Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-72960/2023

24 октября 2023 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  20 октября 2023 года.

Полный текст решения изготовлен  24 октября 2023 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Варениковой А.О.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:

заявитель: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, 

<

...>, литер а, помещение 2-Н, ОГРН: 

<

***>, дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001); 

заинтересованное лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, 

<

...>, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2004, ИНН: 

<

***>, КПП: 784201001);

третьи лица: 1) предприниматель ФИО2, 2) ООО «ТРЭС»,

о признании незаконными действий заинтересованного лица по государственной регистрации дополнительного соглашения,

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенности: от 19.01.2023, 09.01.2023)

- от ответчика: ФИО4 (доверенность от 09.01.23),

- от третьих лиц: 1) не явился, извещен; 2) ген. директор ФИО5 (выписка из ЕГРЮЛ), 

 

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, заявитель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными действий Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра, заинтересованное лицо) по государственной регистрации соглашения №2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 №13/ЗК-05921 за номером 78:12:0007012:2513- 78/011/2023-3.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены предприниматель ФИО2 и общество с ограниченной ответственностью  «ТРЭС».

Предприниматель, извещенный о дате и времени судебного разбирательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, явку представителя в суд не обеспечил, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Принимая во внимание подготовленность дела к судебному разбирательству, в отсутствие возражений сторон, суд, руководствуясь положениями статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное и открыл судебное заседание в первой инстанции.

В судебном заседании представитель Комитета на удовлетворении заявленных требований настаивал, указав на неправильное толкование и применение Управлением Росреестра норм материального права.

Управление Росреестра против удовлетворения заявленных требований возражало, полагая, что общий срок действия договора составляет более пяти лет, в связи с чем в данном случае применим пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Представитель ООО «ТРЭС» поддержал позицию Управления Росреестра.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующее. 

23.04.2019  между Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор от №13/ЗК-05921 (далее - договор) аренды земельного участка, расположенного по адресу; Санкт-Петербург, Фаянсовая ул., участок 5 (юго-западнее дома 26, литера А).

Договор заключен на срок до 23.10.2019 (п. 3.1 договора).

В пункте 6.1 договора предусмотрено, что в случае, если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о прекращении договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений Комитета, в связи с чем с учетом положений пункта 6.1. договора и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор был возобновлен на неопределенный срок.

28.11.2022 между Комитетом и арендатором заключено дополнительное соглашение №1 к договору аренды, в соответствии с которым срок действия договора установлен до 28.11.2025.

Как указывает Комитет, 23.05.2023 между арендатором и ООО «ТРЭС» заключено соглашение №01/05 (соглашение №2) об уступке прав арендатора по договору ООО «ТРЭС».

Соглашение №2 зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 25.06.2023 за номером государственной регистрации 78:12:0007012:2513- 78/011/2023-3.

Считая действия Управления по регистрации соглашения №2 незаконными, нарушающими права и законные интересы Комитета как арендодателя, Комитет обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценив доводы сторон и представленные доказательства в соответствии с требованиями действующего законодательства, суд полагает, что имеются основания для удовлетворения требований Комитета ввиду следующего. 

По смыслу статей 198 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух юридически значимых обстоятельств: несоответствия их закону или иным нормативным правовым актам и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. 

Требование о признании незаконными решений или действий (бездействия) органов, должностных лиц может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые решения и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушают права и законные интересы заявителя.

В силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). 

Порядок осуществления на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется Федеральным закон от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

В статье 14 Закона о регистрации сказано, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В соответствии с подпунктом  15 статьи 26 Закона о регистрации осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна.

Условиями договора аренды (пункт 4.3.8), заключенного между Комитетом и предпринимателем предусмотрено, что арендатор не вправе заключать договоры и вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу, без письменного разрешения арендодателя.

Одновременно в пункте 7.4 договора указано, что в случае, если договор заключен на срок более, чем 5 лет, положения пункта 4.3.8, 6.3.5 договора не применяются.

Комитет полагает, что спорный договор никогда не заключался на срок, более, чем 5 лет, в связи с чем для перехода прав по договору к иному арендатору требовалось его согласие.

Управление Росреестра исходит из того, что общий срок действия договора составил более 5 лет, что дает право арендатору уступить свои права по договору без получения согласия арендодателя.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. 

Таким образом, п. 9 ст. 22 ЗК РФ предусмотрено специальное правило, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает 5 лет.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах применения земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Пунктом 22 «Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 4 (2021)», (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2022), арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Данное право арендатора не может быть ограничено договором.

Как следует из материалов дела, первоначально договор аренды заключен на срок по 23.10.2019. 

В соответствии с пунктом 6.1 договора, поскольку арендатор продолжил использовать земельный участок в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор возобновил свое действие в режиме неопределенного срока. 

28.11.2022 дополнительным соглашением №1 стороны установили срок действия договора до 28.11.2025.

Между тем из содержания п. 9 ст. 22 ЗК РФ и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 не следует, что возможно исчисление пятилетнего срока путем суммирования сроков договоров, в каждом из которых срок указан менее пяти лет.

Указанная правовая позиция соответствует выводу Высшего Арбитражного суда РФ, изложенному в Определении от 17.12.2008 N ВАС-15583/08, и направлена на формирование принципа единообразия судебной практики.

Поскольку на дату уступки прав (23.05.2023) договор действовал в режиме срочного, заключенного на срок менее пяти лет, к отношениям сторон вопреки доводам Управления, не подлежат применению положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Следовательно, при заключении такого договора арендатор должен был получить согласие арендодателя на замену стороны по договору. Поскольку такое согласие получено не было, у Управления Росреестра не имелось правовых оснований для совершения регистрационных действий, что свидетельствует об обоснованности требований Комитета.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Признать незаконными действия Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу по государственной регистрации Соглашения №2 к договору аренды земельного участка от 23.04.2019 №13/ЗК-05921 за номером 78:12:0007012:2513-78/011/2023-3.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Вареникова А.О.