ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-12407/2024

Дело № А41-91126/23

02 октября 2024 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена  02 октября 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  02 октября 2024 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Игнахиной М.В.

судей  Беспалова М.Б., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Щербаченко К.Е.,

при участии в судебном заседании: 

от ООО «Строй Инвест Групп» – представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ИП ФИО1 – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ИП ФИО1 на решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2024 года по делу №А41-91126/23 по иску ИП ФИО1 к ООО «Строй Инвест Групп» о взыскании

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель  ФИО1 (далее -  ИП  ФИО1, предприниматель, истец) обратился в суд с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Строй Инвест Групп» (далее – ООО «Строй Инвест Групп», общество, ответчик) о взыскании  390 000 руб. задолженности по арендной плате,  179 348 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2024 года по делу №А41-91126/23 в удовлетворении  требований отказано  (л.д.79-80).

Не согласившись с указанным судебным актом   предприниматель обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить,  требования удовлетворить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 – 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в отсутствие представителей   лиц, участвующих в деле,  в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Судом апелляционной инстанции   рассмотрено и на основании  статьи 268 АПК РФ отклонено  ходатайство  предпринимателя о   приобщении  электронной  переписки, поскольку не обоснованы уважительные   причины невозможности представления  в суд первой инстанции. Кроме того, представленная переписка    нечитаема, и в отсутствие  в договоре  найма  сведений о  согласовании электронных адресов, ответственных лиц  для переписки невозможно установить  между  кем  она велась.

Изучив доводы апелляционной жалобы, повторно исследовав материалы дела, апелляционный суд приходит к выводу  о наличии оснований для  отмены обжалуемого акта.

Как следует из материалов дела, 09 мая 2021 года между  ИП  ФИО1 (наймодатель) и  ООО «Строй Инвест Групп» (наниматель) заключен договор, согласно  которому   наймодатель обязался  предоставить   нанимателю жилое помещение: двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, а наниматель  обязался выплачивать  наймодателю  плату, согласованную в договоре (л.д.17-18).

В силу пункта 1.6 договора объект сдается на срок шесть месяцев до 08.11.2021.

В силу пункта 2.1 договора  плата  за наем объекта составляет 26 000 руб.  в месяц.

За просрочку  внесения  платы за аренду по договору  свыше двух дней наниматель  обязался выплатить наймодателю  пени из расчета 1 процент от  суммы  долга за каждый день просрочки (пункт 2.4 договора).

Согласно пункту 4.1.6 договора  наниматель  обязался  по истечении  срока действия договора сдать  объект  наймодателю   в том же санитарно-техническом состоянии (или оплатить  уборку помещения) за исключением естественного износа, произведя полный расчет по п.п.2.3-2.6 и освободить  жилое помещение не позднее срока, указанного  в п.1.6 двух дней после расторжения настоящего  договора.

Согласно   двустороннему  акту от 09.05.2021  предприниматель  передал обществу двухкомнатную квартиру без замечаний и  возражений (л.д.19).

После окончания срока действия договора, поскольку объект аренды не возвращен арендодателю, арендатор продолжал пользоваться им в отсутствие возражений арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок на прежних условиях (ст. 610, 621 ГК РФ).

В нарушение   условий договора общество   не  внесло   арендный  платеж в  период действия  договора за период  с 09.08.2021 по 08.09.2021, по окончании срока  действия  договора найма объект не был возвращен, арендные  платежи за период  с 09.11.2021 по 08.01.2023 не вносились, что   явилось  основанием  для  образования  задолженности в размере 390 000 руб.

Претензия предпринимателя от  18.07.2023  (л.д.36-28) с требованием о  погашении долга оставлена  обществом  без удовлетворения.

Поскольку инициированный и реализованный    предпринимателем досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, последний обратился в суд с настоящим иском.

Императивными нормами статей 309 и 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 статьи 621  ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества предмет аренды должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Из указанных норм права следует, что обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента возврата арендодателю объекта найма, доказательством чего может являться подписанный сторонами документ, подтверждающий возврат объекта аренды.

В случае прекращения действия договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества арендодателю, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств. Аналогичная правовая позиция приведена в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ доказательств, подтверждающих внесение  обществом  платежа за август 2021 года, погашения задолженности за период с 09.11.2021 по 08.01.2023, возврата объекта  - двухкомнатной квартиры предпринимателю до указанного периода, в материалы дела не представлено.

Поскольку  доказательств внесения арендной платы за пользование  в спорный период объектом в материалах дела не имеется, суд апелляционной инстанции приходит  к выводу об  удовлетворении требования в части  взыскания долга.

При этом одностороннее досрочное освобождение арендуемого помещения также не свидетельствует о прекращении договора аренды и не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из смысла данной нормы следует, что арендодатель не вправе уклоняться от принятия предложенного арендатором исполнения в виде возвращения объекта аренды.

Пунктом 1 статьи 655  ГК РФ установлено, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Однако, в нарушение положений статей 622, 655  ГК РФ ответчик своевременно  квартиру не освободил и не передал истцу в надлежащем состоянии.

Доказательства того, что ответчик принимал меры к возврату объекта аренды, а истец уклонялся от его принятия, либо наличия у истца реальной возможности владения и пользования указанным помещением (т.е. факта нахождения квартиры в полном распоряжении арендодателя) в заявленный период в материалы дела не представлено.

Из материалов настоящего дела не усматривается объективных, достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих факт возврата арендодателю помещения из аренды в заявленный истцом период, в то время как по смыслу части 1 статьи 65 АПК РФ именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.11.2012 № 9021/12).

Вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом  факта пользования ответчиком  квартирой по истечении   срока  действия договора, суд апелляционной инстанции   находит ошибочным.

Бремя доказывания возврата помещения лежит в данном случае на ответчике как арендаторе. Доказательств объективной невозможности возврата спорного имущества суду также не представлено.

То  обстоятельство, что 09.01.2023 предприниматель  осуществил осмотр квартиры, не свидетельствует о том, что общество  освободило помещение 08.11.2021.

В рассматриваемом  случае  акта возврата  помещения в материалах дела отсутствует, доказательств готовности  помещения к возврату не представлено.

Действительно, отсутствие акта о возврате объекта аренды может свидетельствовать, но не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжил пользоваться имуществом.

Вместе с тем, ответчиком в материалы дела не представлено иных достоверных и допустимых доказательств возврата объекта аренды арендодателю либо сведений о дате возврата.

Оценив представленные доказательства и доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к  выводу о том, что общество надлежащих доказательств, отвечающих критерию относимости и допустимости, подтверждающих факт прекращения договора аренды и возврата помещения не представило.

В пункте 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2020) разъяснено, что акт приема-передачи имущества арендодателю не является единственным допустимым доказательством прекращения арендатором пользования вещью. Отсутствие такого акта при условии прекращения пользования не может служить основанием для возобновления действия договора аренды на неопределенный срок в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Апелляционным  судом установлено, что в данном случае имеют место обстоятельства о том, что после истечения срока действия договора пользование продолжалось, а действия по возврату помещения ответчиком не подтверждены.

Ответчик не был лишен возможности составить в одностороннем порядке акт возврата помещений и направить его арендодателю.

Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ общество не представило  доказательств, подтверждающих  внесение арендных платежей за август 2021 года, период с 09.11.2021 по 08.01.2023, а также возврата  объекта  аренды предпринимателю.

При изложенных обстоятельствах у суда апелляционной инстанции  отсутствуют правовые оснований для  освобождения ответчика от  внесения арендных платежей, как  в период действия  договора (август 2021 года), так и по истечении срока  действия.

Расчет  задолженности по  арендной  плате (л.д.9, 114) судом апелляционной инстанции  проверен и  признан  верным. Контррасчет  задолженности ответчик не представил.

В суде первой инстанции, апелляционной инстанции   ответчик доказательств погашения задолженности по арендной  плате, не представил.

При  изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии  оснований для взыскания задолженности.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В рассматриваемом случае истец  предъявил ко взысканию 179 348 руб. неустойки, рассчитанной по состоянию на 06.10.2023  исходя из пункта 14 статьи 155 ЖК РФ.

Однако пунктом 2.4 договора за просрочку  внесения  платы за аренду по договору  свыше двух дней наниматель  обязался выплатить наймодателю  пени из расчета 1 процент от  суммы  долга за каждый день просрочки.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 42 постановления N 7, если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 ГК РФ, то положения пункт 1 статьи 395 ГК РФ не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 ГК РФ (пункт 4 статьи 395 ГК РФ).

В то же время согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, приведенной в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 (раздел "Обязательственное право", вопрос N 2), само по себе то обстоятельство, что истец обосновывает свое требование о применении меры ответственности в виде взыскания денежной суммы за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства пунктом 1 статьи 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на случай этого нарушения предусмотрена соответствующая неустойка и денежные средства необходимо взыскать с ответчика в пользу истца на основании пункта 1 статьи 330 или пункта 1 статьи 332 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Если размер процентов, рассчитанных на основании статьи 395 ГК РФ, превышает размер неустойки, суд при установлении факта нарушения денежного обязательства удовлетворяет исковые требования частично в пределах размера суммы неустойки, подлежащей взысканию.

На предложение  суда апелляционной инстанции   предприниматель представил расчет неустойки, выполненный согласно  пункту 2.4 договора за период  с 12.06.2021 по 06.10.2023 с учетом  периода  действия моратория с 01.04.2022 по 01.10.2022, установленного пунктом 1 постановления Правительства РФ от 28 марта 2022 года №497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами", что составило 469 300 руб.

Принимая во внимание, что размер предъявленной  ко взысканию неустойки составил 179 348 руб.   и не превышает размера договорной неустойки за аналогичный период, суд апелляционной инстанции    приходит  к выводу о наличии  оснований для удовлетворения  данного требования в полном  объеме.

Обязанность перечислить арендную плату за предшествующий расторжению договора период пользования имуществом не прекратилась с расторжением договора, поэтому отсутствуют основания и для вывода о невозможности применения ответственности за ее неисполнение, установленной договором в виде неустойки.

О применении   статьи 333 ГК РФ и   уменьшении  штрафных санкций ответчик  в суде первой инстанции  не  заявил ни устно, ни письменно.

Поскольку материалами дела подтвержден факт просрочки внесения арендных платежей,  требование о   взыскании неустойки является  законным.

При таких обстоятельствах, учитывая  фактические  обстоятельства  спора, суд апелляционной  инстанции   приходит   к выводу о наличии оснований для  отмены решения и  удовлетворения  заявленных требований в полном  объеме.

Расходы истца по оплате государственной пошлины по иску и   апелляционной жалобе  в силу ст.110 АПК РФ подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03 мая 2024 года по делу №А41-91126/23 отменить.

Взыскать с ООО «Строй Инвест Групп» в пользу ИП ФИО1 390 000 руб. задолженности, 179 348 руб. неустойки, 14 387 руб. государственной пошлины по иску и 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Московского округа через арбитражный суд первой инстанции в двухмесячный срок со дня его изготовления  в полном объеме.

 

Председательствующий судья

 

М.В. Игнахина

 

Судьи:

 

М.Б. Беспалов

 

Н.С. Юдина