ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-7612/2023

12 сентября 2024 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена     29 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме  12 сентября 2024 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховым И.Я.,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО1, на основании доверенности от 11.09.2023,

от ответчика: представитель ФИО2, на основании доверенности от 01.10.2023, путем использования системы веб-конференции,

от 3-го лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер13АП-13439/2024) Администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда  Калининградской области от 06.03.2024 по делу № А21-7612/2023 (судья  Любимова С.Ю.), принятое по иску:    истец: Администрация городского округа «Город Калининград»,

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр   «Нижнее озеро»,

3-е лицо: Служба государственной охраны объектов культурного наследия Правительства  Калининградской области,

об обязании,   

 

установил:

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Культурно-деловой центр «Нижнее Озеро» (далее – ответчик, Общество) об обязании снести объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м, степень готовности 18,3, кадастровым номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: 

<

...>.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области. 

Представители ответчика возражали против удовлетворения искового заявления, указав на то, что спорный объект не является самовольной постройкой, обязанность по сносу в установленные законом сроки для ответчика не наступила. 

Решением от 06.03.2024 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить, считая решение незаконным, принятым с нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы жалобы.

Представитель ответчика просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Калининграда и открытым акционерным обществом «Торгово-промышленная компания «Продмаркет» (далее - ОАО «ТПК «Продмаркет») был заключен договор от 10.07.2006 № 20 (далее - договор № 20), согласно которому ОАО «ТПК «Продмаркет» за счет собственных и привлеченных средств и сил обязалось осуществить строительство культурно-делового центра «Москва» по ул. Пролетарская - ул. Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда на земельном участке, предварительно согласованном постановлением мэра города Калининграда от 03.06.2005 № 1831, а по окончании строительства передать в собственность муниципального образования «Город Калининград» нежилые помещения общей площадью 415 кв. м в составе: зал бальных танцев, раздевалка для мальчиков, раздевалка для девочек, раздельные санузлы, гардероб, служебное помещение для преподавателей. 

В соответствии с постановлением главы города Калининграда - мэра города от 18.09.2007 № 2156 ОАО «ТПК «Продмаркет» в аренду на три года (на период строительства) предоставлен земельный участок площадью 2 185 кв. м по ул. Сергеева в Ленинградском районе для строительства культурно-делового центра «Москва» с помещениями для муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой. 

Во исполнение указанного постановления с ОАО «ТПК «Продмаркет» был заключен договор аренды от 15.10.2007 № 008997, согласно которому последнему переданы на три года (до 18.09.2010) (на период строительства) земельный участок с кадастровым номером 39:15:13-24-02:0017 площадью 2185 кв. м по ул. Сергеева в Ленинградском районе города Калининграда. 

ОАО «ТПК «Продмаркет» 08.09.2008 получено разрешение на строительство объекта «Культурно-деловой центр «Москва» с помещениями муниципальной школы танцев и гостевой автостоянкой» сроком действия до 14.10.2009. 

На основании соглашения от 22.10.2010 срок действия договора № 008997 продлен до 14.06.2013. 

20.05.2013 зарегистрировано право собственности ОАО «ТПК «Продмаркет» на объект незавершенного строительства площадью застройки 981,9 кв. м, степень готовности 18,3%, кадастровый номер 39:15:132402:88, расположенный по адресу: 

<

...>. 

Между Администрацией и ОАО «ТПК «Продмаркет» 06.10.2015 в соответствии пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) заключен договор аренды земельного участка № 012502 (далее - договор аренды), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 39:15:132402:17 был предоставлен в аренду для завершения строительства объекта с кадастровым номером 39:15:132402:88 на срок до 07.09.2018. 

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору перешли Обществу, являющемуся новым собственником названного объекта незавершенного строительства. 

В настоящее время срок действия договора аренды истек. 

Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:15:132402:17 для завершения строительства объекта, в том числе и до истечения срока действия договора аренды. 

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Калининградской области по делу № А21-16407/2018, по делу № А21-11453/2022 было отказано в удовлетворении заявлений Общества о предоставлении земельного участка в аренду. 

Администрация, обращаясь с рассматриваемым исковым заявлением, указала на то, что то, что постановлением Правительства Калининградской области от 06.06.2013 № 386 «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон» (далее - Постановление № 386) утверждены границы территорий зон охраны объектов культурного наследия регионального значения (в том числе объекта культурного наследия регионального значения - здания гостиницы «Парк-Отель»), в состав которых вошел земельный участок, отведенный для строительства культурно-делового центра «Москва». 

Приказом Службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 01.10.2021 № 325 утверждены прилагаемые границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Здание гостиницы «Парк-Отель» (архитектор Х.Хопп»), 1929 год, Калининградская область, Калининград, ул. Сергеева, 2, и режим использования территории объекта культурного наследия регионального значения. Согласно схеме границ территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства находится в данных границах. Сведения о границах территории названного объекта культурного наследия внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН). 

Администрация, полагая, что в связи с изменением режима использования территории объекта культурного наследия спорный объект незавершенного строительства, в силу части 1 статьи 107 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) подлежит сносу, обратилась в суд с настоящим иском. 

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. 

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 

Статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом. 

Статьей 42 ЗК РФ установлена обязанность собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. 

Как следует из пункта 1 и подпункта 1 пункта 2 статьи 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: ограничение использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 105 ЗК РФ могут быть установлены виды зон с особыми условиями использования территорий, в том числе: зона охраны объектов культурного наследия. 

Последствия установления зон с особыми условиями использования территорий установлены в статье 107 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 указанной статьи со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренным решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории, а также иное использование земельных участков, не соответствующее указанным ограничениям, если иное не предусмотрено пунктами 2 и 4 настоящей статьи. Реконструкция указанных зданий, сооружений может осуществляться только путем их приведения в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории. 

Пунктом 5 статьи 107 ЗК РФ определено, что снос объектов недвижимого имущества, расположенных на земельных участках в границах зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в случае, если в соответствии с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, размещение объектов недвижимого имущества запрещается, или в случае, если собственник объекта недвижимости не изменил его разрешенное использование (назначение) на вид разрешенного использования, допустимый в соответствии с указанными ограничениями и градостроительным регламентом, лесохозяйственным регламентом, положением об особо охраняемой природной территории, в срок, предусмотренный соглашением о возмещении убытков, а в случае отсутствия указанного соглашения в срок, предусмотренный пунктом 4 настоящей статьи - в течение трех лет со дня установления такой зоны. 

В случае, если установление или изменение зоны с особыми условиями использования территории приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, по требованию гражданина или юридического лица - собственника таких земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества указанные в пунктах 8 и 9 статьи 57.1 настоящего Кодекса правообладатели зданий, сооружений, в связи с размещением которых принято решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, застройщики, органы государственной власти, органы местного самоуправления обязаны выкупить такие земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества (пункт 7 статьи 107 ЗК РФ). 

Таким образом, законодатель установил следующие основания для сноса объекта капитального строительства или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территорий: решение собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем; либо соглашение о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных собственника объекта капитального строительства или собственников помещений в нем в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории; либо решение суда - в случае недостижения соглашения о возмещении убытков. 

Соответственно, по смыслу приведенных выше положений снос объекта капитального строительства, расположенного в границах зоны с особыми условиями использования территории, на основании решения суда допускается исключительно в случае, когда не достигнуто соглашение о возмещении убытков. 

При этом, суд первой инстанции правомерно указал на то, что Администрация не обосновала какой интерес ею преследуется настоящим иском. 

Между тем, суд первой инстанции правильно отметил, что приказом службы государственной охраны объектов культурного наследия Калининградской области от 02.02.2024 N 35 внесены изменения в Постановление N 386, согласно которому спорный объект незавершенного строительства стал располагаться одновременно в двух хонах - в границах территории объекта культурного наследия регионального значения и зоне регулирования застройки, имеющих различный правовой режим. 

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемых к строительству, реконструкции объектов капитального строительства и до дня ввода указанных объектов в эксплуатацию независимо от ограничений использования земельных участков, установленных в границах зоны с особыми условиями использования территории, допускается (за исключением случая установления зоны с особыми условиями использования территории в соответствии с пунктом 15 статьи 106 настоящего Кодекса) использование земельных участков, расположенных в границах данной зоны, для строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании разрешения на строительство, выданного до дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории. 

Поскольку, в рассматриваемом случае до издания приказа об установлении зон с особыми условиями использования территории было выдано разрешение на строительство, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что основания для сноса спорного объекта недвижимости отсутствуют. 

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме и признаны несостоятельными. Несогласие стороны с выводами суда, основанными на установленных фактических обстоятельствах дела и оценке доказательств, иное толкование участником спора норм действующего законодательства не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального и процессуального права, повлиявшем на исход дела.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения жалобы по приведенным в ней доводам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  Калининградской области  от 06.03.2024 по делу №  А21-7612/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.С. Полубехина