерального бюджетного учреждения, в том числе передачу его в аренду по договорам, типовые условия которых утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации, если иное не установлено иными нормативными правовыми актами, принимаемыми в соответствии с федеральными законами.

Согласно п. 4 Положения, решения по вопросам, указанным в подпунктах «М» и «Н» п.а 3 настоящего Положения, принимаются органом, осуществляющим функции и полномочия учредителя, по согласованию с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (ФАУГИ).

Письмом от 18.02.2016 № ОД-14/6246 «О договорах аренды федерального недвижимого имущества» ФАУГИ указало о необходимости включения в условия договоров аренды федерального недвижимого имущества обязанностей арендатора по страхованию гражданской ответственности за причинение вреда жизни, здоровью и ущерба имуществу третьих лиц на весь срок действия договора, а также по страхованию объекта недвижимости от риска утраты (гибели), недостачи или повреждения в пользу арендодателя на весь срок действия договора аренды, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1131.

Кроме того, Учредителем (Россвязь) принято решение о включении в заключаемые договоры аренды положения, регламентирующие оплату арендатором гарантийной денежной суммы (обеспечительного платежа) (Письмо Россвязи №СЧ-П30-5442 от 17.01.2019).

Таким образом, ФАУГИ и Россвязь обязали Ответчика заключать договоры аренды с включением условия о заключении договоров страхования и внесении обеспечительного платежа.  

Договор аренды, заключенный  с Истцом, не содержал условий об обязанности арендатора по страхованию и об оплате обеспечительного платежа. 

Ответчик письмами № 2317/01 от 26.10.2018 и № 2475/74 от 15.11.2018 направлял Истцу просьбу о подписании дополнительного соглашения с включением условий о заключении договора страхования и обеспечительного платежа. Письмом от 09.11.2018 Истец посчитал нецелесообразным включение данных условий в договор и указал на повышение стоимости продукции в случае включения данных условий. 

Кроме того, собственником принято решение о передаче в аренду иного объекта  суммарной  площадью 309 кв.м.(1 этаж, помещение № 2-Н -  комнаты №64, 66-69, 72, 75, 76, 126-130 (общей площадью 195,7 кв. м.); 2 этаж, помещение № 6-Н - комнаты №27-29, часть комнаты № 26 площадью 30,0 кв.м. (общей площадью 56,3 кв. м.); 3 этаж, помещение №7-Н – комнаты № 42-44, часть комнаты № 41 площадью 30,0 кв.м. (общей площадью 57,0 кв. м.).

Также в соответствии с п. 3.3 Договора Истец не осуществлял пользование помещением в период летних каникул (с 01.07. по 31.08), за указанный период начисление арендной платы не производилось.

Собственником принято решение о беспрерывном использовании объекта аренды с начислением арендных платежей.

К делу в качестве третьего лица было привлечено ООО «Лидер», с которым с целью организации питания Ответчиком заключен договор аренды помещений, суммарной площадью 309,0 кв.м. Третьим лицом предоставлен мотивированный отзыв.

Заключение договора аренды нежилых помещений, иной площадью, чем использовалась ранее (при заключении договора аренды с ООО «Столовая ложка») на условии беспрерывного использования (в т.ч. в период каникул), с включением условий о страховании и оплате обеспечительного платежа, т.е. на иных условиях, с ООО «Лидер» согласовано решением Федерального агентства связи (Письмо № СЧ-П30-5442 от 17.07.2019) МТУ Росимущества (Письмо № 1121 от 22.07.2019). Проект решения Федерального агентства связи согласован МТУ Росимущества в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (письмо № 1121 от 22.07.2019). 

Доводы Истца в Дополнительных обоснованиях от 21.08.2019 о необооснованном занижении площади объекта аренды с 366 до 309 кв.м. и несоответствии объекта аренды для размещения пункта общественного питания не могут быть приняты во внимание. 

Согласно договору аренды в аренду сдается лишь часть помещений, используемых для приготовления, раздачи пищи, размещения касс. Иные помещения, их части в аренду не передаются и используются для размещения одежды, посадочных мест для студентов, хранения кухонного инвентаря СПбГУТ. 

Поэтому Ответчик, исходя из потребностей, определяет помещения, предназначаемые для размещения предприятия общественного питания. Помещения площадью 309 кв.м. полностью соответствуют потребностям Университета в организации питания. 

Третьим лицом (ООО «Лидер») представлено заключение ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербург» 3 78-20-05ф-03.000.О.4189 от 18.12.2019, согласно которому предприятие общественного питания ООО «Лидер», расположенное по адресу: 

<

...> соответствует «Санитарно-эпидемиологическим требованиям к организации общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». 

Доводы Истца в Дополнительных обоснованиях от 21.08.2019 о незаконном проведении Ответчиком внутреннего  конкурса по выбору арендодателя – организатора общественного питания и принятии решения УФАС по Санкт-Петербургу  № 78/25414/19 о признании внутреннего конкурса незаконным не могут быть приняты во внимание, так как решением от 03.12.2019 Арбитражного суда по городу Санкт-Петербургу и Ленинградской области по делу № А56-94796/2019. оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от  16.03.2020, решение УФАС признано недействительным. 

Таким образом требование Истца о заключении договора на аналогичных условиях, то есть в отсутствие условий о страховании, обеспечительном платеже, неиспользовании в период летних каникул не соответствует установленному в настоящее время порядку распоряжения федеральным имуществом.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 1 статьи 296 ГК РФ предусмотрено, что учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

В силу пункта 3 статьи 298 ГК РФ бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом.

В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закона о конкуренции) по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В соответствии с п. 1 ч.10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, учитывая те обстоятельства, что Истцом в течение срока действия договора аренды ненадлежащим образом исполнял условия договора, а также принятие собственником федерального имущества решения об ином порядке распоряжения имуществом Ответчиком правомерно отказано Истцу в заключении договора аренды на новый срок на аналогичных условиях.

При таких обстоятельствах исковые требования ООО «Столовая ложка» не подлежат удовлетворению. 

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы. 

С учетом результата рассмотрения спора, расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб. остаются на истце.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                                    Геворкян Д.С.