Арбитражный суд Московской области

   107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18 

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №А41-40031/17

14 сентября  2017 года

г. Москва

Резолютивная часть решения объявлена 12 сентября 2017 года. 

Полный текст решения изготовлен 14 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующего судьи Ж.П. Борсовой, при ведении  протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело  по иску Закрытого акционерного общества "КАПИТАЛ ИНВЕСТ ГРУПП"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, Министерству строительного комплекса МО(ИНН 5038002503, ОГРН 

<

***>) о  понуждении подписания акта реализации инвестиционного контракта,

при участии в судебном заседании – согласно протоколу с/з,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "КАПИТАЛ ИНВЕСТ ГРУПП"(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Пушкинского муниципального района Московской области, Министерству строительного комплекса МО(ИНН 5038002503, ОГРН 

<

***>) о  понуждении подписания акта реализации инвестиционного контракта № 198/13-04 от 03.11.2004г. в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 02.09.2013г. в части исполнения обязательств сторон по жилой части жилого дома по адресу: 

<

...> Комсомола, дом № 28 в редакции истца, а также компенсации судебных расходов в части оплаченной государственной пошлины.

Истец в судебном заседании  заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представители ответчиков по иску возражали по мотивам, указанным в отзыве.

Исследовав представленные доказательства, выслушав пояснения сторон, суд считает требования истца необоснованными и неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 08 октября 2004 года ООО «Экоальянс-М» заключило Министерством строительного комплекса Московской области и Администрацией Пушкинского района Московской области Инвестиционный контракт № 5 на строительство жилого комплекса предварительной общей площадью 15 000 кв. м на земельных участках площадью 0,8 га и 0,36 га в районе жилых домов №№ 23, 28, 30 и 32 по ул. 50 лет Комсомола в г. Пушкино Московской области с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 179 550 000 рублей, в том числе инвестиции в муниципальное жилье (доля Администрации) - 28 728 000 рублей.

Согласно п. 3 1 Инвестиционного контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

-   Администрации - 16 % общей площади квартир, что составляет 28 728 000 рублей;

- Инвестору - 84 % общей площади квартир и 100 % общей нежилой площади.

В соответствие с п. 3.5 Инвестиционного контракта оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту производится Администрацией и Инвестором самостоятельно, в установленном законом порядке поле сдачи объекта в эксплуатацию и на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

27.02.2007 г. ООО «Экоальянс-М» заключило с Пушкинским муниципальным районом Московской области Договор № 12-07 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:13:070211:0050 площадью 3415 кв. м по адресу: 

<

...> Комсомола, в районе жилых домов 23, 28, 30 и 32.

В п. 1 данного Договора указано, что земельный участок передается в аренду для строительства многоэтажного жилого дома. Ограничений по использованию земельного участка в части его размеров в договоре не установлено.

18.07.2008  г. ООО «Экоальянс-М» частично уступил ЗАО «Капитал Инвест групп» права по Инвестиционному контракту в части строительства одного дома на земельном участке по адресу: 

<

...> Комсомола, д. 28, а 29 октября 2008 г. переуступил права по Договору аренды земельного участка.

10.12.2009  г. администрация Пушкинского муниципального района Московской области в лице строительного управления выдало ЗАО «Капитал Инвест групп» Архитектурно-планировочное задание (далее АПЗ) № 33 на разработку проекта строительства многоэтажного жилого дома по адресу: 

<

...> Комсомола, д. 28.

Согласно п. 2.2 в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 02.09.2013 в рамках реализации инвестиционного проекта новый Инвестор-застройщик обязуется за счет собственных  и/или привлеченных средств произвести новое строительство объекта со следующими показателями: 

- 15-ти этажный, односекционный, монолитный жилой дом с цокольным этажом;

- предварительный размер общей площади- 9 388 кв.м., в том числе ориентировочно площадь квартир- 6 739 кв.м.

- инженерные сети и коммуникации для постоянного инженерного обеспечения объекта.

Согласно п. 3.1 Контракта соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции:

Администрации - 16% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 1078 кв.м. общей площади квартир с объемом инвестиций ориентировочно 48 960 000 руб. 

Новому Инвестору-Застройщику – 84% общей площади квартир, что составляет ориентировочно 5 661 кв.м. с объемом инвестиций ориентировочно 257 040 000 руб. руб.; 100% общей нежилой площади объекта, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнедеятельности объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые и т.п.). Затраты на отселение жилых домов, попадающих в соответствии с п. 2.3 контракта в зону застройки, документально подтвержденные инвестором и новым инвестором – застройщиком, засчитываются администрацией при передаче квартир в собственность Администрации в соответствии с п. 3.2 Контракта.

Согласно п. 3.2. Инвестиционного контракта № 1913-04 от 03.11.2004 г. в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 02.09.2013 г. объем инвестиций, направляемых на создание Объекта, в том числе в муниципальное жилье, уточняется по фактически произведенным затратам.

В исковом заявлении истец ссылается на то обстоятельство, что застройщик произвел затраты на отселение жилых домов в зоне застройки, что согласно Протоколу распределения квартир от 30.07.2015 влечет уменьшение доли администрации на 225 кв.м.

Согласно вышеуказанному протоколу доля администрации с учетом всех уменьшений составляет 911 кв.м., что эквивалентно 16 квартирам. Данный протокол подписан сторонами, не отменен и не оспорен.

В   соответствие   с   Приложением   к   Инвестиционному   контракту   «Протокол распределения   квартир»   от   30   июля   2015    года   муниципальному   образованию «Пушкинский муниципальный район Московской области» надлежало передать 911 кв. м жилых помещений при общей жилой площади согласно проекту 7141,40 кв. м.

Однако, согласно п. 2.2 Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 2.12.2016 № RU50-246869-2016  15-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, расположенного по адресу: 

<

...> Комсомола, д. 28. общая жилая площадь после завершения строительства составила 6786,70 кв.м.

На основании вышеизложенного, согласно с п.3 Акта о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции истца, в связи с уменьшением общей жилой площади муниципальному образованию Пушкинского муниципального района Московской области надлежит передать 864, 9 кв.м. 

Для государственной регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества муниципальному образованию «Пушкинского муниципального района Московской области» на основании вышеуказанного  акта о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции истца поступают жилые помещения общей площадью передаваемых квартир 603,9 кв.м.

Таким образом, площадь в размере 864,9 кв.м. была уменьшена на основании Протокола распределения квартир, а также на основании уменьшения фактической жилой площади после завершения строительства. 

Свое позицию истец обосновал следующим образом.

В ходе реализации Инвестиционного контракта Инвестор-Застройщик за счет собственных средств осуществил вынос высоковольтной линии ВЛ35. Объем инвестиций составил 29 050 000 рублей.

Согласно п. 5.2.5 Инвестиционного контракта вынос с земельного участка коммуникаций, в том числе высоковольтной линии ВЛ35, учитываются в общем объеме инвестиций.

В соответствии с п. п. 3.2. - 3.5. Контракта, конкретное имущество подлежащее передаче в собственность Сторон по итогам реализации Контракта оформляется с учётом всех затрат направленных на реализацию Контракта, в том числе на вынос из зоны застройки высоковольтной линии ВЛ35 (п. 5.2.5. Контракта).

Исходя из изложенного и средней рыночной стоимости квартир в доме (65 тыс. руб/кв.м.) общая расчётная площадь квартир передаваемых Администрации может быть уменьшена на:

29 050 000 : 60 000 = 447 кв. м.

Кроме того, застройщик произвел затраты на отселение жилых домов в зоне застройки, что согласно Протоколу распределения квартир от 30.07.2015 г. (Приложение к Инвестиционному контракту № 198/13-04 от 03Л 1.2004 г.) влечет за собой уменьшение доли Администрации на 225 м2.

Рассматривая данный спор, суд пришел к следующим выводам. 

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В соответствии с п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Согласно Федеральному закону от 25.02.1999 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений. В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.

Согласно п. 1 ст. 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства.

Раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется после ввода объекта в эксплуатацию по правилам ст. 252 ГК РФ с учетом согласованных сторонами условий инвестиционного контракта.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, исходя из условий контракта, суд приходит к выводу, что по своей правовой природе инвестиционный контракт №198/03-04 от 03.11.2004 является договором простого товарищества.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Защита гражданский прав, в силу ст. 12 ГК РФ осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнении обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Таким образом, приведенный в ст. 12 ГК РФ перечень не является исчерпывающим, поскольку законами могут быть предусмотрены и иные способы защиты права.

Инвестиционный договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право способами, предусмотренными гражданским законодательством.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемого между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, созданный по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием до 01.01.2011 и предусматривающему строительство, реконструкцию на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, объекта недвижимого имущества с привлечением внебюджетных источников финансирования и последующим распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества между сторонами данного договора, осуществляется после завершения строительства, реконструкции этого объекта недвижимого имущества при наличии подписанного сторонами документа, подтверждающего исполнение ими обязательств по данному договору, и в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимого имущества, предусмотренным этим документом.

В соответствие с п.п. 3.3 и 3.4 Инвестиционного контракта конкретное имущество, подлежащее    передаче   в   собственность   Сторон   оформляется    Актом о результатах реализации инвестиционного   контракта,   подготовку   которого   осуществляет   Новый   Инвестор-застройщик и направляет Администрации для согласования и подписания.

Исходя из условий инвестиционного контракта, составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, неисполнение которой влечет невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений права собственности на инвестиционный объект в силу ст. 24.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Уклонение стороны инвестиционного контракта от подписания акта о результатах реализации инвестиционного проекта представляет собой неисполнение договорного обязательства, влекущее невозможность регистрации участниками инвестиционных отношений прав на инвестиционный объект.

Следовательно, требования о понуждении исполнения указанного договорного обязательства является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ № 1276/13 от 04.06.2013.

В соответствии с положениями статьи 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Стороны, в силу положений ст. 421 ГК РФ, свободны в заключении договора. Они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (ст. 1 ГК РФ).

Статьей 1042 ГК РФ установлено, что вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умение, а также деловую репутацию и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.

Согласно п. 5.2.5 контракта Новый инвестор-застройщик обязуется осуществить за собственные или привлеченные средства, учитываемые в общем объеме инвестиций, вынос с земельного участка коммуникаций, в том числе высоковольтной линии ВЛ35, и освобождение арендуемого земельного участка от самовольно установленных гаражей и сараев.

Из буквального толкования вышеуказанного пункта следует, что обязательства по выносу высоковольтной линии ВЛ35 полностью лежали на истце и были заложены в общий объем инвестиций.

Кроме того, п. 5.2.5 не содержит сведений о том, что доля администрации будет уменьшена.

При заключении инвестиционного договора стороны определили вклады каждого участника.

Истцом представлен акт о результатах реализации не соответствующий условиям инвестиционного контракта в связи со следующим.

Пунктом 3.1. Контракта в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 02.09.2013 сторонами было установлено соотношение раздела имущества по итогам реализации контракта.

На основании п.п 3.2-3.5 Контракта, конкретное имущество при передаче в собственность сторон по итогам реализации контракта оформляется с учетом всех затрат, направленных на его реализацию.

Протоколом распределения квартир от 30.07.2015 выделена доля ответчика с учетом всех уменьшений в размере 911 кв.м.

В виду уменьшением общей жилой площади по окончанию строительства вышеуказанная площадь уменьшена истцом, согласно расчету до 864, 9 кв.м.  (согласно расчету ответчика 860,9 кв.м.).

Однако, истец в п. 4. Акта указал, что в счет частичного погашения затрат на вынос высоковольтной  линии ВЛ35 ему для государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество поступают жилые помещения в общей площади передаваемых квартир в размере 261 кв.м., что по мнению суда не допустимо, в виду того, что это противоречит п. 5.2.5 контракта. 

Судом установлено, что инвестиционным контрактом не предусмотрено уменьшение доли администрации за исполнение обязательств истца согласно п. 5.2.5 контракта.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Доводы ответчика о неправомерном уменьшении его доли в акте о результатах реализации инвестиционного контракта в редакции истца считает обоснованными

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку предложенная истцом редакция акта о результатах реализации не соответствует согласованным в контракте условиям, у ответчика не возникло обязанность подписания такого акта о результатах реализации инвестиционного проекта, в связи с чем, заявленные требования, в соответствии со ст. ст. 8, 252, 309, 310, 431, 1041, 1042, 1043 ГК РФ, не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения через Арбитражный суд Московской области.

Судья                                                                                                                 Ж.П. Борсова