АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

 

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-1978/2017

18 октября 2017 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2017 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Курской области  

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

третье лицо: земельный комитет города Курска

о взыскании суммы задолженности и пени 

при участии:

от истца: ФИО3 по доверенности №11.2-01-20/1939 от 15.02.2017,

от ответчика: не явился, уведомлен надлежащим образом,

от третьего лица: не явился, уведомлен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ.

Комитет по управлению имуществом Курской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №80893ю от 13.01.2006 в размере 179 530 руб. 05 коп., процентов в сумме 36 184 руб. 86 коп., продолжив их начисление по день фактической уплаты задолженности.

Определением Арбитражного суда Курской области от 21.03.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

12.04.2017 от ответчика поступил письменный отзыв на иск, в котором он исковые требования оспорил. 

Рассмотрев материалы дела, суд определением от 15.05.2017 перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства. 

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в связи с чем, он просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору №80893ю от 13.01.2006 в размере 179 530 руб. 05 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 38 875 руб. 41 коп., рассчитанные по состоянию на 05.09.2017, продолжив их начисления по день фактической уплаты задолженности.

Уточнения исковых требований были приняты судом.

11.10.2017 от земельного комитета г. Курска поступили письменные пояснения по делу.

Представитель истца в судебном заседании 12.10.2017 исковые требования поддержал.

Ответчик и третье лицо в судебное заседание 12.10.2017 не явились, ходатайств не заявили, о времени и месте слушания дела уведомлены надлежащим образом.

Неявка в судебное заседание ответчика и третьего лица, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, не препятствует, согласно статьям 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрению дела по существу по имеющимся в деле доказательствам.

 

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

На основании постановления Администрации г. Курска №2975 от 25.10.2005, между Администрацией г. Курска (арендодатель) и ООО «Торговое оборудование», ФИО4, ФИО2 (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка в городе Курске №80893ю от 13.01.2006 (далее – договор).

Согласно пункту 1.1. договора арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель поселений, зоны 10, с кадастровым номером 46:29:102128:13, площадью 8563 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...> Октября, 169-б, для торговой деятельности.

Срок аренды участка устанавливается с 25.10.2005 по 25.10.2020 (пункт 1.3. договора).

Постановлением Администрации г. Курска №2975 от 25.10.2005 для начисления арендной платы установлена следующая площадь земельного участка:

- ООО «Торговое оборудование» - 0,0994 га,

- ФИО4 - 0,2439 га,

- ФИО2 - 0,2439 га,

Земельный участок передан арендодателем арендаторам по акту приема-передачи от 13.01.2006. Претензий у арендаторов к арендодателю к качеству и характеристикам принимаемого участка не имелось. 

Стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы (раздел 2 договора). Плата по договору рассчитывается согласно Приложению (ям) №1 к договору и вносится арендаторами на расчетный счет арендодателя.

Для арендатора ФИО2 согласно приложению №1/2 к договору размер арендной платы за участок составил 526 510 руб. 96 коп.

Пунктом 2.2. договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке арендодателем в случае изменения ставки земельного налога, изменения базовой ставки арендной платы и других случаях, предусмотренных действующим законодательством, но не чаще одного раза в год. Перерасчет производится со дня утверждения соответствующих изменений. Вновь установленный размер арендной платы является обязательным для арендаторов и составляет неотъемлемую часть договора.

В соответствии с пунктом 5.2. договора в случае невнесения арендной платы в установленный приложениями срок, арендаторы уплачивают арендодателю пеню в размере 0,05 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

На основании соглашения от 25.11.2014, заключенного между земельным комитетом г. Курска и комитетом по управлению имуществом Курской области, права и обязанности арендодателя по договору аренды №80893ю от 13.01.2006 земельного участка с кадастровым номером 46:29:102128:13, площадью 8563 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> Октября, 169-б, перешли к комитету по управлению имуществом Курской области (далее - комитет).

Указанное соглашение зарегистрировано в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Курской области 11.12.2014.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона РФ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.07.2012  №П/324 в Курской области, при Управлении Росреестра по Курской области от 29.01.2016 №46, пунктом 2.2. договора №80893ю аренды земельного участка в г. Курске от 13.01.2006, комитетом был направлен перерасчет арендной платы по указанному договору аренды с 01.01.2015 ИП ФИО2 (исх. №02.2-01-20/2751 от 17.03.2016).

Арендная плата для ИП ФИО2 рассчитана с 11.12.2014.

Вышеуказанный перерасчет арендной платы по договору №80893ю был получен на руки представителем ИП ФИО2 27.05.2016. 

Как следует из искового заявления, ответчик обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность перед истцом в размере 175 814 руб. 89 коп., а именно платежи: до 10.06.2015 в сумме 87 297 руб. 57 коп. – 65 147 руб. 32 коп., до 10.06.2015 в сумме 30 732 руб. 93 коп., до 10.12.2015 в сумме 30 732 руб. 92 коп., до 10.03.2016 в сумме 30 732 руб. 93 коп., до 10.06.2016 в сумме 30 732 руб. 93 коп., до 10.09.2016 в сумме 30 732 руб. 93 коп.

При этом представитель истца пояснил, что денежные средства в размере 61 432 руб. 16 коп., перечисленные ответчиком по договору №80893ю от 13.01.2006 на расчетный счет предыдущего арендодателя, были переданы земельным комитетом г.Курска комитету по управлению имуществом Курской области, которые были зачислены последним в счет ранее образовавшейся задолженности

18.11.2016 комитет по управлению имуществом Курской области направил в адрес ответчика претензию №02.2-01-20/13801 с требованием погасить в пятидневный срок имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, которая осталась без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых обязательств по договору, истец обратился в суд с настоящим иском.

 

Исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом. 

Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами заключен договор аренды (статья 606 ГК РФ), по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из представленных в дело документов следует, что земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 46:29:102128:0013, находящийся по адресу 

<

...> Октября, 169-б, площадью 8563 кв.м., был передан арендаторам, в том числе ответчику, в аренду для торговой деятельности по договору №80893ю от 13.01.2006 по акту приема – передачи от 13.01.2006.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 ГК РФ).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.  

Согласно части 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Сроки внесения арендной платы для ответчика были установлены Приложением 1/2 к договору, а именно: 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября.

В соответствии с Законом Курской области от 06.10.2006 №65-ЗКО «О регулировании некоторых вопросов в сфере земельных отношений в Курской области», на основании соглашения от 25.11.2014, права и обязанности арендодателя по договору №80893ю от 13.01.2006 перешли Комитету по управлению имуществом Курской области. 

При этом право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке предусмотрено пунктом 2.2. договора №80893ю от 13.01.2006. Вновь установленный размер арендной платы является обязательным для арендаторов.

Статьей 65 ЗК РФ определено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу части 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется от даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Согласно расчету арендной платы и сроков ее внесения, направленному ответчику с сопроводительным письмом №02.2-01-20/2751 от 17.03.2016, арендная плата устанавливается в виде периодических платежей, которые арендатор вносит в течение срока действия договора не позднее 10 марта, 10 июня, 10 сентября, 10 декабря. Также был произведен перерасчет размера арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доводы ответчика о незаключенности договора аренды спорного земельного участка с комитетом по управлению имуществом Курской области вследствие отказа ответчика от подписания дополнительного соглашения судом отклоняются по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ следует, что переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, по общему правилу, установленному Гражданским кодексом Российской Федерации, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению.

В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

С 11.12.2014 (после регистрации соглашения) комитет по управлению имуществом является арендодателем по спорному договору.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как пояснил истец, расчет арендной платы был произведен в соответствии с действующим в спорный период Законом Курской области № 137-ЗКО от 28.12.2007 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена», которым установлено, что арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка.

При этом в период с 11.12.2014 по 31.12.2015 расчет арендной платы был произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 52 457 537 руб. 41 коп., установленной Постановлением №15-П, в период с 01.01.2015 по 10.09.2020 исходя из рыночной стоимости указанного участка – 14 363 000 руб. 00 коп., установленной решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15.12.2015 №210.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Расчет размера арендной платы, представленный истцом, судом проверен и признан обоснованным.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик исковые требования оспорил, сославшись на несоответствие вида разрешенного использования земельного участка целевому и фактическому использованию, а также основным и условно разрешенным видам использования земельных участков в зане П-3, что, в свою очередь, нарушает права арендаторов земельного участка как собственников нежилых помещений, расположенных в нежилом здании.

Ответчик пояснил, что поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка существенно влияет на размер арендной платы и налогооблагаемой базы, исчисляемый за спорный земельный участок, арендаторы земельного участка с кадастровым номером 46:29:102128:13 неоднократно обращались с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с «для торговой деятельности» на «для размещения складских объектов». Однако данные обращения до настоящего времени рассмотрены не были.

Данные доводы судом не могут быть приятны во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку являются предметом отдельного искового производства.

Доказательств обращения в арбитражный суд с требованиями об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка и вынесения решения по данным требованиям в материалы дела не представлено.

Кроме того, в соответствии со ст. 1 п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Свобода договора означает также право сторон договора выбрать его форму (ст. 434 ГК); возможность сторон в любое время своим соглашением изменить или расторгнуть договор (ст. 450 ГК); право выбрать способ обеспечения исполнения договора (гл. 23) и др.

Наличие задолженности по внесению арендной платы в сумме 179 530 руб. 05 коп. подтверждается материалами дела. Доказательства, свидетельствующие об оплате задолженности в полном объеме, в материалы дела ответчиком не представлены.

Вместе с тем суд не может признать сам расчет задолженности по арендной плате правильным по следующим основаниям.

Из расчета задолженности истца усматривается, что оплачиваемая ответчиком арендная плата в спорный период была зачтена комитетом в счет погашения ранее возникшей задолженности.

Вместе с тем, ответчиком в качестве доказательства внесения арендных платежей представлены в материалы копии платежных поручений, в которых указано обязательство, по которому производится платеж, и период, за который он производится.

Пунктом 1 статьи 319.1 ГК РФ установлено, что в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Положения п.1 статьи 319.1. ГК РФ распространяются на порядок очередности удовлетворения требований по однородным обязательствам должника перед кредитором, возникшим как из разных договоров, так и из одного договора при исполнении обязательства по частям. 

С учетом диспозитивного характера нормы стороны обязательства вправе предусмотреть иную очередность исполнения однородных обязательств должника перед кредитором.

Доказательств согласования сторонами иного порядка учета поступивших платежей в материалы дела не представлено.

Истец пояснил, что, несмотря на смену арендодателя, ответчик производил оплату арендных платежей земельному комитету г. Курска. В свою очередь земельный комитет г.Курска денежные средства в размере 61 432 руб. 16 коп., уплаченные ответчиком, передал истцу.

Данные доводы истца судом отклоняются по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, перерасчет арендной платы (исх. №02.2.-01-20/2751 от 17.03.2016) был получен ответчиком только 27.05.2016.

Истец доказательств своевременного уведомления арендатора о смене арендодателя и перерасчете арендной платы истцом в нарушении ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Как следует из пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

На основании изложенного, исковые требования комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании с ИП ФИО2 задолженности по арендной плате по договору №80893ю от 13.01.2006 в размере 179 530 руб. 05 коп. подлежат удовлетворению.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора при неуплате арендной платы в установленные договором сроки в виде пени в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки. 

В пункте 65 Постановления Пленума Верхового Суда Российской Федерации №7 от 24.03.2016 разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна (например, пункт 6 статьи 16.1 Федерального закона от 25 апреля 2002 года №40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" (далее - Закон об ОСАГО).

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, - иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами (часть 1 статьи 7, статья 8, пункт 16 части 1 статьи 64 и часть 2 статьи 70 Закона об исполнительном производстве). В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

В связи с невнесением ответчиком в установленный срок арендной платы истцом на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2. договора были начислены пени в размере 38 875 руб. 41 коп. за период с 14.06.2016 по 05.09.2017 в соответствии с представленным расчетом. Также истец просит взыскать с ответчика пени по день фактического погашения задолженности.

Расчет пени, произведенный истцом, не может быть признан судом обоснованным, в связи с признанием судом не соответствующим ст. 319.1. ГК РФ действий истца по зачету уплаченных ответчиком арендных платежей в качестве арендной платы за более ранние периоды, а также на основании положений ст. 382 ГК РФ.

В соответствии с произведенным судом расчетом неустойки, с ответчика подлежит взысканию пени в общей сумме 39 305 руб. 53 коп.

Вместе с тем, взыскание неустойки в меньшем размере от фактической является правом истца.

Исходя из изложенного, заявленные требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды №80893ю от 13.01.206 в сумме 179 530 руб. 05 коп. и проценты в сумме 38 875 руб. 41 коп. подлежат удовлетворению в полном объеме. 

В связи с наличием задолженности на момент вынесения настоящего решения требования истца о взыскании пени по день фактической оплаты долга подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по госпошлине относятся на ответчика. 

На основании статей 309, 310, 314, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженность по арендной плате в сумме 179 530 руб. 05 коп. и пени в сумме 38 875 руб. 41 коп., рассчитанные по состоянию на 05 сентября 2017 г., продолжив их начисление по день фактической уплаты задолженности. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 7 368 руб. 00 коп. 

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.  

 

Судья                                                                                                      С.И. Хмелевской