﻿/

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А26-7576/2018

24 июня 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме 24 июня 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего С.В. Изотовой,

судей Г.В. Лебедева, М.А. Ракчеевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Е.М. Куренковой,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Общества до перерыва представителя Барановой О.В. (доверенность от 23.08.2018), после перерыва представитель не явился,

от Администрации до перерыва представителя Фоминой А.П. (доверенность от 27.12.2018), после перерыва представитель не явился,

от Совета представитель не явился,

апелляционную жалобу администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 07.03.2019 по делу№ А26-7576/2018 (судья А.В. Михайлова), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью Торговый дом «Универсам Ритм» (185026, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 15; ОГРН 1021000515140, ИНН 1001135771)

к администрации Петрозаводского городского округа (185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2; ОГРН 1021000538481, ИНН 1001040505)

третье лицо: Петрозаводский городской Совет (185910, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 2; ОГРН 1031000001669, ИНН 1001041837)

о признании недействительной сделки, 

установил:

общество с ограниченной ответственностью Торговый дом «Универсам Ритм» (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия (далее – суд первой инстанции) с исковым заявлением к администрации Петрозаводского городского округа (далее – Администрация, ответчик) о признании недействительной сделки-уведомления от 19.06.2018 № 51-09-233-п об изменении арендной платы по договору аренды от 29.09.2005 № 7676.

Определением от 15.01.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Петрозаводский городской Совет.

Решением от 07.03.2019 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указывает, что установленный в оспариваемом уведомлении размер арендной платы и методика его расчета не противоречат основным принципам определения размера арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582); размер арендной платы за конкретный земельный участок определяется исходя из значения удельного показателя кадастровой стоимости, определяемого в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

В возражениях на апелляционную жалобу Общество указывает, что оспариваемое уведомление в части изменения арендной платы за период с 14.09.2017 по дату вступления в силу решения Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 противоречит принципу предсказуемости определения размера арендной платы; формула, установленная Порядком для определения размера арендной платы, не отвечает принципу экономической обоснованности арендной платы, а применение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанного на основании кадастровой стоимости спорного участка без учета решения Верховного Суда Республики Карелия от 05.12.2018 № 3а-131/2018, в соответствии с которым кадастровая стоимость Участка установлена в размере его рыночной стоимости, не соответствует принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы.

В судебном заседании представитель Администрации доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13 час. 50 мин. 18.06.2019.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 29.09.2005 заключен договор № 7676 (далее – Договор) аренды земельного участка площадью 10 601 кв. м с кадастровым номером 10:01:0140171:2, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ровио, д. 15 (далее - Участок).

Судом первой инстанции установлено, что Участок находится в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (л.д. 107).

В соответствии с пунктом 1.3 Договора Участок предоставляется из земель поселений для предпринимательской деятельности (эксплуатация торгового центра, офиса, производственно-складских помещений).

Участок передан Обществу по акту приема-передачи от 29.09.2005.

Согласно пункту 2.1 Договора арендная плата за земельный участок рассчитывается согласно Приложению № 2.

В соответствии с указанным приложением расчет годовой арендной платы производится согласно Временному положению об арендной плате за землю в городе Петрозаводске, утвержденному постановлением Главы самоуправления города Петрозаводске от 28.11.1997 № 4532.

Согласно пункту 2.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2007 № 1905 арендная плата с 11.09.2006 по 31.12.2006 составляет 683 176 руб. 63 коп. в год; с 01.01.2007 арендная плата составляет 816 431 руб. 10 коп. в год.

В силу пункта 2.4 Договора арендная плата изменятся арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением действующего законодательства, но не чаще одного раза в год. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы по юридическому адресу арендатора и считается надлежаще принятым с момента получения арендодателем уведомления о вручении заказного письма или невозможности вручения почтового отправления.

По результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 № 158-П, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 20 578 661 руб. 20 коп.

Решением Верховного Суда Республики Карелия от 05.12.2018 № 3а-131/2018 на период с 01.01.2018 до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равной 9 859 000 руб.

Определением Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 № 33а-3109/2017 пункт 3.7 Временного положения об арендной плате за землю в городе Петрозаводске, утвержденного постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 28.11.1997 № 4532, признан недействующим со дня вступления решения суда в законную силу.

Решением Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа (далее - Порядок).

В соответствии с пунктом 2.2 указанного Порядка размер арендной платы определяется по формуле: 

Ап = УПКСЗ * S * П, где

Ап – годовой размер арендной платы;

УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который определен для конкретного вида разрешенного использования земельного участка в отношении кадастрового квартала, исходя из назначения земельного участка, определенного предметом договора аренды земельного участка;

S – площадь земельного участка;

П – коэффициент, выраженный в процентах, устанавливаемый исходя из коэффициента УПКСЗ согласно приложения к Порядку. В отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли, в соответствии с пунктом 13 Приложения к Порядку установлен коэффициент 18 %.

Значение УПКСЗ для каждого кадастрового квартала утверждено постановлением Правительства Республики Карелия от 15.05.2013 № 158-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия» (далее – Постановление № 158-П).

В соответствии с приложением № 3 к Постановлению № 158-П средний взвешенный удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, по кадастровому кварталу 10:01:0140171 составляет 1 936 руб. 64 коп. за 1 кв. м.

На основании пункта 2.2 Порядка Администрация произвела перерасчет арендной платы в отношении Участка, направив в адрес Общества уведомление от 19.06.2018 № 51-09-233-п, в котором указано, что с 14.09.2017 арендная плата по Договору составляет 3 485 952 руб. в год; ежедневная арендная плата составляет – 9 550 руб. 55 коп.

Полагая, что указанное уведомление не соответствует основным принципам определения размера арендной платы, установленным Постановлением № 582, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании его недействительным.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), удовлетворил заявленные требования, пришел к выводу о том, что Порядок не соответствует основным принципам определения арендной платы, установленным Постановлением № 582, поскольку при подготовке проекта Порядка Администрация не осуществляла многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, а содержание представленных в материалы дела экономических обоснований и заключений профильных ведомств не позволяет сделать вывод о том, что ответчиком надлежащим образом проведены анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, что противоречит принципу экономической обоснованности и предсказуемости расчета размера арендной платы; применение УПКСЗ в расчете арендной платы с учетом вступившего в законную силу решения Верховного Суда Республики Карелия от 05.12.2018 № 3а-131/2018, которым установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 9 859 000 руб. на период с 01.01.2018 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки, противоречит принципу предельной простоты расчета арендной платы.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 13 АПК РФ, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, арбитражный суд принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.

Согласно абзацу тринадцатому статьи 12 ГК РФ при рассмотрении споров, связанных с защитой гражданских прав, суд не применяет противоречащий закону акт государственного органа или органа местного самоуправления независимо от признания этого акта недействительным.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.12.2017 № 37-П, оценка нормативного правового акта на предмет его непротиворечия нормативному правовому акту большей юридической силы выступает частью процедуры выбора применимых норм права, относится к исключительной прерогативе суда, к самому существу судопроизводства, ключевая цель которого - защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Следовательно, праву лица, участвующего в деле, и распоряжающегося процессуальными правами на всех стадиях судебного процесса самостоятельно, на основе конституционно значимого принципа диспозитивности, поставить перед судом вопрос о неприменении нормативного правового акта, противоречащего нормативному правовому акту большей юридической силы, и о принятии решения в соответствии с последним корреспондирует безусловная обязанность суда рассмотреть этот вопрос, отразив в решении мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 13 и пункт 3 части 4 статьи 170 АПК РФ). Исполнение данной обязанности обеспечивается, кроме прочего, возможностью отмены или изменения судебного решения вышестоящим судом в связи с неприменением закона, подлежащего применению (пункт 1 части 2 статьи 270 и пункт 1 части 2 статьи 288 АПК РФ).

Тем самым положения абзаца тринадцатого статьи 12 ГК РФ и части 2 статьи 13 АПК РФ направлены - по своему буквальному смыслу - на правильное применение законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении арбитражными судами дел, а значит, на реализацию требований статей 46 (часть 1) и 120 (часть 2) Конституции Российской Федерации и части 3 статьи 5 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации» о применении правовых положений, имеющих наибольшую юридическую силу, не предполагают каких-либо исключений из данного правила и потому имеют целью не ограничение, а гарантирование конституционного права на судебную защиту.

Поскольку, оспаривая сделку по увеличению арендной платы, истец ссылался на противоречие нормативного акта, на основании которого увеличена арендная плата, нормативному акту большей юридической силы, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел данный вопрос.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Так, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование земельными участками является платным. Исходя из положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике), сформулирована правовая позиция о том, что Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденные Постановлением № 582, не применяются при определении арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена; вместе с тем в силу пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ Постановление № 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 по делу № А47-7623/2010 применительно к статье 12 ГК РФ и статье 13 АПК РФ, суд вправе дать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия закрепленным в Постановлении № 582 принципам, в том числе принципу экономической обоснованности, и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды земельных участков.

К основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с положениями Постановления № 582 в том числе относятся принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы. 

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов (показывающих доходность земельных участков), а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

Кроме того, принцип экономической обоснованности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа, и выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Между тем, в соответствии с положениями постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 № 120-П «Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена» в отношении земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных для размещения объектов торговли в Петрозаводском городском округе, размер годовой арендной платы определяется в размере 18 процентов кадастровой стоимости земельного участка, а в случае отсутствия кадастровой стоимости - рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, тогда, как указывает истец, размер годовой арендной платы за спорный Участок, находящийся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа, рассчитанный согласно пункту 2.2 Порядка (3 485 952 руб. в год), более чем в 2 раза превышает размер арендной платы за аналогичные земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (1 774 620 руб. в год), расположенные в том же населенном пункте, имеющие ту же категорию, и тот же вид разрешенного использования и предоставленные лицам для осуществления такого же вида деятельности.

Исследовав фактические обстоятельства и материалы дела, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация не представила документов, подтверждающих доходность земельных участков, а содержание представленных в материалы дела экономических обоснований и заключений профильных ведомств не позволяет сделать вывод о том, что ответчиком надлежащим образом проведены анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, в связи с чем исчисление размера арендной платы на основании положений Порядка противоречит принципу экономической обоснованности, сформулированному в Постановлении № 582.

Доказательства иного Администрацией в суд апелляционной инстанции не представлены.

Кроме того, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исчисление размера подлежащей взысканию арендной платы за прошедшие периоды исходя из новой методики противоречит принципу предсказуемости расчета ее размера, сформулированному в Постановлении № 582, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Временное положение об арендной плате за землю в городе Петрозаводске, утвержденное постановлением Главы самоуправления города Петрозаводске от 28.11.1997 № 4532, определившее методику расчета арендной платы, вступившим в законную силу судебным актом Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 № 33а-3109/2017 было признано недействующим, какой-либо иной предшествующий нормативный акт, устанавливающий ставки арендной платы, отсутствует. Вместе с тем соответствующий расчет размера арендной платы включен в текст договора аренды (пункт 2.3 Договора) и представляет собой его договорное условие. 

Таким образом, арендная плата за период с 14.09.2017 по дату вступления в силу решения Петрозаводского городского Совета от 20.12.2017 № 28/11-241 подлежит исчислению в соответствии с положениями пункта 2.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2007 № 1905.

При таких обстоятельствах несостоятелен довод Администрации о том, что необходимость распространения Положения на отношения с 14.09.2017 обусловлена необходимостью восполнения правового пробела, образовавшегося в результате принятия определения Верховного Суда Республики Карелия от 14.09.2017 № 33а-3109/2017.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно признал недействительной сделку-уведомление от 19.06.2018 № 51-09-233-п об изменении арендной платы по договору аренды от 29.09.2005 № 7676.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республика Карелия от 07.03.2019 по делу № А26-7576/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Петрозаводского городского округа – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

Г.В. Лебедев

 М.А. Ракчеева