СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

улица Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, http://7aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Томск                                                                         Дело № А03-11220/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

Киреевой О.Ю.,

судей

Сорокиной Е.А.,

 

ФИО1, 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бабенковой А.В., рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мартика» (№ 07АП-4628/2022) на решение от 04.04.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11220/2021 по иску общества с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью "Энергия Маркет", г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным, а также по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020,

В судебном заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2, по доверенности №63 от 11.05.2021, паспорт, диплом, свидетельства; ФИО3, по доверенности №46 от 20.01.2021, удостоверение адвоката (в помещении суда),

от ответчика: ФИО4, по доверенности от 10.01.2022, паспорт, диплом (в режиме веб-конференции, допущен протокольным определением),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Мартика», г. Барнаул Алтайского края (далее – ООО «Мартика», истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет», г. Барнаул Алтайского края (далее – ООО «Энергия Маркет», ответчик) о признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным.

ООО «Энергия Маркет» обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика» (далее - ООО «Мартика») о взыскании 1 365 881 руб. 42 коп., в том числе 94 500 руб. долга по договору аренды № 11 от 30.08.2020 и 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020. Данному делу присвоен номер А03-11379/2021.

Определением суда от 01.09.2022 по делу № А03-11379/2021 выделены в отдельное производство требование общества с ограниченной ответственностью «Энергия Маркет» к обществу с ограниченной ответственностью «Мартика» о взыскании 1 271 381 руб. 42 коп. долга по договору аренды № 10 от 28.08.2020. Делу присвоен № А03-12894/2021.

Дело № А03-12894/2021 объединено в одно производство для совместного рассмотрения с делом № А03-11220/2021. Объединенному делу присвоен номер А03-11220/2021.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 04.04.2022 (резолютивная часть объявлена 29.03.2022) в удовлетворении требований ООО «Мартика» о признании договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 незаключенным отказано. Исковые требования ООО «Энергия Маркет» удовлетворены частично, с ООО  «Мартика»   в пользу ООО «Энергия Маркет» взыскано  1 161 588 руб. 62 коп. долга, а также 24 616 руб. в возмещение судебных расходов. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ООО  «Мартика» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение по первоначальному иску ООО «Мартика» к ООО "Энергия Маркет" и признать договор аренды склада № 10 от 28.08.2020 г. незаключенным; изменить по встречному иску ООО «Энергия Маркет» к ООО «Мартика» в части и принять по делу новый судебный акт, которым частично удовлетворить встречный иск, взыскав с ООО «Мартика» в пользу ООО «Энергия Маркет» неосновательное обогащение в размере 1 161 588,62 руб.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается, в том числе на то, что суд необоснованно посчитал, что существенные условия договора аренды № 10 были согласованы; суд необоснованно установил, что ООО "Мартика", подавая иск о признании договора аренды № 10 незаключенным, действовало недобросовестно; суд сделал необоснованный вывод о том, что действия ООО "Мартика" направлены на уклонение от исполнения договорных обязательств; суд незаконно и необоснованно не квалифицировал действия ООО "Энергия Маркет" как злоупотребление правом и не применил п.2 ст.10 ГК РФ; суд не установил все обстоятельства передачи (отсутствия передачи) технического паспорта от 25.02.2021 г.; суд не дал оценку п.3.4 договора аренды № 10 в части соотношения терминов "технический паспорт" и "технический план"; суд сделал необоснованный вывод об "измененной площади здания", что повлияло на другой вывод о согласованности существенных условий договора; суд не дал оценку самовольной реконструкции объекта со стороны ООО "Энергия Маркет" и сделал противоречивые выводы о действительности (недействительности) договора аренды № 10; суд незаконно и необоснованно взыскал с ООО "Мартика" в пользу ООО "Энергия Маркет" долг по арендной плате, а не сумму неосновательного обогащения; суд отказал ООО "Мартика" в приобщении к материалам дела договоров аренды между ООО "Энергия Маркет" и другими арендаторами на объекте, необоснованно посчитав их не относимыми к сути спора; суд при рассмотрении дела нарушил принцип непосредственности исследования письменных доказательств по делу. 

От ООО «Энергия Маркет»  в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) поступил отзыв, в котором с доводами апелляционной жалобы не согласилось, просило решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу  - без удовлетворения, отмечая, что довод ООО «Мартика» о незаключенности договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 г. опровергается представленными в материалы дела документами. Договор аренды склада № 10 от 28.08.2020 г. правомерно признан судом заключенным, в виду его фактического исполнения сторонами. ООО «Мартика» не представило доказательств, как перепланировка другой части здания, которую ООО «Мартика» никогда не занимало, и которая не являлась предметом договора между сторонами, влияет на действительность и заключенность договора аренды склада № 10 от 28.08.2020 г. Ходатайство ООО «Мартика» о назначении по делу № А03-11220/2021 судебной строительно-технической экспертизы не подлежит удовлетворению. Апеллянтом не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи, с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

От ООО «Мартика» поступило ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы, в котором просило назначить проведение судебной строительно-технической экспертизы с привлечением в качестве экспертной организации Общества с ограниченной ответственностью "Русский Сокол".

Вопрос, который необходимо поставить перед экспертной организацией:

"По данным технических паспортов на объект от 15.11.2017 г и от 25.02.2021 г. определить, являлось ли нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...>. 177 (кадастровый номер 22:63:030313:57) общей площадью 45 293,2 кв.м. объектом самовольной реконструкции? Установить, в результате чего произошло увеличение площади указанного здания в период с 15.11.2017 г. по 25.02.2021 г.?"

Кандидатурой эксперта предлагается ФИО5, обладающий необходимыми знаниями, опытом, квалификацией и стажем работы.

Срок проведения экспертизы - не более 15 рабочих дней с момента поступления всей необходимой документации. Стоимость экспертизы - 40 000 руб.

Также от ООО «Мартика» поступило ходатайство о приобщении дополнительных доказательств, договоров аренды с иными арендаторами помещений.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов жалобы, апелляционная инстанция считает его не подлежащим отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Энергия Маркет» на праве собственности с 01.03.2016 принадлежит нежилое здание «склад», кадастровый номер 22:63:030313:57, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 42838,1 кв.м., год завершения строительства - 1985 (том 2, л.д. 1-7).

В соответствии с техническим паспортом, подготовленным КГБУ «Алтайский центра недвижимости и государственной кадастровой оценки» Октябрьский отдел, на здание корпуса № 2, Литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 15.11.2017, имеются погашенные 15.02.2018 особые отметки «самовольное переустройство, самовольная перепланировка». Согласно данному техническому паспорту, общая площадь объекта, по состоянию на 15.11.2017 составляет 42838,1 (том 5, л.д. 6-28).

В материалы дела представлен технический паспорт, подготовленный ООО «Кадастр22» на здание корпуса № 2, Литера А, расположенное по адресу: 

<

...>, по состоянию на 25.02.2021, с имеющимися не погашенными отметками «самовольное переустройство, самовольная перепланировка».

Согласно данному техническому паспорту, общая площадь объекта, по состоянию на 25.02.2021 составляет 45 293,2 (том 5, л.д. 29-43).

28.08.2020 между ООО «Энергия Маркет» (арендодатель) и ООО «Мартика» (арендатор) заключен договор аренды склада № 10, по условиям которого, арендодатель обязуется за плату передать, а арендатор принять во временное владение и пользование (аренду) нежилые помещения площадью 14 216 кв.м. (объект аренды), находящиеся на первом и антресольном этаже в здании, кадастровый номер 22:63:030313:57, по адресу: 

<

...> на территории Складского комплекса (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договора, объект аренды принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается выпиской из ЕГРН № 22-0-254/3101/2018-670 от 09.07.2018.

Согласно п. 1.3 договора, общая площадь объекта аренды составляет 14 216 кв.м. и указана на плане здания, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение № 1).

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что арендодатель передает объект аренды, оборудованный системами различного назначения (имущество). Имущество расположено внутри объекта аренды и передается по акту приема-передачи одновременно с объектом аренды. 

Перечень имущества отражен в приложении № 2 к договору.

Объект аренды передается в аренду для складирования и хранения товарно-материальных ценностей арендатора (п. 1.5 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора, передача объекта аренды арендатору осуществляется по акту приема-передачи (приложение № 3 к договору), подписание которого свидетельствует о фактической передаче объекта аренды в аренду. Передача объекта аренды арендодателем и его приемка арендатором должны быть произведены не позднее 28.02.2021. Арендодатель вправе подготовить объект аренды к передаче арендатору до истечения 28.02.2021 уведомив об этом арендатора не менее чем за 10 дней до предполагаемой даты передачи. Объект аренды должен соответствовать техническим требованиям, согласованными сторонами в приложении № 6 к договору, обеспечение которых является обязанностью арендодателя. Если к дате приема-передачи в аренду, указанный объект будет иметь мелкие недостатки, не препятствующие использованию объекта аренды по целевому назначению, указанному в договоре, стороны обязуются подписать акт приема-передачи объекта аренды с указанием в нем всех выявленных недостатков и сроков их устранения арендодателем.

После устранения указанных в акте недостатков, стороны в течение 2 рабочих дней обязуются подписать акт об устранении недостатков. Арендатор обязуется не препятствовать  арендодателю в выполнении работ по устранению выявленных при передаче объекта аренды недостатков. Стороны договорились, что передача арендодателем арендатору объекта аренды с недостатками, не препятствующими использованию объекта аренды по целевому назначению, не является нарушением обязанности по передаче объекта аренды в установленный договором срок.

В акте приема-передачи отражается техническое состояние объекта аренды и имущества на дату передачи. После подписания акта приема-передачи объекта аренды арендодатель на условиях договора обеспечивает представителям арендатора беспрепятственный ежедневный и круглосуточный доступ на объект аренды (п. 2.2-2.3 договора).

В силу п. 3.1 договора (в редакции протокола согласования разногласий от 28.08.2020) стороны указали, что договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 31.12.2024 включительно.

Стороны договорились, что в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ действие договора распространяется на отношения сторон, возникшее с даты его подписания, а именно: с 28.08.2020. Стороны обязуются провести государственную регистрацию в течение 1 месяца, с момента подписания акта приема-передачи объекта аренды. В случае если одна из сторон необоснованно уклоняется от государственной регистрации договора и это уклонение препятствует другой стороне в такой регистрации, то пострадавшая сторона вправе понудить нарушившую сторону к совершению действий по регистрации договора.

Пунктом 3.4 договора с учетом протокола разногласий указано, что договор заключается сроком свыше 1 года и подлежит государственной регистрации. Расходы, связанные с государственной регистрацией договора, стороны распределяют следующим образом: расходы на техническую инвентаризацию объекта недвижимости с целью обособления в нем объекта аренды с подготовкой на бумажном и электронном носителя – относятся на арендодателя; расходы по уплате государственной пошлины - относятся на арендатора.

Согласно п. 13.9 договора в редакции протокола разногласий, арендодатель обязуется изготовить технический паспорт на помещения составляющие объект аренды по договору. После изготовления технического паспорта стороны в течение 2 рабочих дней обязались подписать дополнительное соглашение к договору, отражающее информацию о помещениях, входящих в объект аренды, в соответствии с техническим паспортом, включая номера помещений и их площадь, а также внести изменения в п.4.1.1 данного договора в части корректировки суммы арендной платы с учетом площади помещений, установленной в техническом паспорте.

К указанному договору стороны предусмотрели наличие шести приложений, которые являлись его неотъемлемой частью (п. 13.8 договора): приложение № 1 (План объекта аренды); приложение № 2 (Перечень имущества, передаваемого вместе с объектом аренды); приложение № 3 (Акт приема-передачи объекта аренды); приложение № 4 (Акт осмотра объекта аренды); приложение № 5 (Правила передвижения грузового автотранспорта по территории складского комплекса); приложение № 6 (Технические требования к объекту аренды).

По акту приема-передачи (том 1, л.д. 31) помещений к договору аренды № 10 от 28.08.2020, арендатор принял от арендодателя нежилое имущество – складские и административные нежилые помещения общей площадью 14 216 кв.м., находящиеся на 1 и антресольном этажах в здании, кадастровый номер 22:63:030313:57. По адресу: 

<

...> на территории складского комплекса (том 1, л.д. 31).

В п.2 акта указано, что площадь передаваемых помещений 14216 кв.м. взята ориентировочно и будет уточнена после подготовки арендодателем технического паспорта на них с последующим перерасчетом постоянной части арендной платы, в том числе начисленной и уплаченной Арендатором, начиная с 01.03.2021. 

Пунктом 4 акта приема-передачи стороны указали, что передаваемые помещения находятся в нормальном техническом состоянии, с которым арендатор ознакомлен. При приемке помещений арендатор выявил ряд недостатков, которые отражены в приложении 1 к акту передачи. Арендодатель соглашается  с указанными недостатками и гарантирует, что они будут устранены им в сроки, согласованные в приложении 1 к данному акту. Арендодатель согласен с тем, что в случае нарушения им сроков устранения недостатков помещения, арендатор вправе соразмерно увеличить срок внесения постоянно части арендной платы по договору за последующие месяцы, начиная с 01.05.2021. Кроме помещений, арендатору передается во временное владение и пользования находящееся в них имущество и оборудование арендодателя, перечень которого с указанием состояния приведен в приложении № 2 к акту (том 1, л.д. 32-33).

В приложении №1 к акту приема-передачи с перечнем недостатков передаваемых помещений стороны указали их номера и недостатки.

Указанный договор аренды склада в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

Полагая, что договор аренды склада № 10 от 28.08.2020 между ООО «Мартика» и ООО «Энергия Маркет», является незаключенным, поскольку государственная регистрация указанного договора, в порядке действующего законодательства, не производилась, при передаче имущества по договору, состав имущества определен не был, а также, в ходе эксплуатации данного имущества было выявлено, что площадь арендуемых помещений, указанная в договоре, не соответствует фактической, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Ссылаясь на ненадлежащие исполнением ООО «Мартика» договорных обязательств, в части внесения арендной платы по договору аренды склада № 10 от 28.08.2020, и договору аренды склада №11 от 30.08.2020, что привело к образованию задолженности. ООО «Энергия Маркет» обратилось  в арбитражный суд с иском.

Суд первой инстанции принял по существу правильное решение, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ, разъяснениям пунктов 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"  (далее - Постановление № 73), пункта 6 Постановление  Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" (далее- Постановление № 49) не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства. Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным. Также в таком случае для удовлетворения требования о взыскании арендной платы не имеет значения, прошел ли договор аренды государственную регистрацию в установленном порядке.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу  (пункт 44 Постановления № 49).

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, учитывая, что факт исполнения сторонами договора аренды, в частности также ООО «Мартика», подтверждается фактическими действиями данного общества по пользованию спорными помещениями, перечислению частичной оплаты по договору за пользование помещениями со ссылками на спорный договора аренды № 10 от 28.08.2020, действий по размещению оборудования и эксплуатации здания, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что действия ООО «Мартика» по признанию договора незаключенным, направлены на уклонение от  исполнения обязательств по исполнению договорных арендных отношений.

При этом, судом также учтено, что пункт п.1.1 договора определены общие характеристики передаваемых в аренду нежилых помещений, при этом протоколом № 1,2 к акту приема передачи арендатором и арендодателем были определены недостатки передаваемых конкретных помещений в аренду, как и передаваемый перечень оборудования, следовательно, доводы ООО «Мартика» о несогласованности предмета договора не обоснованы.

Действия сторон, приступивших к исполнению договоров, правильно квалифицированы судом как подтверждающие факт заключенности и действительности договоров, следующий из установленной в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

При этом, передача здания и оборудования арендодателем и принятие его арендатором осуществлялись по передаточному акту, представленному в материалы дела.

Само по себе указание в договоре на то, что  площадь арендованных помещений является ориентировочной, не свидетельствует о незаключенности спорного договора аренды, учитывая, что как обоснованно отметил суд первой инстанции, ответчик на момент подписания договора был согласен с общей площадью арендуемых помещений, кроме того,  стороны при описании недостатков указали конкретные помещения, то есть арендатору было понятно какие помещения он получает в аренду, и стороны согласовали дальнейшее уточнение площадей помещений.

Отсутствие актуальных сведений у ООО «Мартика» о площади помещений на момент подписания договора аренды не явились для арендатора ООО «Мартика» существенными показателями при подписании договора, поскольку фактически арендатор начал осуществлять переезд в арендуемые помещения и стал осуществлять действия по пользованию данными объектами по целевому назначению.

Доводы апеллянта о том, что он был вынужден подписать акт приема-передачи под давлением арендодателя, отклоняются как не подтвержденные материалами дела и противоречащие вышеуказанному поведению арендатора по приемке помещений, их использованию, оплате части арендной платы. Кроме того, при расчете долга по аренде, который был принят судом, у арендатора не было сомнений и непонимания, какие помещения он занимал. 

Учитывая изложенное, указание на то, что  у арендодателя отсутствовал актуальный технический паспорт на объект и в последствии арендодатель должен был изготовить актуальный технический паспорт и уточнить площадь помещений и размер арендной платы, не имеет правового значения исходя из изложенного применительно к предмету и основанию иска ООО «Мартика». 

Кроме того, довод относительно передачи технического паспорта был предметом оценки суда первой инстанции, оснований для иных выводов суда первой инстанции у апелляционного суда не имеется. 

При этом, апеллянт не отрицал того, что технический паспорт по состоянию на 25 февраля 2021 года существует.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд незаконно и необоснованно не квалифицировал действия ООО "Энергия Маркет" как злоупотребление правом и не применил п.2 ст.10 ГК РФ, подлежит отклонению, поскольку злоупотребление правом, в смысле статьи 10 ГК РФ, судом апелляционной жалобы не установлено.

Апеллянт также ссылается на то, что договор является ничтожным, поскольку является объектом самовольной постройки, и судом было необоснованно отказано в проведении экспертизы.

ООО «Мартика» указывал, что  с техническим паспортом на объект, датированный 25.02.2021, представители ООО "Мартика" ознакомились 14.07.2021 при ознакомлении с материалами проверки № 50/35 по факту пожара от 09.04.2021, проводимой дознавателем отделения надзорной деятельности и профилактической работы по Индустриальному району ТО НД и ПР № 1 УНД и ПР ГУ МЧС России по Алтайскому краю.

Изучив данный паспорт ООО «Мартика» стало известно, что площадь объекта по адресу 

<

...> в период с 15.11.2017 до 25.02.2021 была увеличена ООО «Энергия Маркет» с 42 838,1 кв.м. до 45 293,2 кв.м. При этом, по мнению ООО «Мартика», при заключении 28.08.2020 сторонами договора аренды, данное обстоятельство не было доведено до ООО «Мартика» в части факта существенного увеличения площади объекта. ООО «Мартика» в отзыве на исковое заявление указывает, что до 02.07.2018 у объекта был старый адрес - 

<

...>. В силу распоряжения Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула № 302 от 02.07.2018 земельному участку с расположенным на нем зданием по адресу 

<

...> присвоен новый адрес 

<

...>. При этом согласно техническому паспорту, по состоянию на 15.11.2017, на здание корпуса № 2 лит.А по адресу 

<

...>, площадь объекта составляла 42 838,1 кв.м.

Согласно техническому паспорту от 25.02.2021 на здание корпуса № 2 лит.А по адресу 

<

...>, площадь объекта составила 45 293,2 кв.м. На техническом паспорте имеются непогашенные отметки "самовольная перепланировка" и "самовольное переустройство".

Ссылается, что с 12.11.2015 ООО «Энергия Маркет», являясь собственником объекта увеличило площадь здания с 42 322 кв.м, до 45 293,2 кв.м. При этом увеличение площади с 42 322 кв.м. до 42 838,1 кв.м. было узаконено письмом Комитета по строительству, архитектуре и развитию г. Барнаула № 52-з/к-01-12 от 31.01.2018, так как не было признано реконструкцией, а последующее увеличение с 42 838,1 кв.м. до 45 293,2 кв.м. - узаконено не было, так как является самовольной реконструкцией.

Судом первой инстанции указанные доводы правомерно отклонены, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, апелляционный суд не находит.

ООО «Мартика» не заявлено требования о признании договора недействительным в рамках настоящего дела, при этом как установлено судом в настоящее время ООО «Мартика» обратилось с самостоятельным иском о признании спорного договора недействительным ничтожным и применении последствий недействительности ничтожной сделки (дело №А03-6088/2022).

При этом, материалы настоящего дела не содержат доказательств, свидетельствующих о том, что на момент рассмотрения настоящего спора здание склада признано самовольно реконструированным объектом.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие, что ввиду отсутствия разрешения на ввод здания в эксплуатацию имеет место угроза жизни и/или здоровью граждан.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда о том, что тот факт, что здание возможно  является либо не является самовольно реконструированным объектом, в данном случае не имеет существенного значения для вопроса по взысканию оплаты за фактические использование объекта недвижимого имущества, при этом, здание склада в период его пользования ООО «Мартика» существовало как объект гражданских прав в материальной форме, принадлежащий ООО «Энергия Маркет».

Судом также обоснованно учтено, что  с учетом той степени заботливости и осмотрительности, которые заинтересованное лицо должно было разумно проявить в отношении своих прав, ОО «Мартика» могла узнать о перепланировке здания,  отсутствии ввода здания в эксплуатацию уже в момент заключения оспариваемого договора, истребовав соответствующие документы у арендодателя, чего ООО «Мартика» сделано не было.

Более того, как обоснованно указал суд первой инстанции, само по себе отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды (постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Согласно разъяснениям, изложенным в  абзаце 4 пункта 10, пункте 12 постановления Пленума № 73, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности, которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признано недействительным по данному основанию.  Судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.

Отклоняя доводы о том, что суд не установил все обстоятельства передачи (отсутствия передачи) технического паспорта от 25.02.2021 г., апелляционный суд учитывает, как отмечено выше, что данные обстоятельства исследовались судом первой инстанции, допрашивались свидетели, как со стороны истца так и со стороны ответчика.

Необходимо также отметить, что ООО «Мартика» также указывало, что  договор аренды является ничтожной сделкой, и не влечет за собой никаких юридических последствий, в том числе и отсутствуют обязательства по внесению арендной платы, определенной условиями недействительного договора.

Вместе с тем, указанный довод заявлен истцом в последнем судебном заседании (29 марта), при том, что дело рассматривалось судом первой инстанции с августа 2021 года, указанные действия истца не обладают признаками добросовестного поведения.

Таким образом, судом было обоснованно отказано в проведении экспертизы, которая была заявлена не ООО «Мартика», а лишь поддержана им.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска.

Рассмотрев ходатайство апеллянта о назначении экспертизы, суд апелляционной инстанции также протокольным определением отказал в его удовлетворении.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Круг и содержание вопросов, по которым проводится экспертиза, определяются судом (части 1, 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания.

В настоящем деле рассматриваются требования о признании договора незаключенным и взыскании арендной платы за пользования нежилыми помещениями.

Исходя из всего вышеизложенного, по мнению апелляционного суда, настоящий спор исходя из предмета и оснований исков может быть рассмотрен без проведения экспертизы.

Апелляционный суд также поддерживает выводы суда первой инстанции по встречному иску.

При этом, суд первой инстанции правомерно исходил из вышеизложенного, фактического заключения договора аренды, его исполнения сторонами, положений ст. 606, 614  ГК РФ и других.

В обоснование исковых требований ООО «Энергия Маркет» ссылалось на то, что ООО «Мартика» приняло по договору аренды недвижимое имущество, осуществляло его пользование, при этом надлежащим образом не вносила арендные платежи за пользование арендованным имуществом, что привело к образованию следующей задолженности: за март 2021 года в размере 229 367 руб. 79 коп., из которых 38 227 руб. 96 коп. переменная часть арендной платы; за период с 01.04.2021 по 09.04.2021 в размере 1 042 013 руб. 63 коп., из них: 18 461 руб. 63 коп. переменная часть, 1 023 552 руб. постоянная.

Однако, судом первой инстанции принят во внимание контррасчет ООО «Мартика» исходя из фактической площади занимаемых помещений 13864,1 кв.м., в связи с чем, суд пришел к выводу об удовлетворении требований по встречному иску в сумме 1161588, 62 руб.

Оснований для переоценки и иных выводов суда первой инстанции в указанной части, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Довод апелляционной жалобы о том, что  суд отказал ООО "Мартика" в приобщении к материалам дела договоров аренды между ООО "Энергия Маркет" и другими арендаторами на объекте, необоснованно посчитав их не относимыми к сути спора, отклоняется.

В силу статьи 67 АПК РФ доказательства должны быть относимыми (имеют отношение к рассматриваемому делу). Согласно части 2 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд не принимает поступившие в суд документы, не имеющие отношения к установлению обстоятельств по рассматриваемому делу, и отказывает в приобщении их к материалам дела.

Представленные договоры аренды заключены между ООО "Энергия Маркет" и другими арендаторами на объекте, в связи с чем, не могут быть признаны относимыми доказательства по настоящему делу.

В этой же связи апелляционный суд протокольным определением отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении представленных договоров аренды к материалам дела.

Поскольку наличие задолженности по арендной плате в размере 1 161 588 руб. 62 коп. подтверждается материалами дела, а доказательств оплаты ответчиком не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил встречный иск частично.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что при принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной инстанции, в связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы относятся на ее подателя.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 04.04.2022 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-11220/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства  в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев  со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Алтайского края.

        Председательствующий                                                  О.Ю. Киреева 

 

        Судьи                                                                                 Е.А. Сорокина

 

                                                                                                   ФИО1