АРБИТРАЖНЫЙ СУД АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Логинова, д. 17, г. Архангельск, 163000, тел. (8182) 420-980, факс (8182) 420-799

E-mail: info@arhangelsk.arbitr.ru, http://arhangelsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А05-1874/2020

г. Архангельск

03 июля 2020 года

 

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 июля 2020 года

Арбитражный суд Архангельской области в составе судьи Виловой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Земской М.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163060, 

<

...>)

к ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (ОГРН 

<

***>; адрес: 163000, 

<

...>)

о признании недействительными положений пункта договора,

при участии представителей:

от истца: директор ФИО1, ФИО2 (доверенность от 23.08.2018),

от ответчика: ФИО3 (доверенность от 10.01.2020),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Север Софт Строй» (далее – истец, ООО «Север Софт Строй») обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лира» (далее – ответчик, ООО «Лира») с требованием о признании недействительными положения пункта 3.3 договора об ипотеке от 01.02.2016 в части ограничения по распоряжению переданным в залог недвижимым имуществом в отношении помещений 2 и 3 этажа объекта - административного здания со встроенными помещениями торгового назначения, создаваемого на земельных участках: 29:22:040607:28, 29:22:040607:174, который имеет следующие проектные характеристики: общая площадь 5580 кв.м., объем - 20420,86 куб.м., в том числе подземной части - 4766,84 куб.м., количество этажей - 5, площадь застройки 1236,70 кв.м.

Представители истца в судебном заседании предъявленные требования поддержали.

Представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве и дополнениях к нему, заявил о применении срока исковой давности.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив письменные материалы дела, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению с учетом следующих обстоятельств, установленных в ходе судебного разбирательства. 

Между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (займодавцем) и ООО «Север Софт Строй» (заемщиком) был заключен договор от 28.12.2015 процентного займа, обеспеченный залогом недвижимого имущества (далее – договор займа от 28.12.2015, договор займа).

Согласно пункту 1.1 договора займа займодавец передает заемщику денежные средства в размере 7 000 000 руб., а заемщик обязуется возвратить займодавцу сумму займа 29.01.2016, а также не позднее указанного срока уплатить проценты за пользование суммой займа.

Разделом 2 договора займа установлено, что обязательство ООО «Север Софт Строй» по договору займа обеспечено договором об ипотеке от 28.12.2015, заключенным между предпринимателем ФИО4 (залогодержателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Архангельск-Косметик» (залогодатель).

Платежными поручениями от 28.12.2015 №№ 4147, 4148 подтверждается перечисление займодавцем заемщику 7 000 000 руб.

Предприниматель ФИО4 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили договор от 25.01.2016 уступки прав по договору процентного займа, обеспеченного залогом недвижимого имущества, от 28.12.2015 (далее – договор цессии от 25.01.2016).

В соответствии с пунктом 1.1 договора цессии от 25.01.2016 цедент передает,а цессионарий принимает в полном объеме права (требования), принадлежащие цеденту и вытекающие из договора займа от 28.12.2015, заключенного между цедентом иООО «Север Софт Строй» (должником).

Согласно пункту 1.2 договора цессии от 25.01.2016 права (требования), принадлежащие цеденту, возникли в силу предоставления цедентом должнику денежных средств по договору займа от 28.12.2015, и составляют право требовать сумму займа в размере 7 000 000 руб., а также процентов, начисленных на сумму займа.

Предприниматель ФИО4 (цедент) и ООО «Лира» (цессионарий) заключили соглашение от 25.01.2016 об уступке прав по договору об ипотеке от 28.12.2016, заключенному между предпринимателем ФИО4 (залогодержателем)и ООО «Архангельск-Косметик» (залогодателем).

Кроме того, ООО «Лира» (кредитор) и ООО «Север Софт Строй» (должник) заключили соглашение от 01.02.2016 о прекращении новацией существовавшего между ними обязательства по договору займа от 28.12.2015 (далее также – соглашение о новации, соглашение).

Соглашение о новации действует в редакции дополнительного соглашения к нему от 29.04.2016.

Согласно пункту 1.1 соглашения о новации в соответствии со статьей 414 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) кредитор и должник договорились о замене обязательства, существовавшего между ними по договору займа, от 28.12.2015, по возврату должником 7 000 000 руб. суммы займа, а также начисленных на сумму займа процентов в размере 55 238 руб., другим обязательством между кредитором и должником, которое предусмотрено в пункте 1.4 данного соглашения.

В соответствии с пунктом 1.4 соглашения о новации обязательства должника, предусмотренные в пункте 1.1 соглашения, заменяются обязательством должника после ввода объекта, указанного в пункте 2.6 соглашения, в эксплуатацию передать кредитору результат инвестиционной деятельности, указанный в пункте 2.7 соглашения, при условии осуществления кредитором дополнительных инвестиций, необходимых для оплаты стоимости результата инвестиционной деятельности (сверх долговых обязательств должника перед кредитором, указанных в пункте 1.1 соглашения), исходя из стоимости результата инвестиционной деятельности, указанной в пункте 3.1 соглашения.

В пункте 2.2 соглашения о новации указано место объекта незавершенного строительства: 

<

...> а также то, что объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй».

В соответствии с пунктом 2.6 соглашения о новации объектом незавершенного строительства является административное здание со встроенными помещениями торгового назначения.

Согласно пункту 2.7 соглашения о новации результатом инвестиционной деятельности является нежилое помещение торгового назначения общей площадью840 кв.м, расположенное на первом этаже объекта, выделенное красным цветом на плане (приложение № 1 к соглашению).

Пунктом 3.1 соглашения о новации установлен размер инвестиций - 55 000 руб.за 1 кв. м общей площади результата инвестиционной деятельности и составляет сумму в размере 46 200 000 руб. без НДС.

В соответствии с пунктом 5.1 соглашения о новации ООО «Север Софт Строй» обязалось завершить строительство объекта и получить разрешение на ввод его в эксплуатацию не позднее первого квартала 2017 года.

Пунктом 5.2 соглашения о новации установлено, что фактический срок исполнения обязанности по передаче результата инвестиционной деятельности определяется датой подписания сторонами акта приема-передачи в порядке и сроки, предусмотренные пунктом 4.1.2 соглашения.

Согласно пункту 4.1.2 соглашения ООО «Север Софт Строй» обязалось в течение 14 календарных дней с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать в собственность ООО «Лира» результат инвестиционной деятельности с документами, необходимыми для государственной регистрации прав ООО «Лира» на результат инвестиционной деятельности, и иную необходимую документацию, включая гарантийные обязательства, а также техническую информацию.

В целях обеспечения обязательств по соглашению о новации от 01.02.2016 между истцом (залогодержателем) и ответчиком (залогодателем) заключен договор об ипотеке от 01.02.2016, действующий в редакции дополнительного соглашения № 2 от 29.04.2016 (далее – договор об ипотеке от 01.02.2016), по которому залогодатель предоставил в залог следующее недвижимое имущество:

незавершенное строительство - объект незавершенного строительства, площадью2 926, 4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, адрес объекта: Архангельская область, городской округ «Город Архангельск», 

<

...>. Принадлежит на праве собственности ООО «Север Софт Строй», о чем в ЕГРП 28.05.2015 сделана запись регистрации № 29-29/001-29/001/047/2015-16/1, бланк свидетельства о государственной регистрации права: серия 29-АЛ № 108125, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу;

право аренды на земельный участок, общей площадью 0,1194 га, кадастровый номер 29:22:040607:0028, разрешенное использование: для строительства административного здания со встроенными помещениями производственного и торгового назначения, адрес объекта: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание швейной фабрики. Участок находится примерно в 30 метрах от ориентира по направлению на Юго-восток. Почтовый адрес ориентира: 

<

...>. Участок находится у залогодателя на праве аренды в соответствии с договором аренды земельных участков от 23.06.2015 № 4/244 (о), заключенным ООО «Север Софт Строй» с Министерством имущественных отношений Архангельской области. Указанный договор зарегистрирован 29.07.2015, номер государственной регистрации: 29-29/001-29/001/092/2015-347/2. Срок аренды по указанному договору составляет три года с даты подписания договора (договор подписан 23.06.2015).

В этом же пункте стороны договора ипотеки от 01.02.2016 установили, что ипотека распространяется на все будущие неотделимые улучшения закладываемого недвижимого имущества.

Пунктом 3.3 договора ипотеки от 01.02.2016 установлено, что залогодатель не вправе распоряжаться переданным в залог недвижимым имуществом (в том числе осуществлять его продажу, мену, дарение, сдаче в аренду, передачу в качестве вклада (доли) в имущество юридического лица, включая передачу прав, связанных с пользованием и распоряжением заложенным недвижимым имуществом), проводить ремонтные работы (в том числе реконструкцию), заключать мировое соглашение между залогодателем и третьим лицом, без письменного согласия залогодержателя. Ограничение по распоряжению переданным в залог имуществом недвижимым имуществом распространяется на помещения 2 и 3 этажа объекта (административного здания со встроенными помещениями торгового назначения).

Из материалов дела следует, что 19 октября 2018 года истцу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

6 ноября 2019 года объект инвестиционной деятельности – нежилые помещения торгового назначения площадью 820,3 кв.м переданы истцу по акту приема-передачи.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Архангельской области от 11.09.2019 по делу № А05-10716/2018.

По окончании строительства 22 мая 2019 года в отношении здания по адресу: 

<

...>, зарегистрировано право собственности за истцом.

Полагая, что пункт 3.3 договора ипотеки от 01.02.2016 противоречит пунктам 1, 2 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность (абзац второй пункта 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – постановление Пленума № 25).

Из буквального содержания условий соглашения о новации от 01.02.2016 следует, что между сторонами заключен договор купли-продажи вещи (нежилых помещений), которая будет создана в будущем.

При этом суд руководствуется разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»(далее - постановление Пленума № 54).

Согласно пункту 4 постановления Пленума № 54 при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (пункт 2 статьи 455).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе залогом.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу пункта 2 статьи 336 ГК РФ договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 340 ГК РФ, если предметом залога является имущество, которое будет создано или приобретено залогодателем в будущем, залог возникает у залогодержателя с момента создания или приобретения залогодателем соответствующего имущества, за исключением случая, когда законом или договором предусмотрено, что оно возникает в иной срок.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с пунктом 2 этой статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Исходя из положений пункта 1.1 договора об ипотеке от 01.02.2016, его предметом является передача в последующий залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества – объекта незавершенного строительства, площадью 2 926, 4 кв.м., степень готовности объекта 23 %, земельного участка площадью 0,667 га.

Суммарная залоговая стоимость предмета залога определена сторонами в размере 33 032 878 руб. 22 коп. (пункт 1.4 договора об ипотеке).

Пунктом 2.1 договора об ипотеке от 01.02.2016 установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение ООО «Север Софт Строй» (должником) обязательств, возникших на основании соглашения о новации от 01.02.2016.

Договором об ипотеке определен размер инвестиций – 46 200 000 руб., установлен порядок их внесения ответчиком (пункт 2.8 договора об ипотеке).

Пунктом 2.7 договора об ипотеке установлено, что обеспечиваемым обязательством является результат инвестиционной деятельности – нежилое помещение торгового назначения, общей проектной площадью 840 кв.м., расположенное на первом этаже объекта.

Договор ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы в соответствующем порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Таким образом, в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, стоимость залогового имущества, стоимость результата инвестиционной деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из содержания названной нормы следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре иное, то есть такое условие, которое бы позволяло залогодателю отчуждать имущество, переданное в залог, без согласия залогодержателя.

Пунктом 3.3 договора ипотеки от 01.02.2016 стороны согласовали ограничение по распоряжению переданным в залог имуществом недвижимым имуществом в отношении помещений 2 и 3 этажей объекта (административного здания со встроенными помещениями торгового назначения).

Истец считает, что положения оспариваемого пункта противоречат действующему законодательству, поскольку включение в договор ипотеки от 01.02.2016 ограничения по распоряжению помещениями 2 и 3 этажей противоречит предмету залога, которым выступает объект незавершенного строительства со степенью готовности 23 %, а в случае достройки объекта – весь объект, а не только указанные помещения.

Согласно пункту 2 статьи 133.1 ГК РФ к единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

Согласно статье 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктами 3.4.1, 4.1.1 ГОСТ Р 58033-2017 помещение является принадлежностью здания.

Подпунктом 1 пункта 2 статьи 345 ГК РФ установлено, что независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя, считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Соответственно, если предметом залога является определенная вещь, то залог распространяется также на принадлежности этой вещи, в данном случае на помещения административного здания.

В соответствии с пунктом 6 статьи 6 Закона об ипотеке ипотека распространяется на все неотделимые улучшения, если иное не предусмотрено договором или этим законом.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации таких изменений.

В пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации№ 1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, отражено, что изменение собственником параметров принадлежащего ему недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает данное обременение. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений. Независимо от момента изменения предмета ипотеки, такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.

Таким образом, распространение залога на создаваемые в будущем помещения2 и 3 этажей административного здания правомерно, поскольку эти помещения как принадлежности здания в равной степени выступают предметом залога по договору ипотеки от 01.02.2016, а оспариваемый пункт договора направлен на защиту прав залогодержателя от незаконного отчуждения заложенного имущества.

На основании изложенного правовых оснований для признания пункта 3.3. договора ипотеки от 01.02.2016 недействительным, перечисленных в иске,судом не установлено.

Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. 

Статьей 195 ГК РФ установлено, что судебная защита нарушенных гражданских прав гарантируется в пределах срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ) составляет три года; течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В пункте 101 постановления Пленума № 25 отражено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 101 постановления Пленума № 25 если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

По мнению суда, исполнение обязательств по пункту 3.3 договора ипотеки от 01.02.2016 началось не ранее того момента, когда истец должен был ввести административное здание в эксплуатацию, а именно: не позднее первого квартала2017 года (пункт 5.1 соглашения о новации от 01.02.2016).

Соответственно, на момент обращения истца с настоящим иском в суд (26.02.2020) срок исковой давности не истек.

Принимая во внимание изложенное, суд отказывает в иске полностью.

Расходы по государственной пошлине суд относит на истца в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 106, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Архангельской области

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Архангельской области в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Судья

М.Г. Вилова