АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А14-16217/2021

г. Воронеж

11 мая 2022 года

Резолютивная часть решения оглашена 13.04.2022г.

В полном объеме текст решения изготовлен 11.05.2022г.

 

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Тимашова О.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское», с. Александровка Воронежская область, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, г.Воронеж, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>,

о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок, о погашении записи о государственной регистрации,

при участии в заседании:

от заявителя –ФИО3, представитель, доверенность, паспорт, диплом,  

от ответчика – ФИО4, представитель, доверенность, паспорт, диплом, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» (далее – истец, ООО Агропромышленный комплекс «Александровское») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик, ИП глава КФХ ФИО2) о признании недействительными договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок, о погашении записи о государственной регистрации.

Определением суда от 08.10.2021 исковое заявление принято к рассмотрению, предварительное судебное заседание, судебное разбирательство назначены на 18.11.2021.

Ответчик в отзыве на иск возражал против удовлетворения искового заявления, завил о пропуске срока исковой давности. 

В предварительном судебном заседании объявлялся перерыв до 24.11.2021. 

Протокольным определением от 24.11.2021 предварительное судебное заседание отложено на 22.12.2021. 

Определением суда от 22.12.2021 судебное разбирательство по настоящему делу было отложено на 19.01.2022.

Определением суда от 28.01.2022 судебное разбирательство было отложено на 01.03.2022. 

Определением суда от 01.03.2022 судебное разбирательство откладывалось на 12.04.2022.

Все лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. В порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассматривалось в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

В судебном заседании представитель истца выступил с ходатайством об уточнении исковых требований, просил:

-  Признать недействительным договор купли-продажи от 11 июля 2014 года, заключенный  между обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 в лице главы ФИО2 недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 24696 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 35А, кадастровый номер 36:2 1:4800004:1 06.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 24696 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 35А, кадастровый номер 36:21:4800004:106 и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 36-36-22/005/2014-045 от 18.07.2014 года.

- Признать недействительным договор купли-продажи от 04 августа 2014 года, заключенный  между обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 в лице главы ФИО2 недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 5029 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/2, кадастровый номер 36:2 1:4800005:141.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность       общества       с       ограниченной       ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***> недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 5029 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/2, кадастровый номер 36:21:4800005:141 и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 36-36-22/005/2014-284 от 04.09.2014 года.

- Признать недействительным договор купли-продажи от 04 августа 2014 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» и индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 в лице главы ФИО2 недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 2109 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/1, кадастровый номер 36:2 1:4800005:139.

Применить последствия недействительности сделки в виде возврата в собственность общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс «Александровское» недвижимого имущества - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 2109 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/1, кадастровый номер 36:21:4800005:139 и погашения в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 36-36-22/005/2014-283 от 04.09.2014 года.

- Погасить в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности на имя ФИО2 на следующие объекты недвижимости:

с кадастровым номером 36:21:4800005:147 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 3, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-104 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:148 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 4, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, с. Александровка, ул. Школьная, д. 31/ 2, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-105 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:149 площадью 1388, 2 кв.м., ток крытый зерновой, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:139, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-101 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:150 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 1, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-102 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:151 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 2, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-103 от 16.10.2014 года.

с кадастровым номером 36:21:4800004:108 площадью 675, 5 кв.м., здание овцефермы, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800004:106, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/001/2014-945 от 24.09.2014 года;

- с кадастровым номером 36:21:4800004:107 площадью 63,9 кв.м., нежилое здание, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800004:106. запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/001/2014-946 от 24.09.2014 года. 

Вместе с тем, просил суд взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины.

В порядке ст.ст. 49, 159, 184-186 АПК РФ судом приняты заявленные уточнения.

Истец выступил с ходатайством о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств в обоснование заявленных требований.

В порядке ст.ст. 65-67, 159 АПК РФ, в отсутствие возражений сторон, судом приобщены  представленные доказательства  к материалам дела.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 12.04.2022 объявлялся перерыв до 12.04.2022 (17-30). Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

В судебное заседание обеспечена явка представителя ответчика – ФИО4, представитель, доверенность, паспорт, диплом.

Дополнительные доказательства не представили.

В порядке ст. 163 АПК РФ в судебном заседании 12.04.2022 продолжен перерыв до 13.04.2022 (09-50). Информация о времени и месте продолжения судебного заседания размещалась на доске объявлений в здании арбитражного суда и в информационном окне в сети интернет на сайте Арбитражного суда Воронежской области.

После перерыва в судебное заседание обеспечена явка тех же представителей.

Истец поддержал требования в полном объеме с учетом принятых судом уточнений.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности на обращение в суд.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд не находит требования подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что, согласно сведений ЕГРЮЛ, ООО АПК «Александровское» имеет 2 учредителя: ФИО5 (доля в уставном капитале – 99,99543%) и ФИО6, (доля в уставном капитале- 0,00457%). 15.10. 2019 года генеральным директор ООО был назначен ФИО5 ( протокол от 15.10.2019 года № 26-к).

В период с 14 января 2013 года по 15 января 2016 года ( протокол № 1 от 14 января 2013 года) генеральным директором общества  являлся ФИО2.

Согласно сведений ЕГРНИП 12.03.2014 образовано Крестьянско-фермерское хозяйство ФИО2, ОГРН 

<

***> , ИНН 

<

***>.

В 2014 году между ООО АПК «Александровское» в лице представителя ФИО7, действующей по доверенности от 17 апреля 2012 года, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и ИП Глава КФХ ФИО2 в лице главы ФИО2, действующего на основании Свидетельства, именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны заключены договоры купли -продажи принадлежащих ООО АПК «Александровское» земельных участков.

По договору от 11 июля 2014 года продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить указанное ниже недвижимое имущество:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 24696 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 35А, кадастровый номер 36:21:4800004:106. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04 июля 2014 г. сделана запись регистрации № 36-36-22/002/2014-963, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АД 547422 (п.1.1 договора).

Стоимость земельного участка составляет 10 000 (десять тысяч) рублей (п.1.1., 2.1. договора). 

Пунктом 2.3 договора установлено, что оплата земельного участка произведена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора полностью.

По договору от 04 августа 2014 года продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить указанное ниже недвижимое имущество:

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 5029 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/2, кадастровый номер 36:21:4800005:141. Указанный земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 июля 2014 г. сделана запись регистрации № 36-36-22/001/2014-683, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АД 548272. (п. 1.1 договора).

Стоимость земельного участка составляет 2 000 (две тысячи) рублей (п.1.1., 2.1. договора). 

Пунктом 2.3 договора установлено, что оплата земельного участка произведена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора полностью.

По договору от 04 августа 2014 года продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить указанное ниже недвижимое имущество:

-земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 2109 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> уч. 31/1, кадастровый номер 36:21:4800005:139. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу на праве собственности, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31 июля 2014 г. сделана запись регистрации № 36-36-22/001/2014-682, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации нрава серии 36-АД 548273. (п. 1.1 договора).

Стоимость земельного участка составляет 1 000 (одна тысяча) рублей (п.1.1., 2.1. договора).

Пунктом 2.3 договора установлено, что оплата земельного участка произведена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора полностью.

В соответствии с выписками из ЕГРН на проданных земельных участках располагаются следующие объекты недвижимости, принадлежащие ФИО2:

- с кадастровым номером 36:21:4800005:147 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 3, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен      в   границах   земельного   участка   с   кадастровым   номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-104 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:148 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 4, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-105 от 16.10.2014 года:

с кадастровым номером 36:21:4800005:149 площадью 1388, 2 кв.м., ток крытый зерновой, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:139, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-101 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:150 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 1, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-102 от 16.10.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800005:151 площадью 612 кв.м., ангар для хранения зерна № 2, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800005:141, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/020/2014-103 от 16.10.2014 года.

с кадастровым номером 36:21:4800004:108 площадью 675, 5 кв.м., здание овцефермы, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800004:106 запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/001/2014-945 от 24.09.2014 года;

с кадастровым номером 36:21:4800004:107 площадью 63,9 кв.м., нежилое здание, по адресу: Воронежская область, р-он Панинский, 

<

...>, год завершения строительства 2014, расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 36:21:4800004:106, запись о регистрации права собственности ФИО2 36-36-22/001/2014-946 от 24.09.2014 года.

По мнению истца, ФИО2 после заключения договоров купли-продажи земельных участков были предприняты меры по государственной регистрации имеющихся объектов недвижимости (ангаров для хранения зерна ( 4 шт.), тока крытого зернового), здания овцефермы, нежилого здания, ранее возведенных АПК ООО «Александровское», на свое имя, права были зарегистрированы 24 сентября и 16 октября 2014 года.

14 мая 2014 года за подписью Генерального директора ФИО2 было принято решение собственника земельного участка с кадастровым номером 36:21:480005:41 площадью 38761 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 31 об образовании трех участков сельскохозяйственного использования, в том числе и 2 участков с кадастровыми номерами 36:21:4800005:139 площадью 2109 кв.м. по адресу: 

<

...> и 36:21:4800005:141 площадью 5 029  кв.м. по адресу: 

<

...>, которые в последующем были предметом купли-продажи по договорам от 04 августа 2014 года.

Какого-либо решения собственниками (в лице учредителей ООО АПК «Александровское») земельного участка с кадастровым номером 36:21:480005:41 площадью 38761 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 31, не принималось, имеющееся решение собственников подписано Генеральным директором ООО ФИО2 без согласования с учредителями.

Сформированные земельные участки поставлены на кадастровый учет 22 мая 2014 года, собственником данных участков является ООО АПК «Александровское».

Как указывает истец, ИП  Глава КФХ ФИО2, не будучи собственником 2 участков с кадастровыми номерами 36:21:4800005:139 площадью 2109 кв.м. по адресу: 

<

...> и 36:21:4800005:141 площадью 5 029 кв.м. по адресу: 

<

...>, которые в последующем были предметом купли-продажи по договорам от 04 августа 2014 года, предоставив информацию о площадях образованных и поставленных на кадастровый учет 22.05.2014 года земельных участках, заказал проекты тока зернового крытого и 4 ангаров для хранения зерна (позиция 1- 4), проекты разработаны ООО «Проект» (организация ликвидирована 08.05.2019 года), дата изготовления проектов- 23. 24. 25. 26. 27 мая 2014 года. Проекты согласованы главным архитектором района 30.06.2014 года.

ФИО2 заключен с ООО «Промтекс» (организация ликвидирована 28 июля 2015 года) договор от 15 мая 2014 года № 95с-5 и 17 мая 2011 года № 97с-7, предметом которых является строительство 4 ангаров для хранения зерна и тока зернового крытого. 

Администрацией Панинского муниципального района ВО предоставлены технические паспорта на спорные объекты недвижимости в виде 4 ангаров и крытого тока, составленные по состоянию на 11 июля 2014 года ГУП БТИ Панинского района ВО со всеми характеристиками законченных возведением объектов, их площадями, описанием примененных строительных материалов, строительным объемом возведенных и оконченных строительством объектов.

Собственником 2 земельных участков с кадастровыми номерами 36:21:4800005:139 площадью 2109 кв.м. по адресу: 

<

...> и 36:21:4800005:141 площадью 5 029   кв.м. по адресу: 

<

...> ответчик стал на основании заключенных с ООО АПК «Александровское» договоров купли-продажи от 04 августа 2014 года.

В материалы дела был представлен отчет ООО «СКАНЭКС», согласно которого был произведен отбор снимков датой 26.01.2013 года и 26.03.2014 года, согласно которого видна часть спорных объектов- ангаров, обозначено место расположения тока.

01 сентября 2014 года ФИО2 Администрацией Панинского муниципального района Воронежской области были выданы разрешения на строительство вышеуказанных объектов. 11 сентября 2014 года указанные объекты были введены в эксплуатацию.

11 августа 2014 года ФИО2 Администрацией Панинского муниципального района Воронежской области были выданы разрешения на строительство вышеуказанных объектов, 14 августа 2014 года указанные объекты были введены в эксплуатацию.

Какого-либо решения собственниками (в лице учредителей ООО АПК «Александровское») земельного участка с кадастровым номером 36:21:480005:106 площадью 24 696 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> не принималось.

Сформированный земельный участок поставлен на кадастровый учет 22 мая 2014 года, собственником участка являлся ООО АПК «Александровское».

ФИО2 заключен с ООО «Промтекс» (организация ликвидирована 28 июля 2015 года) договор от 19 мая 2014 года № 98с-8, предметом которого являлось строительство овцефермы с подсобным помещением. 

Администрацией Панинского муниципального района ВО предоставлены технические паспорта на спорные объекты недвижимости, составленные по состоянию на 11 июля 2014 года ГУП БТИ Панинского района ВО со всеми характеристиками законченных возведением объектов, их площадями, описанием примененных строительных материалов, строительным объемом возведенных и оконченных строительством объектов.

В акте приемки объектов капитального строительства в эксплуатацию, подписанного ФИО2 и в документе, подтверждающем соответствие параметров построенного объекта капитального строительства, отражено, что строительно-монтажные работы по возведению объектов осуществлены в сроки началом работ - август 2013 года.

Спорные объекты уже были обозначены, нанесены на планшет в мае 2014 года, так как чертежи градостроительных планов спорного земельною участка и линий градостроительного регулирования содержат отметку о том, что чертежи градостроительных планов земельного участка разработаны на топографической основе, выполненной МУП «Архитектура и градостроительство» в мае 2014 года.

Истец утверждает, что какое-либо соглашение с ИП КФХ ФИО2 на предмет возведения за его счет на принадлежащих ООО АПК «Александровское» до 11 июля 2014 года земельных участках отсутствует.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

ООО АПК «Александровское» полагает,  что заключенные сделки являются недействительными ( ничтожными) ввиду того, что их текст не содержит сведений о наличии каких-либо нежилых строений или сооружений, между тем на проданных в июле и августе 2014 года КФХ ФИО2 земельных участках уже были расположены объекты нежилого назначения в виде ангаров для хранения зерна (4 шт.), тока крытого зернового, здание овцефермы и нежилое здание. Объекты были возведены на средства ООО АПК «Александровское», построены силами сотрудников общества.

Сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов сформулирован в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. Этот принцип предполагает, что при наличии в собственности у лица объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном законом порядке в Едином государственном реестре нрав па недвижимое имущество и сделок с ним, объект недвижимости следует судьбе земельного участка.

Согласно п. 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 6 июля 2016 г.) сохранение оспариваемой регистрации права собственности одного лица на спорный объект как недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, имеющую другого собственника, нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст. 1 ЗК РФ), разрывает общий правовой режим этих объектов и делает невозможным их надлежащее использование. Из этого следует, что принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов возможен только в том случае, если за другим собственником зарегистрировано недвижимое имущество в виде земельного участка в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает момента такой регистрации.

Понятие объекта недвижимости раскрывается в ст. 130 ГК РФ, в которой указано, что к недвижимым вещам (недвижимом) имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и  все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объектов незавершенного строительства.

Согласно п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требовании о нелепом назначении земельного участка.

Вместе с тем, согласно абзаца третьего подпункта 2 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ прямо запрещаем отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения.

Из положений статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна но основаниям, установленным законом, в сил) признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)

Согласно статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В силу ч.1 ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии государственной регистрации на объект незавершенного строительства, находящегося на спорном земельном участке, право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Как полагает истец, отчуждение спорного имущества - земельных участков, необходимого самому продавцу (ООО АПК «Александровское») для выполнения своих уставных задач, произведено с нарушением интересов последнего и как следствие свидетельствует о недобросовестном поведении участников сделки, в том числе директора общества ФИО2, в результате которого общество утратило возможность использовать имущество, необходимое ему для осуществления основной деятельности, в том числе и доводы в части расположения земельного участка площадью 5, 029 га с кадастровым номером 36:21:4800005:141, который со всех сторон граничит с землями ООО АПК «Александровское».

Оплата земельных участков произведена покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца до подписания настоящего договора полностью.

Между тем, согласно выписок ООО АПК «Александровское» по состоянию на даты заключения договоров, выданных АО «Россельхозбанк», денежных средств в указанных в договорах размерах от КФХ ФИО2 или гражданина ФИО2 на счет истца не поступало. 

Основанием для продажи земельных участков с кадастровым номером 36:21:4800005:141 площадью 5029 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> уч. 31/2 за 2 000 (две тысячи) рублей и с кадастровым номером 36:21:4800005:139 площадью 2109 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> уч. 31 /1 за 1 000 (одна тысяча) рублей явился протокол общего собрания учредителей ООО АПК  «Александровское» № 7 от 04 августа 2014 года, согласно которого на собрании присутствовали 2 учредителя : ФИО8 – 99, 995 % уставного капитала и ФИО6 – 0, 015 % уставного капитала, предложение о продаже земельных участков поступило от ФИО8 Голосование было единогласным.

Как указывает истец, ФИО8 не мог присутствовать на собрании 04 августа 2014 года и предлагать продажу указанных участков и голосовать по данному вопросу, поскольку в соответствии с отметками на странице 5 в заграничном паспорте ФИО8 51 № 5696305, указанный гражданин РФ 29.04.2014 года пересек границу РФ, вылетев в г. Прагу и 11.01.2015 года вернулся на территорию РФ. 

Решение о продаже третьего земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земель: земли сельскохозяйственного использования, общая площадь 24696 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> уч. 35А, с кадастровым номером 36:21:4800004:106 учредителями не принималось.

Последующего одобрения учредителей ООО АПК «Александровское» на заключение оспариваемых сделок, повлекших переход права собственности на принадлежащее ООО имущество на имя КФХ ФИО2, бывшего на тот момент Генеральным директором ООО АПК «Александровское» не имеется.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности на обращение в суд с настоящим иском.

Как предусмотрено п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 ГК РФ, - течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

Как указывалось выше, по требованию о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий недействительности законодателем установлен специальный срок исковой давности - три года со дня, когда началось исполнение этой сделки (ст. 181 ГК РФ).

Общие положения о начале течения срока исковой давности не применяются к требованиям о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

Положение п. 1 ст. 181 ГК РФ является исключением из общего правила о начале течения срока исковой давности по требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок. В соответствии с этой специальной нормой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленность заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, связанными с началом исполнения сделки. Подобное правовое регулирование обусловлено характером названных сделок как ничтожных. Независимо от того, признает ли их таковыми суд, эти сделки недействительны с момента совершения (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Следовательно, они не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.

В п. 101 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.

Из материалов дела следует, что ООО АПК «Александровское» выступало стороной сделок. С учетом вышеизложенных норм, течение срока исковой давности началось с момента передачи земельных участков по акту приема-передачи, то есть с 18.07.2014 и 04.09.2014г. 

Довод истца  о том, что началом течения срока исковой давности следует считать октябрь 2019 года – период смены руководства ООО АПК «Александровское» не может быть принят судом, так как ФИО8, являлся учредителем ООО АПК «Александровское» в 2015г. Действуя добросовестно и осмотрительно, в период исполнения сделки или после ее исполнения истец мог узнать о нарушении его права и обратится в суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, исходя из представленных доказательств; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 64, 65 67, 68, 71 АПК РФ).

Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения ((постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11, от 08.10.2013 N 12857/12, определение Верховного Суда Российской Федерации от 08.05.2015 N 305-ЭС14-8858).

При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, на основании статьи 110 АПК РФ, расходы по оплате государственной пошлины возлагаются на истца.

Руководствуясь статьями 110, 160-170, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы в Арбитражный суд Воронежской области.

Судья                                                                                                   О.А. Тимашов